跪求银川市场调研报告！帮帮忙阿！
诸位大哥，谁有银川市场调研报告阿，小弟急需。主要是银川房地产发展状况、走势，近期一些主要楼盘的分析等等
回复 #1 e_121 的帖子
你是甲方还是代理商？回复 #1 e_121 的帖子
我也想要！2005年银川市场调研（原创）
银川市房地产市场考察及分析报告引言：2004年12月22日至31日，***房地产公司根据**集团领导安排，对宁夏银川市房地产市场进行了实地考察，现将有关考察资料加以汇总，并进行初步分析。
一、银川市概况：
银川市是宁夏回族自治区首府，是一座历史悠久、风光秀丽的塞上古城，是中国历史文化名城之一，素有“塞上江南”的美称。
地理环境：银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。地域范围在北纬37°29′～38°53′,东经105°49′～106°53′。贺兰山蜿蜒于市境西部，黄河一泻千里从市区东部流过。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。
人口与面积：银川市作为宁夏回族自治区的首府,是全区经济发展的龙头，对外开放的窗口。在2002年调整行政区划后，银川市现辖兴庆区、金凤区、西夏区和永宁、贺兰两县及灵武市。现辖区总面积9503平方公里，总人口133.01万人，其中回族入口34.38万人。市内三区人口约在70万人，原城区即现兴庆区人口约40万人，占近60%。
经济实力: 从银川市统计资料获知，2004年前三季度，银川市实现生产总值131.26亿元，同比增长13.6％，地区生产总值增速居西部省会城市第三位。规模以上工业增加值也以28.1％的增长率位居西部省会城市增速第三位。此外，全市完成城镇固定资产投资额100.88亿元，增长8.5％，增速居西部省会城市第八位。实现社会消费品零售总额49.94亿元，增长15.5％，在西部省会城市中增速位居第三位。地方财政收入、城市居民人均可支配收入增速居西部省会城市第六位——完成地方财政收入12.66亿元，同比增长24.7％；城市居民人均可支配收入5890元，同比增长9.4％。
城市发展规划：自国务院批准银川市调整新的行政区划以来，“一城（原老城区）两区（原新城区、新市区），中间隔离带”的传统旧城模式被彻底打破，银川市审时度势地实施“中心城市带动战略”，代之而起的是冲破习惯思维的“大银川”跨越式发展规划。按照把银川市建成宁夏全境及陕西、甘肃、内蒙古毗邻地区的现代化区域中心城市的发展目标，并突出“塞上江南”、“回族之乡”、”西夏古都”三大特色，高屋建瓴地提出打造21世纪银川城市新形象。另外，突出生态立市、特色建市、工业强市、人才兴市、依法治市，注重湖泊湿地保护，营造以人为本、人与自然和谐共生的城市环境，努力实现形成“天蓝、地绿、水清、城净、居安宁”的人居环境。同时，为强化聚集功能，提高区域中心城市辐射带动能力，努力打造“购物在银川”、“住在银川”、“受教育在银川”、“旅游在银川”城市形象。
从整个城市建设状况来看，自治区政府和银川市政府加大市政设施投资力度，已经基本形成“大银川”的城市框架，可以说城市骨骼已建成，就待招商引资，引进大企业，并加大房地产投资开发力度，如何充实城市“肌肉”了。
最新城市规划图：
[[i] 本帖最后由 caotf66 于 2007-3-28 08:19 编辑 [/i]]
回复 #4 caotf66 的帖子
二、 房地产现状及总体市场分析1、房地产投资及市场状况：
2004年度截止到10月份，经统计，商品房屋施工面积达587.8万M2，其中住宅393.4万M2；竣工面积144.8万M2，其中住宅116.2万M2；实现销售130.5万M2，其中住宅118.1万M2；累计空置商品房114.7万M2，其中住宅75.2万M2，其空置楼盘主要是康居小区工程中商品房屋，原因是质量差，城市居民不愿与原拆迁农民混居造成空置，但纯正商品房住宅小区因质量好、物业管理到位空置较少，且价格较高。因受康居工程投放量过大影响，2004年10月份全市商品住宅平均价格为2144元/平方米，比9月份略有下降。
经市场实地楼盘调查，银川市高档商品住宅单价在3600元/平方米，比较高档楼盘在2700—3200元/平方米，市区商品住宅大多在2200元/平方米，较远楼盘和康居结合楼盘单价在1700元/平方米。康居住宅即经济适用房单价政府定价1300--1800元/平方米。具体楼盘情况附后。
