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[color=Red][size=3][font=黑体]题目很简单，但答案却可以多种，展示你的操盘能力，300房策币巨奖送出，大家都来参与吧！[/font][/size][/color][color=Blue][size=3]某开发商，买了一块地，公司资金全部都用于支付地价款，那么，项目该如何运作？[/size][/color]
[size=3][font=黑体][color=Purple]注：既然是巨奖，希望大家都能回答得详细些，如果能以案例来说明，那就更好了，让我们一起探讨！[/color][/font][/size]
[[i] 本帖最后由 东海岸 于 2006-11-13 15:52 编辑 [/i]]
房地产开发的几种融资方式
在中国房地产行业中，拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。但是，这种高财务杠杆开发模式隐含着极大的财务风险，在现有的政策下也很难再玩转，所以如何寻找多种渠道的融资，尽量做到四两拨千斤，就成了很多人关注的话题。偶试着抛砖引玉，说说偶知道的途径，希望能引出更多的好主意，甚至奇招、怪招。先说常规途径。公司资金全部都用于支付地价款，那就是连启动经费都没有了。这时候只要拿到了国有土地使用证，就可以一步一步走：
一、贷款。拿到国土证，就可以找银行抵押贷款，通常是六成或者七成，也就是贷款额通常限制在土地评估价格的60%~70%的范围内。如果正式立项，还可以申请项目开发贷款，但是现在控制较严，需要沟通银行的关系。
二、合作开发。与其他有资金的开发商联合开发。通常情况是土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。双方的权益事先约定好。这种方式麻烦的是利益要被分一半，而且双方的合作很容易出现纠纷。
三、寻找投资者，找非房地产开发商的有钱人投资，一方出地，一方投资，好处是投资方不懂行，开发商作主的程度更高，相对自由点，但投资者仍然要分走利润。
四、土地典当。典当往往是用在资金周转的时候，不能作为主要融资渠道，因为典当的融资金额比例小，而成本高，但优点是应急的时候很方便。典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行对收费稍微下浮，开发商的成本也是非常高的。
这里可以给个典当的案例：有一家杭州的房地产公司在1月底有一笔1000万元银行贷款临近到期，银行要求先还款，再贷款，该房产公司已准备750万元资金，尚缺250万元。该公司原在银行信誉良好，不想因为贷款逾期上银行“黑名单”，影响以后贷款发放。公司自己有资产，但向其他银行贷款一时没那么快，于是找到了典当行要求用出让土地使用权抵典当250万元。
典当行工作人员告诉他，办理国有出让土地使用权抵典当，需要提供公司营业执照、组织机构代码证、章程、法定代表人身份证、股东会决议、土地“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），另外还需到实地考查。典当行按典当金额收取2.0%/月的综合服务费和0.5%/月的利息。
该房产公司负责人回去后立即备齐了有关资料。第二天，典当行就到实地了解当地房产市场，发现该土地地理位置较好，面积16000平方米，性质为住宅用地，商品房供不应求，同时该公司运作情况良好，以前开发的楼盘皆销售很好，又有还款能力（我们了解到客户归还贷款后，银行办好相关手续会继续放贷），土地“四证”皆齐全。
经综合考虑，典当行同意给予发放250万元贷款，典当期限定为5天。随后，双方办理了有关合同手续、抵登记手续和公证手续。几天后，典当行领到他项权证并开具当票（具体典当金额250万元，典当期限5天），客户在当票上签字并支付5天的综合服务费8333万元（5天利息2083元在回赎时支付）。
办理完上述手续后，典当行立即开具250万元汇票交给客户。客户将250万元典当资金及时打入还贷账户。第5天，银行的1000万元贷款就发放下来后，该公司马上开具汇票归还了典当款。当户称：要是没有及时拿到典当款归还给银行，贷款就要逾期，那以后在银行的信用记录就要大打折扣了，典当行是企业和银行之间很好的资金中转站。
五、信托及其他方式。有关系的公司也可以考虑信托，当然这种方式往往只有大公司或国营公司可以操作。如崇州市土地储备中心就曾促成该市三块总计达2637亩的商用地将以信托方式融资，进行土地开发。衡平信托为此提供5000万元的信托贷款，并与崇州市财政局达成相关协议。按计划，该信托产品期限为2年，个人和机构投资资金最低为10万元，其收益远高于存款。从理论上说，具有国际北京的企业还可以利用国际基金、资产证券化多种方式融资，但是对于我们这个话题而言显然不太可能。
