什么时候能再继续系统的说说写字楼呀
你在说SOHO不好,我没去过北京,,是建筑产品不好??不好到哪?就直接说了吧,,老饶弯子.....................
ding
32423423424精彩的分析
前面的分析，霍然开朗，解决了很多思考的出发点。谢谢，顶我们先看看图片
[attach]86155[/attach] [attach]86157[/attach][attach]86158[/attach] [attach]86160[/attach][attach]86161[/attach][attach]86162[/attach]继续SOHO
照片里展示的是如今的SOHO现代城如果大家还能依稀记得，曾几何时，在图片和网站上描述的SOHO生活，是时尚、现代、自由、感性、艺术的代名词。
我们从上面的照片不难看出，SOHO现代城到底代表了什么：
1、在SOHO现代城有着便利的交通，地铁大望路与SOHO现代城直接连通，这是典型的地铁上盖项目的特征。这为在此办公或生活的人们带来了都市生活中最大的财富之一，便捷的交通。
2、SOHO现代城整体配套设施完善，周边的餐饮等配套设施，给生活和工作在周边的人们带来便利。类似茶马古道之类的特色餐饮，也一度使得时尚人士趋之若鹜。
3、相对低廉的价格，为那些正处于初创期的企业，提供了十分良好的办公场所。
我认为，这可能是SOHO现代城成功的本质原因。
但是，我也认为SOHO现代城的巨大商业成功背后，也为市场隐藏着难以衡量的潜在影响：
1、SOHO、商住概念的热炒，使得还处于早期的北京商用物业市场（特别是写字楼市场）受到了巨大的蛊惑，一时间，商住概念“甚嚣尘上”，导致很多开发商开始曲解写字楼概念，将公建产品的营销与住宅趋同化，忽略掉写字楼与住宅的本质差异，引导着一部分写字楼产品误入“商住”怪圈。
2、配合中国经济的快速发展，随着CBD区域规划的出台，SOHO 现代城的业主们获得了巨大的投资回报。一时间,老潘、SOHO的概念成为高投资回报的象征，老潘拥有了一大批FANS，加之，老潘高超的营销手法，致使SOHO概念不断的膨胀。（正是SOHO概念的无限制蔓延，甚至对CBD区域房地产的产品供给，造成了结构性的影响）
3、重包装、炒概念，忽略了对产品应有的严肃态度，将更多的心思都放在矫揉造作的表面功夫上，这种浮华的房地产营销风气，SOHO现代城的巨大商业成功，也对于这种风气的蔓延起到了推波助澜的作用。
记得，那时候老潘针对现代城无法回避的质量缺陷，处理手法十分高杆：一方面，《批判现代城》的出版树立了企业不回避问题、勇于承担责任的态度；另一方面，“无条件退房”策略的推出，用一种近乎无赖的态度，堵住了人的口。
反正房价也涨了，你不要，ok，我退钱给你，甚至可以退给你一定的补偿。因为，你一旦退了款，我转手就能卖一个高价。
这样的结果，就是，市场帮了忙，需求买了单。但是，人们在弹冠相庆的时候，却忽略了事务的本质，那就是“房屋是一种人们将长期使用的生产和生活资料”，房屋的建设是百年大计。
普通的住宅里可能蕴含着老百姓，一代人甚至几代人对美好生活的向往和憧憬；而
大型的公建项目，则可能是城市中百年不变的风景，它可能是城市的一幅画，也可以是美女脸上的一道疤。
当我每次经过建外SOHO 时，看着从高楼的橱窗中透射出的“N多老外教、全天浸泡式英语”的霓虹灯光时，我都在想SOHO现代城的成功，到底为我们带来了什么？
是一幅画？
还是中国唯一的CBD 的核心区中，最大的一道疤？
继续SOHO
还需要补充的是，在SOHO现代城之后，老潘又推出了系列的SOHO产品，包括：1、位于东三环国贸桥西南角的建外SOHO
2、位于东大桥路的，收购华远的二手项目，“尚都SOHO"
3、位于朝阳路，CBD一号地的“朝外SOHO”
4、位于光华路，收购的原温莎大道项目的“光华路SOHO”
以上四个项目都已经有实物可以参看了
此外，据说，老潘还要开发建设“三里屯SOHO”
需要说明一下的是，上述项目中，除建外SOHO外，其他的几个SOHO项目在营销过程中，均重点围绕商业开展推广，在不断的向人们重复着高投资回报的神话。
作为对北京写字楼市场略知一二的我负责任的说，在总开发量超过200万平方米的SOHO系列产品里，没有真正意义上的甲级写字楼。尽管，他们都占据了绝佳的地理位置，但是却没有为CBD奉献出任何一个能够与土地价值向匹配的高端产品。
