谢谢LZ的关心，这里说明一些事情~~
本人一直从事的住宅行业的房地产营销，主要集中在华东地区的二、三级城市，做过20万~30万平方米的住宅项目的全程营销管理。我现在的公司是一个上市公司下属的房地产公司。由于公司初次接触商业地产，作为公司来讲，也是面对的一个新的领域，新的挑战。由于大家都没有底，所以我根据我现有资料和调查报告，写了这份工作内容的计划，给予总经理参考。当然，希望有更多象LZ一样的商业地产精英给我一些建议，因此，才有前面的这份工作设想的帖子。[[i] 本帖最后由 libwww 于 2007-10-26 15:39 编辑 [/i]]
说明的事项-2
这份工作计划，只能说是最近工作的一个大致方面，具体的很多事情等真的接触项目以后才能确定，才能细致的深入下去。工程和财务的管理，平时我参与的比较少，只能说平时的工作接触。
好在现在的总经理，对于营销上是有足够的重视。您所说的全程的营销概念，以前在住宅项目我也提出过，从我现在销售的项目来讲，基本上也是按照这个方向进行的，不仅仅在房屋的建造过程中，更体现在项目初期的定位上，还包括售后的服务上。
由于这项目方案已经通过了规划局审批，家居市场早就定位并且已经确定了经营的对象，只是写字楼还有点悬，所以，在我的工作计划中才有了工程图纸优化和写字楼的市场定位等，其实这些工作安排已经有点反了过来，但现在也是无可奈何的事情了。写字楼的销售和租赁，其实体现的决策层的犹豫，作为我来讲，还是坚持租赁为主，并且加强写字楼后期的运营工作。
[[i] 本帖最后由 libwww 于 2007-10-26 15:50 编辑 [/i]]
回复 102# 的帖子
你说的这种现象是比较普遍存在的，大部分的开发商在拿地之前，很少作足够的专业分析和研究，稍早期的“圈地”，到如今的“抢地”，都使得很多开发商认为拿到地就能挣到钱。这种问题还是比较复杂的：
首先：并不是所有的开发商都具有足够的实力和能力，去开发他们圈到或抢到的地块；
其次：由于现阶段城市规划的发展还滞后于，房地产市场的发展速度；而且，很多城市的规划，不是建立在充分、科学的经济研究的基础上的，有许多规划缺乏足够的经济发展支持，这种现在在公建类项目（特别是商业、写字楼）的规划上表现的比较普遍；
因此，你们公司遇到的这种“倒挂”现象还是比较正常的。
回复 102# 的帖子
就基础层面而言，在你们公司整体资金到位的前提下，我比较支持长期持有出租的方案。客观的讲，作为综合性的公建项目中的写字楼部分，如果打散销售的话，不亚于杀鸡取卵的方法。但是，一定要有一个大前提，就是你们的投资预期要明确。因为，你们是上市公司，所以你们的项目可能承担了十分复杂的投资目标，如果是为了打资产包的话，那就可以顺利的进行出租经营。但是如果为快速融资，要非常漂亮的年度报表，那你们就可能要勉为其难了。
当然，如果可能，经营3-5年后，可以REITS上市，也是一个很好的方案。
继续回复
老实说，目前上海市场的写字楼项目可以说是处于卖方市场。但是从你对项目所在位置的只言片语的描述上，应该不属于被众多境外资金追捧的城市核心地区。那么，我想你们的公建项目可能就必须要充分与所在地的经济定位、经济发展速度充分的结合了。此外，你们可能需要跟当地政府进行良好的沟通，如果可能的话，最好能够与所在地区招商引资结合起来。在这一点上，你们可以参考一北京丰台的ABP总部基地项目（因为你们的体量不大，所以不会出现ABP大而无当的情况）；
回复的尾声
感觉你们不象是上海本地的上市公司？不知道你们跟当地政府的关系能进展的什么程度？另外，如果你们的商业定位为家居市场的话，我不知道是什么档次和什么形式的家居市场？
但是就惯例而言，家居市场面对的客户和高档写字楼客户存在比较大的差异，因此在你们同一个项目中规划的两种业态会出现一定程度的排斥性。
通常在建筑综合体项目中不同的业态所面临的客户不适宜存在冲突，因此你们可以有两个方案：
1、调整写字楼定位，由甲级写字楼调整为适应当地经济和目标客户的乙级写字楼（这样的产品存在打散销售的可能）；
2、调整功能配比，建议你好好研究一下你们的规证，看看能够增加酒店和配套商业的比例，经济型酒店和多样性的配套商业可能会比较适合这个项目的定位。
最后再顺便说一下，项目的建筑设计希望你们能够在考虑成本控制的前提下，要多考虑企业的社会责任，在环境保护、生态节能、人性化方面多下些功夫。（玻璃幕墙，并不是标准，建筑的美丽应该是一种和谐的美丽）
谢谢！:lol "但是，我也会在结束了这个话题后，正是撤出论坛，算是有个善始善终吧！"
楼主看来是工作太忙,,可惜了
以后少一个写字楼高手交流.
期待楼主的SOHO的产品分析
非常认同写字楼做重要的是注意产品,而不是营销策略. 从头看到尾，收益颇深，从主做住宅项目的思维对写字楼有了进一步的认识，房策是个大家庭，希望楼主有空来坐坐，如果工作忙，不能写东西，上来和大家打个招呼就好，毕竟这里想念你的人很多。缘，妙不可言。 水真大，必须顶上去。楼主，我等你！ :) 希望楼主稍空的时候能够再回来，别忘了你的产品分析还没讲完呢
自己发的预告都忘记了
实在不好意思，我一直以为该写的东西都已经写完了呢结果，今天上来复习了一下，以前的帖子，才知道，至少还有两个题目的欠帐。
实在不好意思，我会抓紧时间，给大家补上的。
还是先从建外SOHO产品分析暨甲级写字楼评价标准开始吧
之后，再把低层低密度项目分析简单介绍一下好了。 :victory:，学习了！欢迎LZ常给我们上上课，期望中......
