订单式地产引领开发新模式
具体的操作程序我还没有想明白，不过既然有地就没问题，可以通过引领新的地产模式找相应的单位融资，简单介绍一下个人想法：1、找银行、税务、高校、党政机关等大型企业 ，解决其职工住房问题，按每人每户10万元，200户计算，就是2000万元；找相对有实力的建筑商垫付工程款至工程封顶。然后转在建工程抵押贷款结算工程款，资金流应该没问题。
2、找媒体宣传本地快的周边优势，项目的发展前景，吸引大量的客户前来看房，意向明确，根据客户需求设计户型，每户收取订金5万元，为了不与国家政策相抵触，建议客户用存折点对点转存至公司指定帐户；当然还后很重要的一点就是需要媒体先宣传后付账，需要良好的人际关系。
具体的案例是：
本地以开发商买完地后没有资金，总建筑面积近40万平，公司和建行、税务局定向开发，短短一周内融资了近3个亿，优惠政策就是，项目开盘后，融资人员每平米加价500元又开发公司回购，引起了社会很大的反响。项目现在二期已经开始运作，公司已经步入正轨，老板投资了2个亿，同uo融资等渠道，良好的市场氛围，一年时间利润率达到100%以上，不能说运作不成功！！！
新的地产模式已经开启，不过有一种戴尔的经营味道！ :) 高 第一:看您的土地规划,用于住宅\商业,还是办公,还是都有.
第二:看你城市所在的档次,一线\二线,还是普通的地级市,这直接到您的融资途径和渠道
第三:看您地块的位置,决定项目定位非常关键的几乎不可变的因素.
明确以上问题后,您对自身要开发的项目就有了一相对明确的"远景"或者是建成以后的项目形象与可以实现您利润的"目标人群",这是您获得外部资源的必须准备的要件,准备好进行以下工作:
1\确定分期开发,还是一次性开发的思路.
2\明确计算出项目的必要资本金.
3\明确项目主要控制的环节,住宅的关节在于项目的工程的进度,商业项目关键在于与项目的招商,办公项目在针对性的定做. 并写出相应措施.
在分清项目的资金主要脉络与关键环节后,进行小部分的市场推广:
1\招聘项目经理及融资经理,要大面积广而告之,看到消息后,人和才可能都会到了.(别忘了加项目简介),可能这样的人您公司有,但这做能够更多的获得体制内资源的支持,比如说,联合开发是不允许的,施工单位垫资是不允许的.
2\提前分担日后成本,公开聘请项目营销顾问公司,要有影响力的,便于项目日后有利的回款,同时能够为资金短缺分担部分成本.还有设计部分,可以和房价挂钩,前期少付,后期多付.
现在明确了资金缺口,也有融资经理下一步:
1\带上您的项目效果图,还有营销推广计划,找信托投资部门.
2\募集股东,成立临时资质的房地产开发公司,您的公司以土地,前期\后期手续入股的形式运做,干脆,您根据以上资料吸纳一位新股东,注资额要略大于必要资本金.
3\签定响应的奖励协议,低工资,高分红,确保项目在资金短缺的情况下团队稳定.
内外三方面资源有了以后,就可以进行项目运做了:
1\根据提供的信息,土地买了,在这种情况下,项目的必要资本金额度在项目建筑投资的40%左右,(看建筑类型,多层\小高层\高层,确定建筑付款方式),整体分析,您的资金缺口到目前为止,并不是很大了.就能够取得项目销售许可证了.
2\发售项目贵宾卡\有明显超越其他同类项目的优惠幅度,限量发行.
通过多管齐下,我想即便有1到2个环节运行不畅,您的项目也能成功.
