雄关漫道真如铁,如今迈步从头越 用整个午休时间看完所有跟贴，很是感慨，不论是楼主的解答还是黑色的抨击，都令我获益。在我而言，答者，给思路或者提示，不一定能解实际困难，但用心者可触类旁通，也是很好的获取。抨击者，强调回答的实用，实际上很有难度，房地产的本地化特性，绝不是三言两语讲得清楚。因问的人言简意赅，答的人一不小心切入过深，楼主与黑色之间的纷争由此而来，不知我这样理解是否对路？
楼主现出差在外，我有个提议，楼主不妨参考：对于群友提出的问题，楼主尽可能概括其问题可能产生的缘由，再阐述相应的弥补/解决思路，无须拘泥于具体的操作技法，也算是给我们后学多点动脑发挥的鞭策，所谓师傅领进门，修行在个人。
个人陋见，还请指正。 “诸子百家就该当百花起放”
各位也不必抱着太情感啊
想来两位都是有经验的业内人士
他们的话都有自己的立场
而我们呢
立场不一样支持点就不一样了
何苦
其实我们应该支持这样的”比赛“
但有一点必须声明
切勿进行人身攻击 请教各位高手.本人有一下几个问题请各位高手给予回答.
1 某项目已取得土地, 而且产品已经确定, 此时销售已经介入,
应该开展哪些工作,怎样做啊>?? 帆渡波大师，有以下问题向你请教，希望能的到前辈的指点！
我是一名新人，现在在写一份小高层和多层项目的策划案，但在写的过程中遇到了难题，对价格的制定不只从何入手，也查看了相关方面的资料，但对项目每层，每单元，每栋的价格系数还是不知道如何确定？希望能得到大师的指点。不甚感激！ 帆渡波大师，有以下问题向你请教，希望能的到前辈的指点！
我是一名新人，现在在写一份小高层和多层项目的策划案，但在写的过程中遇到了难题，对价格的制定不只从何入手，也查看了相关方面的资料，但对项目每层，每单元，每栋的价格系数还是不知道如何确定？希望能得到大师的指点。不甚感激！ 论坛有你更精彩啊 帆渡波老兄：
请教，我现在接受招商的项目是郊区的几个网点，主要是社区底商，网点层数较高，面积较大500-5000不等，一般为2-3层，周边业态以小型餐饮、零售为主。商业气氛不是很旺，缺乏有号召性的主力店。但小区内居民消费能力还可以，主要为韩国客户，这种情况下，招商主力店从何方下手比较合适，造势最好采用何种策略？ 谢谢帆渡波,感谢两会一致通过!!!同时,向同类人致敬!!:handshake
有点理论化了
[quote]原帖由 [i]黑色幽默[/i] 于 2006-12-18 16:30 发表. 这位老师是高人啊，回答的问题，“理论性”那是非常十分的强。连茅台、劳斯莱斯都整出来啊，是不是传说中的跨领域整合啊。鸟大了，什么林子都有。
现在怎么都站在“天花板上”看问题啊？这么宏观、课 ... [/quote]
对于楼主的评论午宴以代,我只闻到一股骚味，嘿嘿 顶一个先，好啊
帆老师辛苦
一线城市，商业裙房１.５万平米，Ｆ２定位餐饮娱乐，Ｆ３泳池，Ｂ１超市或娱乐其中Ｆ１３０００平米想卖掉，由独立的管理公司进行统一招商管理，实行１０年返租，请问，这种模型可行吗？
利弊在哪？还有比这更合适的方式吗？
公司现在有一部分资金缺口，因此要卖掉１层，其他部分自持，实行反租的原因就是为了整个物业的长期利益，因项目本身品质较高
也担心小业主自营会造成混乱，但难点在于项目完工要到０８年底，前期销售和招商都是期房形式，而公司还要求在完工之前完成任务，因此
烦请帆老师指点一二，多谢！ 个人认为：
一、地处一线城市，F1的商铺销售抗性应该不大，Ｆ１面积仅为３０００平米，体量不大，如果面宽和进深及柱网合适，建议：分割成独立产权街铺出售为宜，不赞同“实行１０年返租”。理由如下：
1、如分割为35——60平米/间街铺，一层总间数约为50——85间，数量少，销售周期短。
2、如果实行“实行１０年返租”，势必造成销售价格认为抬高，返租部分计入销售表价，是行业惯例；因此，必然拉开本案与周边竞争对手的价差，导致销售瓶颈，“自作孽，不可活”，慎重，慎重。
3、实行１０年返租策略，一般是针对某些难以销售的楼层（如二、三层以上），引进主力店后，返租套现。如主力店的品牌吸引力不足或招商之后，返租销售的周期回较长，反而影响项目的回款进度。
4、“项目完工要到０８年底”，就目前而言，招到强势的主力店，可能性较小。不宜实行１０年返租策略。
5、关于“担心小业主自营会造成混乱”的问题，只要商业管理公司尽早决定，并且管理能力不错，相关管理制度齐全的话，完全可不必担心。
6、以规划而言：“一线城市，商业裙房１.５万平米，Ｆ２定位餐饮娱乐，Ｆ３泳池，Ｂ１超市或娱乐”，估计项目所处地段应该不错，因此，F1对外销售压力不会太大。
7、一层必须有吸引力的主题定位包装，这点必须自己来，别人帮不上忙。切记：“一开始就要做对！”——这点很重要。
回复 #115 两会一致通过 的帖子
多谢兄台指点迷津！本项目进深35米，无法全部分割成街铺，势必要有一部分内铺，如果只做临街，里面的就会死掉。
我们也在考虑10年回购的方式，只是考虑不成熟，不知道这种方式是否行得通
辛苦！ 个人认为:10年回购的方式,过长了一点,考虑在5年承诺原价回购会好些.
理由如下：
1、一般而言，新商场要有2——3年的市场培育期，商场在4——5年时，大都能达到一个旺场的颠峰期，这时客户一般不会产生退铺风潮；
2、3年内的商铺在二手市场上市，称为新屋（铺），超过10年的（10——15年），则称中古屋（铺）；考虑在5年承诺原价回购会较安全，因为此时，即使商场经营不善，由于商业物业的成新较高，重新定位包装的可选择面相对宽广，因而不易引发退铺风潮。而10年商业物业，折旧程度大，商场经营的成败大都已成定局，一旦经营状况差，将一发不可收拾：开发商面对大量退铺风潮，得到的也是残败物业，价值不高。
一点浅见，仅供参考。欢迎高手拍砖。