工业用地招拍挂问题讨论
从国发〔2006〕31号文到国土资发 〔２００６〕３０７号，工业用地招拍挂已经进入具体操作阶段，也是一个新焦点。欢迎大家讨论！工业用地招拍挂必须解决的几个问题
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）明确规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。推行工业用地招拍挂和最低价标准是土地市场建设进一步成熟完善的重要环节，一是有利于营造公平、公正、公开的市场竞争环境，解决工业用地无序竞争的问题，防止各地竞相压低地价造成国有土地资产流失，还可以抑制个别借工业项目之名通过改变土地用途行房地产开发之实的土地投机行为。二是有利于通过市场经济杠杆，发挥土地资源的市场配置的基础性作用，促进节约集约用地，提高土地利用效率，增加土地资源对社会经济可持续发展的保障能力。三是有利于政府规划引导的实施，形成合理的产业布局，促进工业项目产业集聚，发挥规模效应。但是全面铺开工业用地招拍挂，有些问题必须加以解决。本文结合福建省实际，就工业用地出让价格问题、供地的有关程序问题、工业用地的供应规模问题、各类工业用地的不同需求与供地矛盾问题进行理论探讨，希望抛砖引玉，对制定相关配套政策提供参考。 一、工业用地的出让价格问题《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和……低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”这说明工业用地价格包含三个部分：土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用，而且工业用地出让时必须是熟地出让，政府转征用后要进行前期的开发，并同时缴交有关费用。笔者认为，开发的平均成本和有关费用指哪些要予以明确，否则，一是难以界定低价非法转征国有土地使用权行为；二是相对人也没法确定他们受让地块的确定价格，所以国土资源管理部门在出让工业用地时，公告的底价的内涵应该与出让最低价的内涵相一致。土地成本应该是土地补偿费、安置补助费加青苗、地面物补偿费，前期开发需要达到“几通一平”的标准要明确，按规定收取的相关费用应包括新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发基金、森林植被恢复费、征地管理费等在土地取得前的费用，而土地取得后的契税、城镇土地使用税、教育附加费、农业开发基金等，应不包含在内。总之，明确其统一内涵是确定出让价格的必要条件。 工业用地有偿公开出让有两种形式，一种是规划建设用地的各类开发区内的熟地出让，另一种是独立选址的各类工业项目的生地出让，所以，在制定公布统一工业用地出让最低价标准时，必须有熟地出让和生地出让的最低价标准，并明确其内涵，防止出现政策上空隙和管理上的漏洞。 二、工业用地供地的程序问题
按照福建省之前的供地程序，项目业主在申请工业用地时，要提交建设项目用地预审意见书、项目批准（核准、备案）文件、规划许可证或选址意见书、企业法人工商营业执照（并要求注册资本必须达到项目总投资的规定比例）、占用林地审核同意书和项目总平面布置图等。但是实行工业用地招拍挂之后，程序完全倒置，上述供地要件都应该在受让后受让者才能完成或有的应由政府来完成，受让者在取得土地后应可以直接进行建设，所以很多的工作国土资源管理部门要在出让前与受让者有个沟通的过程。 首先，要实行预申请制度。一种是政府先预告。将拟推出地块的用地条件，包含允许投资的工业项目门类、产业政策、环保要求、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施所占比重等各种供地条件进行告知，受让者可以对适意的地块提出预申请，即勾地。另一种是受让者直接预申请。受让者可以根据自己的要求向国土资源管理部门提出预申请，这种预申请的过程就是前期沟通的过程，可以包括价格、供地的基础条件以及上种方式所包括的内容等进行协商。 