在SOHO系列产品中，没有高档公寓
在SOHO系列产品中，没有五星级酒店
在SOHO系列产品中，没有任何一个引入国际顶级品牌的大型商业设施
需要补一下课，目前SOHO现代城的住宅及SOHO产品的市场销售价格约为14000元/平方米；商业部分（银行不算）以：永和大王、味千拉面、屈臣氏、吉野家等中低档餐饮及大众化、平民化的商业品牌为主；写字楼内世界500强客户数为0；
而与它一街之隔华贸中心，其高档公寓现阶段二手销售价格为25000元/平方米，商业部分引入的品牌包括：CUCCI、PRADA等国际顶级品牌；写字楼内则以德意志银行等世界500强客户为主。
任何浮华都会回归到正常的跑道，无论多么癫狂的曲线，都最终会回复到合理的区间；
实践是检验真理的唯一标准，而时间能够为我们擦亮眼睛
好的物业，不是看一时的热销和火爆，要看的是长久的增值与为社会的贡献。
我真的希望能够在中国写字楼领域看到更多的帝国大厦和洛克斐勒中心，而不是那些过眼的繁华。
如果大家真的有兴趣投身的写字楼领域，那么就请多一些耐心、多一些冷静、多一些建设“百年建筑的决心和定力”
继续SOHO
我还会再补充一下对建外SOHO的观点，但是阐述的重点将以产品分析为主，营销策略的阐述就会弱化。其中，可能还会先简单的说一下，甲级写字楼的衡量标准。因为，要评价一个产品的优劣，总要先告诉标准先！
请假
原本计划一鼓作气，完成帖子但是，因为未来的三天里面已经有了出差的安排，所以，估计要到下周的时候，才能抽时间继续下面的话题了。
事实上，本来已经打算放弃不再写了，但是因为每天看《明朝哪些事儿》，有感于当年明月的精神，也觉得应该言出必践，所以，还是写了上面的那些文字。
但是，我也会在结束了这个话题后，正是撤出论坛，算是有个善始善终吧！:P
受教了，小女子有问题！
谢谢lz如此专业精辟的讲解，不过能不能拨冗讲一下总部基地或花园办公区的推广呢？我很需要这方面的指点，谢谢了！回复策友提问
所谓总部基地（ABP）和花园办公的产品方面，我还有一些心得的。03年和05年，曾经分别做过一个低层低密度的项目。这两个项目应该说都还是很有代表性的。
个人认为：通常的低层低密度产品，都是建设在远离城市中心区的，城市边缘地带。例如：总部基地就是位于北京东南的丰台区，BDA国际企业达到就是在亦庄经济开发区；
因此，此类项目的操作，应该进行整体的策划和控制，绝对不能是就推广谈推广，必须是将区域经济研究、政策研究、整体区域定位、产品定位、客户定位整体融合在一起进行研究。而且，通常此类项目的推广和销售，必须是结合在一起，而且其盈利模式也不能仅仅考虑到出售房屋赚取利润，而是需要与对当地利税贡献、区域产业功能定位以及拉动区域经济、带动物业以及地价升值等多种因素结合在一起系统考虑。
目前，我认为最成功的低层低密度项目是北京酒仙桥的恒通商务花园的一期（一期为新加坡开发商投资建设，不仅园区规划理念超前，租赁效果也很好，引入了包括雀巢等国际客户。目前，项目被其他投资商收购，现在的经营情况，未作直接调研，所以不能擅加评论），如果你是在北京作项目，可以去实际调研。
续
其实，关于低层低密度的主题我还是有些心得的，但是因为具体操盘的项目，还都在实施过程中，因此，考虑到具体的个人的职业操守问题。不便引用具体例子，如果你有实际案例拿来，倒是可以切磋。
预报
由于本周工作甚重，故不能多写，计划于下一周开始进行建外SOHO的分析（以产品分析为主）并配合分析甲级写字楼的衡量标准问题。求助
已发站内消息,谢谢学习中..有点问题要请教..谢谢
一口气看完了LZ的精彩帖子,受益非浅~!我公司最近在上海投资了一个10万平米以家居为主的商业地产,其中也涉及了一栋3万多平米的写字楼,公司计划把它建成上海的一个甲级写字楼,该项目地处上海的相对比较集中的居民居住区，根据城市规划，将来也会有地铁站点的设立，交通十分便利。但项目周边1~2公里现没有相关的写字楼可以借鉴，暂时也形成不了集中的商务区。根据您的判断，象这样的写字楼定位应该怎么定~？谢谢，期待中......（原打算就是照搬潘某人的SOHO概念:L ）
承上~!我制定了最近的一个工作设想~!欢迎指正~!
