项目管理月报
聊城市棕澜海住宅小区工程项目管理部工作月（旬）报
聊城市天柱建设监理咨询有限公司
二OO五年五月二十一日
项目管理部近期工作汇报
(5月8日-5月20日)
目 录
设计施工技术及合同管理工作
一、了解工程概况及前期已完成工作情况
二、明确项目管理部的定位、设置项目管理机构
三、承包单位的选择工作
附1、承包单位的座谈情况
附2：对青岛建设集团考察情况
附3、针对桩基的专家论证会
附4、桩基队伍座谈记录
四、下步工作初步计划与重点
前期手续办理工作
一、房地产开发合同与开发经营许可证办理情况
二、房地产开发项目核准手续办理情况（计委批文）
三、施工用水情况
四、施工用电办理情况
五、燃气开户联系情况
六、规划“两证”办理情况
七、开工手续联系情况
设计施工技术及合同管理工作
一、了解工程概况及前期已完成工作情况
加强与业主方联系，了解工程的规模、造价、面积等主要参数，了解工程质量、进度、投资等目标要求，了解当前已进行完的手续及急需做的手续工作。
根据规划图并到现场对场地进行了量测，标明工程主要建筑物、入场道路及用电电缆的具体位置，向财政局提出租用房屋的意向，对售楼大厅、办公用房的位置进行了初步策划。
在办理手续方面和业主方及时进行了交接、沟通
二、明确项目管理部的定位、设置项目管理机构
通过和业主方的工作配合，逐渐了解业主方对项目管理部的要求，明确了项目管理部的工作范围和职责，如下图：
(1)项目管理部的工作内容：按项目管理合同要求，对设计单位、监理单位、承包商、材料供应商的管理、协调，确保工程的顺利进展，达到预定的工作目标。但在承包、采购合同的签订、资金的拨付方面，不具有决定权。
(2)在承包、采购合同的签订方面：项目管理公司责对承包队伍、材料供应商考察，进行技术经济比较，向业主推荐承包商、供应商。
(3)在资金拨付方面：项目管理公司负责对承包商提出付款申请的审核，签署是否应付款、应付款的数量等审核意见。
签订本工程项目管理合同后，我公司非常重视，组织了七人组成的棕澜海工程项目管理部，其中注册监理师5人、高级工程师3人，均具有丰富的施工、监理经验，其中有4人经青华大学和中建协项目委管理培训，获全国项目经理上岗证书及国际FIDIC协会项目经理认证证书，根据工程情况和业主要求，在内部建立了工程部和综合部，分别负责与工程相关的设计施工技术、合同管理、前期外协手续、工程造价咨询等方面事务。
三、承包单位的选择工作
1、总包单位的选择
项目管理公司对报名的有资格的施工总包单位进行了座谈，包括青岛建设集团、中铁十四局集团公司、山东天元建设集团，组织有关人员召开专家论证会，对座谈情况进行汇总、比较、分析后，认为青岛建设集团是以房建工程施工为主的施工总承包特级企业，业绩突出，尤其是在洽谈过程中体现出了公司严格的管理和服务的先进理念，初步向业主推荐青岛建设集团。
(承包单位座谈情况见附1记录)
5月12日同建设单位赵经理、到青岛建设集团考察，考察其总部的管理及部分工程施工现场，对其施工实力有了详细了解(考察情况见附2记录)，在作了多次合同洽商后，和青岛建设集团签订了意向合同，确定了合同主要实质性条款。
2、桩基单位的选择
在了解本工程采用支盘桩和复合载体桩后，并且业主明确不进行试桩，项目管理部及时查找相关资料、收集市场信息、向外地专家咨询，召开多次专家论证会，充分考虑各种因素，进行经济技术比较(专家论证会记录见附3)。在5月10日向业主提出三点意见，并在当日向设计方提出对支盘桩的疑虑，并向设计单位口头询问：(1)桩的承载力是否过大(超过聊城建工大厦)，(2)如认为扩底灌注桩不经济，请出份扩底灌注桩的桩图，以便进行技术经济比较。
