另外，2007年《整顿规范房地产市场交易秩序》将进入检查落实和建章立制阶段，将对房地产项目开发运作模式产生深远影响，开发节奏将会加快，市场交易更为规范和透明化。
2、城市化进程全面提速，市场供应进入勃发期
至2006年南昌城市化“一江两岸”的大格局已经确定。在赣江东岸以市中心为核心点，形成了左青山湖、京东，右象湖、城南两翼齐飞的格局。赣江以西，西外环正式通车运营，改变了城西的规划格局，确定了红谷滩的核心地位，红角洲、凤凰洲正在迅速发展，昌北经济技术开发区已在崛起，新建长堎和红谷滩新区已呈接壤之势。2007年南昌两岸同步发展的步伐将更为稳健。
从2005年和2006年土地供应来看，近两年南昌共出让且成交土地上万亩，根据项目开发运营推盘速度，2007年将是市场供应的一个高锋期。加上地产新政对存量土地的严格管制和对开发节奏的严格控制，如“国六条”对囤积土地、闲置土地的控制，会加速开发商的开发节奏，并逐步增加商品房的市场供应量。尤其是南昌房地产市场有绝大多数的开发商的开发节奏都超出了国家规定的1～2年。因此，国六条的深入，会加速这些滞缓项目的运作时间，使市场供应量逐步增加。房地产市场供应将进入一个勃发期。
从2007年南昌房地产市场供应的区域分析来看，2005年红谷滩、凤凰洲和红角洲土地供应量占据了整体供应量的68%，2006年红谷滩及周边区域供应量占47%。可以预见2007年房地产市场的主战场仍在红谷滩区域。紧随红谷滩之后则是市中心区域，而朝阳洲由于05、06两年土地供应较少，在2007年该板块将退出市场竞争的主流，该板块的重新崛起需等到抚生路周边整改所储备规划的近2万亩土地进入市场后。
3、城市功能分布明显，物业形态更为集中
从供地性质来看。在2005年南昌成交用地中，市中心老城区纯居住用地为35%；纯商业用地为28%，商住一体的综合为37%。2006年市中心出让土地中商业金融用地达41%，商住综合用地达40%，纯居住用地仅为19%。市中心老城区的商业功能将更为集中。在赣江以东的其它板块，城南所有供地中商业金融用地占52.3%，京东商业金融用地的占区域供地总量33.7%，商住综合用地占38%。由此可见，从2007年开始，赣江以东在城市拓张基础上，区域内三大商圈建设成为城市化发展的重心。而在老城区外围，尤其是在艾溪湖两岸，则以优美的自然条件演绎一场高品位居住的华章。
在赣江以西，2006年红谷滩商住综合用地出让占区域总出让的74%，商业金融用地占13.4%，商业金融用地80%集中于红谷滩中心区域。由此可见，红谷滩正在形成中心区以商业、商务为配套为重心，左右两翼以房地产住宅开发为主导，商业配套为辅助的发展格局。红谷滩商业正在形成以社区商业为主体，以中心商业为支撑的发展态势。另外，不可小视的是，2006年在红谷滩所有挂牌土地中，有约1722亩土地（占总体供应的55.8%），属于南昌经济技术开发区，该区域在今后两至三年内，将成为市场的热点。赣江西岸城市拓张步伐正在加快，城市功能分布更为明显。
从各区域供地经济指标看，南昌市出让土地整体平均容积率为1.68，供地主流的市中心和红谷滩平均容积率均在2.5以上，城南、莲塘，南昌经济技术开发区整体容积率偏低。可见，今后几年的市场小高层，高层物业所占比例会有所增加，且分布更为集中。
4、房价增幅趋于平稳，户型设计力求精致
房价增长具有其先天性的因素，前两年的土地供应，决定了2007年的市场主功方向与2006年基本相同。在此阶段，房价上升基本上属于区域价值的提升，如红谷滩板块、城南板块和新建县的区域价格会随着区域价值的不断提升明显增长，但区域内的变化并不会引起整体市场的大起大落局面。同时，随着红角洲、城南、京东等区域供应量的有所增加，朝阳洲、青山湖板块供应量的相对减少，对整体市场价格将起到均衡的作用。所以，2007年的房价，总体上将保持2006年年底的房价增长速度，只有在淡旺季会存在阶段性的波动，但总体增长趋势将更为平稳，呈小幅上涨的趋势。
从产品角度来看，政府对市场产品结构的调控，将在2007年开始初见成效，普通商品房的供应量比重将会不断增加。在户型面积上，四房以上大户型供应量会继续下降，三房与两房仍将占据市场的主导地位。在户型设计上，由于户型种类的减少，三房与两房的户型创新变得更为重要，两房的户型面积由于政策贯穿力度尚未呈现，2006年略有上升，但随着新政力度的加强，该房型面积将再次出现下降趋势，但其功能将力求多样化，逐步分担三房在市场总体供应上所承受的压力。同时，三房的面积仍会有所减小，并呈现多样化的发展趋势。另外，四房的户型面积将急剧缩小，逐步承接市场对大户型的主打需求，并向普通高品房标准靠拢分流部分三房消费群体。复式产品，由于其高总价的特性及其在市场上的销售压力，供应量和户型面积会呈现双下降的趋势，市场上大户型的逐步减少，可能会导至四房供应量有所增加。总体上市场的户型面积将更为集中，力求与政府调控相吻合，户型面积由两端向中间靠拢。
5、红谷滩中心区商务功能愈发显现，居住向两翼迅速扩张
2006年的红谷滩中心区域，商务、金融开发可谓暗流涌动。联发大厦、国际金融大厦破土动工；世贸中心等商业、金融、办公用地性质的项目收回重新出让；一级市场出让的商业、金融、办公用地80％在中心区；同时政府已计划启动329.85亩，面积约103万平米的规划用地打造“南昌CBD金融中心”。种种迹象表明，2007年红谷滩中心区的商务功能将逐步呈现，金融、商务开发将崭露头角。
按照红谷滩整体发展趋势，大红谷滩区域居住将向两翼扩张。在红角洲联发江岸汇景、金融街紫金园已于2006年正式推售；联泰香域滨江、新里梵顿公馆、地中海阳光、新中源青岛阳光等项目正在蓄势待发；洪都大桥已在2006年开工建设，红角洲在2007年将加重在整体市场上的份额。在中心区右翼，凤凰洲的丰和新城、天赐良缘、凤凰城等项目将会借势继续加大推盘力度，其他项目也将纷纷启动。加之南昌经济技术开发区与红谷滩整体推进，新建县的大盘带动，整个赣江西岸将呈现双翼齐飞的快速发展态势。
6、商业地产重新崛起，大型商业与社区商业平分秋色
2006年的商业地产复苏，为2007年的商业地产复兴奠定了坚实的基础。2007年，在江中紫金园、绿色农产品市场、京东鹿鼎国际等大型商业项目带动下南昌大型商业市场将呈现澎勃发展的新局面。而红谷滩及其它板块的社区商业的快速发展发展，更将为南昌商业地产的发展锦上添花。
2007年，随着房地产新政的逐步深入，南昌“一江两岸”的同步发展，南昌房地产市场发展将更为稳健和理性，房地产市场将进入一个平稳的发展周期。 江西泰和县（一）
1、泰和县简介
泰和县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。泰和县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20个综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。泰和县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；县城涵盖3个建制镇（澄江镇、上田镇、文田镇），在江西省是比较少见的。
2、地理位置
泰和县位于江西省中部偏南，吉安市西南部，北纬26°27’— 26°59’，东经114°57’─115°20’；县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安；京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，泰井高速公路以赣粤高速公路泰和接口为起点直通井冈山；井冈山机场位于泰和县禾水镇，距县城10km；赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。县城所在地澄江镇位于县城中部、赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km，至吉安市42km,至赣洲市160km。