0315_7238999 邢,祝您项目进展顺利! 关于土地融资的几点补充和想法：
一、土地抵押贷款（银行贷款）：需要补充的是自2003年12月7日央行121号文发布以来，国家信贷政策不断收紧，各商业银行尤其是中资银行对房产企业贷款的态度日趋谨慎。
A.央行新的政策和商业银行的态度：
1、重申四证不全不得发放贷款——本项目如果启动资金不足，其余三证可能都无法办齐全。
2、严禁对房地产开发企业发放非房地产开发贷款
3、开发商自有资金比例不得低于项目总投资的35％
4、不得向房地产开发企业发放用于支付土地出让金的贷款
5、比较喜好用资产（土地及在建工程）抵押作为担保方式
B、策略：
1、通过对商业银行的公关（品牌企业较佳），部分商业银行(相关负责人的态度起着决定性的作用)愿意在分行的权限范围内，对项目公建设施（如污染水源处理、高压线下地）提供流动资金贷款（可部分前期挪用）；
2、如果企业有经营出租物业，可通过评估价的提高获得一定贷款资金。
二、预售前社会资金融资新方法
预售前对意向性客户进行尊贵客户登记，客户到指定银行以自己名义存入几万诚意金（最好是6月定期存款），凭借存单可优先获得开盘优惠甚至优先选房。这样为合作银行提供的大量短期存款资金，就能获得银行部分资金的快速到位甚至增加。客户到指定银行以自己名义存入诚意金的政策风险也相对较小。
以上补充欢迎指点指点！ 谢谢 [b][size=4] 我现在操的就是这样的一个盘，首先我非常赞同绿荫如云的想法。 个人认为最有效的方法为：
一、寻找投资者
二、建筑商垫资
三、抄楼花：采用包销的方式给代理公司
1、投入不是很多的广告费用，进行广告宣传。
2、根据客户情况进行1～3个月的前期预热
3、确定内部认购时间，以电话形式通知客户
4、由于是内部认购，所以在根据客户的交款额制定优惠政策，并签订内部够房协议
我相信，在内部认购期间所收的款项将会解决开发商短期的资金问题，开发商可以利用这段时间去办理手续
所谓的内部认购是在特殊情况下的办法，由于本身价格便宜，加采用低开高走的价格策略，从而带动销售。
但是我觉得在这个方面上更重要的是关系，个人拙见，不足之处还请指教[/size][/b]
[[i] 本帖最后由 qiukangning 于 2007-1-16 00:39 编辑 [/i]]
回复 #1 东海岸 的帖子
办法：1、找合作商
比如酒店、餐饮、专卖形象店、娱乐场所、商超等，签订合作协议，按照他们的要求建造满足他们需求的房屋结构，要收取他们一定数量的保证金；
2、用土地抵押贷款
3、融资
4、预售
嘿嘿
仅供参考
:hug: 具体问题具体对待:
地块是什么性质的?
在什么地段?
什么地域?
开发商在当地的人脉如何?
地域市场大环境如何?
等等?
我门只有对问题有了深入的了解,才能指定出详实有效的解决措施!
其实说来说去也无非就这几种办法:1.融资2.合作开发3.土地抵押贷款4.让代理商.施工单位等打保证金等
个人认为找一家实力雄厚的代理商和施工单位共同合作开发,将两家都拉下水 ,变成一条绳子上蚂蚱
效果可能会更好点! 我觉得可以操作的方式有很多种。
首先我们定两个大的路线：
一、开发商独立操作
二、寻求合作商共同操作
作为后者的操作比较简单一些，无非是以地价折合成股份。
那么下面我们重点分析一下第一种操作：
开发商独立操作
这里面需要解决以下几个重要的技术环节：
既然受里面没有钱的，就没有办法继续开发下去，又不想让别人来分一杯羹，怎么办呢？主要的办法还是——土地典当：这里面的操作性很大。局部典当和全部典当，我比较推荐局部典当。但是相对而言操作比较复杂。简单的说就是把拿到手的土地证一部分土地抵押给银行套现。然后拿到贷款后进行未抵押的土地开发，也就是分析开发的模式，最后那开发后的收入偿还贷款，进行后期开发。
这里面还有几个问题要注意：首先明确目的——投资最小化！！！这是贯穿始终的一条主线。配套及相关税费的支付努力寻求政策支持，将支付的时间尽量拖延，越晚越好，最好拿预售证的时候交。
其次，建设单位的垫资问题。其实这个缓解好解决，一般我们山东的建设单位都是2层封顶再结首期工程款。
