我们项目是这样的：二线城市，项目为集商业、商务和居住为一体的大型建筑综合体，现楼，住宅部分已经入住了，商业招商完毕并于近期开业，招商基本成功。项目位于火车站附近，地处老城区，交通便捷，人流巨大，应该说地理位置不错，但项目所在区域不是传统的商务办公集中区，除了本项目之外附近没有其他大型商务写字楼盘，不能形成良好的商务区氛围，因此项目整体价值会受到较大影响，且产品设计有较大的缺陷，造成功能使用不方便，无效面积较大。
问题结症：开发商因产权问题不愿意小面积销售，500平方米起售（每层约1700平方米），这给我们带来很大的销售压力。
我们目前的解决方法是打算用带租约销售的方式，出租和销售同时进行，以低价格吸引客户（价格和周边住宅持平），但是目前效果甚微。
现在开发商同意考虑招租，现在不知道该怎么操作，以免租形式吸引客户是否妥当？
关于问题的回帖
写字楼的营销工作不仅仅是单纯的房地产问题，写字楼营销问题的解决方案还要重点依据项目所在区域的经济发展情况，是一个非常复杂的经济问题。尽管我做写字楼营销多年，但主要的战场是在北京，对于二线城市的写字楼产品的市场接受情况不是很有发言权，同时对于产品自身特点不是非常清楚，所以我的意见仅仅能够作为参考。
关于问题的回帖-2
关于问题的回帖-2
在衡量项目之前，必须要搞清楚几个问题。1、你们项目所在的区域是商务区还是商业区，这是有很大区别的，例如在北京王府井是十分著名的商业区，但是北京最重要的商务区域时在国贸，因为商务项目和商业项目尽管在部分指标上有共性的要求，如：交通便利，但是其他要求的差异还是比较大的。
注:根据我的经验，在国内，由于车站附近人流复杂、治安情况欠佳，很难吸引高端的大客户。
2、你们的项目是商住还是写字楼，这也是有区别的，如果是商住项目，使难吸引大型的高端客户的。
3、关于大客户的问题，通常根据甲级写字楼的测算标准，500平方米建筑面积的写字楼项目，应该可以容纳大约50人左右规模的中型企业，但如果品质较低的写字楼项目500平方米还是能多容纳一些人的。而50人以上的规模，在北京只能算是中小型企业，但是在你们当地是什么规模的企业，可能需要具体了解一下。必要的时候，还需要根据你们当地的主力经济发展情况，进行一个补充调研，确认一下客户的潜在需求量。
4、我个人认为写字楼项目的销售价格必须是有非常理性的数据支撑的，单纯的与住宅市场进行比较是很难测算出来的。因为，如果住宅买了，我可以住、还可以住，它的功能决定了，我一定可以处理；但是，写字楼一定是有需求的人才可能买，而投资的人，在当地投资市场没有支撑的前提下，使很难购买写字楼的。（我觉得客户构成分析还是要慎重一些0
5、带租约销售是个好i办法，但是如果问题3和问题4没有解决（也就是说关键问题没有解决）的话，很可能不能有效的解决问题。
综上，二线城市作写字楼更要先看需求，写字楼的客户可是不会被忽悠的。如果你们当地企业没有在写字楼办公的习惯，那可能要在客观分析市场的同时，培养消费观念也很重要。
问题回答的泛了一些，但基本原理的脉络还是可以看出来的。That's all。:)
写字楼的发展趋势－向灵活性发展
写字楼产品向灵活性发展，主要是配合企业发展需求而产生的。随着经济的全球化，大型企业的发展发展日益扁平，同时为顺应市场的瞬息万变，企业的内部组织也会经常的发生调整和变化。
例如，某个企业如果是按照项目管理的方式开展业务，那么他们每个team的人员、名称就会经常的发生变化。而传统的办公室格局，就已经很难适应企业自身业务的发展了。
同时，由于互联网技术在现代企业的广泛应用，使得每次办公室格局调整时，都需要进行十分复杂的线路整改工作，电话线、网线等调整工作非常复杂。
因此，为适应企业的这种灵活发展的需要，架高地台计算被广泛的应用到现代化的高端写字楼项目中，有效的顺应了企业灵活性发展的需求。
目前，这种技术在北京市场上的高端写字楼产品中得到了十分广泛的应用，几乎成为衡量甲级写字楼等级的基本指标。（我有一些图片可以给大家看，但不知道怎么往上发）:L
回复 #24 shirley 的帖子
十分感激楼主的帮助！说的很清晰，近期我们会做一个调研，深度了解市场需求！小憩
写了这么久，很感谢斑竹每次的评分。之所以要写这些文字，主要是想把自己的一些心得说给更多的人听。
记得以前每次给新入职的同事做写字楼产品专业知识培训的时候，主要课程都是我亲自去讲，很享受在下课的时候被同事们围着问这问那的感觉。
但有的时候也每每觉得能力有限，特别是被一些弱智级问题困扰的时候，很希望能够更多的人能够以认真、客观、负责人的心态去对待自己的工作。
因为，有感于网络的影响力，所以也就想利用这个平台，把自己一些粗浅的所得，与更多的人一起分享。
写字楼的发展趋势－向智能化发展