2、土地招、拍、挂及开发商保有土地状况
银川市2002年至2004年通过招、拍、挂，经统计，共推出土地90多块，面积达10000亩，实际成交地块55宗，面积约4931亩，土地出让金额总值约22.15亿元。其成交地块的楼盘除几块商业地块在建设中外，商住地块皆在规划阶段，市场上的在建和销售楼盘均为以前协议出让地块和康居工程，土地成本较低。具体情况如下：
2002年供应土地19宗，959亩，实际成交15块，674亩，成交价格8086万元，最高单价250万/亩的商业住宅用地，容积率为1.35。没能成交4块，面积285亩。
2003年供应土地27宗，5189亩，供应量较大，受宏观调控和康居工程影响，只成交12块，1739亩，成交价格10.19亿元，商住用地最高单价206万/亩，容积率为1. 5，商业（专业市场）用地最高单价130万/亩，容积率为1.5。没能成交15块，面积3450亩。
2004年供应土地47宗，3034亩，多为2003年没成交地块分割成小地块出让，成交28块，2518亩，成交价格11.15亿元，商住用地最高单价72万/亩，商业（专业市场）用地最高单价901万/亩，在新华街上。没能成交19块，面积715亩。
从2004年成交情况看，其没成交地块主要分布在在新行政中心区周围和北塔公园范围（2003年曾以1500亩大盘推出一块，没能成交）内的办公和商住用地。据青岛中房宁夏公司白总讲，主要原因挂牌起始价太高，每亩地60万元，销售价在3000元/平方米左右，属银川市高端市场。因银川消费水平和人口增量限制，其高端市场客源将来无法预测和保证，本地开发商不愿意冒险。经咨询土地管理部门工作人员，现在与今后的一段时间商住用地招、拍、挂土地其地段位置单价一般在35—70万元/亩，并且市里为保证房地产市场健康发展，今后将控制土地供应，并限制康居房屋的市场交易，即五年内不予办理产权交易。
因原协议获得土地没完全开发，业内人士估计现银川市开发商保有土地在8000---10000亩，存量土地较大。加上银川市每年新增供应土地控制在150公顷左右，约2500亩，明年和今后一段时间内房地产开发用地规模应在每年4000亩左右，住宅施工面积增量应在300万米，每年按实现销售70%计算，需实现销售约200万平米，户数达2万户，因当地人口规模有限，需吸引大量外来人口，按照目前来看，若没有大的企业项目投资，其客源支持不足。
回复 #5 caotf66 的帖子
我公司拟收购的兴庆区科技工业园范围内商住用地，经了解土地管理部门并咨询青岛中房宁夏公司白总，在近一两年内，银川市控制该地区商住开发，商住开发用地批准很困难，若能够批准商住用地，在一两年内其招、拍、挂单价应该在每亩20--30万元以内，若打通虹桥路，商住土地价格将能够上升到30万元/亩。据青岛中房宁夏公司白总讲，因现宁夏和银川市房地产环境人治成分较大，办事人为因素较多，若保证味精项目及收购工业园，应该将商住开发用地落到实处，以免投资以后形成被动。该地区预计商品房屋销售价格按现在市场行情应能够达到1700元/平方米。3、房地产开发商及投资利润率情况：
经了解现银川市有房地产开发商260多家，其中不少是原建筑商投资成立，管理水平参差不齐，三级以上房地产开发企业70家，政府评议有16家房地产商被评为星级企业。受宏观调控和政府大量建设康居住房的影响不少房地产企业举步危艰，开发速度和开发规模放慢。因康居工程质量和居住人口素质问题，购房者现已经呈现出购房选品牌、重物业的局面。
虽然市政府到今年基本完成农村的康居改造，房地产市场比较看好，但由于市场价格较低，银川市房地产开发利润率较低，除原已协议出让获得土地（约存量土地在4000亩左右）利润率较高，但由于住宅楼盘平均售价最高在3200元，其每平米利润也就在1200元。现在以招、拍、挂形式获得开发用地的，商品住宅项目利润率一般在15--20%，每平方米利润单价在200—500元。兴庆区科技工业园范围内商住用地若以25万/亩计算，商品住宅预计每平方米毛利润单价在250--300元。
4、银川市商品房屋建筑造价和有关房地产政策