[[i] 本帖最后由 caichuanfei 于 2007-12-3 13:02 编辑 [/i]] 楼主很大气，值得尊敬！顶！
超音速效率
本来以为还要过几天才能回来完成后续的发表，但是昨天的出差成了我首次的超音速飞行。原本计划要三天左右的工作量竟然在半天之内就完成了，于是，完成了当日3000公里之后，我竟然当天就从北京－哈尔滨，哈尔滨－北京来了一个往返。（破了我前次，火车去，飞机返的记录）。
真是超音速的效率呀:lol
写在正文前的感谢－感谢朝阳区市政管委
在开展正式的发表之前，我必需表达出我的感谢，发自肺腑的。昨天，在哈尔滨机场等飞机、照例检查手机短信的时候，我发现了一条与现阶段研究对象－建外SOHO 有关的信息。
朝阳区市政管委对建外SOHO商住楼的室内广告，因为设计水平低劣、材料粗糙，严重影响了CBD的整体形象。已经被勒令拆除了。
说句心里话，在过去的两年时间里，当我每天看着诸如“N多老外加速你学英文”之类的霓虹灯，闪耀在CBD的夜空时，我都在不断的质疑政府对于市容管理的建管力度，也都为老潘在CBD里建设的一座座垃圾而愤慨，发自肺腑的批判着某些开发商的短视以及社会责任感的缺失。
终于，不是不办，时候未到。
终于，时候到了
终于，干净了
因此我要把感谢写在这里，写在前面
:lol :victory:
正文－1
通过阅读前面的帖子，大家可能已经了解我的写字楼社会属性的观念。基于这种观点，我认为要研究如果要界定作为生产资料的写字楼产品的价值，首先应该从物业本身能对企业的经济发展作出的贡献能力入手。
不过，要想量化这种指标是十分困难的，那么我们能否找到一种比较明确的指标，去分析和研究这个问题呢？
大家可千万不要被这个大帽子给吓到呀！
事实上，我们几乎每个房地产人都知道一个最有效的方法：那就是地产届的不二法则：“位置决定一切”，也就“地段、地段、地段”原则。当然，我这里所说的地段和位置，并不是简单的地理属性的概念，而是涵盖了经济、政治、人文、地理、交通、社会、法律、环保、资源等多种元素的综合体。
事实上，早在20世纪50-60年代，国际上对城市规划研究的时候，就已经引入了上述这些观念和学科，如今的规划研究已经更加综合和外延化了。
[[i] 本帖最后由 shirley 于 2007-12-5 23:12 编辑 [/i]]
位置研究的细分
作为不动产产品，毋庸置疑，最能体现其价值的都应该是物业所在的地理位置。我们可以很容易的推理出，在贫困山区里即使建设了一模一样的IFC大厦，也无法奢望这对孪生子，可以具有同样的物业价值。但是，如果我们仔细去研究位置的深层次概念，也会发现，由于物业属性的不同，可能关注的位置细化因素还是存在着一定的差异的。
例如：住宅项目会更关注物业所在区域的自然景观因素，人文背景因素。有很多住宅项目会把周边区域良好的教育环境和医疗环境作为卖点，而写字楼项目却很难在强调其价值的时候，去标榜自己如何靠近三级甲等医院。
细分2
那么写字楼产品，特别是甲级写字楼产品在研究其地段优势时，会重点强调和研究的因素有哪些呢？我个人认为，在强调写字楼项目的地段价值时，经济因素应该被放在首位（尽管，在中国，政治位置有时更具有优势，但在世界范围内研究写字楼物业价值时，经济因素还是被放在首位的）。
客户购买和租赁写字楼的目的，是要在此进行生产经营活动，开展业务，赚取更多的经济收益。通俗的讲，能够赚到最多前的区域，就是最佳的写字楼建设区域。
通过对全球最昂贵的写字楼产品研究，可以很容易的发现，最高端的写字楼产品几乎无一例外，都是建设在经济最发达的城市中经济最发达的地区。或者说，就是那些所谓的“金融区”或者CBD“中央商务区”
美国的曼哈顿、日本的银座、香港的中环、中国的上海浦东，北京的CBD……
记得几年前，曾经跟GIC的投资经理沟通时，他曾经提过新加坡在进行写字楼产品等级评定时：是否座落在最重要的经济区，是界定物业等级的首要因素。换句话说，在非主流的商务区域内建设再高档的写字楼产品，也不会被评定为甲级写字楼产品。
然而国际化商务区的形成绝不是一朝一夕的，不是仅仅靠包装几个洋字母，就能够被称为CBD或者C某D的。CBD是需要巨大的财富积累和足够的经济活动才能形成的。根据相关资料的研究显示，中国能够产生CBD的城市可能只有北京和上海（未包括香港）。
有时候看着一些二三线城市在标榜自己的集中商务区时，动辄就是××CBD，对于这种不切实际的过度包装，让人真是哑然失笑。
不禁想起了一个很古老的笑话：一条街上住着三个裁缝，为了宣传，第一个裁缝打出了“全城最好的裁缝”的旗号，第二裁缝也不甘示弱，提出“全国最好的裁缝”，而第三个裁缝的定位就让人们更容易接受的多－“本条街最好的裁缝”。
当然，这种过度包装的出现，原因是复杂的，我们就不纠缠在这个问题上了。还是书归正传吧……