大家都来说说 交 房 流程,共同进步,我先来
[size=4]交房前准备,交房中应对.既然来了,都来说说交房的细节,大家共同进步嘛![size=6]回帖是一种美德![/size][/size]我先来(交房前准备工作)
一、销售部1、 收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）
2、 提前通知业主交房，以信函、电话通知为主。
3、 统一说词。
4、 提供各式交房表单及流程。
备注：
信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。
提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。
二、财务部与外联部
1、提交资料与款项未清客户名单。
2、确认手续齐全客户名单。
二、工程部：
1、 工程部联合物业部，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。
2、 由工程部提供《竣工验收报告》
3、 最终确认道路、绿化及1#楼的落架时间。
4、 已验收合格的套房向物业交接锁匙。
5、 由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。
6、 由房管局出示的面积表盖章。
三、物业部：
1、 提前在销售部与物业部展示：业主公约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）
2、 相关人员尽快到岗。
3、 提出交房方案及应急预案。
4、 指派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、 制作物业使用交房答客问。
6、 对小区的相关物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。
7、 确定物业管理合同；
8、 根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
9、 印刷以下各类入住表格：
《业主资料领用登记表》
《装修申请表》
《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》
《钥匙领用登记表》
《入住验房表》
《业主（住户）入住基本情况登记表》
10、 熟悉掌握本项目的工程情况。
11、 区内环境布置：
入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
插指路牌，由入口处到管理处。
管理处办公环境。
12、 已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、 熟悉了解本项目详细情况
14、 与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
四、公司
1、 提前报纸通知交房。 我来评论‘帅哥？？？？ “同志的流程！如有不妥请见谅！
我先来(交房前准备工作)
一、销售部
1、 收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办） （一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）
2、 提前通知业主交房，以信函、电话通知为主。 （形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）
3、 统一说词。 （一般由客服部及物业公司牵头）
4、 提供各式交房表单及流程。
备注：
信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。 （可以商榷。如问题较多，还是低调一些）
提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。 （电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）
二、财务部与外联部
1、提交资料与款项未清客户名单。 （外联部确切说就是客服部）
2、确认手续齐全客户名单。
二、工程部：
1、 工程部联合物业部，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。 （相当艰巨、复杂。）
2、 由工程部提供《竣工验收报告》 （最重要的东东）
3、 最终确认道路、绿化及1#楼的落架时间。 （这时再确认有点晚吧？）
4、 已验收合格的套房向物业交接锁匙。 （防备建筑单位不做钥匙移交。谁让开发商没结工程款！）
5、 由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。 （这应该更早就做了）
6、 由房管局出示的面积表盖章。 （一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）
三、物业部：
1、 提前在销售部与物业部展示：业主公约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）
2、 相关人员尽快到岗。
3、 提出交房方案及应急预案。
4、 指派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、 制作物业使用交房答客问。
6、 对小区的相关物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。
7、 确定物业管理合同；
8、 根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
9、 印刷以下各类入住表格：
《业主资料领用登记表》
《装修申请表》
《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》
《钥匙领用登记表》
《入住验房表》
《业主（住户）入住基本情况登记表》
10、 熟悉掌握本项目的工程情况。
11、 区内环境布置：
入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
