huangfeiyu5555 发表于 2008-4-12 20:38

傻比的策划案例，东莞一个地级城市居然想把商圈辐射范围包括进广州深圳，深圳人去东莞就如同下乡下，怎么可能去东莞的“铜锣湾”等商业项目买东西？它怎么不把全中国都划到他辐射的商圈范围里，那样就可开发一个1000万平的商业项目让全宇宙都震惊！

张维DTZ 发表于 2008-4-22 16:26

[quote]原帖由 [i]huangfeiyu5555[/i] 于 2008-4-12  20:38 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1158878&ptid=27118][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
傻比的策划案例，东莞一个地级城市居然想把商圈辐射范围包括进广州深圳，深圳人去东莞就如同下乡下，怎么可能去东莞的“铜锣湾”等商业项目买东西？它怎么不把全中国都划到他辐射的商圈范围里，那样就可开发一个1000 ... [/quote]
服了你了。

zhangyu2985 发表于 2008-4-22 17:18

东莞一个地级城市居然想把商圈辐射范围包括进广州深圳，深圳.
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有一个商业选址的理论计算两个人口聚集地之间的一个地方建立商业可以吸引两边的人流过来消费。问题是跨越城市的时间成本和交通成本高昂且在本地可以满足消费的情况下，用什么来吸引大家过来消费。这么大体量的话，本地消费肯定消化不完的。

妍妍 发表于 2008-5-23 14:11

同意楼上的观点！

后期的运营管理相当重要，产权不宜大量卖出，经营权在后期也应当收回！不然投资者利益根本没办法保障。

doukunpeng1983 发表于 2008-5-23 16:15

1、什么地方修什么样的商业
这个问题到现在大部分的中国商业地产人依然搞不明白

2、什么样的人需要什么样的消费  同上

共享梦想 发表于 2008-5-24 00:58

除了比比谁大，就是看看谁高，能不能做点有技术含量的，悲哀呀

David-W 发表于 2008-5-24 16:47

看得出很多朋友都很关心这个中国巨型商业体.
也有很多朋友说出了自己的思路和想法.
其实救活它的办法很多,之所以它还倘在万江,是因为时候没到.
到时候它如果能够再次昂首屹立,那我想.策划一定不是救活他的最重一味药.
所以这样的案子,光学习一下规划就可以了.成功与失败对它来说豪无意义.

cdggdd 发表于 2008-5-25 19:36

中国商业地产的通病，为了吵作，标新立异，为了销售很多承诺，很多美好想象，有利润了，哪还管后续的经营，

rancejoe 发表于 2008-5-29 12:59

甲方太注重自己的效益了
商业地产其实最大的利润是来自于后期运营

2002041128 发表于 2008-6-3 07:02

风险与回报并存，噱头不等于成功，有待观察！

hzh1977 发表于 2008-6-3 18:00

如此庞然大物是需要消费群去支撑的，设想一下一个几乎上百万平方的商业市场，需要多少消费人群去支撑！我们在做市场调查时候，往往只是简单的统计一下该区域有多少居住人口、多少流动人口，但是我们还需要详细分析一下居住在该区域的人群都有哪些消费习惯。我们能否辐射到我们设想的那些区域。我非常赞同楼上有位兄弟说得“需求决定供给”，我们项目周边的人都有哪些需求，然后再决定我们需要做什么样的项目与之相配套。本人曾参与过一个项目，销售周期5个月，招商周期2个月，商场存活2个月。现在回头考虑，在改项目的所有参与者中孰得孰失？开发商、政府、投资户/小业主、经营户、销售代理商、商场管理方。。。。。细细回想我们就知道这些参与者中是“各怀鬼胎”，目的不一致必然导致最后得分手，等到曲终人散时留下得苦酒往往需要投资户/小业主、开发商和政府独自品味！呜呼，这也是我们中国商业地产得悲哀、我们商业地产人得悲哀！