还有些相对不太常规的方式，其实也是实际操作中常有的：
六、寻找联建对象。其实是一种变相的集团购买，但可以提前获取资金。寻找当地可能需要修建职工宿舍或办公楼的大单位，拿出全部或部分地块（最好部分）为他们修建，要求对方提前支付一定的资金，并随着工程进度逐步支付后续资金，这种方式现在在小地方更好操作，不过大城市也不排除这种可能，如石油部门、水电部门等外地驻省会城市的单位等。
七、建筑商垫资，建筑商垫资一般到封顶，且前期的报建等还是需要资金投入，所以这只是方式之一。前期费用和后期回款需结合其他方式。什么做绿化、道路等等也可以同样手法要求相关公司垫资。
八、代理商的保证金，或者采取包销方式，一方面交保证金，同时所有广告及销售费用由代理商支付。
九、后期回款无非是尽早办理预售许可证，采用预定方式收诚意金、会员费等等。还有5楼提到的找大单位团购预定等。
十．如果关系足够硬，也可以利用当地的招商优惠政策，采取缓交土地出让金等办法，或者和政府商议以修建公共配套来抵扣土地出让金，空手套白狼，不过现在不容易操作了。
十一、九楼提到的滚动开发对大体量的项目来说是必用的手法，一期销售不求利润高，只求回款快，逐步带动后期开发。
十二、采用DIY概念，为某些人量身定做房屋，提前收取定金，并且随着项目进度逐步回款。这种方式算是比较异想天开，但是操作好了，市场效果会出人意料。
……
大家多想想吧，办法一定还有，偶算抛砖引玉。：）
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2006-11-13 22:46 编辑 [/i]]
妙----返璞归真---简约的悬赏
[color=Red][size=4]没钱怎么办？换车卖屋勒裤带[/size][/color][size=4][color=Red][align=center]各位瞬间爆发的火花，可以拯救水深火热的开发商。[/align][/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-11-13 15:19 编辑 [/i]] 以土地抵押贷款或者申请开发贷款，同时要求建筑商垫资，或者考虑与有资金的人合作开发。一定要控制工程进度，争取早日销售回款。
暂时回两句，有时间的时候再细谈。：）
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2006-11-13 15:27 编辑 [/i]] 1、对项目进行前期招商/
2、行业集合，各尽所用/
3、直接找个财团拨你一下/
……
补充#3
以土地抵押贷款或者申请开发贷款，同时要求建筑商垫资，或者考虑与有资金的人合作开发。一定要控制工程进度，争取早日销售回款。合作开发的方式：1、包销，2、卖楼花，3、找个大单位团购一部分。
早日回款的方式：提高项目2个点的代理提成，向代理公司收取一定的代理押金，并要求垫付广告费用，押金可用来支付设计院设计方案费用，设计方案出来以后开始内部认购，用认购资金报批五证。因目前国家政策原因，一定要说认购金随时可退还。 呵呵,明年就会去一个类似的项目...现在正在准备ing.....留个位置先~:lol
整体项目运做
办理开发贷款,土地抵押.(大概3个月的时间,且非常容易操作)可贷土地评估值的60%-70%.有钱了,想怎么运做怎么运做.
具体适宜可电邮联系我.([email]zhaofeng5518@163.com[/email])
[[i] 本帖最后由 zhaofeng5518 于 2006-11-13 16:25 编辑 [/i]] 1.土地分割抵押贷款(很重要)
2.代理商的保证金
3.建筑商垫垫资
4.卖楼花(视当地政策)
回复 #1 东海岸 的帖子
1.联合开发开发商出地,投资商出钱,按销售比例分成,风险共担,然后再找代理商,找有实力的!类似中原这种规模,他们也会参与部分资金运做.点数可以高点,费用少点,承建方垫资,不行就顶房子,把风险共担为四方.每一方都应全力,促成项目完成.
2.借贷开发
首要问题是解决启动资金的问题,钱可以是企业拆借.借款.集资.入股.RIST一切可以融资渠道都应该考虑.(好象过于简单,可能这次讨论重点也是想有一个资金来源的思路,但是这个东西一般都是靠,人际关系以及网络来做).
然后是承建商垫付资金,利息可以支付房产.代理商点高点,但是前期不会出费用.宣传费用如果盘够大,可以采取于当地强势媒体联合的形式,以房产换广告.总之把握以自己的资源来换取现金支付的效果.或者利用户外围档进行媒体置换,有个干脆卖钱.