插指路牌，由入口处到管理处。
管理处办公环境。
12、 已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、 熟悉了解本项目详细情况
14、 与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
四、公司
1、 提前报纸通知交房。（一般无太大必要）
总之，交房时法律手续要完备；一切按合同办理；态度要和蔼、语言不卑不亢；现场不宜过于热闹；可以引进装修公司分散业主注意力；不宜让业主过于集中办理；设置1、2个相对安静的洽谈间以便不测之需！
好好好,批评的是,是我粗心了一点,没有明确写出,谢谢了!好再来
入 伙 通 知 书女士/先生：
您好！您所认购???????? 楼 号房（商铺）已经通过政府有关部门的验收合格,现已具备入伙条件，请仔细阅读《收楼须知》、《入伙通知书》，按如下顺序办理入伙手续。
1、 是否到房地产开发公司售楼部审核入伙条件。
售楼部签字：
2、 是否到物业管理公司财务部缴付完管理费用。
财务部签字：
3、 是否到物业管理公司办公室办理完收楼事项及手续。
物业公司签字：
入伙收楼事项已办理完毕。
特此证明 《收楼须知》
先生/女士：
恭喜您成为大???????的业主！我公司将为您提供良好的管理和服务，兹先介绍有关房屋交接事项和有关房屋交接程序，避免您在房屋交接时，产生遗漏而引起不便。望您能认真阅读，请勿遗忘。
1、您来办理入伙手续时，请带齐以下物件：
1) 购房合同书；
2) 业主身份证原件复印件一张、家庭成员近期半身免冠像片各一张；
3) 《入伙通知书》；
4) 已缴款项票据。
如您委托他人前来办理，还应带上：
1) 您（业主）的委托书；
2) 您（业主）的身份证或护照复印件。
2、业主应缴纳的费用
1) 水电费开户费： 水开户费100元；电开户费500元。（多还少补）
2) 正式抵押登记费140元/户。
3) 第一期物业管理费（3个月× 元/月/㎡×房屋建筑面积＝ 元）
以上合计： 元
另：
1) 业主交房前需补交所欠剩余购房款及与该套房产有关的其他费用。
2) 契税：按物业总价计，住宅为1.5%,商铺为3%,其他为3%.（暂不收取；办理产权证前由自办产权的业主自行缴交，代办产权业主统一交由本公司办理）
3) 商品房转让手续费：住宅3元/㎡，商业6元/㎡（暂不收取；办理产权证前由业主自行缴交）
3、您办理手续时，请按以下程序进行：
1) 至房地产公司售楼部审核入伙资格，核实后在交房通知的确认单上确认；
2) 凭售楼处开出的交房移交表至物业公司财务部缴付物业管理各项费用，费用缴清后，物业管理公司财务部将在您的《房屋交接手书》上盖章；
3) 至物业管理公司办理其它手续，主要有签订《业主公约》、《服务协议》，领取《住户手册》、《质量保证书》、《房屋使用说明书》、锁匙。业主在入伙手续书上盖章并交物业管理公司保存。（自存一份）
4) 收楼：在您收楼时，请认真检查室内设施、土建、门窗等是否存在质量问题（详见业主收楼登记表），并如实填写《业主收楼登记表》交物业管理公司，物业公司将代表业主的利益同开发商和施工单位联系，使您的合理请求得到完满的解决。
4、交房时间安排：每日上午9：00——下午5：00
为避免同期前来办理交房的业主较多给你带来不便。本项目各幢交房时间将分批交房。如须提前交房的业主，请您提前1天致电大华售楼部，便于及时方便的开展交房工作。
1) 2#楼…… 2006年12月31日～2007年1月5日
2) 3#楼…… 2007年1月6日～2007年1月10日
3) 4#楼…… 2007年1月11日～2007年1月15日
交房截止时间：2007年1月31日止，逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币10 元托管费给物业公司，同时物业管理费及其它相关费用从我们发出房屋交接通知书起全额计算。超过 6个月未来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。
根据双方签定的《商品房卖合同》中约定，本次有交房资格的客户应是交清所有与该套房产相关的费用及办妥销售部相关手续的客户（包括：按揭放贷、费用付清（购房款、四项费用等与该套房产相关的费用）），如您未具备上诉交房资格的，本公司将不予办理交房手续，并且您将承担所有延期交房的负责。
5、住宅保修期根据《质量保证书》执行，从竣工验收交付之日（开发商发出书面通知书之日）起计算。
6、您（业主）如需对所购的房进行室内装修，装修前应联系好具有装修资质的装修队伍，携同装修负责人（持装修资质证书）、装修人员身份证复印件、半身免冠像片人各一张到物业公司办理申请手续，待批准后方可装修。
祝您顺利入伙！ 请各位大虾继续批评指正,并请各大虾也上传一些资料完善,为感 呵呵，谈不上批评，只是共同商榷。
1、入伙通知书应明确注明取得《竣工验收备案表》，这是法律基础。
2、入伙通知书属于告知形式，似乎不用加选择和疑问语气。只要通知何时交付、办理地点、通知日期即可。其它可见流程说明。
3、交费似乎应以表格形式列出，更加详细。
4、建议，以后有些费用直接计算在房价成本里，避免交房时解释过多。所谓话多语失！
5、似乎楼主的开发商和物业公司为一体。但交房的矛盾主要集中在开发商。为了后期物业服务的便利，不建议全部推给物业公司，而应专门成立客服部同销售部共同办理交房前期及解释事宜。
6、如业务员还在公司，应让业务员加入进来，比较容易和业主契合。
7、在交房现场可明示政府要求的竣工文件，已缓解客户急躁、忐忑的心理。
上述拙见请同行们雅正！ 高见! 您客气。收房的关键问题还是看施工质量和前期承诺有无缺失！做好对策！ 高建！交房问题不容忽视，工质量和前期承诺有无缺失得仔细考虑。做好应对策略 如果有可能,应指定交房专员全程陪同,以抵消业主对楼盘/开发商的顾虑. 帅哥 和 天行 说的很详细哦
不过 拜托 你们2个就不要相互捧了呀
哈哈
开玩笑的
我加一点个人建议
在入伙通知书 后再付一份交房流程图
客户交房现场 职能部分明确 引导清晰
如果业务员足够的话
最好有各自的业务员带各自客户完成交房流程
因为在交房流程中 客户会出现矛盾
有自己的置业顾问带伴 会避免好多麻烦 感谢大家积极回帖!!!!!!!!!!!!
