厂房/写字楼出租
[size=3]我原来是学外贸,现在才转行做招商.现在就遇到了大问题,迫切希望得到大家的帮助,小女子先在此谢谢了啊.问题一:杭州汽车北站附近厂房的出租/出让
厂房面积约有12400㎡,原来是仪表的生产基地,建于2000年,设施配套都齐全:有门卫室/1370㎡的大仓库/6层楼高的大厂房/办公楼/食堂都有
但厂房附近环境不是很好,东面是一个小商品市场,西面在造私人住宅.
问题二:办公大楼出租
办公大楼位于处于文一西路北面，东靠银江高科技园区，西临杭州西斗门工业区,建于2001年,总面积为14200㎡左右（大楼总长81m，总宽2 2m），地面楼层高度：32m,地面8层,地下1层.[/size].
[size=3]这对于我这个新手来说,非常的困难,希望能得到大家的帮助.谢谢啊[/size]
你是大师级别的人物，实在佩服！
天天关注论坛，咋现在才注意这个帖子呢，悔一个先。
[font=宋体]. [size=3]这位老师是高人啊，回答的问题，“理论性”那是非常十分的强。连茅台、劳斯莱斯都整出来啊，是不是传说中的跨领域整合啊。[color=red]鸟大了，什么林子都有。[/color]现在怎么都站在“天花板上”看问题啊？这么宏观、课本的回答，还让会员如此痴迷，崇拜。动动就“老师”“老师”的叫着，真是高啊。也许老师的两个字，影射着“理论教育者”------“实战弱弱派”，这里不否定这位“帆老师”啊，至少我没见过实战牛的，我却见过理论呱呱的。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]
我们希望看到的是，实际解决问题的操作思路，不要总拿着没营养的东西，我们一不做编辑，二不是做培训，三不是购房者，忽悠我们干啥呀，这东西我们“实战”起来没用。前段时间看了《售磬》，那才是高手，建议大家都去看看，什么叫“终端执行力”！
发这个帖子没啥目的，首先不是打消“帆老师”的积极性啊，也不是“吃醋”什么的。主要现在江湖人太多，你说的这东西，我们都能去“百度”查到。还是给大家一个正确的思路，不要没事，开个人回答帖，自己耍着玩啊，就是抄作也要拿出点血本来咯。
[align=left]
[color=red]帖外的声音：[/color]民间的质疑声，已经响起，一般这时候明星啥的都要出面解释一下，辟辟谣啥的。话就说到这，几个实战问题会员已经提出来了，都看您精彩的演绎呢，速度上来，不要找资料了。
[/align][align=left] 天下拜上[/size][/font][font=Times New Roman] [/font][/align]
[[i] 本帖最后由 剑策天下 于 2006-12-18 16:34 编辑 [/i]] 我只闻到一股酸味，嘿嘿:lol 听朋友介绍专程来这里请教帆老师！
项目基本情况：
1、目占地50亩，容积率4.0，地块平整，基本是个正方形。
2、目位于中心城市的郊区的新建区，距离中心城20分钟车程，距离区中心约10分钟，现在公交车很少，学校、医疗等生活配套目前还没有，只有个新建的公园在旁边。
3、区近几年房地产发展很快，主要在快速通道两旁，价格上涨也很快，2005年初到现在涨了接近1000元/平，现在房价基本都在3000元/平，个别楼盘达到4500/平以上，但都是一些低密度的花园洋房和联排别墅，接近中心城市的一些普通楼盘。
4、目前，该区域的供应量非常大，各产品的供应期都在3年以上，规模最小的都在100亩以上。
5、产品形态这个区域一直是多层为主，目前相继出现的楼盘都是小高层和高层。
现在的问题是：
1、建筑产品形态和基本指标的设置？
2、项目定位怎么考虑？（客群、形象、产品、推广等等）
3、价格低线要求是3500元/平，我们是做代理，要卖过3500元才有钱赚，如何支撑更高的价格？
4、广告费只有120万，销售周期要求6个月完成4万平方，费用非常少，怎么有效的运用广告推广？
5、项目明年4月上市，同期上市的还有3个楼盘，其规模、配套、环境、广告经费都要优于本项目，有什么方式抢占有效的客户资源，完成开盘2个月内45%的销售目标？
6、用什么低成本的方式进行销售开盘前的客户累计和形象推广？
期待解答，不胜感激ING—— 老师 我的问题您什么时候有空回答啊 实战高手!我猜做过一线几年或多专业跨过吧!