(采用这种方式应该有一个专业的财务团队,做收益分析,成本预算否则开发半天都成人家的了)
3.卖部分地,开发部门
联合开发比较不容易操作,最简单的就是卖地,把土地的一部分进行出让,尺度为:费用足够运做另一快地.可以进行统一操作,也可以分开操作,这个由开发商协商,最好还是打大盘 概念 双方受益.但是我方一定要有主动权利,承建部分也可统一施工,看双方谈判意想.
4.寻找投资
这个不同于联合开发,这种投资客户比较难找,审核程序比较多,但是他们关注的是收益情况,只做资金的运做,进场出场,收钱.
5.渐进开发
首先,也要有启动资金,但是需要的交少,通过个人途径应该可以完成,先开2座楼,拿到证后以教低价格销售,或者跑团购套现,这样把土地成本也部分收回,然后在逐步加大体量开发.让资金滚起来.
大体先这么多,想到了再说吧!! 如果我给他的建议，就是把土地转手就行了。 本案实际上是一个投资运作问题，涉及两个层面的开发，核心结点是项目走上正常启动并正常运作轨道。主要步骤为：
1、对本案进行根据开发商意图进行战略投资分析，确定项目战略发展意见；
2、确定土地资源一级开发和项目开发（二级开发）商业模型；
3、结合企业可整合资源及本案的资源价值优势，设计本案商业盈利模型；
实际上，通过上述思路，完成资源价值（土地）——市场价值——商业现金流价值——收益实现价值的转换路径，同时在每一个转化路径中设计每一个盈利单元。
4、因本案已经有了土地使用证，所以项目开发可以根据地块所处区域将地块进行价值分割，设计成四个商业模型：
1）现金流量实现模块——进行一次性销售（团购）项目策划实施，主要回现用于企业正常运行和项目整体启动；本模块由企业自己控制，可以通过城建商垫资等途径迅速启动；
2）储备型销售模块——进行战略性储备销售，目的实现公司利润获取，本模块可以进行项目未来价值设定，是项目对外融资的重要筹码之一；
3）不动产租赁模块——主要是通过经营完成资产增值，同时获得经营性利润和资产增值利润，具体可以策划策成商业或产权酒店、公寓等物业形态，也是本项目对外融资和实现项目投资回报的关键模块；
4）不动产经营模块——根据地块未来商业发展趋势设计，属于项目一级开发和二级开发重要价值沉淀区，也是企业可以持续获利的主要渠道之一和对外融资的关键结点。
总之，本案的实施关键在于前期核心获利单元的设定，也就是本案最关键的资源——土地价值的分析、分割、价值设定等，如果有了一个个可行的商业运营计划书和获利模型，融资和启动的问题便会迎刃而解，毕竟，资本的逐利属性是最关键的。
仅仅是一些想法和思路，请各位大侠多多指正。 在提出我个人的建议之前，这样的一块地我们首先要得到几个假设性的结果，分别如下：
1、这块土地权属十分明确，开发商已付完全部的土地款以及其他相关费用，如配套费等等。
2、这块土地的有一定的规模，但不是特别大，应该在20-30亩之间。
3、这块土地的基本开发条件具备，项目周边配套符合一般市场规律。
4、开发商具备一定社会关系体系。
5、开发商完全基于自己开发的前提下，进行项目操作。
基本上述的假设条件，我个人提出操作思路如下：
1、解决该项目操作的核心问题在于——融资。
2、解决该项目核心问题的直接办法为——关系营销。
3、解决该项目核心问题的手段为——金融融资和社会融资两种方案。
现根据我个的操作经验，将该项目操作过程中各融资“节点”作简单的表述如下：
1、项目启动金的处理：
1-1 当开发商拿到土地后，可以采用土地直接抵押贷款的形式取得项目开发的前期资金，这样的操作与宏观调控和银行政策息息相关，特别是在现在的市场环境下，如果要取得这一步的成功，开发商必须有良好的社会关系，特别是在银行方面，这是首选方案。
1-2 如果大环境不支持1-A所列方案时，开发商可以与建筑商进行沟通，采用建筑垫资的形式进行项目的开发，但目前的环境下，全垫资操作项目的可能性并不太大，建筑企业基本都为开发企业的欠款发愁，唯一可采用的办法是：
A、建筑全垫资，按国标下浮2-4个点，同时相应提高人工费。
B、以项目产权做为抵押，建筑企业在完成项目后三个月，开发商付完全部建筑款。
1-3 如果开发商与建筑商不能按1-2达成协议时，开发商可与建筑商协商联合开发，利润共享，但一般而言，开发商与建筑商的利润分配比例为4：6。
