虚拟产权式商铺：充满变数的投资诱惑
今儿看房策上一个帖子，一位会员提到了“虚拟产权式商铺”。于是特意找了些资料学习一下，自己得到提高的同时，也给会员们分享一下。“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。因此叫做“虚拟产权式商铺”。[color=red]解释一下：一家1000平方米的开放式卖场，只有一个大产权，总价值1000万。甲方将其分成100份小的合同，通过银行等机构办理合法手续。购买者花10万块就买下一份，占整个大产权的1%，就跟那基金、股票类似，享受固定1%的分红。[/color]
虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，从而实现商业整体规划。的确，“虚拟产权式商铺”风险的确很大。这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租10年、20年。然而所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张“空头支票”。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何招商经营？
另一方面，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，普通业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？投资的价值如何体现？
“虚拟产权式商铺”既然风险如此之大，那为什么还有人大行其道呢？从开发商角度讲，“虚拟产权式商铺”回笼资金快，销售速度快；从购买者角度讲，虚拟式商铺总价较低，购买门槛低，再加上开发商的“收益诱惑”，很容易掏钱。另外，“虚拟产权式商铺”不是不可以赢利。如果操作得当，是可以投资的。
首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。
其次，开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。 :victory: :victory: :victory:
很详细的虚拟产权商铺概念
一起阿学习，感谢阿男！！！！！ 虚拟产权现在在三线城市的比较多！！ 国家对这块管的不怎么严 楼主的一席话真是感慨万千啊!最近看了不少关于产权式商铺和销后包租等形式的商铺,不由得阵阵感叹啊!如今商业地产铺天盖地的建,可真正使用率又能达到多少呢?投资者面对高利润、高回报都一个劲地砸钱，往往忽略了高利润之下的高风险。包租期满后，这些投资者们又该何去何从呢？
回复 #3 回笼觉主 的帖子
可以操作，但是金额有限制。我了解了一下，苏北的县城商业项目，最多可以操作3000万。至于这个金额是如何确认的，这里就不叙述了。 嘿嘿，这个东东也是变相融资，在目前的法制状态下，是不行哈，只能私下操作，这是纯投资行为。
关注中
国家不是禁止产权式分割出售了吗！？？？
除非你把整层分隔成如同电脑城卖场那种，一间间的小铺！！！！！如果只是虚拟分割，，违法的啊，，，老大，，，，
怎么还说这个呢？
难道，，还可以 这么搞？？？
哪个城市啊？？？？
好牛啊，，，， 我现在正在操作的项目正是产权式销售，还未动工，不过现在招商情况蛮好的，但还是挺头疼的，按揭？产权办理？后期运营？返租到期问题？ 真不知该如何解决。 现在流行换马甲，换汤不换药！这个与分割的产权式商铺有什么区别呢？
一个是有形的铺面，一个没有的！虚拟商铺卖收益，产权式商铺既卖产权也卖收益！虚拟商铺在产权集约上没有分散，都存在很大的后期经营与收益分配方式的风险！应是开发商在现有政策下变相融资的一种手段！
这种方式是介于分割产权式商铺与地产基金运作之间的一种方式！
看了题目，我还以为讲的是关于网络上面现在卖的虚拟商铺列！:)
[[i] 本帖最后由 城市之间 于 2007-3-30 12:02 编辑 [/i]] 做策划,要胆大 完全是给别人掏钱做生意，留给自己的除了赔钱就是一肚子气 谢谢，楼主！
楼主的信息，真是几时雨，目前我还在头痛如何解决大商铺的销售与招商的一系列问题，虚拟产权商铺无疑是一个比较新颖的营销手法，但是风险也是挺大的，作为开发商总不能这么不负责任，拿了钱拍拍屁股就走人，难道没有更好的办法来吗？ 学习 学习 楼主挺好学阿，谢谢分享心得 了解了！谢了！ 二万个平方的商场，，分割成十到二百平米不等到的商表，一间间地卖出去，，从一楼的一万三四，买到四楼的三千，，这个价格，，算下，，十个平米，三千一方，，才三万块钱，，首付五成，，就是一万五，加上别的点费用，不过一万六七，，除去前三年的返租金共百分之二十四，，即七千二百元，，那首付只要一万块钱，，打出个十年有效反租，，百分八的收益，，看看，，这个投资方式还是可以吸引很多人的，，有点小钱，，一受引诱，，谁不来？？ 俺现在也在操作产权式商铺.包租十年和返租五年.首付少的才几千块就可以获得稳定百分之八的回报加一间虚拟商铺..在大城市可能用滥了的招数..在小城市还是蛮有效果的... 大家都是摸着石头过河,走一步看一步吧
不过虚拟式产权商铺在三线城市还是蛮吃香的 强烈反对！先前我做的一个项目，老板也让我购买了类似的铺子，说是公司照顾，只掏总房款的4%，但是结果呢？开发商倒掉了！租户还在，但是租金不给了，结果我的月供也不再交，现在我的银行信用那个差——8年不能贷款一分钱，郁闷，郁闷，不要再搞这个害人的东西了！！
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