3、气候特征
泰和日照充足，雨量丰沛，无霜期长，山林草坡多，适宜多种农作物生长和发展草食畜禽、花卉苗木产业，是全国首批商品粮基地县、商品牛基地县。全县森林覆盖率达60%，空气质量优，农田水质达到一级标准，为发展绿色、无公害、有机农产品提供了良好的生态条件。
4、泰和县“十五”发展主要指标
生产总值：全县生产总值由2000年的21.56亿元增加到2005年的37.11亿元，增长72.1%，年均增长11.47%，三次产业结构由2000年的43.1:30.2:26.7调整到32.79:38.16:29.05，工业成为推动经济快速增长的主导力量。
财政总收入：由2000年的1.114亿元增加到2.307亿元，增长107.1%，年均增长15.05%；地方财政收入由2000年的9205万元增加到1.717亿元，增长86.5%，年均增长13.28%。
规模工业增加值：全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增长分别为19.2%、15.4%。
利用外（内）资：2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长30.7%；实际利用内资12.6亿元，比2000年增加11.8亿元，年均增长74.2%。
固定资产投资：“十五”期间，累计完成固定资产投资50.53亿元，比“九五”期间增加36.07亿元，增长249.4%，年均增长49.88%。
人均可支配收入：2005年城镇居民人均可支配收入达7271.5元，农民人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长8.1%和12.2%。
人均住房面积：城乡居民人均住房面积分别达到21m2和24m2，五年分别增加9m2和7.5m2，年均增长分别为15%、9.1%。
城市化建设：“十五”期间新增城市道路350.5万m2，新增园林绿地面积141.4万m2。2005年全县城市化率达31.5%，比2000年提高4个百分点。
资料来源《县长刘连根在泰和县第十三届人民代表大会第四次会议上作的政府工作报告》
生产总值：力争到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%，经济结构进一步优化，三次产业结构2005年的32.79:38.16:29.05调整到22.17:47.46:30.37。
财政总收入：力争到2010年，财政总收入由2005年的2.307亿元增加到5.059亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加到3.379亿元，年均增长17%和14.5%。
利用外资：力争到2010年，实际利用外资由2005年的2319万美元增加到4870万美元，年均增长16%。
固定资产投资：力争到2010年，固定资产投资由2005年的13.1亿元增加到32.35亿元，年均增长20%。
人均可支配收入：力争到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增长10%。
农民人均纯收入：力争到2010年，农民人均纯收入由由2005年的3748元增加到5380元，年均增长7.5%。
5.2、城镇化发展目标
力争到2010年，泰和县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到15.55万人，全县城镇化率由2005年的31.5%提高到38%。县城燃气普及率达90%，绿化覆盖率达35%，城区垃圾无害化处理率和生活污水集中处理率分别达到98%和95%以上，重点污染源工业废水、废气排放达标率达到85%以上。 泰和（二）
6.1、地理及交通优势
五千里大京九铁路贯通全县65公里，在县境内设有3个车站。其中位于县城新区的泰和车站是京九线上最大的县级站，幅射旅游胜地井冈山及周边各地，为赣中南物资主要集散地。吉井铁路建设于2005年3月31日拉开了序幕，起于京九线吉安南站，经吉安县、泰和县、永新县，止于井冈山厦坪，全长86.5公里，总投资9亿元，计划2006年底通车；今后，它还将进一步向西延伸，与湖南省衡阳连通，成为沟通京九、京广两条南北交通大干线的又一条东西联络线；此外，还将向东与即将正式通车的赣龙铁路、规划中的龙厦铁路共同构成我省与外界更加便捷的通道。
泰和距南昌市260公里，乘火车只需3小时，距香港九龙699公里，乘火车仅需要8小时，往来便捷；赣江由南而北绕流全境，上溯赣洲，下连长江中下游各大中城市；距县城西郊10公里处的井冈山机场已开通至北京、上海、深圳航线。全县基本形成以京九线及赣粤高速公路为主干，承南接北、水陆空并进的立体交通网络，成为革命摇篮、旅游胜地井冈山的门户，是招商引资、兴办工业、承接沿海工业转移的风水宝地。
6.2、基础设施优势
县城规划建设面积30平方公里，2005年建成区面积12平方公里，是全国城市环境综合整治先进县城。全县有大中型综合、专业市场16个，市场面积60多万m2。实现了乡乡镇镇通水泥公路和覆盖全县的数字化、程控化通讯；县内电力与省市联网，能保障社会经济发展所需。
6.3、园区建设领先优势
泰和工业园区是2001年在原文田开发区的基础上开始建设，总规划面积为9000亩。近年来，园区管委会秉承“一切围绕招商引资、一切服务招商引资、一切服从招商引资”的发展理念，致力打造精品园区，自2001年至今，共投入资金2.36亿元用于园区基础设施建设，园区“七通一平”面积达7000亩，建成道路面积63.92万m2，厂房建筑面积200多万m2。“六纵四横”的园区路网和供水供电排污等基础设施建设日臻完备。与此同时，园区管委会采取给足政策引、创新方式引、落实责任引三项硬举措，吸引项目进园，到2005年底，进园企业已达153家，园区企业累计完成工业总产值13.53亿元，工业增加值4.13亿元，实现销售收入13.2亿元，上交税收5650万元，安置就业12069人。园区内已初步建成了以玉华水泥（计划明年上市）为代表的建材工业园，以“乌鸡”为品牌的生物谷健康产业园，以凌霄机电为主导的机电制造产业区，以生态资源为特征的林产化工产业区，以一伟针织为代表的针纺织造区等六大主导产业核心群体的特色块状经济。工业园区正成为泰和县域经济发展的重要增长极。
目前工业园是全省30个重点工业园区和20个样板工业园区之一。
6.4、人文环境优势
① 开放性和包容性
泰和历来就有一个开放性和包容性很强的优秀民俗，在当地各种文化、各地移民和谐相处、相互促进、共同发展。在泰和，外来人口就是亲人，高看一格，厚爱三分；外来人口在当地很容易被接纳，也很容易融入当地社会环境。勤劳智慧的泰和人民，以海纳百川的博大胸襟，笑迎八方宾朋，使得外地人才在当地聚集。
② 人才辈出
泰和人杰地灵，英才辈出。历代名人学子，忠臣义士不乏其人；诗人刘过，农学家曾安止，宰相杨士奇，理学名家罗钦顺，同方志敏、赵醒侬并称为“江西三杰”的革命先驱袁玉冰，现代著名海洋学家唐世凤等均出生在这块“文章节义”之地。功勋卓著的泰和籍老红军17位授衔将军，为泰和历史谱写了新的篇章。
泰和人重视文化、重视学习。据不完全统计，泰和县在外科级以上干部有近万人，副县级以上干部、专家、学者等近3000余人。
③ 重视经商
