有奖征集房策操盘手话题
[color=darkgreen] 房策操盘手话题已经延续几期了，感谢各位策友的热情参与和积极讨论！为了更好的为策友服务，应很多策友加强交流和实战讨论的要求，在此征集大家在实际操盘中遇到的各种问题。从市调到销控、踩盘，从楼书制作到文案撰写，从公关活动、广告计划、媒体组合到认购解筹、销售培训、案场管理……凡是在操盘中遇到的细节问题，都可以拿出来充分讨论。欢迎大家提供操盘中的“临床问题”，只要符合操盘手话题的导向，只要是具有代表性的实战问题，回帖有奖。一旦采用，重奖不贷！[/color]
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[color=#006400][/color] 我想了解各位在具体工作中有没有碰到开发商不给代理费的事情,碰到这种开发商怎么办?有什么好办法能让开发商痛快的把该给的代理费给付清?想请教版主一下. 不给代理费马上撤场就ＯＫ民撒 １．小镇项目，购买力有限
２．证照不全
３．开发商不愿意投入广告费用
４．商业项目没有按揭，付款方式单一
５．项目是由本发商购买后再售销售价格过高 一般代理费都是按月结算,不给就马上撤场就行了.带走客户资料和一些相关资料.......到时候等他来求你回去
义乌模式如果对接上海?
其实按照正常的批发市场发展规律在上海这个地方完全有可能也有道理建立一个大型的批发市场
首先可以作为整个上海的一个批发零售的集散地,然后辐射周地区,还可以作为全国各类知名商品给国外采购机构的参观中心
好象这种市场在上海也有过,但是都没有成功
那么你觉得在上海建立这样一个市场有可能吗?
如果可能的话要怎么操作?
如果操作的话怎么把义乌模式进行对接? 一个共建项目的营销：项目共计5万方左右，是一个单体建筑，4层以下为公建部分（必须兴建一个标准游泳池），项目4层以上为分割为单间的房间（如单身公寓面积）。项目本身由于历史原因，只能拥有一个大产权，无法分割办出各分割单元的产权，即各单元只拥有使用权。当然本城市也存在长租的做法（一次性的出让使用权，如50年），但是主要应用在写字楼方面，而且由于产权写字楼的冲击市场容量有限。若单身公寓，目前再售的都是拥有产权的，此项目无法办理单个产权。
如果你是此项目的营销经理，你将如何开展此项目的定位与营销？
恭候大家的评论。 定向招商可以尝试.
成都市某一销售难度较大的大型商业地产项目的短线筹资策略模式一
KFS是知名开发商，在商业/居住环境的区域开发大型主题商业园区，采用以下销售模式操作：λ投资/回购销售：市场承载面较广，在前三年保证一定年投资收益率，对投资者更具有吸引力（如果能加上开发商在当地的品牌支撑更好），在安全上有一定保证。因此，具有较强的可操作性。
方式①开发商与投资者签订买卖合同，投资者分期付款，支付首期款（总售价一半）后，即拥有物业三年的收益权。三年后投资者可以按照合同约定价购买物业，付清余款，办理产权证。此后，投资者可以自行经营或委托项目公司下属商业经营管理公司经营，若自己经营，业态必须服从项目统一规划。投资者也可选择不购买或转让，公司无条件回购或办理变更手续，若投资者退出，则需提前三个月通知公司。如果签订买卖合同后，公司以《租赁协议》的形式将出售的商业物业租赁回来，租期三年。作为交换，公司下属商业经营管理公司向投资者支付租金，保证投资者投资回报率不低于税前9％左右。对于租金支付出现不足情况，公司或公司下属商业经营管理公司承诺补足。此种方式则更具吸引性。
方式②开发商与投资者签订的不是买卖合同，而是认购合同，即投资者先订购该物业，支付保证金，取得该物业前三年的使用权，委托公司下属商业经营管理公司经营或转租。三年期满后，投资者可以按签订认购合同时的价格购买所订购的物业，也可不购买，退还保证金（不计利息）。
通过这种短线操作模式，KFS获得了前期开发成本，但由于后期运营成本和时间问题，此商业园区依然有相当难度。目前KFS采取与政府协议，在项目附近获得土地，开发类别墅住宅项目，获得利润来支撑商业园区后续发展。 住宅操盘，来源于实践，高于实践
在中部省会城市，在区政府旁边，毗邻郊区，离市中心只有５分钟车程，为多层低层住宅为主，为二期，一期因物业问题出现一些影响项目整体形象的情况，大家可针对以上情况发表看法，内容可涉及整个项目的包装定位，包装策划，销售策略的制定，促销活动等等。
客户群政府公务员，高级白领，和私人企业主
因为一期空置很高（很多是投资客），对二期有影响
目前项目规划是多层加小高层的洋房
县城高价盘
在一个贫穷县城里,城市人口14万右左,人均收入500元右左,一个27万平米的高档社区,别墅100多万以上一套,多层住宅是当地市场价的2倍,有谁能做吗?我最失误的盘子，请大家指点！！
城市中心一环地段，东侧临城市主要干道，对面是重点中学，西接专业批发市场；原定位33层五A级写字楼，并已盖至9层，下面四层商业，当时写字楼市场饱和，已搁置18个月。人们对其烂尾已形成认识，请大家指教，这样的盘子该怎样操作？ 希望给大家交流一下房地产融资的高招！ 价格对于任何一种商品的销售都是最具有杀伤力的因素，房地产也是如此。我想了解下在房地产中制定价格应该注意哪些方面，如何在保证利润的前提下，有效的利用价格这个竞争因素 各位高手是否遇到过这种合作方式------经纪公司与开发公司合作，但，开发公司一概不管手续上的事，一股脑让经纪公司去跑，而且他们什么都不懂，手续过程中给他们的建议一概不听，甚至开盘当天装老大，临时将公章放与自己公司总经办，总经办与售房现场有半个小时的路途，不用车接送客户，将客户惹怒而部分退房！如遇这种情况，又遇上政策变化，房价狂涨，利润高升，假设你们是经纪公司应该怎么办？ 我也有一个盘：项目在郊区，郊区以前是挖煤的地方，这个城市也是应为挖煤起家的，现在我们代理了郊区的这个项目，开发商刚开始的时候对我们说定价在800就可以，随做市区房地产的火爆，开发商变嘴，要求签约的时候，底价1200，比相同路段的产品要高出400元，郊区目前的收入平均不到600，同时在今年政府要给郊区的矿民概10个亿的补贴房，大家说，我该怎么办？欢迎到我QQ上给我指教！ [size=4][color=Red]项目位于****，紧邻**广场距广场约10分钟步行路程，处于**中心商住圈、教育资源圈、休闲文化圈三重核心地带。**主要交通枢纽之一，周边密布一中、三中、重大、师院等众多高等学府和名牌学校，体育馆、现代图书城更是近在咫尺。交通便利，位置优越，环境优雅.
主要经济指标：
项目占地：5693平方米
总建筑面积：25000平方米
住宅：22000平方米
非住宅：3000平方米[/color][/size]
[color=Red][size=4]如果你是营销经理你将如何操盘[/size][/color]