win 发表于 2007-7-31 15:18

做力所能及的事，现在这种状况没有跟任何商家洽谈招商的资本，脚底抹油吧

羊 发表于 2007-8-1 17:15

第一、兄弟，这个项目不难。————这是个信心问题，其次，这个也是需要开发商明白的问题—KFS权利支持你的策略和出费用。
第二、也不能向楼上多位说的，走为上策，没有必要走，这个项目做起来是你的资本
第三、考虑几个问题
1、产业链的上游？
2、资产沉淀即处理：KFS自己使用当资产沉淀/当地政府性质部门租赁-购买-银行购买等/开发商自己经营
3、商业规划严格科学
4、高楼层招商和自有产业开始
5、1-3楼分割出售，返租回报套现
……可以说的办法不计其数，商业地产操作办法灵活多样，比住宅强

nec0093 发表于 2007-8-2 08:24

个人观点:  我也是河南的三线城市,不过,对于体量大有点担心.才有点感受,就是公司出资,借助全国知名商家进驻,后期把资金要回.
再有就是不要全线招租,这么大体量,必定消化不完,不阶段招商!

baitangan 发表于 2007-8-2 11:38

没救,只有等死

话虽然难听,但事实就是这样,总要有人陪,总要有人跳楼.
不要以为在困难的项目,一经策划就会好起来.
前期的定位错误后期的定价错误,都导致这个盘必死!

ynw99999 发表于 2007-8-6 12:33

叫开发商自己先做撒｀～！！以租带售～！！
等项目档次提升上去后加上积累的人气
再销售

ggyy814 发表于 2007-8-6 20:19

楼主

楼主我有几个问题：第一， 现阶段在售竞争楼盘价格是多少，本项目价格差距是多少？
                           第二，本城市的人均零售品消费额是多少，年增长情况是多少？
                           第三，你现在阶段采用的促销手段有什么，宣传渠道有哪些？
                           第四，这么大的商业体量，招商现在启动了没有？
                           第五，现在你采用了什么销售途径？
                           第六，项目滞销多久了，离第一推广的时间有多长？
                           第七，你们还有多少推广费用可以使用？
                           第八，项目到现在你们有没有做商业定位，百货商场？？大型综合商场？主题性商场？购物中心？
                           第九，商场的确切地理位置（是城市规划中心？还是老的商业或者交通中心？），人流量，周遍商业的租金水平，经营状况？
                           第十，现阶段商业周遍的配套市政设施，交通条件状况（城市交通车辆有多少线路是经过并在项目周围设有车站的？）
                          第十一，你在项目负责什么工作？

zl214 发表于 2007-8-7 14:20

回复 #19 飘来荡去 的帖子

同意你的观点

在三线城市很难见到有八层楼高的商业

其次周区也不能支持这样的业态分部！

档次决定商圈

jeffrey119 发表于 2007-8-7 16:09

这种项目销售的可能性基本为零，将项目给银行，用租金还利息；经营方面搞成一个综合城，商场、餐饮、娱乐一体化。

pr971 发表于 2007-8-7 17:59

距离城市远有好处，考虑休闲娱乐，这类商家有钱购买，又避免了繁华地方，一些特殊服务还可以。餐饮、歌城、洗浴等等。

raysze 发表于 2007-8-7 23:30

具体项目如何都不知道，如何挽救
当地的消费模式，消费习惯，消费水平？？？？
先从市场入手，建议做一个详细的市调。再定位，后规划
一定要又主题，就好象灵魂一样。

wurongxue 发表于 2007-8-9 16:57

8层的商业，真是夸张！一般商场的四五层就很难有人流上去了，更何况到了8层！体量太大，还是尽可能的从定位上调整调整吧。能改办公就改办公，能改公寓就该公寓吧。

xuboisme1010 发表于 2007-8-10 11:13

改成医院。。学校。。算了

xuboisme1010 发表于 2007-8-10 11:17

干脆开发商少去吃喝玩乐，勒勒裤腰带，找点钱在旁边修一个环行车道，和每层相连，改成物流基地和仓库吧。。:lol :lol :lol :lol :lol :lol

gongganwen 发表于 2007-8-10 11:27

8层的商场，你去看看全国市场吧，华南都倒了，一线城市成功的例子有吗，难找吧，闪人啦，100000的流动或许可能，这么多的人口，很难操作，商业地产本身就是一个动线。消费的结合，四层以上很难操作。在娱乐上展开。或许可行，但消费很难跟上的。个人意见