×××项目近期的工作设想一、项目概况
×××有限公司目前拥有上海×××商业广场项目的土地使用权及开发权。该项目总占地面积约54亩，开发总建筑面积约9.3万平方米，主要项目形态为商业和高级写字楼。项目交通便利，世博会的成功申办，大量外资、外地企业进沪发展产生为该项目带来良好的契机。
二、项目团队
根据公司×××项目合作初步方案设立
三、工作设想
从前期接触的情况来看,能够直接反映该项目的情况不是很多，许多工作都需要我们深入下去。
1、工程部
⑴图纸设计的优化
家居市场的图纸优化,使之更加符合商场的日常维护和节省开支；写字楼办工面积的划分，楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、安防自动化、火警自动化（通常说的5A），注重楼宇的生态化（能耗的降低）、交通组织的实施等等，这些也应该更多的考虑。
⑵工程投资的预算
⑶工程招投标
⑷工程计划进度的建立
⑸材料采购计划
⑹设立质量安全管理制度
⑺图纸发放、工程资料归档等
从工程部前期的工作来看,主要为工程开工打好基础，特别是图纸的优化、工程投资的预算和工程计划进度，将直接影响到今后营销部销售、租赁，有条件尽可能多的参观和学习成功的案例。
2、销售代理公司
⑴销售代理公司招聘和管理
由于我公司缺乏对商业地产的操盘经验,因此,在成立团队以后,首要任务就是招聘有实力的代理公司加盟。利用代理公司的操盘经验和客户优势，为公司项目服务。
⑵项目的前期市场调查
由于我们项目的产品已经基本定位，因此，作为销售，更多的是考虑客户定位和价格定位。市场调查主要包括：城市规划、交通状况、竞争项目、客户定位、政策法规、风俗习惯等等，为今后项目产品优化、目标客户群的锁定、公司领导决策提供依据。
⑶项目的优劣势分析
考虑优劣势分析主要为今后营销挖掘销售的亮点。突出我们的优势，弱化我们的劣势，将是以后广告推广重点考虑的方向。特别注意我们所体现的亮点,一定是光芒万丈,并且经得起考验的，关键的是一个点,而不是面。
⑷项目的客户定位和价格定位
有了客户的定位，才有图纸优化的方向，才有销售的目标；价格定位考虑3个方面：一是我们开发的成本，二是市场参考的价格，三是客户的接受程度。
⑸项目的资金回笼、风险控制和利润分析
根据项目的建设进度指定销售计划表及资金的回笼计划，根据销售计划表及资金回笼计划来预测风险控制点和将来利润的可能。
⑹项目的广告推广策略及广告预算
挖掘项目的亮点，突出我们宣传的重点，做好广告预算计划。
⑺项目的招商租赁管理
这是考核销售代理公司的主要指标之一，招商租赁的好坏将直接影响项目的收益，因此，还需特别制定招商方案。
作为公司实施的管理者，我们应该和销售代理公司进行深度的合作，提供良好的平台给销售代理公司，反过来，从他们组织实施销售推广的过程中来学习和总结，使我们迅速成长起来。
3、财务部
⑴设立财务基本帐户
⑵开发成本的预算
⑶项目的投资计划
⑷财务帐务管理
⑸项目融资等
4、综合部
项目手续的办理
日常行政事务
资料统计、收发工作及各种文档制作与归档
重要文件、合同及凭证的管理
公司规章制度的建立
5、项目总经理 负责项目的整体运营、工作计划的制定和资金的调度等等。