设计单位出了扩底灌注桩与支盘桩两种方案，我公司朱经理与设计单位、山东中阔桩基公司会谈，并向业主方汇报后，认为支盘桩虽然风险高，但在降低造价方面有优势。
在基本确定应用支盘桩的桩型后，项目管理公司与6家桩基施工单位进行了座谈，并对座谈情况进行了汇总（座谈情况见附4记录）。在了解桩基队伍的基本情况后，对座谈情况进行了分析：山东正元公司不响应拟定合同条款，山东中阔桩基公司报价过高、与市场价格差距太大，山东对外建设公司不能施工支盘桩或复合载体桩，故将此三家排除。跟距分析的情况对桩基队伍进行了第二轮洽谈，北京波森特岩土聊城代理提出经考虑后不能接受付款方式，菏泽华建、北京波森特岩土公司对支盘桩和复合载体桩报价比较合理，确定为中标单位，并于5月22日签订了初步意向协议。
附1、承包单位的座谈情况
一、中铁十四局集团有限公司
1、公司情况
房屋建筑工程施工总承包特级企业，曾施工过多项鲁班奖工程，是以铁路工程和大型公建工程为主项业务，建筑业务并不是公司的特长。
2、对合同条款的答复
对我方提出的合同条件一口答复，并同意在工程开工前打入专项帐户1000万元(或提供2000万元的银行保函)。
3、对该单位的了解
通过中铁十四局施工的工程及中铁集团其他公司施工的工程了解，中铁十四局集团公司有实力，但在建筑工程上不是该公司的强项，和其施工总承包特级企业的身份有差距。
二、青岛建设集团公司
1、公司情况
是山东省唯一一家房屋建筑工程施工总承包特级企业，已通过质量管理体系、职业建康安全管理体系、环境管理体系认证，“AAA”信用等级，年总产值超过40亿元，曾施工过八项鲁班奖工程。
拟派的项目经理曾施工过类似工程(香港花园，八个小高层的群体住宅)，获青岛杯，其施工的项目最高是省优工程。
本项目采用劳务分包，意向是南通某公司
2、对合同条款的答复
提出要创建“省级文明施工工地”，对我方提出的合同条件当时提出要慎重考虑，在第二天下午发回传真，对我方提出的合同条件提出了修改：
(1)提出工期两个综合楼为10个月，其它楼座12个月。
(2)由业主直接分包的其它施工队伍，施工总承包方收取2%的协调费。
(3)省级文明工地，业主奖励1%。
(4)达到鲁班奖后，奖工程造价的1%。
(5)施工方提供1000万元的履约保函，业主需提供等额的银行支付担保。
3、通过和该公司深刻的交谈，认为该公司管理比较正规。
三、安徽南天建设有限公司
是房屋建筑工程施工总承包二级企业，拟派的项目经理是初级职称、二级项目经理。
考虑该公司质资低，未会谈
四、山东天元建设集团有限公司
1、公司情况
房屋建筑工程施工总承包一级企业，年总产值超过20亿元，施工过三项鲁班奖工程，曾施工过多项类似工程(尤其是鲁能康桥工程，地下三层，地下水位高)。
拟派的项目经理曾施工过青岛中央广场，青岛杯工程，其施工项目最高奖项是青岛杯和泉城杯，未施工过省优及以上奖项。
2、对合同条款的答复
对我方提出的合同条件，对工期提出疑问，需考虑后答复。
项目管理月报（续）
附2：对青岛建设集团考察情况时间：2005年5月12日
参加人：
昌华房产：赵桂林、雷传江
项目管理公司：靳维民、金锡刚、王兆锋
考察内容：
考察拟投入的施工队伍、业绩，对初定的合同条件进行洽商
1、查看了青岛建设集团已施工的工程项目，海悦小区：总体4.5万平方，地下三层，鲁班奖工程，由青岛一建施工。
2、对于已完工程不能完全体现施工单位的能力，考察了施工单位的香港花园工程：地下一层，上六个小高层，约七万平方米，合同目标是优良，工程规模本工程类似，项目部办公室有监控装置；奥运媒体发布中心：约7000平方米，靠海，对降水要求高，施工质量较好，现场整洁有序，能体现施工单位的管理水平；奥运青岛主场馆：约10万平方米，4万平方米地下室，开挖深度10米，施工质量较好，尤其是施工现场整洁有序，并在现场栽植树木花草，值得本工程借鉴。
