土地增值税清算惹急开发商
1月16日由国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)已经引起房地产开发界不小的震荡。就在上海传出消息说开发商可能集体上书市领导，要求谨慎制定土地增值税清算细则时，近日，京城地产名人任志强、潘石屹分别在个人博客上发表文章，评价政策影响。在任志强看来，在同一块土地上反复追加税费的做法并不“合理”，称这已经令一些地方政府在土地和房地产开发方面的收益大于开发商10倍之多。潘石屹则表示，2月1日将是一个关于土地增值税“算总账”的清缴日，一些企业将因此“吃不消”。这一局面或将间接导致房屋市场供给进一步减少，以及持有型商用物业开发商的增加。
任志强反对再收取增值税
任志强介绍，土地增值税确实并非新税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期。据了解，因为1993年以后的房地产宏观调控导致市场一度萎缩，财政部与国税总局曾联合发文，免除了1994年1月1日之前签订转让合同的土地增值税，同时免除已立项目五年内转让的征税。“这使得土地增值税法的实行推迟了五年。”任志强称，2001年后，随着房地产市场转暖，土地增值税每年成倍增长,尤其是2002年实行土地招拍挂制度之后，在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得的低价土地储备在此后获得了土地差价的高额利润，也形成了土地增值税连续多年的高增长。到2006年，土地增值税占房地产开发利润比重接近20%。
但是，根据任志强的说法，到目前为止，大多数项目在按税法扣除各类费用后，并不能达到应纳增值税的标准。尤其是高价从公开土地市场取得土地的项目，多数都达不到该标准。二三线城市中的大量普通住宅也达不到纳税标准。经济适用住房更不在此列。
即便如此，任志强表示“我不认为出让的土地有理由在已收取出让租期中的土地使用费、放弃了土地出租期的使用权之后，政府应再收取土地的增值税。”任志强认为，土地出让金、开发商交纳的土地增值税、二手房转让环节的土地增值税等同时征收属于“同一块已出租的土地中政府在不断地无限制地追踪加收土地中的收益。”
潘石屹：2月1日算总账
在宏观调控大半年之后再遇土地增值税清算，潘石屹形容一些开发商的经历为“漏房偏遇连夜雨，雪后再降数场霜”。“受清缴影响”导致资金断顿的房地产开发企业或将面临项目开发的资金阻碍，市场上房屋供应量进一步减少。
潘石屹介绍，虽然一些上市公司表示，如果政府要清缴土地增值税，将由原来的股东负责，但这并不表示十几年没有清缴的土地增值税不会清算总账。“2月1日就是土地增值税算总账的清缴日。”潘石屹称。
另外，市场人士预测从事商业物业开发的房地产商将在市场上增多，而后续的物业税征收又会对持有物业的税费成本带来不确定性。“有一点是可以肯定的，就是2007年全国纳税排行榜中的房地产公司的比重将有大幅度的增加。”潘石屹表示。
此前，有媒体报道，上海一些大型房地产开发商已经秘密碰头，准备联手向市领导上书，希望在土地增值税征收的地方细则制定时考虑一下企业的生存问题。据业内人士估计，如严格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值税至少能征收400亿元左右。其中利润率高和囤地较多的企业或将受到致命的打击。 感谢楼主提供的资料。
希望策友们发表讨论帖子。
土地增值税是一种暴利税(转贴+评析)
土地增值税是一种暴利税----- 土地增值税将引导房价下跌 魏雅华
2007年1月17日，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
此土地增值税“清算令”的发布，引起了中国股市的罕见的强烈震动，不过两天时间，中国房地产板块几乎整体连续两个跌停板，总市值损失超过了510亿元。“深万科A” 市值损失超过了100亿元。说损失惨重，毫不夸大。
不仅如此，“清算令”的发布，舆论的反应几乎和股市一样强烈。
房地产开发商们和他们的经济学家们一齐上阵，他们说，土地增值税“清算令”将会推动房价上涨。说“土地增值税”会"加大开发商成本"，成本提高了，羊毛出在羊身上，房价能不上涨吗?
这个算术未免太简单了。
这话是对“清算令”的误读，是在转嫁矛盾。因为“清算令”只与房地产开发的利润有关，在它的计算公式中，成本是被扣除在外的，它只压缩暴利空间。
开发商是很难将这部分损失转嫁到购房人头上去的，因为“土地增值税” 的“清算”是一种秋后算账，是售后结算。开发商又如何转嫁?
土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。
征收税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的小地块为例，如果项目建成后，其他费用为1亿元，假设项目销售总收入有三种情况：2亿元、3亿元、5亿元。减去成本后的余额（即增值部分）分别为0.5亿元、1.5亿元、3.5亿元。
按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。
当利润余额为0.5亿元，占成本（1.5亿元）的比例为33%，税率30%；开发商需要缴纳的土地增值税为：0.5亿元×30%=0.15亿元。
当利润余额为1.5亿元，占成本（1.5亿元）的比例为100%，税率50%；开发商需要缴纳的土地增值税为：1.5亿元×50%=0.75亿万元。
当利润余额为3.5亿元，占成本（1.5亿元）的比例为233%，税率60%；开发商需要缴纳的土地增值税为：3.5亿元×60%=2.1亿元。
读了这本秋后算账的清单，是不是会让追逐暴利的开发商们后背发冷?
土地增值税“清算令”所发出的讯号是：房地产业暴利时代即将结束。
中国开始清算连续多年位居《中国十大暴利行业》之首的房地产业，会不会是任志强肆无忌恽的话“房地产就该得暴利”，终于把狼给招来了，招来了秋后算账的“清算令”?
说到此处，我们还要强调《土地增值税暂行条例》的另一条规定：
现行的《土地增值税暂行条例》还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。
不知读了此条规定，开发商们该作何想?为什么不去改弦另张，建造多方共赢的免土地增值税的普通标准住宅?
看上去，2006年12月，房价还在不知死活地、美滋滋地在朝上涨，其实，秋后算账的“清算令”己经在十字路口张网以待，守株待兔。房地产的暴利将有30％～60％进入国税局的口袋。开发商会不会心甘情愿地火中取粟? 房地产的暴利冲动，会不会因此而有所收敛?
我们拭目以待。
评析:个人认为任何经济政策的执行都要考虑国家经济稳健的发展.很认同王石说过的话,在市场得到的暴利迟早要还给市场的,特别现在还在想着暴利的地产商们.王石这句话我是在06年初看到的,
可以肯定的是政策是为了我们伟大祖国的将来,朱总理的宏观调控也不是让我们避过了金融危机了吗?当年王石是总理钦点的地产顾问.呵呵,我们应当关注的是地产业的健康发展.如果能更健康的发展,再来个"国十条"也行.新手稚言:) 当利润余额为1.5亿元，占成本（1.5亿元）的比例为100%，税率50%；开发商需要缴纳的土地增值税为：1.5亿元×50%=0.75亿万元。
当利润余额为3.5亿元，占成本（1.5亿元）的比例为233%，税率60%；开发商需要缴纳的土地增值税为：3.5亿元×60%=2.1亿元。
因为是四级超率累进税率，以上这个算法是有误吧？
公式应为：
1、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
2、增值额超过扣除项目200%的
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
计算结果：
1、1.5×40％－1.5×5％＝0.525（亿元）
2、3.5×60％－1.5×35％＝1.575（亿元）
[[i] 本帖最后由 房策族 于 2007-2-9 18:59 编辑 [/i]] 看了两种算法，都不明白谁对谁错了
页:
[1]