泰和人重视经商。一是外地人到泰和来经商，二是泰和人到外地经商。泰和还有一个特点，就是粤、浙、闽人在当地较多，早在70、80年代泰和实际上已成为赣中南主要货物集散、批发、中转中心。经商氛围好，当地购买能力较强，为商业发展、商家经营带来机遇。
④ 勤劳务实
泰和人在外务工人员较多，因为其勤劳肯干、聪明好学，在务工企业很多成为技术骨干、中层以上管理人员，这些人才将为家乡的建设注入无限生机。
6.5、资源及特产优势
泰和县日照充足，雨量充沛，温暖湿润，适宜多种农作物生长；粮食作物以水稻为主，每年为国家提供商品粮500万公斤。经济作物主要有甘蔗、柑桔、花生、百合、蔬菜、瓜果、车前子等。畜牧以饲养泰和乌鸡、生猪、乳役兼用牛为主，鱼类以草、青、鲢为主。随着农村经济改革的深入，泰和以优质稻、乌鸡、百合、蔬菜等为特色的“三高”农业迅速发展，已建立的甘蔗、竹木、果业、生猪等十大生产基地呈现一片欣欣向荣的局面。
泰和乌骨鸡：已列入国家原产地域保护产品，产于泰和武山，又称武山鸡，体态玲珑，有凤冠、缨头、绿耳、胡须、丝毛、毛脚、毛爪、乌皮、乌骨、乌肉十大外貌特征；1915年参加巴拿马万国博览会展出被评为“国际观赏鸡”；营养、药用价值高，经测定含有19种氨基酸、27种微量元素，具有保健、美容、防癌三大功能。
兼用牛：采用瑞士西门塔尔公牛冷冻颗粒精液，通过人工授精与本地黄牛杂交繁育而成。母犊为乳役兼用牛，每年可挤奶2000多公斤；公犊为肉役兼用牛，两年育肥后体重可达400公斤以上。此项技术被列入国家级“星火计划”，推广到省内外。
车前子：车前子为常用中药，主治小便不利、暑热泄癜、目赤 腹痛等症。目前全县每年生产100吨上下，畅销国内20多个省市，并出口东南亚各国；是江西省三个车前子主产县之一。
泰和酱菜：有甜酸萝卜、什锦菜、多味酱等20多个品种，尤以甜酸萝卜为知名，配料独特，被评为国内独创地方传统产品。
白凤乌鸡酒：泰和乌鸡酒厂独家生产的国际型营养保健饮料酒，以优质小曲白酒为基酒，以泰和乌鸡为主要原料，采用独特工艺酿造而成，获国优银奖，被选为外交部礼品酒。 泰和（三）
6.1、财政
2005年，泰和县加强财政收支管理，推进各项财政改革，全面完成预算收入任务。全年财政总收入完成2.3亿元，比上年增长12.0%（其中地方财政收入1.717亿元，增长17.9%），其中地方工商税完成0.82亿元，比上年增长15.1%；财政支出4.23亿元，比上年增长38.8%。其中文教科卫事业支出1.17亿元，社会保障补助支出0.197亿元。
6.2、金融事业
2005年末金融机构各项存款余额33.68亿元，其中居民储蓄存款余额27.95亿元，人均5410元。金融机构年末各项贷款余额13.86亿元，其中短期贷款10.32亿元，中长期贷款3.53亿元。
6.3、保险事业
保险事业得到进一步发展。全年保费收入6733.6万元，比上年增长2.2%，其中财险保费收入1329.3万元，寿险保费收入5404.3万元。各项赔付支出1088.8万元，比上年增长3.8%，其中寿险给付及赔款331.2万元，财产险赔款757.6万元。
7、可支配收入
2005年城镇居民人均可支配收入7271.5元，比上年增长8.1%。农村居民人均纯收入3748元，比上年增长12.2%。消费结构升级加快。城镇居民人均消费性支出4677.8元，增长7.8%，其中人均医疗保健支出263.79元，增长20.3%衣着类支出485.34元，增长4.2%，人均住房使用面积28.59平方米，增加2.48平方米。农村居民人均生活消费总支出3084.16元，增长37.7%，其中人均食品类支出1649.08元，增长30.6%，衣着类支出202.33元，增长29.3%，医疗保健支出129.65元，增长145.0%。
8、旅游与个体私营经济
旅游业蓬勃发展，2005年接待国内外游客45.96万人次、实现旅游收入2.25亿元，是2000年的5.8倍、7.2倍。
2005年全县个体工商户7401户、私营企业449家，分别比2000年增加1054户、279家，非公有制经济实现税收9824万元，是2000年的1.7倍。发展质量明显提升。
9、生活、社会保障
城乡居民人均住房面积分别达到21m2和24m2，五年分别增加9m2和7.5 m2。就业再就业工作扎实推进，五年新增就业11021人，安置下岗职工5608人，转移农村劳动力25.2万人次（主要是劳务输出），全县失业率控制在4%以内。社会保障体系进一步完善，养老、医疗、失业参保人数不断扩大，城市低保和农村特困救助工作得到加强。群众生活明显改善。
随着泰和县社会经济逐步发展，为使泰和崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来泰和县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，泰和县城区的房价也逐年上升。2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品住房为550元/ m2，2001年为620元/ m2，2002年为650元/ m2，2003年为780元/ m2，2004年为920元/ m2,2005年上半年为1100元/ m2，下半年达到1200元/ m2；今年6月底均价达到1235元/ m2，今年7月底均价达到1270元/ m2,在全市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了1300元/ m2。至今年6月，多层最高价格1530元/ m2，实际成交价1468元/ m2；至今年7月，多层最高价格1580元/ m2，实际成交价1498元/ m2。 江西省吉安市永丰县（一）
永丰县位于江西省中部，距京九铁路、105国道22公里，有二级公路与之相通，其中，泉毕高速公路、赣粤高速离本地约11公里，南下北上方便快捷。全县国土面积2695平方公里，其中山地304万亩，耕地53万亩。辖21个乡镇、3个林垦场，总人口40万。其中永丰县城常住人口约7万多，流动人口约1万多。
永丰主要产业为制药、针织服装、碳酸钙、磷产化工、食品，经济发展水平相对低落。2004年，整个永丰城乡个人储蓄存款仅14.5亿元。人均年收入城镇7000—8000元，农村2600元。其中永丰县大致月收入状况，公务人员1000元以上每月，事业单位人员800—1000元/月，私营企业500—700元/月，个体打工者400—600元/月。
医疗配套设施有永丰县医院、永丰中医院、永丰妇幼保健医院（注：这些医疗配套设施距本案较远，无法直接利用）。另外欧阳修广场（已基本建成），文化艺术中心（包括影剧院，在建）和市政大厅（包括超市，在建），这些都在本案附近，对本案的推广有利好信息。
教育设施有恩江小学、恩江中学、永丰中学、永丰二中、永丰三中等。这些学校从幼儿园、小学到中学，都是永丰所管辖区内学区最好的。其中永丰中学为吉安市重点中学，有34个班，2000余学生，每年都有考上北大、清华等名牌大学的。与本案相近。同时，该地区重视教育，认为上大学是孩子唯一的出路。
（二）、房地产开发状况
自99年开始，永丰县就开始冻结私人造房，永丰商品房住宅市场也自2002年开始复苏。自复苏以来，价格平稳上升，尤其是2003年底，上扬速度快。到目前为止，房价已趋向平稳。但由于购买需求以及建筑原材料的上涨，永丰的房价还是稳中有升。2004年初到2004年底，房价已悄悄地上涨了约100元。另一方面，2004年契税收入为945万，比2003年多501万。这说明永丰的房地产行业正快速发展着，并日渐成了当地财政收入的一大来源。而土地供应量，2003年土地放量为300亩，2004年土地放量为340亩，比2003年增加了40亩。契税收入与土地交易的逐年增加，这预示着未来永丰的市场竞争将日益激烈，并将进入白热化。这在无形之中，加大了本案的推广难度。