银川市商品住宅造价，因考虑地震8度设防，比青岛市提高两级，其建筑造价将比青岛市高出10%左右，多层砖混住宅建安造价在700元/平方米，多层框架住宅建安造价在950元/平方米，市场比较认可框架，但砖混住宅在销售上有一定价格优势。
经了解，银川市房地产公司和物业公司设立比较容易，政策比较宽松。银川市土地供应跟全国一样，以全部实行招、拍、挂，但因人治因素仍很多，其招、拍、挂评估价格和交付土地款的期限仍能人为操纵，土地投资成本有一定可操作空间。现招、拍、挂土地不包含行政规费（税），经测算各种行政规费（税），包括配套费、人防费、劳保基金、物业基金等在每平米200元/平方米以内。规划方面，建筑规划容积率一般在1.2以上，现在仍允许网点托住宅。税务方面，其商品房屋预收款，税务单位要求从2005年1月1日起，必须使用专门的销售发票开据单据，不允许使用自购普通收据。
5、兴庆区科技工业园地理位置及周边较近楼盘情况：
银川市兴庆区，是银川市1970年设定的县级市辖区，原称为银川市城区。2002年11月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴庆区，它是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。面积757.6平方公里，人口41万，下辖2乡、2镇、11个街道办事处，有回、汉、满、蒙等22个民族，其中回族人口8.5万。
新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存，一、二、三产业完美的行政区。近年来，兴庆区以建设经济实力最强、发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善，社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。2003年，完成国内生产总值53亿元，工业总产值完成18亿元，社会消费品零售总额完成42亿元，全社会固定资产投资完成48亿元。地方财政收入完成1.32亿元，城镇居民人均可支配收入达到7735元，农民人均纯收入达到3681元。
回复 #6 caotf66 的帖子
兴庆科技园位于兴庆区北部，距银川市区仅3公里，连接银川市区和贺兰县。现有规划面积3500亩，有“三纵三横”区内道路，109国道贯穿其间，交通便利。 已入园企业4家。详情请参考味精项目有关资料。周边在建楼盘情况：
（1）天源名都，开发商宁夏天源达房地产，占地面积1300亩，项目为别墅与多层，别墅用地800多亩，多层近400亩。先开发建设别墅，总共规划600栋，已建设北区105栋，销售价格在80—120万元，已销售30栋左右，其临近兴庆区科技工业园的东部多层正在规划设计，未确定开发时间。听规划国土资源局任科长讲，最近天源达房地产还在以15万/亩的价格寻求合作。通过与青岛中房宁夏公司白总交谈，据说去年天源达刚取得土地时曾经准备与他们合作，当时土地价格谈到8万/亩。而从土地出让资料知道，天源达房地产2002年按照贺兰县标准挂牌取得的与兴庆区科技工业园相邻的东部348.8亩多层商住用地价格仅1.58万/亩，土地成本占总开发成本非常小，从现在来看其房地产利润空间很大。
（2）庆丰苑，宁夏正丰房地产，多层住宅，位于兴庆区科技工业园南，距离约1公里，为八里桥安置康居配套工程，建筑面积16万平方米、占地200亩，一期520户，均价1700元/平方米，销售率70%，经了解售楼人员，其销售不是很理想。
（3）景墨家园，即双庄康居新村。位于北塔森林公园以东，109国道以西。规划总用地面积58.4公顷、总建设面积68.24万平方米。它是银川规模较大的民心安置工程。由海利达房地产和隆湖房地产独立联合开发，商品住宅较少，商品住宅价格1900元/平方米。
（4）因市里控制该区域商住项目开发，现周围无商住用地招、拍、挂。去年和今年对兴庆区科技工业园区南边金三角地块规划的汽车市场纯商业用地挂牌出让，2003年汽车市场用地挂牌6块，每亩起始价40万—80万，只有起始价80万/亩地块（为下图所示F地块的北面一块），由银川长城房地产以115万/亩成交；2004年汽车市场用地挂牌9块，如右图，E地块和F地块。其中F地块分为8块，每亩起始价50万，只按照起始价成交了F地块中的F2和F3两块，分别由宁夏华宁汽车销售公司和宁夏上陵农工贸有限公司取得。其它地块仍为储备地块。