3、对合同条件进行洽商，对质量目标、工期还存在一定的分歧，需向业主刘总汇报后另行协商。
通过对施工单位的考察，得出如下结论：
1、青岛建设集团实力雄厚，总公司是特级施工总承包企业，其下的分公司就有五个房屋建筑工程施工总承包一级资质，已通过三项体系认证。
2、该公司管理水平较高，形成了先进的施工管理企业文化。
3、所看的施工现场能体现施工单位的施工、管理水平，尤其是在施工现场的管理方面比聊城当地的施工企业有明显的优势。
4、对棕澜海工程比较重视 ，对合同条件考虑较细。
附3、针对桩基的专家论证会
在项目管理公司了解桩的形式后，根据业主不找试桩的精神，经多方收集资料(对财局、建工大厦、上海现代城、中通房产等基础形式)后，在挑选施工单位前，在5月10日召开专家论证会，参加人员除项目管理部人员外，还有公司朱敏经理，并听取了业主赵桂林书记及中国建筑业有名的专家 马小良(天津建工集团总工、教授级高工)的意见，达成如下共识：
1、支盘桩：
（1）由于本工程工期紧，不进行试桩；（2）为不影响地下车库的面积，工程桩承台偏小，需桩的承载力大大提高（如相临的财局工程，需桩承载力为200吨，本工程需270吨）；（3）支盘桩技术上不是特别成熟，尤其在施工过程中对成盘质量检查不直观，并且在聊城应用少，在聊城当地不能检测，并且个别工程效果不理想(聊百大厦采用支盘桩，工程试桩不合格)；（4）目前山东省内施工此类工程经验较多的公司只有中阔公司一家；（5）和聊城市质量监督站站长姜土宪联系，姜站长根据聊城桩基检测经验，建议不使用此种桩型。
考虑多种影响因素，支盘桩相对于灌注桩、扩底灌注桩等风险偏大。
2、对工程桩的建议
1、2、3、4＃楼应用复合载体桩，6＃楼用复合载体桩或扩底灌注桩或其他桩型，5＃楼应用扩底灌注桩或其他桩型。
3、综合结论
从经济角度考虑：支盘桩－－优于扩底灌注桩－－优于普通灌注桩。
从技术角度考虑：扩底灌注桩技术比较成熟，在聊城有多项未进行试桩成功经验，而支盘桩在聊百大厦试桩失败，普通灌注桩－－优于扩底灌注桩－－优于支盘桩。
从经济和技术双方面考虑，倾向于扩底灌注桩，但要和设计单位联系，请他出具支盘桩和扩底灌注桩两种形式，以便进行技术经验比选。
附4、桩基队伍座谈记录
1、除山东正元公司外都对我方提出的初步合同条款（包括工期目标、付款方式）予以承认。
2、各单位的报价情况
对于泥浆外运、凿桩头、检测试验费用，施工单位均进行了单独报价，项目管理部征求业主赵桂林书记的同意后，要求施工单位凿桩头按个计算、检测试验费用按实结算、泥浆外运根据运距按实结算。
3、各单位的业绩情况
所报名的各个施工单位均有较多的类似工程，其中山东中阔是DX桩在山东的总代理，北京波森特聊城代理处曾在聊城市施工过多项支盘桩(在聊城市区施工过万盛家园工程)。北京波森特(东营)曾施工过技校的复合载体桩。
4、各单位的技术情况
在会谈中着重对施工单位的技术准备作了详细了解，除山东对外建设公司外，其他公司对所报的桩型均有成熟的经验，对项目管理公司的询问能回答出技术要点。
四、下步工作初步计划与重点：
1、、桩基的施工管理
(1)工程现场的处理：妥善处理现场配电的问题，确保工程施工顺利；配合规划放线，确保单位工程定位准确；合理组织外运土方。
(2)向设计方催布桩图，与施工单位、设计单位完善布桩图
(3)妥善办理桩基施工招标手续
(4)组织总包单位、桩基队伍、设计单位、监理单位会谈，促进建设各方的关系协调，提前解除各种风险因素，保证工程的顺利开展。