本人还有些看法:
应该与物业公司\开发公司联合制作<统一说词>与各部门保持协调,以保证在说法上不会有出入!
应该说本人较懒,一次性全踢收物业公司,乐得自在!这次交房还算顺利,自已给自已点掌声!!!!!!!!!!!!!!
大家也可以说说各自交房的一些遭遇,以资共同进步!!!为感!!! 留名
部分统一说词内容(欢迎大家补允、拍砖)
一、 此次交房的是哪幢楼此次交房的是：2#楼3#楼4#楼住宅与商铺，进行分批交房。
二、 是否具备有交房条件
根据双方合同约定，本项目达到单体竣工验收后方可交房，现本案已达到双方约定的交房标准。
三、 办理产权证的时间与如何办理
根据双方合同的约定，本项目在交房后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后就可以办理产权证。届时，业主可自行办理，也可委托我司代为办理（由我司代为办理的我司将收取 元代办费）。
四、 交房时间
我司于2006年12月31日起开始正式办理交房手续，因2#3#4#有接近二百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以本公司决定分批办理交房手续。
2#楼…… 2006年12月31日～2007年1月5日
3#楼…… 2007年1月6日～2007年1月10日
4#楼…… 2007年1月11日～2007年1月15日
销售人员应尽力说服客户在规定的时间至销售部办理相关手续，如个别客户一定要求提前办理，应提前请示现场经理批准后方可办理相关交房手续。
五、 关于有交房资格客户的审查
本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户（包括：按揭放贷、费用付清（购房款、四项费用等与该套房产相关的费用））
六、 关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或商铺的客户交房事宜
关于未办理好按揭手续的客户得理如下。
如是因客户原因（包括费用、按揭材料）未办理好按揭贷款手续的，本公司坚决不予许交房。
如在交房前未办理好按揭贷款手续的，如客户已全额付清首付款，接揭材料齐全，并通过银行审查认可的，与本公司签属一份《承诺书》后可提前使用。（内容详见《承诺书》）
七、 关于交房费用的说词
1、 预存水电费（开户费）：前期本公司代为缴交的费用。
2、 契税：按物业总价计，住宅为1.5%,商铺为3%,其他为3%.（办理产权证前：自办产权的业主自行缴交，代办产权业主统一交由本公司办理）
3、 商品房转让手续费：住宅3元/㎡，商业6元/㎡（办理产权证前由业主自行缴交）
4、 第一期物业管理费（3个月×？元/月/㎡×房屋建筑面积）：物业公司前期物业费统一按照季度收取。
八、 关于1#楼交房后在建工程所带来的安全问题以及落架时间
1#楼落架大约时间为今年春节前；在此之前，我司将在1#楼设置路障与防护设置以保障业主的安全。
九、 如业主在交房验收时房屋出现问题的处理
业主在交房验收同时将有物业公司随行人员同时进行交屋验收，如发现问题，可将意见向物业公司反馈，物业公司将统一报我司视实际情况统一整改。
十、 关于业主免物业费的规定
1、 业主持有公司发放的物业费减免单向物业公司直接向物业公司开据物业费发票。
2、 公司只减免物业费（包括公共维修基金）；不包括电梯维保费及公共水电分摊费。 厉害 在房地产摸爬滚打几年了。几乎每年都有经历几次收房的考验，每次都要扒一层皮！现在的业主们啊，真不好对付！由于职业道德的原因，不便在这里详谈。如果大家有问题，我愿意随时咨询。几乎都有一些特点！
争取把这个帖子变成房策里的收房专帖，如何？ 2、 公司只减免物业费（包括公共维修基金）；不包括电梯维保费及公共水电分摊费。
？？？这个有问题吧？公共维修基金，物业和开发有权利减免吗？这是业主必缴费用啊！ 谢谢了
我非常同意天行不健大虾的看法,力争将此贴为房策收房专贴
回天行不健兄关于公共维修基金的问题:在一线城市,当地居民关于公共维修基金认识很高,当地的房管局也是硬性规定必须收取,甚至有些是由房管局代为收取.
目前我被外派到三线城市,当地政府对此监管力度不够,消费者意识也不高,所以当地物业公司为使项目能正常运转也只能将公共维修基金分到每月物业费中收取
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