互联网技术的广泛应用，世界都已经变平了。为了顺应互联网技术的飞速发展，写字楼项目的整体弱电系统已经成为项目建设基本要求，但是多种线缆的交叉引入，使得写字楼弱电配置缺乏整合和不经济。80年代，美国一家专门做智能系统的公司在建设自己的办公大楼时，首次在建设大厦的前期就提前预留所有的弱电线缆，以备后期应用，至此，见成立全世界第一座智能型大楼。
在这里我需要提前澄清一个概念，智能化技术是一种旨在提高大厦整体效率的技术，它更看重的时系统集成能力，而不是我们常说的5A。
事实上，大厦的自动化技术，只有BA、OA和CA，而人们常说的所谓FA和SA不过是BA的两个分项而已。截至目前，我听过的最令人发指的所谓智能化广告宣传是什么“双5A”和10A。
5A和五星是绝对不一样的，绝对不是A越多，就越智能化。事实可能正好相反。
补充
目前智能化系统的优劣，可以通过一些硬件指标来看1、厂家-最好是国际知名的品牌，如江森、霍尼韦尔和西门子是这个领域的老大
2、线缆已升级到了6类线了
3、未来发展可能会向无线技术发展，但是目前还不是很成熟，这种技术在国内应用的不是很多，不过好像上海的那个环球国际金融中心项目会应用（这个项目好像改名字叫什么秀仕中心,但又好像没批下来）
写字楼的发展趋势－向生态化发展
生态化的问题在房地产领域是个十分时髦的话题，但也是一个长期被曲解或者形式化的问题。提高生态化的概念，很多人甚至认为，在办公楼里放多放几盆花、多开几扇窗户，就是所谓的生态了
事实上，房地产项目，特别是写字楼这类的公建项目，生态化的首要问题是长期的系统节能和降低对自然环境的污染。
写字楼的发展趋势－向生态化发展2
曾经有统计显示，在现代化的写字楼中，空调的能耗占到写字楼总能耗的50%以上，而在现代化的大城市中商用物业的能耗也是十分重要的一项。就长期而言，如果写字楼项目不重视节能、降耗，这对于城市的发展会带来灾难性的影响。
在一些发达的国家就重视，写字楼节能的指标。在新加坡，每年都会对正在使用的写字楼项目进行综合排名，其中能耗是其中非常重要的一个内容，如果项目的能耗过高，即使硬件条件再好也不能入选甲级写字楼项目，直接影响收益，同时政府会要求限期改正。
写字楼的发展趋势－向生态化发展3
在中国，写字楼项目的节能在相当长的时间里被忽视，一些开发商好大喜功，造成很严重的能源浪费。2005年建设部已经出台了建筑节能的相应政策，希望能够对开发商进行约束，在节能降耗的方面有所提高。此外，对降低自然环境的污染也是，也是生态化很重要的内容。
由于中央空调、玻璃幕墙的使用，对城市中温室效应、臭氧层的破坏，而这方面的又是房地产开发生态化发展经常会被忽视是问题。
事实上，有一种比较极端的说法，真正意义上的生态化写字楼是在建设的那一天就已经考虑到未来这个大厦被拆除时，可能会对自然环境造成的影响。:)
尾声
写字楼发展趋势的阐述已经基本结束了，这个话题就告一段落。有机会我还会在继续其他与写字楼有关的话题:P 谢谢LZ！
等待中……
赶上末班车了呵呵
问个白痴级问题，那几A是怎么回事，还有那6类线，恳请LZ普及一下PS，楼主写得很精彩，但感觉有点匆匆而过，有些关键点让人觉得只是浅尝即止。我相信楼主这么多的写字楼实战经验，应该还有很多值的学习分享的，反正我是看得不过瘾呵呵，要不您再来几段？:lol
关于5
关于5A的概念普及
5A就是楼宇自动化BA、通讯自动化CA、办公自动化OA、安防自动化SA和消防自动化FA的统称。所谓A就是英文（Automation）的缩写而已。目前在北京市场上大部分新建的写字楼项目都能够具备上述的条件。
就像我在前几个帖子上曾经介绍过的，事实上衡量大厦智能化水平，只需要去关注项目的楼宇、通讯和办公自动化条件就可以（而且办公自动化大部分是要靠入住企业自身组建局域网完成，开发商主要是提供满足需要基础条件）。
但，由于很多的人们错误地认为，A越多就越好，就被很多“假行家”杜撰出了5A，10A，双5A等令人啼笑皆非的概念。其实，安防自动化和消防自动化在严格意义上都是楼宇自动化系统中的分项，安防自动化实际上就是CCTV（保安监控），消防自动化就是“消防报警”。
由于约定俗成，为了配合客户公认的衡量标准，专业领域也接受了5A的概念。
怎么样，看见习惯的力量吗？
还有6
还有6类线的问题
其实如果不是专业干弱电施工的人，只要知道，6类线目前最好的智能化系统中使用的线缆就好了。具体的技术参数并不是非常重要。需要说明的是，如果用人来比喻智能化大厦，可以这样来理解：
大厦总的智能控制系统，也就是智能建筑管理系统（IBMS，Intelligent Building Management System），其实就是人大脑。
大厦的智能化控制基本过程就是，末端的感应装置将各种感知的信号，通过一定的线缆系统（相当于人体的神经），传递IBMS（就是大脑），经过IBMS处理后，再通过线缆将反馈的命令传递给相应的设备上。
所以说，线缆就是相当于智能大厦的神经，它的优劣的衡量标准就是传递信号和数据的速度。 太精彩了！！！