新手乍练 发表于 2007-8-15 08:47

人口不足10万，你们在同一小块区域就有20万的案量，应该说难度是非常大，如果你公司非要将此项目操作下去建议如下仅供参考：
   1、首先联合你们的三个项目同时向政府施压，让其跟你们一起宣传本地段就是即将呈  
        现 新城市中心，对这一点非常重要，你们不要为了争抢客源偏离主线！记住三人成  
        虎。
   2、针对你们城市的商业市场特点，给你的项目按一个可以实行的专业市场的名号。
   3、要不就进行产权式销售，不过我们的城市都认因为所有案例都以失败而告终。甚用！
   4、根据你们的区域特点炒作专业市场。

我爱天天 发表于 2007-8-15 17:22

老兄，撤吧！

如果为争钱，建议只招商。
在业态组合方面可以考虑超市、百货、部份特色餐饮及写字楼，相信还是会招满的，但，呵呵，运营可是难呀！
产权式销售只是骗人而已，不要害人。
选个好点的项目吧。

julisa1234 发表于 2007-8-20 12:58

难度系数百分之99。99。
第一城市人口太少，发展不会很快。第二建筑已经定型。建议楼主如能将上6层商改住，只留2层进行商业规划，进行招商，商住结合。否则就是个死盘

同行 发表于 2007-8-21 10:25

进行专业市场的操作，分区域、分类别、

s.t 发表于 2007-8-21 17:12

走吧

liangzi80 发表于 2007-8-24 10:33

"遨游房产世界

中士




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看了这么多房友的评论之后，获益匪浅，谢谢各位！同时，想提一下个人的看法。
这个案例个人比较赞同“年年有余”与“为你而歌”的一些看法；
年年有余：1、将商场定位转向产权酒店定位，吸引郑州异地投资客。
              2、完善包装，在条件成熟的时候，邀请凯宾斯基、凯悦等国际酒店连锁机构介入（甚至整体转让）。
为你而歌：1、做成3星级酒店，反正是当地开发商，做成自己的物业，细水长流。当地商务活动比较多，人均收入较高，有稳定的客源。
          2、开发成“酒店式公寓+高尚生活管（美容、养生、SPA、洗浴等休闲娱乐养生场所）”，以“休闲、娱乐、商务活动”为主。
个人的看法是：先将地域市场炒热。项目位于新城中心，周边有两大竞争对手，是优势也是劣势，优势在于可联手竞争对手共同对抗传统商业区，将区域市场炒热，同时联合政府，借助政府的力量建立起居民对区域市场的信心，一般而言，商业地产若有政府的大力支持，成功的几率会很高。
    而在业态经营方面，建议将商场定位转向酒店定位，项目所在地是郑州的经济圈内，已纳入大郑州建设规划中，因此，在政府的引导下必然会有大量外来人口进入，无论是否长驻，总会带来一些新的经济气象，抓牢这一点，可以引发一些比较高端、新潮的经营业态，加上如“为你而歌”所言——“当地商务活动比较多，人均收入较高”（个人觉得可能是城市的一种特性），能支撑起这一业态的发展。具体执行还是得依市场实情而言。
一点愚见，各位见笑了！ "


我十分赞同这位老兄的意见，只有这样你的盘子才有可能活过来，虽然KFS的利益少了，但总比没有好啊，最主要的是说服KFS这个提议。:victory: :victory: :victory:

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