过路客 发表于 2008-6-6 15:12

盲目发展的结果,血的教训

傲雪 发表于 2008-6-29 23:36

商业地产项目的所有参与者中孰得孰失？开发商、政府、投资户/小业主、经营户、销售代理商、商场管理方。。。。。这些参与者中是“各怀鬼胎”，目的不一致必然导致最后得分手，等到曲终人散时留下得苦酒往往需要投资户/小业主、开发商和政府独自品味！呜呼，这也是我们中国商业地产得悲哀、我们商业地产人得悲哀！




这个我最有感触,现操作就是这样的一个烂盘.早知道参与者都各怀鬼胎,我觉不会去渗哪趟混水.不过,现在在混水中学到一些东西,可少走很多弯路的.

liuliu1979 发表于 2008-8-19 18:00

印象中当年这个项目和广州的正佳广场基本上开业相差时间不大,我们都报着观望的心态,一开始就不看好华南MAIL,还有一点,即使是搞地产的,一年多对这个所谓的MAIL概念一直不明白,我想普通其他行业的人就更难理解了.后来在附近工作过,每天经过这里,当时铜锣湾百货还开着,但人流量就不大,看出明显是在撑着,果然不久就撤场了.拉开了崩溃的序幕.据说为了支持它政府把汽车总站也建到万江(否则哪里不好非要建在这里啊),能支持几年靠银行贷款在撑着(政绩工程害死人啊),当时娱乐项目还没搞起来,那些铁架子都上锈了,可叹啊!以后离开万江,就很少去看了,只是在报纸或网络上看到一些消息,这次华南MAIL确乎是倒下了罢!

huangmingchu 发表于 2008-8-21 16:38

中国暂时还不需要这么大的家伙！

房产小诸葛 发表于 2008-8-23 23:04

华南MALL,首先失败是失败在定位方面,至于开发商的资金\诚信问题等是后话.....在东莞做这样的生活城是不适合的,东莞什么人多?打工者多.有钱人肯定不会前往....消费群应该为白领..如果把这个项目做在深圳,那是非常好的...但在东莞做这样的项目,必败!!! 我受华南MALL开发商领导邀请,前往看过一次,很冷清...除了酒店火暴以外,其他都不行...事实证明华南MALL的出现是个错误.

guahua 发表于 2008-9-2 16:11

说一下：
1、做商业地产的开发要有耐心，要有一个长期的培养阶段。而现在国人的开发商一心想套现，不想走这个过程。所以目光比较短浅，要不国外一百年发展的历程，在中国二三十年就走完了。
2、前期的营运操盘者，对城市的营运不是很懂。（政府重点开发哪块，做什么？不知道）
3、资金问题是国人商业发展商的一个通病。看到人家赚钱了，不管懂不懂，都要搞一下。
4、对零售业态或者是流通行业了解不够透。
5、没有后期经营的概念。大家都知道发展商最看重哪些部门，就是能快速来钱的部门。如果要花钱的部门，肯定没好日子过，更不要说重视了。所以前期的市调也就随便糊弄一下就行了。市调的糊弄哪来的准确数字，东莞一个二线城市，招的都是国际一线品牌，终端消费者能接受吗？
6、容易进入死胡同，难道这个项目一定要搞什么MALL概念才能做起来？就不会另外想一想其它的定位？天河城没有引进MALL的概念不一样做成功。
欢迎拍砖！

tonny-lee 发表于 2008-9-2 22:50

我知道的一点情况

华南MALL，其实真正的目的是资本运营，开发商把项目包装做起来，可以令到万江的土地增值，令政府部门有政绩。开发商拿项目准备上市的，配套楼盘的盛世华南已经卖完，赚回来了，哈哈，做不起来没有关系的，因为在做前期调查的时候就知道，万江没有辐射作用，东莞人不来，广州，深圳的人都根本不回来购物和游玩，这叫醉翁之意不在酒！

留言 发表于 2008-9-3 13:49

深刻学习，引以为戒。

fk558 发表于 2008-9-8 15:11

商场靠商户，商户靠消费，没那么大的人气，没那么多的人流量一切都扯淡，那么大的项目明显的有知名度但是没人，没消费。倒下早晚的事。

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