任何项目做出来 我们都必须以积极的心态来对待,做项目的人必须要对项目负责,对开发商负责,一句没戏了就好象可以判断这个项目的死刑,未免太不可思意了,请各位同仁要认真对待你们所做的项目,做事先做人这句就不需要我再 ... [/quote]
同意以上观点 既然接受了该项目 那就得用心去做 当成自己的事来做 相信大家都会有不同的感受！
底部4~5层做商业，上面做小面积酒店公寓应该不错
底部4~5层做商业，上面做小面积酒店公寓应该不错关键需要进行市场细分后再下判断，即使是三线城市也不表示就无法盘活，不过只有10万人口的确是问题，不知道10万是城区范围还是整个城市范围？
底部商业建议做综合百货购物商场，必须进行招商才行，关于具体定位前面的同仁有讲过，不是太了解这个项目的具体情况只能给楼主这点意见作为参考。 三线城市
9层商业..... 人口太少，8层商业肯定不行，在二线城市6层以上都很难，建议商场2层，其余办公或SOHO。否则会死得很惨的，要是是在上商业，要对高层的招商很下功夫，8层的液态很重要，这关系到了，整个后期的运营，分析全国成功的案例建议业态
：1F名品，珠宝，化妆品、、手机、烟酒等+大型超市入口
2F，超市；3F：女士；4F 女士 5F 男士 6F知名家具
7F书店休闲娱乐设施，8层餐饮+ 儿童乐园+ 游戏机厅，这种业态可依照一定的任期
不过我建议这个项目不弄商业太多，因为全国的商业到8层的也不多。目前日本最高才到12层/
个人见解，:victory: 不可能吧,8层楼全部做商场
一点小意思，有资源
楼上的各位说的都不错，总之新密这地方弄这么大个儿的“商业航母”确实有点麻烦，想要做好，须出奇招，早在两年前，我考察多豫北市场，准备操作一个娱乐项目。前景以及潜力都被所有人看好，但是最终在与土地所有者的洽谈中搁浅，可行性报告书已完成。国安局、公安部等已经疏通到位。如果摘出上面四层，做射击场馆（以下省略50字）。相信收益也能让开发商松一口气。大家有发现中原（或者更大）有类似项目吗？如果有兴趣，可以联系我，我有全套资料。以及实施方案！ 商业地产项目封顶后的出路有四个:第一个是散售,这个就不多说了,第二是个是基金,基金是干什么的？就是将自己集团的资产保进行捆绑上市每年对股东承诺固定比例的业绩分红，因此他们对于收购物业是有严格要求的，其核心指标是物业已经或有能力发生现金流，而其收益价值大于基金分红值+折现率+常规利息,三是整购,如果是整购的话,必须的保障产权的统一.第四个是投资，其投资对象主要是烂尾楼（充当固定资产）或之中提供过桥性融资。我认为也不适合这个项目，因为这个项目已经过了建筑规划，其产品设计是按照百货做的，百货的工程体系的最大特点是拥有排他性，因此就算购买之后也很难改作其他物业.结论:继续散卖. 在哪个城市人口多少 河南没有去过，但是我知道郑州应该是中部地区少有的几个特大城市，唯一可以给楼主的建议就是，必须抓住与郑州的无缝对接做足文章，另外，应该找到当初项目的前期策划，这么大一个商业做出来，不可能是开发商拍脑袋就决定了的，肯定有前期的详细的策划报告和产品定位分析。很多时候，我们一条路走到了死胡同，就必须向后看，重新疏理一遍，可能会发现新的解决途径。
我一直带在江苏的常熟，一直做案场销售，所以对策划这块不是很懂，不敢妄下断言，寥寥数言，权作抛砖引玉。常熟是全国百强县市前5强，但是据我所知道，也没有这么大的商业。
它的人口是100多万，流动人口60多万啊。 首先要支持政府支持（如免税、增加交通线路等），同时要组建有利的招商队伍，另外对项目重新定位、施加新概念，广告费肯定是个大数目，有事了回头在聊！
利用好政府这步棋
不知道项目进行的怎么样了简单参与下
四层以下
-1层 大型旱冰场 游乐场 (网吧 游戏厅.舞厅等)
1层 名品店 以服装为主
2-3层 不知道新密有没有大型超市 如果没有 就做个本市最大的超市 ,要是已经有大超市了,想办法搞黄它 :lol 这样的城市只能存在一个大型超市 .
4层 全国小吃一条街
5层 特色洗浴(纳米. 水疗等) 特'色'包房(需要当地政府支持) (如一层为歌舞厅则设置与一层单独通道)
6-8层 当地档次最高宾馆 (政府接待部,)
重点:::: 必须把政府拉进来 (如项目做死对政府影响也很大)
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固然有难度 没有决对的死盘 这个项目如顺利做完 楼主则收益良 我的建议是：策划也不可能把稻草变成黄金，如果能变成黄金那就是诈骗，我觉得现在的开发商和策划人的心态都不好。 不足10万的人口，消费居然第一，一定是有什么特色经济。
拿这个特色做文章，把城市的人气集中过来。 新密市吗？那儿的煤矿好像很有名了，想办法搞个交易中心吧，楼上几层改为办公区和交易厅。 我在我们这边也做过一个类似的项目
不过只有四层商铺：
但也很大，一层就有2万建筑面积，总建筑面积有10万左右（加地下停车场），本地消费能力也不强，人口也不算多（成区人口45万左右），这项目地段虽不算太好，也不算差（虽然偏偏的，但也算是老城区项目），我们开始定位于建材MALL，想做分割式产权档铺，我们开始招商效果不错，商家都准备进入了，但因政府承诺另一个发展商保护期五年，因此营业证件一直没有批下来，一些小得商家就没有办法入场也没有敢动。
后面只得走一步算一步，引入主动店的形式，先从最高一层做起，因为比较便宜，在宣伟策划上以价格切入点吸引大型客商进入，这招不错，不久，三四两层就被一家俱商给租下了，二层后招入一家建材城，一楼则有两家汽车4S店，地下层是5000平米的超市，还有一个2000平左右的健身房房、然后就是有些供商家使用的停车场与物业停车场 项目花了一年左右的时间，就OK了，当时腿都跑断了 地理位置为新政府所在地?
首先,我个人认为应该玩个"未来城市中心的概念"
附以一定的投资回报的变相折扣率!
把市场外拓!主力针对温州,义乌地区有钱并且有投资意向的投资客户!
商业=伤业啊
呵呵,现在开发商都是头脑发热,这样的商业不是一般的难,
首先这是河南三线城市,说明消费力肯定不是很强,
其次人口不足10万,说明消费群体也不够,
最后由于是三线城市,消费者的消费意识不会象一线城市那么前卫,他们还不一定能接受这么高的商业.