回复 #44 剑策天下 的帖子
[size=5][font=黑体][color=Red]这是一个只讨论营销策划的贴子，对会员问题的回答在第一贴我说的很清楚，我不可能提供一个完整的策划案，只能提供思路．说了半天你无非就是对别人叫我＂老师＂不满意，这点我可帮不了你．[/color][/font][/size][[i] 本帖最后由 帆渡波 于 2006-12-18 18:59 编辑 [/i]]
回复46#
前期规划中，产品的独特性是破局的一个方向。4.0的容积率，可规划的产品形态相对丰富。
如竞争楼盘规划的小高层，顶层为楼中楼产品，你可规划顶层为大平层产品——拥有更大的面宽视野，独享顶层大露台，动静功能分区完全分离，电梯直接到户。。。
如竞争对手的楼盘规划为小户型，且区域内大户型已处于过剩状态，你可规划层高为4.8左右的小复式，推广上，导入“买一层送一层”、“实用面积大于建筑面积”或LOFE公寓等进行包装。。。
外立面的设计上，可以导入诸如“后现代主义建筑风格”等概念，力求与周边竞争楼盘差异化，不但避免与他们拼价格，而且定价上相对高开，也游刃有余。
回复46#
由于产品的独特性，在广告推广上，会相对节约广告费。但是，唯一的问题是，大部分开发商思想相对保守，不愿也不敢接受独特的产品，因为这类产品在市场上无法通过市调结果来证明或支持。
需要开发商的超前眼光和果敢。 [size=4][color=red][b]如有雷同[/b][/color][/size]
[size=4][color=red][/color][/size]
[size=4][color=red][b]纯属雷锋[/b][/color][/size] 请教帆老师: 关于广告宣传定位问题
具体情况:我现在所处项目是属于郊区化新区(新市镇)建设,属于城市规划中的未来四大生活区之一,新区行政中心未来几年内也随之搬迁至本案附近.本案总建面积近100万平米,预计分6期建设(建设周期长).目前一期已是准现房,将于2007年7月准时交付,销售率近70％,近期2期已开始接受预定,在户型上补充了一期的不足,预计2009年可交付.(一期2房面积100平米左右,3房130平米左右,二期2房仅80平米,3房也将有109-120的小户型出现).目前本项目周边地块均以拍出,但是仅我们一处在销售,其他最早的也在2007年3月才会开盘.周边区域一年多来,道路建设已经完善很多,规划中的职教中心已经奠基开始动工,预计建设3甲医院也基本明年上半年会开动(内部消息),只是目前新区中心何时搬迁未定.小区南面有规划中4年内通车的高架铁路以及城市快运.发展前景还是不错的.且在本生活区周边有3个大中型工业园区,环境不形成影响,交通距离都是卖点.
目前我们面临的是:
一期销售状况尚可,二期即将推动,我们准备一期二期互补促销,首付少不急拿房可看二期,急等婚房或其他可看一期.只房价上有来去.我们目前所面临的消费群体,大半是附近城镇原有住户为改善生活环境的,和几个工业园区的工作人员(以年轻人首次置业或婚后改善环境为主).而我们目前宣传主题就是:
1、2万人的生活场,小区内各项配套设施齐;
2、价格优势:由于地理位置等原因,我们的价格是吸引周边住户以及工业园区年轻人首次置业的首选;
3、小区环境优美,仿中国古园林建设,且有龙行水系,绿地覆盖率达可50％,吸引一些注重人文环境的客户,当然这也是本案的比较大的卖点之一.
现在的问题在于:
在广告宣传方面,我们不比万科那种知名品牌建设推广,可以纯惬意形象化.而且我们本案属于公司异地投资,所以在所在城市没有达到那种品牌形象的高度. 这个城市的消费者对本案的认知还需要时间.
所以,我们在广告宣传中主推价格,未来规划的发展前景.在报广等宣传中也是每个信息都涉及: 一副效果图的下面就是详尽的交通配套设施、区内配套设施、周边区域发展规划、小区地理位置图等,往往上面刊载了大量或者说大半信息.当然还包括具体房价等.
