合作建房操作模式
主要有以下两种：A：通过发行信托或参股等方式成立项目开发公司完成项目
基本流程：
1、初期成立一家投资咨询有限公司或前期工作小组，负责项目的前期筹备工作，募集少量资金以打通项目筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，为项目开发实体培养稳定高效的工作团队，并完成项目的相关法律文件。
2、在明确目标土地或烂尾楼项目后，由信托公司发行定向资金信托，由信托公司发起成立具有房地产开发资质的地产开发公司，信托公司依据信托产品中约定的流程监督执行人项目运作过程。
3、聘请专业会计事务所做财务管理，并且会计事务所承担因为管理不力而导致资金非法损失的赔偿责任。
4、购到土地或烂尾楼项目后：尽快评定所购土地是否适宜，并招标设计，通过设计说明会投票确定设计方案。
5、方案确定后报批、招标建筑单位、监理单位，尽快施工，确保质量和安全，至主体封顶。
6、项目开发完成，销售给业主，清算开发公司，结束项目。
点评：
基本上该模式由于主体结构复杂，难以协调（民主成本过高），且发起组织缺乏房地产开发经验，政府对此又持消极态度，因此较难实施。
B：通过代建制模式完成项目
由于政府对个人发起建立住宅合作社的政策不明朗，A模式难以实行，因此在万通主席冯仑的促成下，北京蓝城合作建房组织开始谋求同万通筑屋公司等开发商合作，以代建制或地产定制的方式完成项目，即集资者出钱，雇佣开发商来开发项目，但是土地的产权属于个人，开发商属于“开发总承包”范畴，赚取合理的利润。这一模式正在逐步被其他城市的效仿者接受并得以推广。
点评：
个人认为当前条件下该模式极有发展潜力。当企业能够先知先觉发现他人没有发现的价值时，肯定能赚取超额价值；当一部分人发现的时候，则只能得到一般剩余价值；当大多数人都已经认为有价值的时候，风险与价值并存。
因此，冯仑与于凌罡的合作，看中的不仅仅是地产定制化服务收费的8％～15％的毛利。关键是这一事物可以为开发商带来包含极大公益色彩的品牌价值的提升。实际上在目前全国的大环境下，相当一部分不愿意承担高额房价的次中产阶级或新兴知识分子均处于观望阶段，如果该项目得以运作成功，则与此类集资建房组织合作的开发商将获取巨大的市场份额，一种新的开发模式将会诞生。
该模式对开发商的好处：
1、 开发商只是代建商，无需承担高额的土地取得费用，无需自行融资（但可以为集资者提供财务顾问服务），几乎是0成本运作。
2、 项目立项前，销售主体已经全数确认，因此无任何销售费用及风险。
3、 公益色彩的品牌价值提升有助于开发商其余商品房项目的销售及口碑。
4、 项目运作成功将在全国各地打开巨大的市场，虽然毛利不高，但易于提高销售量；项目运作失败，开发商的损失亦微乎其微，但口碑尤在。
5、 带有公益色彩的开发商在为集资建房者获取土地的时候也许能获得某种优势。
好啊，支持
顺便发发牢骚典型的“农村包围城市”！良好、规范、合理的房地产市场，促进城市健康发展，为市民提供货真价实的服务的同时，合理赚取利润并发展自己。做人要厚道啊！ 走程序是没问题，但是政府+KFS们能让这种模式拿到地吗？ 应该不会吧 关键看政府的诚意！
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