其次，国土资源管理部门根据预申请的情况初步制定出让的方案，然后提请政府的土地管理委员会研究确定。国有土地使用权的出让是审批加合同的形式，签订合同是法律赋予国土资源管理部门的职能，而审批是政府的职能，土地管理委员会既是一个综合研究、决策机构，也是一个审批机构，包括了供地的相关部门，要解决规划、产业政策、环境、注册、立项、价格、投资强度和有关费税，以及涉及地上物的相关部门，比如涉及林地的林业部门、涉及海域的海洋部门。项目建设单位或自然人要交纳《担保法》规定的20%以下的履约保证金，然后上报转征用审批。由于将所有的前置条件放在事后处理，所以相关部门对供地地块要办理的手续和要求，集中在公告上明示，不告知即可行，受让者取得土地，并按公告、合同履行。必须是无障碍的。 第三，相关手续的办理，在公开出让成交后，先签订《成交确认书》，同时附上相对人需在一定时限内办理的相关手续的附件清单以及交纳合同以外的其他有关费税。办理完成后，国土资源管理部门根据要件齐备，签订《国有土地使用权出让合同》，由项目业主交纳工业用地国有土地使用权出让金，同时签定《交地确认书》，这时一宗地的出让完成。 三、项目业主唯一性问题
有些工业项目的业主具有唯一性，比如国家重点建设项目（福建的LNG项目、石油化工项目）、政府重大利用外资项目、填补科技空白的科技工业项目等，如何实行招拍挂？笔者认为，采取“预申请加公示”的做法比较可行。具体做法是：在预申请中，政府与项目业主就用地的相关问题进行磋商并达成一致的意见，出让价格必须在工业用地最低价以上，并交纳履约保证金。预申请的前期工作完成，政府土地管理委员会研究确定并上报审批。在供地前，对项目用地出让进行公示，在公示时间内如有单位或个人可以在同等条件下高于公示价就价高者得，如没有别的受让者，那么由原申请者成交。这样做既符合国务院《通知》的精神，又能解决建设项目唯一性的问题。
另外，关于国有土地出让合同的法律性质问题。国有土地出让合同的法律性质问题，目前不论是理论界还是实务界就其行政或民事性质没有定论。但是这种合同签订的数量和资金的交易量都居全国合同前列，我们必须予以确定，要向受让者明示救济的渠道，无救济即无权力，这需要法学界、行政界，理论界和实务界共同努力，笔者将另文专述。 四、工业用地的供应规模问题
由于实行招、拍、挂的工业用地项目业主的不确定性，在用地报批中无法要求提供具体工业项目，个别地方政府可能为争取用地计划指标而随意上报工业用地、圈占土地，因此如何控制各地的工业用地供应规模，科学合理安排工业用地是摆在国土资源管理部门面前的一个难题。笔者认为，可以采取以下几条措施：
一是指标控制。由省级国土资源管理部门对全省的年度工业用地进行科学规划安排，综合考虑国家下达的年度土地利用指标、历年的工业用地比例、工业项目布局、地方经济发展水平等因素，确定年度全省工业用地总量和各地工业用地量，在下达土地利用年度计划时一并下达工业用地年度指标，由各地具体安排。
二是批次控制。限定工业用地报批的最大面积限额和批次数，具体可以根据近些年各地工业用地需求量情况、地方经济发展水平等，如沿海经济比较发达的地方一般每个批次工业用地不超过200-300亩；山区经济较落后的地方每个批次工业用地不超过100-200亩（独立选址的另定）。限定工业用地报批的批次数，如每年不超过6-8个批次。 三是供地率控制。建立工业用地审批与已批工业用地供应相挂钩制度，对已批工业批次用地的供地率未达70%以上的，或已批工业用地未供地的面积在300亩以上的县（市、区），不予受理新的工业批次用地。
四是批后控制。加强对已供工业用地项目的监管，重点监管工业项目的履约情况及项目落地情况，具体包括项目投资强度、用地指标控制、产值、税收、开工建设期限以及项目开发进度等事项。对项目履约情况、落地情况较好的地方可以适当增加工业用地指标，否则可暂缓其工业用地报批的受理。
五是独立选址控制。对独立选址的项目，设区市在上报审批时应该附上业主单位的预申请报告以及独立选址的前期要件。通过审查申请报告，可以有效控制独立选址项目的用地供应规模。 不错 很不错
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