租赁市场是商品房交易状况的另一个良好参照标准。目前市场上的租金水平：商铺500—600元/月，为最繁华地段（时代广场），面积30平米左右；住宅三室两厅，约250元/月。在当地也无房产中介，交易大多以租赁户与房东大多直接进行。不活跃的中介市场与低廉的租金，从另一方面表明了永丰的市场容量与商品房售价。而一手房的销售价格基本在750元/平米上下浮动。
从当地的产品设计与交房标准来看，水电到户，毛坯，外立面用涂料，楼道无感应灯，无物业管理服务，社区有绿化但无景观小品的导入，无单元防盗门，售楼部大多数也简单装修……这些现象表明，当地的房产开发与推广离成熟开发还存在较大的距离。这同时，也为本案在产品上做好做优，以品质赢市场提供了市场契机。
■主力购买人群：外出打工者、乡下占50%左右，教师换房/结婚用房占30%左右，事业单位20%左右。其中乡镇主要购房人群为：中小学老师、民警、乡干部、信用社职员、外出打工者。
■购买户型：三室两厅，面积在100—120平米的户型受市场欢迎。面积在140平米以上，总价在10万以上，销售有压力。注：三室主要考虑到外来亲戚朋友走访的居住问题。
■住宅要求：住宅倾向于3.0米的层高，对于户型的朝向与“四明”也比较讲究。
■车库要求：由于经济水平的限制，当地离私家车的轮子时代还有距离。因此对于车库，绝大多数购买人群对其并无要求，取而代之的是储藏间“一户一间”的需求。
■购买用途：房地产投资观念在该地区还未形成，因此高达100%购买人群都用来居住。
■付款方式：由于严格的银行按揭政策，一次性付款的比例约占总体购房人群中的80%。 因为本人现在在青岛市上班，所以说说青岛吧！不准确请及时更正！仅供参考！！！！！！！
青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点。全市总面积为10,654平方公里，其中市区包括市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区，为1,102平方公里。2005年末，全市总人口740.9万）增长1．3％。其中，市区265．43万人，增长2．7％。青岛市全市海岸线（含所属海岛的岸线）总长862.64公里，是全国五大外贸口岸城市和最优良海港之一。是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市。 是海内外著名的旅游胜地和避暑胜地,是全国重点旅游城市和八个国际会议城市之一.
青岛港年吞吐量1.87亿吨，根据《全国沿海港口布局规划》对全国34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港之后,列全国沿海港口第二位。
青岛市交通运输发达。青岛已形成以港口为枢纽的海陆空立体交通网络。
高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区的建立和良好的发展，成为全市外向型经济发展新的增长点，合理的招商引资的策略也大大推动本市的经济的飞速发展。
自然资源丰富，青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂广阔，水质肥沃，是多种水生物繁衍生息的场所，具有较高的经济价值和开发利用潜力。
青岛依山傍海、风景秀丽，是闻名中外的旅游度假胜地.如前海海滨、崂山国家级风景名胜区、石老人国家旅游度假区等。
得天独厚的地理位置及港口优势，改革开放以来，青岛市大跨步前进，诞生了众多的支柱企业，如海尔、颐中、双星、澳珂玛等。
三面环海，景色秀丽，每年吸引约2,000万人的岛城旅游业也成为青岛市的另一支柱产业。
岛城迅猛发展，国民生产总值连续两年保持在16％以上的高增长。总量稳居全省之首，伴随2008年奥运会合作城市的建设，岛城经济会迎来一个新的发展高峰期。
2000年－2005年城市居民人均可支配收入15%的速度增长，比2004年增长16.5％，预计2006年仍以15%左右的速度提高。
青岛市2005年人均消费支出为9,883.45元，比2004年增长9.8％，比2004年下降一个位次。城市居民人均消费支出以5%的速度增长，消费支出2004年、2005年连续两年保持山东省第一位。
岛城居民的生活水平在不断提高，其人均收入及可消费支出列全国35个大中城市第10位，居于前列。
2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％。
全市各类商品房施工面积2，300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。
商品房新开工面积1，200万平方米，比2004年增长22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％。
商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。
2006年1－6月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7％。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50％，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9％，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2％；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8％、28.5％。 青岛（二）
2006年上半年以来，青岛地产市场正在逐渐回暖。青岛地产对社区品质的关注，包括环境规划、建筑品质、住宅科技以及后期物业管理、配套设施诸多方面，带动住宅产业长足发展。
可以预见，青岛地产品质的突破，带动销售需求的稳步提升。开发量骤增，价格上升但幅度放缓。大盘的成败将影响所在区域的价值，开发商实力与社区品质成为影响房地产发展的关键因素。
3、成交价格
2006年上半年岛城住宅商品房平均销售价格为6，288.2元／平方米，累计上涨7.6％，拉动房价总指数同比上升3.8个百分点。
经济适用房售价稳中有升。由于建筑成本和拆迁费用的加大，经济适用房价格仅上升3.8％。
普通住宅售价涨幅则略高。上半年岛城普通住宅平均销售价格为5，817.8元／平方米，其中多层住宅平均销售价格为5，721.8元／平方米，同比上升6.6％，高层住宅平均销售价格为5，916.4元／平方米，同比上升7.1％。
高档公寓住宅售价依然保持高增长态势，由于其优越的地理环境以及存量的减少，上半年高档公寓住宅平均销售价格为10，642.1元／平方米。
非住宅类商品房售价上半年平均较上年同期上升10.6％，拉动房价总指数上升1.2个百分点，同比涨幅回落0.9个百分点。
二手房价格上半年同比平均上升6.1％，拉动房价总指数上升2.3个百分点。二手房中高层住宅价格同比上升5.2％，多层住宅价格同比上升7.5％。二季度本市的房屋租赁价却大幅度上涨，达到了9.1％，列全国70个大中城市首位。
青岛市房屋销售价格涨幅呈逐步回落态势，涨势也明显趋缓。月环比资料显示，1～6月份，房屋销售价格平均每月递升幅度为0.7％，较上年同期低了1.8个百分点。房地产市场向健康理性的方向发展。
三线城市
这里虽然是三线城市，但是物价高消费高，更有意思的是房价也很高，可是卖的人还是不少其实三线城市还是有待于开发的 山东.