回复 #7 caotf66 的帖子
6、银川市城市规划及在建和销售楼盘掠影：根据银川市总体规划，银川市商住区主要设置为兴庆区海宝商住区（北塔商住区，兴庆区西部）、金风区北商住区、金风区南商住区、宝湖商住区（兴庆区南部）。现着重发展西城区，即新行政中心区，也就是金风区北商住区和海宝商住区。随着城市基础设施、交通路网的进一步完善以及城市框架的进一步形成，银川市房地产大规模连片综合开发的“造城”模式也随之凸显。在提升城市配套功能上，加大力度完成城市供排水管网的建设、电网的铺设以及水道的建设。丽景湖公园、友谊公园、北塔湖公园、丽子园、唐徕公园、宝湖公园、解放公园、凝翠公园等八大公园的相继开发建设，大大提升了城市的居住环境。按照规划，城东的房地产开发主要以安居为主，城北规划的重点主要以新区的发展为重点。伴随城市化进程加快和居民住房消费层次的提高，银川市房地产市场将有多年的黄金岁月。 主要表现在：
城东景观带带动社区崛起：大团结广场、丽景公园的开发建设让城东的环境大大改观，在水一方、丽景园、云和花园、丽水家园相继开发，让城东的居住环境焕然一新。
城西居住人气已形成：城西已建、新建、在建的一些大型社区，如唐徕小区、唐槐园、民生城市花园小区、锦绣园、蓝山名邸、清馨苑、拉普斯森林公园等楼盘的建成，加之市政中心的逐步西移，进一步提升了城西的居住人气。随着景观水道的开通以及人民广场的建成，城西的魅力越发为人们所关注。
城南居住魅力独特：近两年来，随着新建银川一中的建成并投入使用，以及宝湖公园的开发建设，城南无论从生活配套还是居住环境来讲，均被地产开发大腕们看好。新世纪花园小区、星光华住宅区、星光花园、光华家园以及今年新近开盘的桃花源、塞上骄子等住区，铸就了银川市城南地产的成熟风韵，使城南地产进一步成为炙手可热的开发热土。
城北大规模社区正在建设：从目前城北的开发现状看，城北依托北塔公园、新建二中、二十中为中心，各房地产公司在此相继开发了清和园、太阳花园、太阳都市花园、景墨家园及正在开发建设当中的庆丰苑，这些都足以让城北的面貌大大改观。
其主要楼盘介绍如下：
（1）太阳都市花园：开发商宁夏亘元房地产开发有限公司，是由大型国有企业宁夏煤业集团控股的房地产开发专业企业。太阳都市花园位于海宝商住区，毗邻海宝森林公园，环境优美，交通便利，银川二中、二十中与小区仅一路之隔。太阳都市花园以“太阳底下，健康人家”作为建筑居住理念，总建筑面积23.5万平方米、绿地率32.7%，小区由高层、多层、别墅、豪华连排住宅等不同风格的建筑组团构成。是一所经精心园林设计而建设的大型智能化绿色生态社区。
销售价格：均价2300元/平方米。
回复 #8 caotf66 的帖子
（2）圣雪绒蓝山名邸：开发商宁夏圣雪绒房地产有限公司。蓝山名邸地处交通要道：距银川市商业中心新华街仅15分钟车程，距银川火车站20分钟车程，为宁夏第一代私家高尚生活区。地处宁夏回族自治区首府银川最据发展潜力的高科技开发区，现紧邻银川市行政中心，北靠贯穿银川的50公里的八车道的北京路，南靠同样八车道的银新南路。占地14万平方米，1.18低容积率，35.5%绿化率，16468.9超大绿地面积。宽TOWN HOUSE完美户外休闲空间，引领步入真正小资生活；多层超空间错落式，罕有2.9米的层高。1200平方米、框架结构、玻璃幕墙、现代风格运动主题泛会所。设有阳光游泳池、网球场、壁球、乒乓球、晨练跑道、篮球健身、阅览等高尚运动场所。由万科物业负责物业管理，号称蓝山名邸，城市中的极品。销售价格：3200元/平方米。
（3）民生城市花园：民生城市花园位于银川市西环路西侧、开发区四号路以北，占地216亩、总建筑面积达到24万多平方米。项目由中外合资民生房地产开发有限公司开发，是银川房地产市场最早引入现代房地产营销手法的项目，最早利用多方位资源整合理念的项目，目前已经成为银川房地产市场的经典项目之一。目前每平方米售价2800～3500元，对月收入在600元到1000元的银川普通市民来说，这是一处只有有钱人才买得起的高档房产。
