写点菲薄的经验---《商业定位建议报告》有感
[font=宋体][size=12pt]. 过完年这段时间，写了一份《商业项目的定位建议报告》。发点牢骚，发点感慨，写点经验。[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font]
[font=宋体][size=12pt][b]牢骚：[/b]首先向广大的的前期工作者（原创）致敬！一个字一个字写出来的报告真的很辛苦，我写这份写报告之前----思路是有的，逻辑也很清晰。但是如何用文字把他说圆了，如何说透彻了，把最后的观点亮出来。还真那么一点难度。本人自认为驾驭文字的工夫还可以，可是写起这报告，真是越写越迷糊。清晰的思路没了，完美的逻辑也丢了，报告初稿写出来就跟一堆“屎”一样，揉揉揉，真恶心。拿着一堆“屎”四处找帮手，给这个大师看看，那个大侠看看。他们说，这么臭的东西，改都不知道如何来修改。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt][b]感慨：[/b]记得房策很多人，看到别人的报告一样，都说几句，“什么破东西，这东西也能骗到钱。”我跟你讲，让你写，你保证写的不如他。不信自己动笔，我看看。以后啊，咱们要看到别人报告中的精华，不要天天挑刺。记得之前我在房策上点评这个报告，点评那个方案，现在想想真是丢人。写和做实际是两个概念，任你牛B吹到天上，但是落到纸上，完全两个故事么。以后一定要低调，低调，再低调。不是说，低调的人生才是完美的人生么。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt][b]经验：[/b][/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]一、撰写报告：[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]1、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]写报告之前，要有一个充分的沟通。问问专家，问问老总，他们的对项目的判断保证比咱们准确，项目大致的发展方向已经清晰，然后咱就动笔。报告说说容易，写起来还真难的，尤其是这个定位，最后保证要细致化，一般老总不看过程，看小结，看最后定位，如果跟他一致，他扫一眼内容，就OK。如果不一样，我靠，你完了，那报告你就改吧，都能改死你。所以还是要写之前要沟通，沟通，在沟通。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]2、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]先把框架梳理清楚，永远记得各阶段的小结都要为最后的定位有一个完美的支撑，而且都要是客观的评价，不要放主观的东西，报告的阶段小结里没有一个废话。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]3、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]然后开始找数据，小结需要数据支撑啊，把一堆数据提炼出支撑点，找些有用的，实在的，分析处理（这里我不会，找得同事帮我SPSS一下）。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]4、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]自己写的报告绝对不能自己校正。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt][b]二、三线城市商业的定位报告撰写经验：[/b][/size][/font]
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[font=宋体][size=12pt]本人这次写的是一个县城的商业定位报告，县城的商业定位其实另有一个套路的，平常的逻辑推理绝对没用。下面说点实在的吧，单说本报告、本项目：[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]1、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]任你分析透彻这个市场的所有供给，所有需求，都无法给一个商业项目做出最佳的定位。县城的定位是跳出县城看县城。主要的核心就是：产品上的升级带动业态上的升级。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]2、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]做[color=red]供给[/color]小结的时候，找找竞争对手，扫扫街。结论就是：临街散铺为主，本地连锁化不强，夫妻老婆店，品牌档次比较低等等一系列现象。本以为写到这里就可以了，那你这报告就不值钱了，你要加这个：[color=red]给本项目带来的启示--业态升级、完善功能、强化辐射。[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]3、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]商业[color=red]需求[/color]分析三部分，消费者，经营者，投资者。[color=red]消费者：[/color]数据不够怎么办？编也要编出来，就是往定位上扯，有些定位里出来的业态，而市场没有需求，那不行，一定要创造需求。然后做做[color=red]商家测试[/color]，同过第三方，把结论写出来，这样至少会让人感觉客观。