我想请教帆老师的就是,在这种情况下,我们广告宣传该如何定位?
是学习那种惬意的宣传手法,给消费者一种耳目一新的触动,还是按照原有思路规规矩矩按部就搬?怎样才能更好的促进本案的销售?因为我个人感觉这样会形成视觉疲劳,没有太多吸引力,且信息量大量汇集,消费者也无法一次看清.不便于消费群体迅速了解本项目并产生兴趣.
根据发展趋势来看,1-2年之后,周边区域已经相应发展起来,本案销售也肯定不是问题.但就现阶段来看,宣传广告应该从哪里做突破口?选择何种形式的宣传方式才能促使本小区更好的销售?
另再请教一个问题:如果想发展老客户带动新客户销售,那这种销售模式有无章程或个体案例?请帆老师赐教.
学生刚学策划不久,聆听帆老师教诲,不甚感激.
2006/12/20
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-12-20 19:24 编辑 [/i]] 这是一个小社会,有好心人也有素质差的人.有教学者,有求知者.我很喜你帆渡波就第一和第三个问题的回答.实战的经验,让人明白拥有敏捷的思维非常重要. 这几天一直比较忙！所以没上来请教帆老师，今天打开论坛一看，却闻到一股浓浓的醋味和酸臭味！
帆老师替人解惑，热心助人，这本是是件很好的事情，却被人冤枉成沽名钓誉之人！实在是比窦娥还冤!
中国人就是这样，做事情的时候不出力，等人家有了成绩，又来说三道四，劣根阿！希望大家有时间多多交流，互相帮助，共同进步，千万不要不思进取，做些与自身，与他人无益的事情！
请假两月
最近接了几个案子,忙的不可开交,过几天还要到北京提案.压力很大.估计会有两个月的时间不能和大家在一起,但是我会想念大家的.谢谢大家对我的鼓励和支持.预祝大家新年快乐,工作顺利! 在这个时候请假，为了什么？
回复 #57 elootoo 的帖子
[color=Red]问：在这个时候请假，为了什么？[/color][color=DarkGreen]答：比较忙．顺便讲个小故事．：）[/color]
[color=Red]2006最后一帖,响应大雪＂争起来、吵起来、骂起来，喜怒哀乐，社会百态，房策原来也是社会;＂的号召．
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林子大了的确什么都有。
当年武松碰到的是一头猛虎，冲上去三拳两脚就成了打虎英雄。
帆渡波没这个运气，帆渡波碰到了一头丧家恶犬。
恶犬舔了舔胃里流出的酸水说：“你给的水果不合我胃口，我从来都是吃屎的，我吃屎所有人都得跟着我吃！”
“还有，”恶犬最后补充说：“我要强奸你，你得按我说的做！”
听见犬吠，人们在一片惊谔中围了上来，捂住鼻孔，仔细端详着恶犬嘴角的酸水。
看见有人围观，丧家恶犬更是得意忘形，不顾酸水的恶臭硬生生把沾满酸水的脸凑近众人：“看什么看？我建议大家去看《XX》！”
其实丧家恶犬并不可怕，可怕的是已经开始进化而又没进化完整的恶犬。这不？恶犬用“看《XX》”这块遮羞布把“买《XX》”这个羞处严严实实地遮了起来。已经进化到有羞耻心了(没有羞耻心的一般叫赖皮狗)。没进化完的是它一边说帆渡波给的水果太“课本”，一边叫大家去看另一本“课本”。智力部分还没进化完整，或者是它认为人类的智力本来就不及它。
躲在人们身后的吕洞宾们被气喘吁吁的恶犬吓得瑟瑟发抖，大气也不敢出。
“呸！荒唐！”这时侯，人群一阵嘈杂，几个年轻力壮的后生挤了进来，捋起袖口想痛殴这只丧家犬。
凭他们任何一个人的体力都可以让这个犬类命丧黄泉，但是以人类血肉之躯和犬类相搏，最多博得个“打狗英雄”的称号，更何况自古以来没有听说过打狗可以成为英雄。大家都在心里细细算了一下帐:吓跑它算了。