(5)提前考虑桩施工的风险因素，组织桩基单位、设计单位、总包单位、监理单位会面，并组织施工、监理单位进场，在施工过程中，对施工、监理过程进行严格管理，确保工程质量和进度。
2、、材料的采购准备
(1)主要需考虑的材料包括商品砼、钢筋的市场价格调查
(2)建筑材料的质量由施工与监理采取措施保证，目前主要调查材料的市场价格和付款方式。
前期手续办理工作
一、房地产开发合同与开发经营许可证办理情况
经了解，办理开发合同与经营许可证需经以下程序：提出申请、备齐材料、交足规费、签订合同、发放开发经营许可证。需提交的材料：1、申请报告。2、经规划部门批准的平面图、定位图、竖向图、管线图。3、可行性研究报告。4、项目实施计划。5、项目审批书。需交纳的费用为：综合开发费100元/M2，综合开发管理费，按综合开发费的2％提取。
办理情况：以上申报材料已备齐，待交纳费用后即可办理开发合同及开发经营许可证。
二、房地产开发项目核准手续办理情况（计委批文）
经了解，核准程序为：1、受理。材料全，出受理通知书，不全，出具一次性告知书。2、审核。3、考察论证。4、做出核准意见。申报材料有：1、项目业主单位要求核准的请示。2、投资项目有资质单位编制的申请报告。3、规划部门出具的规划意见。4、土地部门出具的用地预审意见。5、房地产开发合同。6、项目资本金证明及资金证情况。7、营业执照副本及开发资质复印件。8、其他材料。
办理情况：除开发合同与资金证明外，其余 材料已经备齐。
三、施工用水情况
按正常程序新增用户应到自来水公司办理开户手续，由自来水公司现场勘察确定接口位置，而后铺设管线，周期较长，耗资较多（需数万元）。当得知现场有水城集团的临时水管后，项目管理人员积极主动工作，在业主方的积极配合下，终将该临时用水设施转让给我方，并与自来水公司签定正式用水合同。对方一开始提出补偿2万余元，经多方做工作，仅支出1千余元，节约费用2万余元。
四、施工用电办理情况
经了解，房产开发小区申请临时用电，需提供项目批文，设计规划平面图，但临时用电与正式用电须同时申请。按此要求，因小区的施工图设计未完成，拟按先办临时用电后办正式用电的两步走方案努力做工作。
五、燃气开户联系情况
随时开户无障碍。待小区建设后期适时办理开户与管线铺设手续。
六、规划“两证”办理情况
经了解，核发用地规划许可证的程序为：申请报告、规划局项目会研究、市政府审核批复、审批项目规划、核发用地规划许可证。申报材料：1、申请报告。2、计划批准文件。3、批准的项目规划。4、现场勘察报告。办理时限为：政府批复、资料齐全后7个工作日，核发此证不收费。核发工程规划许可证的程序为：单位申请、规划局项目会研究、市政府批复、核发工程规划许可证。申报材料为：1、申请报告。2、修建性详规。3、建筑方案。4、施工图纸。5、用地证明。6、计划批准文件。7、自建自用证或开发合同。8、现场勘察报告。办理时限为：收政府批复后资料齐全的7个工作日。核发此证需缴基础设施配套补助费，标准是：商业50元 /M2，其他25元/M2。
办理规划两证下步需做的工作主要是：办理开发手续、项目批文、施工图纸等，并需交纳配套费。
七、开工手续联系情况
开工手续是工程准备阶段转入工程实施阶段的通行证，申办要求提交的材料多达12项。棕澜海小区缺项较多，目前办正式开工手续困难较大。
因业主方原来对办此手续做过大量工作，按先办允许开工的临时手续、后办正式手续的两步走方案做工作是可行的。 好东西！！支持！！ 支持 真是细，要好好学习呀。不错。我喜欢 确实比较实用，不过有没有房屋交接方面的资料呀 :victory: 谢谢！ 感谢分享!!!!
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