楼主所说项目是一个烂尾楼，并且位于未来新城的中心位置，旁边还有很大体量的商业在建，这就给项目带来强烈的竞争。况且项目还是8层的。
小弟在此有两个愚见：
1、1－3或4层做商业广场（disco和ktv可以考虑），楼上做洗浴中心，配以产权式酒店，体量的大小要靠楼主进行市场调查后再根据情况定。可以肯定的是洗浴中心应该是高档的，吸引高层人士。当然，这个要靠开发商打通市府关系，推出一定的招商优惠政策。
2、楼上改为商住了，楼下辅助以中大型超市为主的卖场。 曾经在巩义操作过商业项目,新密和巩义同属于郑州的郊县,是经济实力最强的2个县级市.
巩义的商业我比较了解,这2年商业体量也比较大,已经引进了丹尼斯\苏宁电器、肯德基等品牌主力店，06年的商业体量大概10万平米，但60%开发商都采用“只租不售”的策略。
对新密的印象——由于该县“煤”为主要经理来源，有钱的人较多，但环境非常差劲，做成旅游地产，借力郑州的策略不现实。
两点建议：
1、做成3星级酒店，反正是当地开发商，做成自己的物业，细水长流。当地商务活动比较多，人均收入较高，有稳定的客源。
2、开发成“酒店式公寓+高尚生活管（美容、养生、SPA、洗浴等休闲娱乐养生场所）”，以“休闲、娱乐、商务活动”为主。
倒
代理公司不会魔法啊,这个项目唯一起来的可能性是,天上掉下来50万常住人口,省政府乔迁该市. 八层商场,10万常住人口.做商场必死无疑.个人认为改规划为1-4层大型餐饮+桑拿会所+5-8经济型酒店至少还会有活路 [quote]原帖由 [i]wxjjhy[/i] 于 2007-5-7 14:51 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=490564&ptid=33916][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
八层商场,10万常住人口.做商场必死无疑.
个人认为改规划为1-4层大型餐饮+桑拿会所+5-8经济型酒店至少还会有活路 [/quote]
恩,这个有道理. 八层商场,10万常住人口.硬做商场必死无疑. 我以前做过一个商业盘，我是这样操作的，先将一楼招成大型的超市，四五楼以很低的租金价寻求大型的有名的餐饮过来，二三楼则搞成服务之类的，六楼甚至以上改成酒店 销售回购!能否经营? :L 死
还是一个死
太大的体量了 既然消费比较高，但人流量不大，尤其是在这样的县级市，一般比较注重吃喝玩乐的．
个人认为比较适合向这方面定位．就如前面几位说的，做大型餐饮＋宾馆＋洗浴＋娱乐
这样比较稳妥
在卖的时候，可以突显未来城市中心的区位，价格降不下来可以采取返租金，首付降低等措施．
也可以不卖么，整体卖，或作为开发商资产
要么，还真是走为上 建议楼主一楼和二楼引进大型超市百货店,3-8楼作产权式酒店.(产权式酒店的经营范围很广了,除开一般的住宿外,还可以做KTV\桑拿\餐厅等) 和我现在手上的项目情况差不多，在一个固定城市居住人口不足5万人的三线市场，项目商业面积就达到了6万多方，头痛呀，不过还是要做呀！
我想在产品的营销思路上还是要从重新考虑一下，这么大的体量需要多么大的承接力，不管你怎样招商、引进大的整体商业，这都不是一个三线城市所能具备的条件，在三线市场，区域性消费非常明显，更加大了招商的难度。
建议在产品上功能上作一定调整，将部分楼层改作它用，尽量减少商场招商面积；另一方面，项目所处位置为未来中心地段，旁边现已有两个商业项目在操作，但情况都不乐观，要见是消费者对这一区域的认同度还不够，开发商对商业项目的盲目投资，使其产品供求失衡。如果条件允许，可以几家开发商共同合作，对这一区域业态分布进行重新划分，找到各自项目的特点，再政府等其他力量对这一区域商作进行整体炒作，地块热了，定位准确了，问题就好解决得多了。
一起加油吧！ 需要市场逐步消化
建议重新调整业态和定位
确定合理的市场培育策略和培育期
倒啊
8层都是商业的确是很悬啊,二线城市都少见,更何况你那鸟三线城市,咸鱼翻身也得看造化了.我帮你向师傅取经吧. 你的项目介绍 太笼统，很难给一个定论。但是就目前来看，不好操作。建议：该商业项目一定要突出特色，或是错位经营！ 先去去找基金或者民营资本考虑整体或者整层出售吧,另外对于那些急需物业充实作为上市条件的公司也可以考虑,最关键是城市的发展前景怎么样了,如此做法也许可以把危机转嫁给另外一个傻冒 总之对于物业的死活帮助不大,本人也在运做一个商业项目 在新区 同样三级城市 但是属于苏南,呵 不过各方面条件好的多了,前期定位我们就花了将近两年时间,对于招商公司的考察我们也非常的慎重,做商业前期做不好后面就是扔钱了,另外最好不要做纯商业,除非有很好的专业市场基础,否则一定要搭配一定的住宅或者公寓来保证自己的部分资金回隆,否则死路一条,时间仓促先说这么一点 ,找个时间再仔细研判了! 兄弟，尽早闪人吧，不要什么盘子都接受，先看看项目再说，
像你现在这种情况，在河南已经很普遍的，商业已经严重饱和了。
还是8层商业，在郑州都没有人敢做，只有丹尼斯现在在花园路再做
你说的地方可能是鹤壁新区吧
保重啊，兄弟！ 这个项目没得做!等死啊! 这个项目8层全部做商业肯定成功不了，必须改变部分用途，不然耗下去只有继续空置。。。 开发商无限膨胀的欲望驱使........可怜的新密打着丹尼斯旗号的项目吧.....我去看过~那个忽悠啊~丹尼斯根本不可能去的~只是当时去了个领导而已~~死~再所难免啊~
这么大的体量商业即使放在二七商圈也不容易操作
可以借鉴一下农业路和花园路口的那个丹尼斯项目..也是十多层的商业项目~不过那个项目是丹尼斯自己在做 说句实在话，这项目真没救了。
Y-3，阿迪达斯的休闲品牌，目前在中国好像就只有2家店；上海新天地，我想做地产的基本上都知道；上海新天地6楼Y-3，根本就经营不下去！何况河南。。。8、9层。
先做好招商，然后做长时间返租。譬如说20年返租190%（前十年8%，11-15年10%，16-20年12%）。这就要好好的算租金成本咯。大商家给的租金都是很低的！