然后，内部认购政策。也就是说没有拿到预售证，也要往回拿钱。提前回款时间。最好的方式是开发大客户选择团购，这时候不要贪图太高的利润。因为现在最关键的是吃饭问题，没有回款后期就没办法进行。大面积的团购和内部认购很大程度上可以缓解钱其资金的压力，又可以给销售保证，同时还扩大楼盘的影响力，攒足足够的人气，可以说是一举多得。
其中要注意的是，内部认购时候不要放的房租太多，抓大放小，漏网的鱼我们拿到预售证以后也可以卖掉。这时候作为销售最终的是客户资源的管理。因为他们才是企业的财神爷。要重申的是追求高去化速度，切勿贪图利润，因为赚钱的时候在后面。
基本上到了这个环节，后面的操作就很简单了，我在这里就不多说了，可能说的不是很到位，时间有限，如果有兴趣的朋友我们可以单独详细交流。谢谢大家！！！ 因为大字太快，有些错别字，希望大家凑活看！
呵呵~~~支持原创！！！支持免费！！！！:victory: 我是融资高手啊 以上都是惯用模式 有一种新方法 代理公司是不会做的啊 银行也不是傻子 建筑商可能性较大 最主要的是 二次融资讲究什么呢 政府的空盘 销售 :victory:
回复 #1 东海岸 的帖子
一般方式贷款-----建设------套现-------建设------还贷实际操作要看具体项目位置\环境\等各种因素的资源整合的难度,最好的策划是不花一分钱把房子卖出去,这是资金运做模式,花点钱把房子卖出去又能得到部分市场口碑,这是综合运做模式,多花点钱除了把房子卖出去,还能卖个好名声,这是品牌运做模式........QQ:48163081,--------一个河南郑州策划人 觉得"如云"说的对
可以参考一下 以上各位楼主说得都很好也很全了，在这我也不多加啰嗦了，我就说一点大家很少用到的。
那就是我们可以采取将土地划分一部分地块，规划成若干块120平方米大小的地块用来直接向市场公开销售。
这样的好处一是可以先回笼资金并赚取一部份钱;二是销售较快，可以聚集一定的人气，为下一步销售打下了基础；三是客户非常愿意，因为自己建房比买省钱．
当然最主要的是为了解决当前的资金问题．
个人建议仅供参考．:victory:
1
1\以土地抵押贷款申请开发贷款2\可以合作开发，招合作公司，借助别人的资金，这就是空手套白狼
3、滚雪球，分阶段开发，前期回笼开发下批
4、变向卖出一部分土地
交给我来都搞定！！！！！
交给我来都搞定！！！！！ [size=1]集资!![/size]以上各位列举的方式很多,本人不想过多发表意见了,在此,只想就本人所做项目做一简要的介绍:
本人去年做的一个项目,开发商是头一次搞房地产开发经验不足,资金不够,其在购买了一块地理位置十分不错的地块(占地5万余平,总建面15万平)后就出现了资金紧张的情况,但公司果断决策,与当地的某银行合作,在开发商项目开发成本核算后在该行内部以成本价出售期房,但由于当时土地的动迁工作还未完工,项目也只是做了前期的初步规划,具体户型还未出来,公司就给这部分客户划定了三个面积区间,有90-100的,100-120的,120-140的,最后按测绘的实际面积多退少补;开发商根据自己项目的前期启动资金量概算出集资房售出大概7万平即可,因价格的原因,集资房很抢手,很多人都是通过关系才能买到;通过此方法筹集到足够的资金后,开发商经过详细的市场调研和比较分析,对原规划进行了重大调整(原规划中有多层住宅,但新规划中全部为高层和小高层),调整的结果使项目更具备高档楼盘的特质,本人觉得对集资人和项目来说都是十分有益的,而且经过此次调整后产品的竞争力更强了,户型十分理想,开发商还特意为打造精品楼盘而多次到全国各大城市考察,吸取他人的先进经验,现该楼盘销售率已经超过50%,也已经过了资金回收的警戒线,开发商的此次集资活动是十分成功的;另,该开发商再次利用该手法在本市拿到一块可以打造百万平项目的好地块,足以见得该手法如若运用妥当是解决房地产商在项目前期资金问题的一大良策.
集资融资方式的优点:
1.集资人多为事业单位或政府公务人员,客户层较高,对项目后期推广起到良好作用;
2.为项目开发分散了部分风险,尤其对经验不足或资金不足的开发商来说无疑作用更明显;
3.可谓是一石二鸟,既解决了资金问题又能解决房屋的销售问题.
缺点:
1.提高了项目的开发成本.
以上是个人观点,请大家参考,多提意见! 通过以上上面的融资渠道，再加上概念炒作。其实每种方式操作得好，都有作用，整合也得看执行力。好方法得用好的方式。