就在河南新密,不相信个位大虾去打听一下!
我们做策划就如同治病救人,
医者,父母心,如果每个项目都很完美,也就没有我们存在的必要,
好医生专制疑难杂症,好策划专治疑难杂盘,
希望个位高手指点迷津,
啊呆跪谢!!!!!!! 啊呆的项目都比较棘手。本人因为对项目、区域、城市等情况不了解，所以不敢妄自菲薄的提出商业定位以及操作手法。
好医生专制疑难杂症，好策划专治疑难杂盘
癌症患者如何医治？如此的商业又怎能操作呢？
同意憨憨言辞。此项目不碰也罢。 查了网站资料：
1、轩辕丘古城寨址的发掘，被评为2000年全国十大考古新发现之一，2001年被国务院公布为全国文物重点保护单位，已被专家考证为黄帝古都轩辕丘。------可以核查地区旅游资源，考虑发展旅游产业经济。
2、新密区位优越，环境优良。新密地处以郑州为中心的中原城市群隆起带和“郑州半小时经济圈”内，已纳入大郑州建设规划。-----考虑来自郑州的异地投资。
3、新密位于省会郑州西南40公里处，总面积1001平方公里，辖13个乡镇、3个街道办事处，人口75.9万。城市人口3.5万。----不足于支撑综合商业。
建议：
1、不可以打散了做，什么首层商场、购物中心、精品店等等，那是吃力不讨好的死路。
2、由商场定位转向产权酒店定位，吸引郑州异地投资客。
3、完善包装，在条件成熟的时候，邀请凯宾斯基、凯悦等国际酒店连锁机构介入（甚至整体转让）。
以上仅供参考，武断之处，请见谅。 现在大小城市商业项目开发都很疯狂,而且很多项目都打着"未来市中心或未来行政中心"的旗号,既然是"未来"多少有点不可预知的味儿,是地方政府为了政绩(也许是真想发展经济提高城市建设),盲目跟风导致城市建设盲目扩张,商业项目的超大型重复型建设.导致优质的良田变成了一座座的半茬子工程或者是建成后"人去楼空"的关门项目就算有开业的估计多半也是惨淡经营苦苦支撑.揪其原因地方政府和开发商都难逃其责,不过归根到底损失吃亏的还是投资客还有就是没了土地的农民. 做策划的也不能把纸变做钱啊,
8层商场是什么概念啊,
兄弟,
重新定位吧,不然散伙~~ 连阿男都搞不定,看来真的要散伙喽!
综合的分析我们做过数次,都觉的是死路一条,可BOS还是抱一线希望,没办法,尽力而为吧! [quote]原帖由 [i]阿呆[/i] 于 2007-2-2 10:11 发表
我觉得大家讨论的主体偏离了此贴的初衷,这个案例是的确存在的,毋庸置疑!
就在河南新密,不相信个位大虾去打听一下!
我们做策划就如同治病救人,
医者,父母心,如果每个项目都很完美,也就没有我们存在的必要,
好 ... [/quote]
任何项目的存在都有其必然性，无论是否合理。
但，策划并不是一味救治百病的灵丹妙药，对于项目的研判是策划的最初的一步，如果连这个都不能有一个明确的决断，个人浅见：不做也罢．
这个项目的体量之大决不是十万长住人口所能够支撑的，留下一部分做商业，其他的根据当地市场情况进行改造应是明智之举．如果简单的顺应甲方的意愿，或许你就是这个项目失败的罪魁祸首，呵呵，到那时你可千万别说你是房策的房友，我们丢不起这人． [quote]原帖由 [i]独狼100[/i] 于 2007-2-6 10:18 发表
任何项目的存在都有其必然性，无论是否合理。
但，策划并不是一味救治百病的灵丹妙药，对于项目的研判是策划的最初的一步，如果连这个都不能有一个明确的决断，个人浅见：不做也罢．
这个项目的体量 ... [/quote]
阁下言之措措,想必是个BOS级人物,
很多东西是不能以个人意志所转变的,
介入之初我们就建议将四层以上改为商住,
但:1\整个项目的结构已经成型,只有餐饮娱乐业可以入住!
2\当地政府为追求业绩,压制开发商必须建如此体量的商业,死活是你自己的事
3\开发商只看到了商业地产的高收益,却从未想过其中蕴涵的高风险,小开发商一夜暴富的欲望促使他听不尽任何见解.
4\当地外来人口及少,靠本地人支撑这样体量的商娱,几乎不可能,何况隔壁还有个12W的疯子在抢地盘.
所以,综上所诉,本人肯请一季灵丹,解救这个可怜的人吧!
主啊! 啊门
[[i] 本帖最后由 阿呆 于 2007-2-6 10:48 编辑 [/i]]
看了诸位的分析，都是在就策划而论策划
无论定位也好，功能组合也好，还是说销售策划也好，个人觉得都不足以盘活这个项目，这个项目最重要的是有一个资本运做的整体思路：股权置换，产权销售。
至于定位方向：新密我以前似乎经过，这样的城市，5万方的商业说实话大了点，去掉车库部分，可能还只有45000平方米了，但并非毫无办法——做个经济型酒店（或者三星酒店）大概可以消化掉5000-15000平方米了。然后附带点“泛主题”的商业形式，比如电影院、特色餐饮、精品店、茶餐厅、服装批发等等，也都差不多了。资金过不来，还可以销售点临街的铺面。
如果属于大卖场性质，股权置换的方式招商——主力店，绑定主力店做销售。
烂尾楼，要想弄好，政府的全力支持危机公关手段必不可少。否则死路一条。 消费水平在河南省排名第一．那就证明人们手里都挪有钱．先引导他们一下．告诉他们２００７年中国的个人投资趋势是 投资商铺．然后再做下面的文章． 我和楼主现在面临的困境也一样：在个小城市做个超级体量商业项目，位置是绝佳，但是因为历史原因，该项目被弄得千疮百孔，销售却没到一半且举步为艰。
和楼主探讨下吧：1、定好销售策略，分割销售，采取返租形式吸引客户。总价过高的话就想办法降低首付，我就曾经弄了个万元首付卖商铺出来，效果不错，年前冲了一阵；
2、招揽专业运营商统一招商，然后经营商场。有名的运营商能保证客户信心，支撑返祖的进行，商业什么最重要？信誉！没信誉的商业客户是不敢买的，所以这块工作一定要进行的大张旗鼓；
3、放下包袱，全力拓展客户渠道，大城市要走，周边县城也不能放过；
4、细节工作一定要做好，确保已购客户的支持
好运了.... 前两年免费出租 没有卖不出去的楼！
只要你会卖，大家抢着卖！
现在怎么样了？
时间过去那么长时间了，我也不多说了！ 建议，上面做写字楼，快速套现，３层以下做商业，当初给开发商做提案的人一定是门外汉
业态上做功夫
就10万的人口？根据我们的研究模型，是做中型的购物中心和一个超市最合适，但，周边是不是已经有类似的商业呢？如果按照正常的手段和方式去做，这个商业是没得做的，我这里只能提供一些偏门思路和想法，或许会激发你的灵感，可笑之处请别见笑。1、部分做仓储物业
2、物流中转地 开个大型的俱乐部吧，或者开个赌城。 真佩服你们BOS，什么盘都敢接，也不怕砸了自己牌子！
死局了，还有什么棋可走？
股权置换啊，招商啊，主力店啊，物流中心啊，都不可行。问一句：开发商凭什么回款？？
没有流动人口，弄个酒店能经营下去？
开发商脑子进水，我们决不能助纣为虐，就是想助也助不成，还得把自己赔进去。