山东的GDP 连续4年全国第一,实力不容小觑.
有一点需要说明,房地产市场起步较南方城市晚,但发展迅速.
其中的几大主力城市,济南\青岛什么的,房价一路飚升;相对于这些城市,潍坊\日照\临沂等也许要速度慢一些,但潜力巨大.
所以,我个人认为,要发展房地产,还是到北方来,更欢迎来山东.
:handshake :handshake
福建泉州
泉州市地处福建省东南部、台湾海峡西岸，东西宽153公里，南北长157公里。与台湾隔水相望，离台湾最近的地方仅97海里。北承省会福州，南接厦门特区，西邻漳州、龙岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化4个县和泉州经济技术开发区。泉州依山面海，境内地势西北高而东南低，由中山、低山向沿海丘陵、盆地平原过渡。海岸线曲折蜿蜒，大部分为基岩海岸，总长约421公里，整个泉州呈“E”型向东南方开口。全市土地面积11015平方公里。泉州市总人口728万人，其中市区96万人。泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，是古代“海上丝绸之路”的起点，享有“东方第一大港”的盛誉。泉州也是福建省三大中心城市之一，国务院批准的闽南三角地区经济开发区的重要组成部分。目前，泉州已形成纺织服装鞋业、建材建筑业、工艺制品业、食品饮料业、机械制造业等五大传统优势产业集群，培育石油化工、电子信息、旅游等三大主导产业。
2. 泉州市房地产市场分析
近年来，泉州市房地产总体呈现着健康良性发展的态势，房地产投资持续增长，土地市场化出让价格稳步提升，开发行为日趋规范，消费者购房行为更加理性，市场产品结构及供需结构渐趋合理，年开发、竣工及销售面积均稳步增长，销售价格增幅逐步趋于平稳健康。
从市场的产品及营销手法来看，随着泉州房地产市场的日益火爆，近来年也吸引了不少广州、厦门等外地开发商，他们先进的设计理念及营销手法，对改善泉州原先缺乏新意、规划落后的产品，加强营销创新起到了巨大的推动作用，
从市场秩序看，泉州市政府近年来积极响应国家政策，推行土地的市场化公开出让，连续出台关于稳定房价、规范开发行为、制止违规销售和非法广告等一系列政策法规，规范和净化了市场行为，促进了泉州房地产市场的持续、健康发展。
江西人
消费观念落后,注意引导,好面子说下赣州
1、城市概述赣州是江西省第二大城市，地处赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市，河源市和韶关市，西靠湖南郴州市，北连本省吉安、抚州两地区，处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
全市面积39380平方公里，人口845万人， 2004年全市实现生产总值398.01亿元，增长12.7%，增幅比上年提高0.2个百分点，为1997年来的最高增速；财政总收入38.35亿元，增长22.2%，其中地方财政收入突破20亿元，达到22.84亿元,增长16.1%，是近几年来增速最快的一年。
赣州市近年来加大基础设施投入力度。先后投入数十亿元资金，完成了昌厦公路105、206、319和323公路国道、省道和县乡公路的改造和兴建，完善了城市主次交通干道，赣龙铁路、赣粤高速公路已于2005年底通车，赣州黄金机场已开通至北京、广州、上海、厦门的航班。已初步构建了由铁路、公路、航空和水运组成的立体交通网络。目前，京九铁路纵贯赣州市南北7个县市区，境内全长262公里，105、206、319、323四条公路国道纵横全市，加上刚建成的赣粤高速公路、赣（州）龙（岩）铁路和昆厦高速公路，赣州将成为中国南方重要的交通枢纽。
2004年赣州政府为改善发展环境，加强基础设施和城市建设。完成全社会固定资产投资158亿元，增长24.8%，基本建设投资74.97亿元。17个市属重点工程项目已开工建设，赣定高速公路、赣丰线赣州至崇义段建成通车，赣龙铁路全线贯通，三康庙至橡胶坝防洪工程已完工。建成瑞金至潭东和万安至潭东220千伏输变电线路工程，220千伏嘉定变电站投入使用。机场迁建、瑞金（赣州）电厂、赣韶高速公路、昆厦高速公路瑞金段、赣州火车站扩建等重大项目的前期工作进展顺利。数字赣州、吉安至赣州500千伏输变电工程抓紧实施。
2、 赣州宏观经济概括
章贡区是赣南政治、经济、文化和交通的中心。京九铁路和105国道、323国道以及赣粤高速公路、昆厦高速公路贯境而过。赣州黄金机场可起降波音等大型飞机，已开通至北京、上海、广州、厦门的航线。水路顺赣江可达九江联结长江。交通便利，地理位置优越。章贡区位于江西省南部，总面积478.78平方公里,其中城区面积23平方公里；现辖5个镇、3个乡和4个街道办事处，总人口54.6万；境内四周山，城区三面环水，章江、贡江流经境内中部汇合为赣江，被誉为“千里赣江第一城”；章贡区历史悠久，从汉高祖六年（公元前201年）设置县治以来，至今已有2200年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨”，是全国36个城市和44个经济中心之一。
赣州二
二、 房地产发展情况2005年对于房地产业来讲，是一个政策调控年。从3月份以来，针对部分城市价格增长过快、投机成份甚浓等问题，国家和有关部委局相继出台了一系列调控措施。在短期内出台如此多的调控措施，前所未有，体现了国家对稳定住房价格的决心。这些政策施行前后，在全国弥漫着浓厚的观望气氛，并迅速扩散到我市，影响了我市购房户购买欲望，但开发商投资热情不减，市场逐步恢复平稳状态，房地产依然呈现良好发展态势。主要基于以下分析：
一）、房地产行业分析
1、产业优势明显
“十五”期间，全市经济取得了长足发展，产业结构进一步优化，三大产业在GDP中的比重由2000年的34.6：29.4：36.0调整至目前的25.9：35.1：39.0（见图2），实现了“三一二”向“三二一”的重大调整升级，第三产业在GDP中继续保持龙头地位。
从上图可以看出，第一产业对GDP拉动作用最小，第二产业对GDP的拉动作用时大时小；第三产业与GDP的增长曲线比较一致，产生积极拉动作用。
2005年赣州市第三产业增加值195.02亿元，其中交通运输邮政业增加值38.52亿元占19.75%，房地产业增加值34.06亿元占17.5%，批发零售增加值为33.90亿元占17.38%，住宿餐饮业增加值为8.42亿元占4.32%，金融保险业增加值为8.5亿元占4.36%，其他服务行业增加值为71.61亿元占36.72%（见图3）。近年来，房地产业发展速度最快，餐饮业、金融保险、批发零售、交通运输邮政业分别位居第二～五位。房地产业增加值占第三产业增加值的比重已由2000年的9.58%到目前的17.5%，房地产业已成为我市第三产业重要组成部分。
2005年赣州市房地产业增加值占GDP比重为6.8%，对全市GDP的贡献率为9.4%，拉动GDP增长1.2个百分点，赣州市房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
2、行业贡献大
一是为地方财政增加收入。2005年赣州市房地产完成税收收入4.31亿元（含契税），较上年度增长16.0%，占地方财政收入的16.6%。此外，通过房地产开发建设，完善了城市基础配套设施，减轻了地方财政负担。