“强奸有理！强奸无罪！我才是老师！我才是大师！”人群外又传来几声犬吠。
“民间的质疑已经响起！”听见同类的声音丧家恶犬似乎从沮丧、恐惧和无助中找回一点自信。丧家恶犬渐渐缓过神来。
人群中的吕洞宾们撒腿就跑，那速度啊，只恨爹娘少生了两条腿。
爱因斯坦拍了拍帆渡波的肩膀压低嗓门说：“SB，还不快跑！”
帆渡波：“我为什么要跑？我又没拦它道。”
爱因斯坦：“用我的观点看，你的确拦了它的道。再说，你愿意让它强奸吗？”
帆渡波顿开茅塞，撒开脚丫沿着吕洞宾们逃跑的方向跑去。
[color=Red]题外：本故事纯属虚构，在这里帆渡波没有说《XX》是一本不好的书。[/color]
[[i] 本帖最后由 帆渡波 于 2006-12-21 05:01 编辑 [/i]] 一直在等着帆老师指点迷津，天天上来看是否有回复，怎么吵起架来了？ 最近也是比较忙，很少泡论坛了。上午事情不多，过来逛逛，嘿嘿，这个帖子比较有意思。
就算是理论派我还是比较心仪，兄弟的理论功底的确扎实（比我强哈，我第一次发现理论不足）。
由于大多数的策划人都是半路出家，真正有理论功底的确实不多。能把营销学，运筹学，经济学这些理论运用到工作中的，在我看来，就是高手。我看过太多的案子，大都如出一辙，大家对模仿大公司的方案情有独钟，而没有多少方案真正把STP认真做出来的。所有的方案都是SWOT分析，能作出SWOT战略的都不是很多。其他常用的分析模型就很少有人提到，比如我一直觉得在跟甲方斗争中的利器－－KSF（关键成功要素）分析就基本没人用过。很简单的东西，却绝对好用。写这一段就是声明偶绝对支持理论派。没有理论基础最后成为大师的，除非是天才。偶不是天才，所以偶需要学习理论。
再说，LZ并不是要大家来评定他的水平。喜欢他的答案的就提问，不喜欢的就不问。用不着别人来呼吁什么“民间的置疑”，弄的象打假一样。
其实在公司里，估计也有不少人觉得偶是理论派，甚至纸上谈兵的成分更重。不过一路走来，我可以用我的理论让KFS哑口无言，直冒冷汗，然后项目会顺着我的思路发展，这好像也没什么不好的。
今天才发现这个帖子，渡波兄（估计比我大点点）有空来成都做客，我们好好聊聊。
我的QQ：42741811 阅人无数，“帆渡波”这样的人，也不是第一次见到。
1、 首先开答帖是好事情，做一个所谓的理论专家专栏，赢得些人气，顺势申请斑竹。
说到这里，不禁联想起电台广播“治疗疑难杂症专家专栏”，然后找花点钱几个“托”，大声的呐喊，“医生我的病好了，恢复拉”，“你的药真好用”，十足一个江湖郎中，在那里自娱自乐吧。-----话跑题了
2、 再次回顾“帆渡波”回答的问题。都是理论上东西，我还是那句话，“没营养，非常劣质”。
“基础知识方面的问题不要提”不禁问一下，你回答的是不是一本非常薄书里就能找到的呢？你也许就怕答案可以在书里找到，怕别人笑话呢，才框定这个范围的。不如改一下：“我会用我看过的书里面理论性最强的内容，来回答各位现实中遇到的问题。”
3、 求助版90%的求助，都是实际项目情况的。现在好多会员都回帖问你问题，而你确实没能力吃掉这个蛋糕。找一个不相干的借口，跑掉了。想博得同情？那几位会员提出的几个问题，我相信，你一个都解决不了。我给你个建议，你就说他们项目情况没介绍清楚，或者说，这些都是小问题，不屑解答等等借口，何必跑掉呢？
[color=red]PS：生活还在继续，年轻人盲目崇拜是不对的。都好好活着，让这种自欺欺人的人，没有市场。我的建议：还是发个主题帖，集思广益，大大家都能看到你的问题，一起解答。三个臭皮匠顶个诸葛亮，何况是一个“帆渡波”而已。[/color]