（4）森林公园翠柳岛：翠柳岛位于银川高新区森林公园西侧，南临黄河东路，西靠满城南街，整个社区由两个小岛组成，占地面积约3.85万平方米，总建筑面积3.6万多平方米，由8幢7-12层塔楼和10幢2层湖边联体别墅组成。别墅和塔楼前后错落排列，楼体空间呈阶梯轮廓，建筑设计浪漫典雅、精致而富有情趣。翠柳岛一期总建筑面积近2万多平方米，建设三栋湖边塔楼117套水景公寓、由3套湖边联体小别墅、3层湖上多功能商铺会所、环岛湖、10米山体和湖上花园等组成，是一个中等规模的景观类园林居住区。销售价格为3600元/平方米。
回复 #9 caotf66 的帖子
（5）隆湖在水一方：开发商宁夏隆湖房地产开发公司。为丽景康居新村B区，隆湖在水一方位于上海东路南侧，西邻丽景街，南靠小沙湖（丽景湖），地理位置优越，交通便利，规划总用地面积9.1公顷，规划总建筑面积13.26万平方米。小区内环境优雅，配套设施完善，建有小学、市场、会所、游泳池、绿地广场、幼儿园、地上地下停车场、自行车棚、商业网点及各种交通、通讯、信息网络等各项配套服务设施，为居民生活提供了极大方便。该 小区在售价格为：1900元/平方米。2004年12月28日，宁夏隆湖房地产开发公司又以35万/亩挂牌获得该小区东部14.25公顷土地，规划容积率1.4，总建筑面积达到20万平方米。
（6）丽水家园：开发商银帝房地产开发有限公司。银帝•丽水家园是经银川市政府批准由银帝房地产开发有限公司开发建设的“康居工程”住宅小区项目，该项目位于银川市东二环路东侧，占地295亩，规划总建筑面积25万平方米，项目基本竣工交付使用。它的建成将成为银川市耀眼的亮点。剩余部分商品房屋售价为：1900元/平方米。
银帝房地产开发有限公司获得该小区西部商住地块，并计划于2005年开发建设。小区名字叫银帝云河家园。
该开发地块与宁夏大河机床厂一路之隔。
其它楼盘请参阅市场调查分析表所列内容。
三、结语
通过对银川市全方位的考察，可以说，银川市已经形成“大银川”的整体框架，基础配套设施日臻完善，待开发商住用地充足。其房地产市场总的来说比较平稳，其住宅销售价格因受康居住房影响，2004年没有明显上升。展望未来，虽然今年康居工程基本完成，但由于城市消费水平较低，人均可支配收入在6000元左右，并且人口规模较小，商品住宅销售很大程度要依靠外来人口，如果没有大的投资项目依托，招商引资的步伐加快，商品住宅价格两三年内不会上涨过快，其一般普通商品房价格3000元/平方米应该是上限，也不能否认，开发商摘牌土地上项目开发，为追求利润最大化，以做精品住宅名义，抬高房地产价格，从海宝公园周围的几个拟开发的项目看，其最高销售价格有可能突破4000元/平方米。但从现实市场看，其市场人气明显不足，按照现在的消费水平，其本市市民是不能接受的。另一方面，从今年没能成交地块来看，商住土地价格在60万左右的开发不敢摘牌，35万元以下的基本全部成交，也就反映，其市场需求其商品房价格在2500元左右。
按照宁夏自治区和银川市政府对城市发展规划，将力争在3—5年内使银川市人口达到200万人以上，政府必将对房地产开发给予一定的政策倾斜，房地产发展形势应该看好。因地域和人口规模限制，房地产稳步平缓发展应是趋势。我公司若单独到银川进行房地产开发，比本地企业更增加成本，其利润率较低，市场情况甚不理想。若结合工业园项目和味精基地综合考虑，对补偿商住用地进行房地产开发，需对项目进行详细可行性研究，编制相关投资分析报告， 以保证项目投资切实可行，实现未经味精基地建设和房地产投资的双赢，来保证我集团在银川进行的投资获得利润最大化。
另外，通过对大河机床厂、变压器厂、青山实验机厂实地考察，感觉其地理位置都不错，但从厂区现状看，搬迁成本非常高，而现在该区域的商品房屋市场价格，其相应的土地价格不能保证投资利润，上述厂区的搬迁存在一定困难，需要政府给予诸多的政策补偿，才能保证项目的实施。
以上只是本次银川房地产市场考察的基本情况和初步分析及观点，请参考之。
银川考察组
2004年12月31日
回复 #10 caotf66 的帖子
caotf66 大哥是银川人吗？看了你的报告，感觉不错。 04的报告 太旧了吧 ！～～谁有最新的啊 我朋友有最新的，她刚在银川做了两个住宅项目，QQ49868960。 谢谢 xiexie , 学学
银川房地产市场分析
2006-2007银川房地产市场分析07年底银川调研报告
07年底银川市场报告，比较简单～ :victory: 谢谢页:
[1]