二是为社会提供了广阔就业机会。目前赣州市房地产从业人员约8500多人，而且房地产业就业人数年增长率达5％。资料分析，房地产业每增加1人就业，可以带动相关行业增加2人就业，房地产业成为带动就业增长的重要途径之一。
三是带动相关行业发展。由于房地产业与相关产业的关联度高，房地产的生产、流通和消费，对建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种产生影响。以钢材为例，2004年全市规模以上工业产品中，钢材年生产量3.1万吨。按以往经验每建1平方米房屋，需要钢筋20KG计算，2004年竣工面积约115万平方米，应该需要钢筋2.3万吨，占生产总量的74.2%。资料分析，每100元房屋销售，可以拉动相关产业消费130-150元，依此推算， 2005年销售额23.84亿元，可以拉动消费55.8亿元，约占社会消费总额的34.7%，增加5.4个百分点，直接贡献率为26.7%。
3、“十五”期间房地产业发展迅速
“十五”以来，赣州市房地产业进入了一个快速发展时期。在强劲市场需求的拉动下，房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等各项指标呈全面增长态势，主要表现在：
“十五”期间，累计房地产开发投资78.96亿元，是“九五”期间的4.6倍，占全社会固定资产投资的11.6%，年均增长35.9%。
“十五”期间，累计竣工面积725.15万平方米，是“九五”期间的3.7倍，年均增长25.8%；其中住宅竣工面积545.14万平方米，是“九五”期间的4.0倍，年均增长28.5%。
“十五”期间，累计销售面积674.15万平方米，是“九五”期间的7.6倍，年均增长44%；其中住宅销售面积541.56万平方米，是“九五”期间的8.4倍，年均增长48%。
通过五年的开发建设，使城市基础设施、居民居住条件得到极大改善，城市面貌一新。“九五”期间的代表作“银兴花园”，今非昔比。蔚蓝半岛、蓝波湾、黄金时代、水岸新天、南康中联芙蓉新城、国际公馆、瑞金红都苑、阳光瑞景、于都阳光水岸等一批精品小区的开发建设，使赣州人居环境得到迅速改善，城市品位得到迅速提升。
赣州三
二）、发展趋势预测经济在一定周期内波动是现代经济社会不可避免规律。房地产业属于经济范畴，必然存在其自身运行规律。从1992年邓小平南巡讲话开始，房地产业迅速崛起，但在1997、1998年受亚洲金融危机影响，房地产业再度陷入困境。1998年底，国家提出要以刺激房地产市场拉动内需，房地产市场开始回升，2003年国家把房地产业列为国民经济的支柱产业，房地产业出现明显转机。2004年国家开始调控房地产市场，特别是2005年5月份的七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》的调控措施，使市民持币观望气氛更加浓厚。因此，就全国房地产业而言，房地产周期应该为7年一个周期，1992年至1998年是一个周期、1999年至2005年又是一个周期。按此推算，从2006年起新一轮房地产发展周期又已开始。
从赣州房地产开发投资情况来看，也能寻觅到其中的规律。投资的多少，实际上就是反映信心的多少，形势好投资大。1984年～1991年为第一周期，1992年～1998年为第二周期。这二个周期与全国房地产周期基本一致。但是，2003年～2004年，由于赣州城市总体规划修编等原因，赣州房地产业已经提前调整、提前见底，即：1999年～2004年为第三周期（见图6），2005年已经开始回升，比全国提前1年回升。预计第四周期应该是2005年～2011年，其中2007年底、2008年初为快速发展时期。
2006年是“十一五”规划的开局年，预计赣州房地产将呈现以下特点：
1、商业地产风起云涌。2005年相继开工的金钻广场、博达温州街、万顺MALL，商业面积计18.6万平方米。2006年这些商业地产将进入销售期、投入使用期，商业地产的投资机会逐渐来临。
2、高层、小高层建筑群起。继联创花园、蔚蓝半岛、丽江花园推出小高层之后，2006年小高层、高层建筑将进入发展高潮。比较典型的高层、小高层有：恒瑞•蓝波湾6.0万平方米，黄金时代小高层7.0万平方米，水岸新天9.8万平方米，水韵花都6.0万平方米等，预计2006年将推出小高层、高层住宅50万平方米左右。随着机场的迁移和土地价格的上升，小高层、高层住宅还将深化，正在筹划的新地广场（名称暂定）将建99米高的高楼，在未来10年内将成为赣州标志性建筑。
3、建设规模进一步扩大。2005年中心城区随着新规划的实施，项目争相开工，已报建项目166.9万平方米，其中已开工90.3万平方米，未开工项目76.6万平方米；2005年施工面积143.6万平方米，实际竣工32.8万平方米，结转2006年110.8万平方米；如果再加上2006年新报建开工项目，预计2006年中心城区建设规模应该在180万平方米以上，预计投资将达到9亿元，同比增长15%以上；全市建设规模500万平方米左右，完成投资26.5亿元，同比增长10%左右。
4、住房价格稳中有升，但是幅度有限。2005年国家一系列调控措施，将在2006年进一步沿续，稳定住房价格仍然是主基调。预计2006年中心城区住宅均价不会超过2000元/平方米，多层住宅价格最高不超过2800元，高层住宅价格不超过3500元/平方米，总体上升幅度控制在10%以内。
5、中低位普通商品房仍然是市场主流。2005年住宅销售中，按单价分，1300元以下的占6.77%，1300～1600元的占22.51%，1600～2000元的占46.72%，2000～2500元的占22.81%，2500元以上的占1.16%，也就是说2000元以下的占76%；如果按单套面积分，144平方米以下的占90.16%。2006年将按照国家调控措施，着力增加中低价位的普通商品房供应量，提高市场供应比例。中低价位普通商品住房和经济适用住房实际竣工面积不低于当年商品住房竣工面积的60%，因此中低位普通商品房仍然是市场主流。
6、廉租住房建设进一步加快。2005年通过不懈努力，渡口路廉租住房一期建筑面积2.96万平方米，住宅402套，现已竣工交付使用，得到了社会各界好评。2006年将新建廉租房小区总用地85亩，建筑面积10万平方米，是2005年建筑面积的3倍多，进一步加大廉租住房力度，加快社会保障体系建设
7、截止2006年2月底，章贡区房地产企业共完成投资1.54亿元，比去年同期增加3907万元，增长33.88%。与投资的较快增长相对应，前两个月全部房地产企业共完成房屋施工面积57.43万平方米，增长27.48%，其中本年新开工面积19.07万平方米，志去年同期相比增加了5.47万平方米，增长40.28%。住宅销售形势良好。前两个月，全总房地产企业已销售商品房面积13.52平方米，实现商品房销售额2.71亿元，其中销售商品住房面积12.47万平方米，实现销售额2.2亿元，分别占全部销售面积和销售额的92.2%、81%。在商品住宅销售中，期房交易较为活跃，前两个月已销售住宅期房1020余套。从住宅销售价格上看，与去年相比，现房、期房销售均分别呈现略为下降、销微上升态势，但涨跌幅度不大，均在10%的范围内波动，住宅销售均价正处于相对平稳的运行阶段。 我过来看下... 非常感谢朋友门能分享出来. 我还没什么能说出来的,不过给LZ提个意见吧!