1-4 如果开发商前三项都不能达到时，最后可采取的办法是社会融资，但相应的融资成本较高，开发商所承担的风险也相应较高，很有可能一不小心“鸡飞蛋打”。
2、项目销售回款：
在目前的政策、法律及法规环境下，开发商需要向以前一样的收取定金，搞VIP卡等等手段基本成为不可能实现的目标（但二级、三级城市除外），因此，在考虑销售回款时，我个人曾经采用的办法就是DIY销售模式。
1、DIY模式就是所谓的量身体定做，就是根据客户需求，完成项目的开发。理论上讲，这种方案是为客户着想，实际操作而言，是提前收取客户的购房款。
2、DIY模式理论上讲适合任何一种项目的销售，但根据我个人的销售经验，DIY模式最佳排序为：别墅、多层、高层、商业。
3、DIY模式销售的关键“节点”为：委托设计、委托施工两个时间段。
这种方案，是目前我个人认为最优秀、最合理的方案，也是开发商最快能回款的销售方案。
由于DIY销售模式的多样性，在这里我无法一次性完全表达清楚，而且根据开发企业在战略、管理、营销等方面的区别，其操作的办法也有不同，因此，我只将我个人在操作项目中所取得的一些经验在这里给同行们表达出来，不见得完全正确，也不见得完全可行，但我们事实上已成功操作了一个近2000亩的别墅项目和两个33层的高层项目，如果大家对此方案有任何异议，我们可以共同探讨，共同进步。谢谢！ 补充一点，DIY操作模式最好是一个开发商一直做，不能用得太多太杂，不能遍地开花，否则就会失去他的操作意义了，这样的方案，对策划人来讲，要选择用的对象，对策划人帮助的才用。个中意思，个人理解。 [size=3]我看了大家很多的回复,但是有两点问题,也就是我想补充的：
1\形式说了很多,但是没有给出准确的定位:是做地产商还是做房产商?如果做地产商,直接卖地或者是做出规划后把土地成本摊到建筑面积中去,这两种形式都是在楼主设定条件下的可操作,在90年代我们就有过这样做,10多万一亩的转手出去就成了20多万一亩,这个是裸价,如果做好规划,则出手价可以达到50多万一亩.这个时候可以统一出手或者分割出手，实际的案例是卖给一个找到团购客户的开发商,客户看中我们的地块,开发商只好满足,从我们手上买,这个时候他也想不通,但是有朋友说你要考虑你以这样的价格买过来是否赚钱.以前是可以这样做,但是现在土地增值税的加重,这种形式即使转让出去了,还得以原公司的名义开发,现在我们也以300万/亩的价格买项目,我们计算的核心是在短时间内的投资回报率和资金的流动.我们也以这样的方式锁定未来.那么落实到楼主的问题,可以选择当地产商。
2\如果该土地的拥有者想做持续性的工作,也就是赚取房产开发的利润,很多人说了很多种形式,但是都不深入(很抱歉,我习惯了这样的说话方式)这种不深入是停留在表象,比如土地抵押贷款,这个是国家禁止了的,以前可以考虑国外基金的介入,但是国六条以后又面临封杀,现在能比较有效的方法是联合开发和1+1投资消费模式,联合开发和1+1投资消费模式说起来简单,但是核心的关键是合作的条件细节,我想做补充如下:
A、联合开发选择的对象主体是建筑商（或者有现金的主体），通过建筑商融资和下游供应商的垫支达成建筑商总垫支的状态，市场上的建筑行情如果是按照进度付款的话，则建筑商利润在10--20%，如果全垫支的话，则建筑商的利润要满足在30%以上才可以，这个是合作的基础条件，第二个条件是对全垫支的状态约定，即在封顶后的一段时间内按照比例付清，这个比例一般是封顶支付40%，交房支付30%，交房后半年内付清除质量保证金以外的尾款，如果项目够大，可以要求建筑商提前打保证金以支付前期费用。
B、1+1投资消费模式产生的背景是开发商缺钱，金融贷款吃紧的现实中国开发商比较好的选择，这种模式把开发利润让给对这个项目看好的市场大众，是民间融资的模式，这个是国家没有严格禁止的，投资者年回报在5--6%，周期和项目开发周期等同，投资金额以5--10万元为起点，投资者自己或者是亲朋买房可以享受一定比例的优惠，这种模式也可以转换为对前期购买者的激励。
近一两年和很多所谓的银主有所接触，但是不理想，说的空话多，兑现的少。[/size]
[size=3][/size]
[size=3]关于银行贷款发个实际的案例吧，这个案例中的一些细节可以作为合作开发的一些参考，支持楼主，造福房策天下：[/size]
[size=3][/size]