6、执行董事 负责项目手续的办理、对外关系的协调和招商管理等等。
7、项目总助 辅助总经理的日常运营工作。
现阶段，对项目的整体的运营状况不是很了解，并且，由于缺乏对商业地产运营的成功经验，可能对今后工作带来许多的困难。资金的投资和回报是我们最关心的事，最好能再明确的核算一下。很多的工作还需要我们进一步的了解和分析。例如：写字楼物业管理的模式和物业公司的招聘、销售或租赁的形式、专业管理人员招聘等等。
这个工作计划是根据现有的资料及前期的市场调查而写的,本人还没实地考察过该项目.当然,有些地方已经引用了LZ的观点.:loveliness:
[[i] 本帖最后由 libwww 于 2007-10-25 10:57 编辑 [/i]]
甚感欣慰
最初写这个帖子完全是因为一时兴起，或者说是精力旺盛之后继续坚持下去，则是因为希望能够把事情善始善终
看了这个回帖，真的感觉很欣慰，为自己能够把一个项目从SOHO的边缘挽救回来，感到高兴
因为你对项目描述很不具体，而我又是一个没有调研和数据，就不敢开口的家伙
所以，你可以把项目的具体情况发来看看，也好出一份薄力
回复 97# 的帖子
看了这么详细的工作计划，在赞许工作细致、全面的同时，一直有个疑问？那就是阁下的位置是什么？
怎么总经理和执行董事的工作都已经安排了？:lol
开个玩笑，但总体来说就整体计划而言，你的方案已经算是比较全面了，该想的都想到了。
但是每个部分的深化程度好像又值得探讨。
首先，我认为财务分析部分有些弱。
事实上，作为你们这种规模的公建项目，特别是商业项目，整体的资金筹措非常好重要。如果完善的、抗风险的资金计划，将会使整个项目的定位和运营造成巨大的压力。因此，CFO的价值就大大凸显，如何制定合理的融资、现金组织、合理避税计划是项目良好运行最基础的保证。我历来坚持，对于操作难度的巨大的商业项目，一定是“没有金刚钻，不揽瓷器活”（当然，我历来是稳健型的投资理念，因此如果贵公司的抗风险能力和风险免疫力够的话，也可以揽瓷器活:loveliness: ）
回复 97# 的帖子2
其次，是关于销售代理的问题个人认为，自己的项目一定要自己清楚。
客观上，以现在的市场环境来看，销售代理在住宅销售领域已经得到了普遍的认同，但是以现阶段国内公建市场的代理服务水平，如果只是单纯的谈销售代理的话，还是不能满足商业复杂的操作要求。
事实上， 商业项目的的营销计划是一个十分复杂的过程。
就营销目标而言，一定是以明确的投资预期为前提的。只有目标明确了，才能量身定制营销方案。毕竟出租或是出售的话，那么操作方案可就相差甚远了。
其次，商业业项目的营销工作将会贯穿项目整体开发的过程，只有全程深入参与项目运作，才能使整个计划进展的更加顺利和切实。事实上，产品设计、设备的选择等等，所谓工程工作内容，都应该是整体营销计划的范畴内的工作。
第三，个人认为目前国内的房地产业会出现一种过度包装和假象包装的现象。一方面，开发商在一些广告公司的蛊惑下，无论项目是否需要，先按照广告公司开的药方，把所有的药都吃一遍，再考虑是否需要；另一方面，则是创意人员在一种假象状态下创作，完全不去真正了解产品、市场和客户。