建议等过段时间LZ能把这些收集一下传个附件上来. 嘿嘿
多年策划与销售经验加上熬夜总结出来的（原创）
江苏无锡：根据我们项目当时的一些市调分析、官方权威统计的数据，可以总结出以下几点：一、购房目的：至少有5成需求者是为了改善居住环境，他们对小区的地段交通、配套设施、房屋品质非常看重，有污染源的楼盘就算价格低他们也不去考虑，这部分需求者对教育比较重视，如果开发公司赞助一些重点小学、初中、高中并且有保送名额，那么这楼盘一定卖疯了。（天一中学就是好的例子）
约有4成需求者是钢性需求！
二、无锡人对于中高档物业喜欢追捧（大概占总需求的40%），价格高反而更吸引人，3000元/M2的房子还卖不过5000元/M2以上的（当时我们项目就为这个感到苦恼），这些高品质的楼盘主要集中在崇安区，南长区，北塘区和滨湖区。普通消费者一般都选择离市区相对较院的惠山区、新区置业。
三、有意向的购房者9成能接受4000~6000元/M2的价位，定价要注意区间哦，别墅在无锡销售速度比较慢，本地消化的不算多，因为别墅总价太高。
四、无锡人很注重房屋的风水！建议规划的时候考虑到这点哦，虽然有点唯心，但是我们面对的是广大客户，只有充分的考虑到这些细节，才会使价值不断提升。
五、千万不要以貌取人，下面给大家讲个亲身经历的事情，当时我们项目到无锡下面的江阴市去作推广，过了两天那里来了几个看上去土的不能再土的“农民”，看他们衣服穿的都是10年前流行的款式，其中一个女士头上还围了个绿色的头巾，我们那销售员接待的时候完全听不懂他们在说什么，这些来客都在互相交流着，根本不听我们销售员的讲解，我就在那里旁观，凭多年的销售经验主观上已经认为没什么戏了，这可浪费了我辛苦整理出来的一套套销售说辞哦。就在我们都认为要黄的时候，他们把其中的一个销售员叫过来问价格和付款方式了，经过一番讨价还价、打折扣以后他们决定买20套，每家5套门面，一共1620万，先预付200万定金，顿时我们傻掉了，原来销售这么简单？真是人不可貌像，海水不可斗量！（不过至始至终我们都没有冷落他们，当时如果我们态度不好，就有可能会影响到他们的决定，越是这些人越是需要得到尊重，再好的产品如果在他们和洽谈的时候稍不注意伤害了他们自尊，比如说这套太贵，建议你还是选靠里面便宜点的吧，销售员本意是为他们好，但是这样的话隐含的就是你们不一定买的起，遇到这样的情况他们绝对不会有购买的意向了）
六、无锡人非常精明，千万不要骗他们说别的楼盘怎么样怎么样，他们对无锡其他楼盘可能比销售员还要了解，所以不要无中生有，对其他楼盘不不了解就不说，不然他们会抓你的小辫辫哦！
七、无锡对小高层还是比较感兴趣的，最好在外立面上下些功夫。
无锡人住房消费比较理性 ，投资欲望很强，也有购买力支撑，所以一定要做好自己楼盘的文章，只有高品质高性价比的物业才会受到他们的亲赖，切不要搞虚假宣传，得不偿失！
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-26 01:47 编辑 [/i]]
今晚熬夜不睡了也要将我所知道的奉献给大家（周六可以晚点）
谢谢绿荫如云斑竹的鼓励，虽然水平有限，但在这个畅所欲言的大家庭中，也不羞于说出自己的一点点真实的感受，辛苦了各位为房策作出贡献的朋友！不足之处海涵！:)安徽马鞍山
那里是我在大学实习的时待过的地方。
马鞍山作为安徽省人均GDP最高的城市（人均GDP33800元，高于长三角两个城市），又是全国特大型钢铁企业马钢的驻地，经济基础较好，使得房地产在这样的城市发展速度非常快，价格也在猛涨。从2002年平均1000元/M2，到现在三千五多元一平方，最贵的楼盘达到5000元/M2（非别墅），只经历3年的时间，而且目前该市供销两旺，空置率很低，其中也不乏南京、上海外地投资者的推动。
现在的马鞍山已经形成了本地开发企业与大华集团，万科等一大批外地开发企业群雄并起的态势，用火热形容并不为过！
马鞍山唯一的一个下辖县（当涂县）也在安徽十强县里名列前矛，且两个城区乘车只需10来分钟，两城区已经完美融合；随着2009年马鞍山长江公路大桥的开工建设，又将推动其各个方面的发展，也为楼市带来了超级利好！马鞍山城市的魅力也在长三角迅速的散发！
马鞍山是一个新兴的工业城市，也是一个移民城市，各方面文化在此激烈碰撞，形成了一种独特的钢城文化，这也使得马鞍山市民很容易接收新的事物；2003年~2004年是马鞍山房地产走向成熟的阶段，单以马钢“十万大军”（工人）的住房需求都能推动当地房产发展3年，加上进城创业外来打工的需求，马鞍山必将迎来新的建设高潮！（马鞍山是全国家唯一一个被评上全国卫生文明城市、园林城市的重工业城市）
说了那么多废话是怕大家不了解马鞍山！现在说说当地人购房的偏好。
一、当地人投资意思比较强，一些做钢铁生意或者钢铁衍生行业的人还有矿山老板非常有钱（有悍马、法拉利、劳斯莱丝也不希奇），与山西的煤老爷有的比，买楼都是整栋的买，花一两千万买个1000平方商铺的人不少！所以有的时候要定点宣传，这些人比较冲动，也很自大，从来不怀疑自己的眼光，一旦这些人到了你的楼盘就有80%的成交可能！这些人几乎不会和销售员谈论什么，最多问个价格，然后会直接找你们老总谈，所有想拿提成的销售员就。。。。。