[size=3][font=宋体][size=14pt]（前面是销售收入+成本分析从略）从上面的分析资料我们可以看出，此项目还需投入资金[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]***[/font][/size][font=宋体][size=14pt]亿元即可保证整个项目的完成；而整个项目的产值将达到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]**[/font][/size][font=宋体][size=14pt]亿元，大大超出了开发成本。所以从[/size][/font][font=宋体][size=14pt]整个项目大的方面来说，在保证项目楼盘能够完工的情况下，风险是不存在的。而在此前提下，对整个项目贷款运作的过程控制就显得尤其重要。[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]、贷款用途控制[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][font=宋体][size=14pt]对于贵社发放的贷款，贵社可以直接进行用途控制，可以根据项目的修建进度，直接将贷款分批次发放给建筑商，资金不直接与开发商见面，防止开发商将贷款挪作他用，也保证整个楼盘能够顺利地完工。[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]、开发过程控制[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][font=宋体][size=14pt]在整个项目开发过程中，贵社可以派专人对项目进行监管，对每一笔购房款项存入专门的账户，对购房款的使用按约定执行。甚至贵社还可以对项目按揭款进行控制监管，这样防止开发商将房屋卖空而不归还贷款，使贵社的权利架空，对于贷款的回收也有了切实的保障。[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][size=14pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][font=宋体][size=14pt]、权利保护[/size][/font][size=14pt][/size][/size]
[size=3][font=宋体][size=14pt]在一般情况下法律首先保护的是善意的购房户的利益，而对于贵社来说，最不担心的也是购房户的利益，因为贵社的资金能够保证工程竣工，在房屋能够交付给购房户的情况下，也就不存在购房户的纠纷及优先问题；同样对于建筑商来说，建筑商的工程款掌握在贵社手里按进度拨付，避免了工程款的拖欠，也就不会有建筑商的工程款优先问题了；对于其它债权债务的对抗问题，从前面的资料可以看出，公司以前的债务其实基本上都已经通过各种方式处理完毕，也就不会有大的债务产生。而贵社的贷款，确实是用于垫付工程款，按照合同法及相关法律规定，这种垫付的工程款应该纳入工程价款的范围，[/size][/font][font=宋体][size=14pt]并且应该优先受偿。所以即使有其它债权债务存在，贵社也可以优先受偿。[/size][/font][/size]
[size=3][font=宋体][/font][/size]
[size=3][font=宋体][/font][/size]
[size=3][font=宋体]在附件中增加一个实际的案例.是一个成功的案例的一篇软文,阐述了投资组合的模式作为应证.[/font][/size]
[[i] 本帖最后由 高飞的九头鸟 于 2006-11-14 14:16 编辑 [/i]]
实效的解决问题的方法
我门认为:其实这个问题是大多开发商所遇到的问题从宏观的角度上看解决此问题的方法我们机构曾发表了一篇文章
纵观当前我国房地产市场，其中已明显形成肿块的就是过高的房地产价格，它与我国大部分居民的收入相差确实太大了，但是社会的购买力仍然十分旺盛，需求十分强烈。那么，当前的这种需求究竟是什么样的需求，是否真正代表消费能力？笔者认为这种需求有很大一部分不是消费需求，而是游资在捣鬼。
