策划报告之产品定位研究及企划推广
早期自己写的一份策划报告中的产品篇和企划篇.用词组句上还显滞涩,希望与各位共勉....产 品 研 究
一、产品主题、风格定位
1、产品主题
“市中心独创15万平方米养生观景生态社区”
“现代箐英康体生活的世居领地”
由于本案的低容积率，成本较高已很难避免。同时考虑当前上海黄浦地区高档楼盘的稀缺性及近来中国经济及房地产市场的日益趋好，故建议本案以体现住户尊贵身份为理念，走现代都市居家风格与东方传统绿色养生的路线，使本案不仅是一个成功的产品，更是一件带有浓郁历史气息的艺术作品。
2、产品风格
建议本案风格与小区主题相呼应，以江南明清风格为主并考虑老南市原有的深厚的历史文脉，将江南特有文化融入小区的规划格局、
空间形态、建筑风格及环境设计中，使本案成为一个富有江南文化特
色的高尚居住社区。
二、项目产品规划建议
1、规划形态及布局
为配合本案的高品质定位，因此建议规划时，是否避开通常低容
积率的以小高层或多层为主的布局，以满足小区的生态环境为出发点，以江南水乡最具代表性的“水一桥一房”为本案的空间特征，通
过环境及景观的精心设计，塑造出一种江南特有的风情雅趣（具体设想在下文展开），建筑布置上配合景观的要求以低密度、宽栋距格局设置，通过数幢高层建筑来满足容积率的要求。以江南特有的“轻—秀—雅”为其建筑风格，尤其在建筑细部的处理上，如门窗、门廊、
梁柱、阳台、栏杆等，应体现其内涵，在其建筑外立面上，考虑受众的喜好度不一，建议以简洁的竖向线条配以有序及多重的富有韵律感
的横向窗组成明朗的现代风格。以体现本案历史与现代的融合。同时适应日照、通风以及本地块自然状况要求，在建筑之间形成南低北高，
采用长短结合、错开拼接等手法，增强本案的可识别性，并使小区形成变化，有韵律，疏密有效。而在具体手法上，首先应体现出小区的
序列，把整个住区的干道、广场、组团、绿化水系、公建等通过步行景观轴线有机的联系起来，以加强住区的总体效果。当然，按本案的
规模，也可通过线的方式沿河南路或蓬莱路分出若干序列，分出主次，再组成完整的总体序列，并相互呼应。其次，应突出小区中心，为使
人感觉到整体美及和谐美，最有效的方法就是突出构图中心。而本案是否可以适当规模的水景及集中绿地，亦或康体会所作为小区的中心
构图区，其余居住建筑以此为中心形成组团。最后，为体现本案的可识别性，体现江南文化的内涵，应塑造出小区的标志，建议参考原东南设计方案，以小区西南角的牧童雕塑为小区的标志构筑物。
2、环境景观设计
如果说建筑形态是小区骨架精髓的话，那环境景观就是小区的
时尚外衣。因此，本案在设计时，应贴切当前市场的热点，努力迎合
箐英人士的回归自然、崇尚历史的潮流，以“情—趣—神”为本案的江南园林意境。在设计时充分借鉴江南园林的造园手法特别是各种理
水、造景、地形、桥梁、绿化等手法，（如本案地处豫园地区，是否可在桥梁设计时，引入“九曲桥”的概念，在设置步行道时，以富有
古韵的“台格路”为其基准）结合空间对比、渗透和层次、藏与露等传统手法突显景观的特色。在建筑及环境上，充分考虑基地的自然形
态和其可利用性，考虑空间关系的研究和处理，做到与小区整体凤格的协调。另外，在采用何种建筑色彩的问题上，应同样配合小区的整
体凤格，以“黑—白—灰”作为民居色彩，配合小区江南水景的景色，正成为江南民居最具特征的色彩。
3、房型设计
强调本案的风格和持色；
考虑当前及未来市场趋势，并以营造膏英世居邻地为宗民建议以三房及二房为主，穿插部分一房、四房房型及复式；
主力面积：三房可集中在120—150平方米，二房可集中在11o—130平方米，非主力面积一房可在65平方米、四房可在140—170
平方米左右、复式为150—210平方米之间。主力价位： 90万—130万之间（以 8000元／平方米计）；
4.设施设置
为点出小区康体、休闲的主题，本案的服务设施可围绕休闲会所展开。建议设置：室内游泳池、健身房、网球场、壁球馆、茶道馆、盐浴美体水疗中心(SPA)等一系列休闲娱乐场所。尤其是SPA，目前该项服务作为一种水疗与养生的新概念已风靡欧美及港台地区，并已被沪上某家房产商所引入，在本市闵行银都路上新型别墅中率先推出，该别墅在底层或主卧边侧特辟SPA区域，且将其与露台或底层透光空间相连，并在池边营造特有的SPA氛围，如灯光、绿化、茶道、躺椅等，形成别墅生活又一时尚新亮点。而本案如以此为卖点，可吸引部分海归人士入住。
5.住区交通组织
考虑当前市场普遍采用外环式或鱼骨刺式人车分流系统的道路占用率较高，因此本案在道路系统设置上可采用仅满足消防要求的内环式方法，地下车库放于中心绿地下，车库出入口位于小区出入口附近，这样可使小区大部车辆进入小区时直接进入地下车库，住户通过地下楼梯进入小区，基本实现人车分流，同时减少了道路的占用率。
抢个沙发座座
:) 太雷同了. 在上海这种大城市还搞这么没新意的定位，恐怕不行吧 支持版主! 呵呵？就这么一点？ 支持加勉励~ 不怎的。 没有针对核心客群的剖析，只从产品建造层面着眼，在上海这样的地区，想买个巧价、好价以及快速价，难。好在上海消费力惊人，项目位置也可以，销售是没有任何问题的。以我上海生活经历看，在上海市区，即使四面墙，开天窗，也一样抢手。楼主的产品观还没有上升到商品观。呵呵。 不收费肯定顶你 一般
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为什么呀 哈哈:) 哪样得币快 我知道了 很简单 好 好 11 好页:
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