二、普通工人：第一代进入马钢的老工作者大多都三代同堂了，他们的工资也不低，对住房的需求非常旺盛，这些人以前对小区的环境、品质关注的不是很多，销售员比较好忽悠他们，但近几年大家对房产都尤为关注，慢慢变的理性，不过大多是刚性需求（由于以前企业分的房子已经根本满足不了他们的生活需求）；有趣的是一旦某个车间的工人在某个楼盘买了房子被同事知道后，整个车间的人都会要他带着去了解情况，最后发现小区里有整栋整栋都住着同一个车间的人，这个渠道一定一定要利用好哦！这些老客户才是我们最大最容易开发的资源，对他们可不要小气哦。
三、不是巨富但属于先富起来的那部分人：这些人相对普通工人要谨慎，对升值空间比较看中，而且喜欢攀比，特别是同一个圈子里的朋友，今天你买3000元/M2，明天他就去看3500元/M2的楼盘，这些人属于中高档产品消费的主力军，唯一的缺点就是不好控制！这就考验销售顾问的道行了！
四、新生代：比较冲动，视觉的冲击引起他们关注比较有效，精致的楼书、别致的样板房、优美的景观、娱乐休闲会所、生活广场都是宣传推广的法宝，这些好好利用，新生一代就将属于你的准客户！
五、进城置业以及外地来马工作者：他们看中的往往是价格，比别的楼盘便宜10元/M2他们就会选择你，所以要调查好周边相似物业的优劣以及价格，越准确越好，牺牲一点利润会让你们更早的清盘！
六、大学教师、公务员：归并到投资者或者投机者比较恰当！
七、南京、上海知青：南京离马鞍山只有40分钟车程，不过太近、交通太便捷也不好，马鞍山的商业发展不起来可能就是这些原因；总体来说南京来马鞍山投资者队伍已经很庞大了，比到镇江、江北地区投资者要多的多，这些人投资看的就是地段升值空间，有些南京人是为了养老，比较看中小区环境！
八、马鞍山人朴实热情，没有无锡人灵活，如果对他们好，他们就会对你更好，会给你带了很多的客户哦，千万不要骗他们！销售做的好与坏和人品有很大关系，笔者刚出道就在马鞍山做项目，当时作为一个新人在实习阶段的第二个星期就卖了7套房子，在所有新老销售员中是第一名，讲到这又想到几个插曲了。有一天中午休息的时候售楼处来了一个穿旧着军服有50多岁的男子，手里还拎了个印有复合肥的塑料带，（当时公司实行的轮排接待制，但怎么也轮不到我接待，因为刚去才两天，看其他销售员又没有接待的欲望，主管也示意我去打发一下），那时内心是相当激动呀！第一次接待，也不晓得区分什么有效无效客户，只要是人进来就有接待的冲动，接待时我把知道的不知道的都统统倒出去，又是端茶又是递烟，还用了刚刚从书上学来的如何和客户寒暄，站着聊，坐着说，手脚嘴并用，可能是被我的情绪感染了，我们一谈谈了一个下午，他说他是怎么搞起来农业规模种植，又谈到当兵的儿子，又谈到被人骗了十几万，等等！最后丢下一句，我要买两套121。63M2的房子给我两个儿子，当场就交了定金，懵了，一下子懵了，填单子的时候我的手都激动的发抖，第一次接待第一次就成功，成功就成功呗，干嘛买两套的好事也轮到我呢？哈哈，激动呀，想不笑都不行，当然不是为了一千块的提成而高兴，而是为了我所有的学习和努力终于换来了成效而开心，只有得意才会忘形，完全没有注意到同事们的表情已经改变，这也就是后来导致我离开那家开发公司的原因！后来那个客户又带了他低下一个技术员买了一套小户型的多层住宅。（其中故事还有以后在续写，言归正转）
九、任何城市购房特点都大同小异，有工作激情、业务精通、塌实肯干的员工才是我们成功的基础！了解到他们的购房心理和特点，没有一个有效的引导，一切皆是镜中花、水中月，从自身做起，本着对公司、对客户、对自己负责的态度就一定会把事情做好！
今天就到这里，明天写江苏镇江的！
[[i] 本帖最后由 吴伟 于 2007-5-26 04:04 编辑 [/i]]
再说北京
[font=黑体][font=楷体_GB2312]:D :( [/font][/font]1、刚性需求很大；包括被动拆迁、外来人口、大学毕业留京等；
2、非京籍购房比例较高；一般能占到每个项目的百分之四十，高档项目比例更高；
3、概念先行：奥运题材、CBD题材、公园题材、科技题材、科技园题材等等，北京市场认这个；
4、土地系出多门：区、市的；行业系统的、军队的、中央的；复杂的很；
5、北京俗语：南贫北贱；东富西贵；
6、先聚人气后卖房；
7、北京的城市性格：包容性强，有文化底蕴，大气，（从马路的宽度就可看到）人讲面子，关心国际国家大事讲政治，地产包装要有文化内涵；
8、规划摊大饼，2环--6环，还在规划7环。
9、5环内的房价破万（除南部）
10、不论何的超前、另类的产品、感念都会有一部分人追捧。
11、05年下半年开始房价急剧飙升，一平米张1000--3000很平常，
12、大的品牌开发商逐渐占据绝大部分市场份额，小开发商日子极其难过。
13、开发商捂盘现象普遍。
..........................现写到这了，有机会在接着聊！！
南京
南京最近开始市场大好，房子不愁卖大家都跟风 买涨不买跌
现在基本是小三房 和二房好买
河西的商业也开始慢慢加温了，虽然目前仍然处于一个市场培养阶段，但是是南京规划最好的一个区域 江西上饶，由于在07年之前，该区域内大多数房地产开发项目是由本地开发企业在操作，价格走势比较缓慢，到现在为止，该地区范围内的广丰、玉山两县的房价甚至还高过于饶城。由于当地的购买力理想，07年后，一些外地的开发企业，福建、浙江、上海、南昌的一些企业纷纷走进上饶，寻找饶城商机，估计饶城房价会慢慢复苏，最终走向火暴！~