从几个城市楼盘的统计数字上可以看出，新开盘中的购买者有很大一部分是非本城市人。如购买杭州商品房的人中，本地人不到50%%，福州购房者外地人占一半。在社会上引起强烈震动的温州炒房团、上海炒房团等都充分说明了当前房地产市场的需求在很大程度上不是消费需求，而是投资或投机的需求，是游资在拉动房地产市场发展。
前文已说过，房地产是一个区域性商品，如果每一个区域，每一个城市的房地产仅供本区域本城市的人，那房地产的售价只能与当地的消费水平相关联，问题的要害是，资本是可以自由流动的，不光在不同区域，不同城市甚至在全球都可以流动。所以，一个城市的房地产竣工后其要出售的对象被无限制的扩大了。当然，如果国内各城市、各区域经济发展均衡，居民的收入相差不多，那么即使一个城市的房地产面向全国消费者，其购买起点也是一样的，外地人也不会到各地去买房。问题是我国各城市的经济发达很不平衡，国人的贫富差距在不断扩大，各省市人均国内生产总值大的相差可达十多倍。就是国家公务员，东部和西部的工资相差也要几倍甚至十几倍。东部先富起来的人将钱投到稍差一点城市，稍差一点城市的人将钱投到次差一点的城市，外国资金投到上海、杭州、广州、深圳等城市。这些资本通过银行的放贷成倍数的增加，致使当地房地产市场价格一路攀升。温州炒房团不是一个很好的例子吗？他们带着上千万甚至数亿资本囊括一个城市的很大一部分楼房，所到之处，房价节节攀升，房价收入比越来越大，严重偏离该地的经济发展水平。
那么，为什么会有这么多游资进入房地产市场呢？原因是多方面的，各种媒体都作了探讨，我这里不妨罗列一下，一共有以下6条：先富起来的人资金有空闲，需要寻找出路；我国的住房改革起步晚，房地产是个比较好的首选投资项目；我国正处于城市化发展高速期前的准备时期，随着城市化的不断增加，城市商品房需求量越来越大，价格自然要上涨；土地是非再生品，我国人多地少，土地资源会越来越宝贵，而商品房相应的肯定要涨价；资本不足时有银行贷款，即使房价下跌，承担风险的是银行不是个人；地方政府、房地产商的炒作。所以，大批游资进入房地产市场，它们占领房地产后用来出租，以租养贷，或者干脆空关等待升值。这严重侵害了房地产所在地居民的利益，使他们为昂贵的商品房付出巨大代价。
在市场经济中，投资和投机行为都是一把双刃剑，既能活跃市场又会给市场带来负面影响，它们所带来的游资对房地产市场来说就好象是块飘忽在一个城市上空的云团，如果云团大小适中，那么会下丝丝甘霖滋润城市，而当云团过度时，就会下起漂泼大雨淹没该城市。所以，大量游资所到之处，商品房价格上升，致使当地居民买不起房、买不到房，而当游资认为已赚了足够的钱撤走时，当地居民却要用涨了的价买下来，加重了当地居民的负担。这实质上是一种资本侵略。所以，目前也有不少地方政府已有觉察，对游资的炒房行为作了不同程度的限制。
那么，能限制游资对房地产市场的冲击吗？从纯市场经济角度讲，任何人为限制都是不行的，但作为建设有中国特色的社会主义市场经济必须要用宏观调控来促使房地产业健康发展，提升当地住房环境，改善居民住房条件。那么如何限制呢？一个很好的办法就是当地居民和在本地经商办企业的人凭身份证或营业执照来购房时可办按揭，但每户只能按揭一次。而带投资或投机性的外地资本买房不能办按揭，只能付全额现金，这样就足以打击游资了
既然领到销售许可证前的抵押和内部认购方式都不能存在了,那只有利用土地与游资进行等价交换(当然是在一定期限内)
如楼主有这方面的需求请联系[email]nizequn@sohu.com[/email]
参考意见哈！！！请大家多多指教！！
1。可以合作开发2。可以拿土地贷款
3。现在工程承包商都要垫款修房，你就可以先卖楼花。
4。为大型某些购物中心或酒店定制修房。
5。先做商业项目招商，在做住宅 为何不打前几年常说的集资买房的模式? 说错,是集资建房,具体办法,我出地,加上一定的利润,然后,组织一部分人集资建房,无论是就这样做,或者是变通方法,我想是可行的 一句话，如果自己单独把项目开发起来，不违规是不可能的~
方法上面都说的很详细了~
关键是看执行力，理论的东西不一定能够执行或者执行到位~
所以，东海这样的命题，我个人感觉意义不大~
除非是做过项目运作的人，或者深谙其中道理的朋友，但却没有什么细致的理论~
在04年的时候参与了一个你说的这样项目，后来操作成功。
但就眼下的的环境来说，并不好太做了~