[color=red]投资者研究[/color]：为铺面分割等因素创造说辞。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]4、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]借鉴[color=red]案例[/color]。这个要花点心思了，是重点！找到同类项目，分析一下人家项目，成功在那里，失败在那里，必要的时候可以邀请老总考察一下么，同时我们该项目找些值得借鉴的东西，这些都是为定位提供依据的。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]5、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]项目分析[/size][/font][font=宋体][size=12pt]，跟咱房策的网址一样：SWOT分析，然后竞争力发挥。这个是基础，就不说了，分析过程中重点强调劣势，弱化优势。强烈打击老总自信心，让他不要有那么高的期望值。也为下面的销售同胞们降低难度么。至于竞争力发挥么，就是规避劣势威胁等。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]6、[/size][/font][font=宋体][size=12pt]定位[/size][/font][font=宋体][size=12pt]出来了，还是那些玩意，[color=red]购物餐饮休闲娱乐[/color]一个不能少。重点：就是分析各业态配比，以及各目标消费人群。同样是餐饮、购物，一定要在前面加一堆形容词。来个例子吧：[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]餐饮：满足区域内高端消费人群的中餐，每人每次客单价 30元的，具有特色的中餐厅。如：外婆家、小厨师。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]购物：[/size][/font][font=宋体][size=12pt]满足区域内23---27岁的时尚少女，单件衣服价格在200-250元左右的品牌连锁服饰，如：ONLY ，WEEKEND。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt] 就是以上这些形容词。要不怎么显得咱们专业，就是加一堆堆的形容词，能想多少加多少，目标商家越清晰，他感觉你这个定位越有借鉴意义。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]7、后面的[/size][/font][font=宋体][size=12pt]业态布局以及物业建议，我以后有时间再补吧。[/size][/font]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2007-3-22 21:52 编辑 [/i]] 写的确实很实在，现在报告就是那么回事，骗骗外行骗骗自己。我们老板就不看这玩意，全部开会讨论。因为报告浪费我们的时间和老板的金钱，有咬文嚼字整理书面材料的功夫，不如出去跑跑贷款，拉拉人脉
绝对欢迎这样的内容，我佩服！！一定得顶！！
:handshake难啊，
难就难在，，不可遇见！ 呵呵，策划报告沦落到这种地位，也真是让人唏嘘不已啊。其实个人以为策划报告完全可以做得很实在，就是要看业主和老板想不想而已。 不错,知道怎么写了 阿男版主恭喜你啊，修炼成功，登峰造极啦！:)
深有感触!
楼主所言有道理,也很实在!:lol 强激支持阿男，偶的偶像。:D 如果阿男版主能帮咱开点这个问题，万分感谢！我们公司现在在景区有一项目主做旅游购物，因为周边没有购物广场可以做类比，所以在租金上没有对比的对象，项目有垄断性。想过要用经营收入来定租金，但是土地的稀缺性、旅游购物消费的增长比率、广场的人流量等指标比较难以测量，所以操作上有一定的难度。望各位大虾给点意见。晚辈当万分感激。 佩服！！一定得顶！！ 市调呀！！！！！！
没有市场调查就没有发言权！！！！！
真理总是掌握在少数人手上！！！！！ 你太有才了！！ 连商业地产的珠穆朗玛都这么说，看来形势严峻了，呵呵！一边是饭碗，一边是专业，饭碗优先，专业靠后，相信很多玩儿策划的人都碰到过这种平衡木游戏中的矛盾。一篇洋洋洒洒、巍巍壮观的策划报告里面有多少金子就只能是公说婆说都有理了，不能用天平去称，我们也没有必要去苛求其作用的精确量化。但是有一点我们应该知道，如果只用一千字就把项目的策划报告完成，那可能报告写的是字字珠玑、登峰造极了，老板的水平肯定跟不上了。相反，老板只看结论，因为前面那么的文字在为那几句结论服务，至少心理上多少有点安慰。
写报告大概也是如此，一边是模仿，一边是原创，写到一定的水平，就不想在沿袭以前的套路了，所以觉得瓶颈了，恭喜你，现在你已经站在8847的高度了，再往前一步就是8848了！ 很是精彩！佩服！！
好东西
真的很经典！膜拜中。。。。。。不知版主有没有联系方式，QQ或MSN都成，小弟想好好跟您交流一下 商业报告和其他的报告差别就是大。lz真是直白，把里面的很多东东都表现出来了。强人呀！ 好 [quote]原帖由 [i]trashing[/i] 于 2007-3-27 09:39 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=428914&ptid=38687][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
连商业地产的珠穆朗玛都这么说，看来形势严峻了，呵呵！一边是饭碗，一边是专业，饭碗优先，专业靠后，相信很多玩儿策划的人都碰到过这种平衡木游戏中的矛盾。一篇洋洋洒洒、巍巍壮观的策划报告里面有多少金子就 ... [/quote]
这哥们说的很实在