首先：做好保密工作。
其次：资金运作的问题。
1.一线和二线城市A土地抵押开发贷款（可贷土地评估值的60%-70%.）
B联合开发（我公司以地投资，其他公司以资金注入。最后按比例分成。难点在于谈判阶段和项目运作过程中的协调）
C土地典当（如果市场前景好，此途径只作为短期应急之策）
D分割土地，少量出售，盘活启动资金。
E分割土地，利用关系网络（作房产开发的应该关系网络都不错吧!)做一部分集资楼。（北方某一城市我司就采用此方法，运作过一个项目。相当成功！:victory: ）
F社会融资（有违法之嫌:D ）（只限少数朋友之间。当然是够级别的。）（现在的项目就是采取此策）
2.三线和四线城市A建筑商垫资（小城市的建筑商正急着寻找项目呢！）
B提前预售楼花。（我司在山西运作某一项目采取此策.关键点是保密工作和政府的支持，政府支持可信度大，资金回笼快）
C走政府渠道，争取优惠政策
最后：争取政府支持
感悟：保密和政府支持横贯全过程！
拍砖吧！策友们！:victory: :victory: :lol 大家水平都很高了，在这里学到很多东西。 割地分期开发，先盖几栋，提前售着，要不就卖一小块地，让给别的开发商做一点，达到利益共享。要不干脆合作。分成。有了地还怕别的吗？找好的代理，出资策划销售，即使少赚点也不担风险。
小丫头的胡言乱语呵呵，如果不在理上请赐教。 128楼的兄弟如果能把项目具体详情道出就好了:P 我还是觉得有点问题。
假设这块地在市中心优越地段，具有规模优势，那么所谓的合作开发、融资、坐等升值都是大有可能的。
假设没有规模优势，那坐等升值、进行转手买卖是风险较小的方式。
假设地在近郊，发展情景较好，很有规模，有很好的自然环境优势，那学学李嘉诚又如何？
假设地在近郊，条件不好，那还是赶紧转手算了，能赚一点就赚一点吧。
关于土地价值的认可，要么可以种庄稼，要么就修房子，如果都没有，是什么经济价值都没有的。:lol :lol :lol
所以，说那么多操盘策略，背景不清楚，都还是只是思路而已。 我手上还真没有这样的案例，但可以分析一下。
首先我们需要根据给出的条件来设定假设内容：
把公司全部资金投入到某一块地上，那么首先确定公司不会是太大的规模，投入资金额度也不会太大，由此可以看出地块不会属于上上之选，不会太大，当然也可能不会太小，地段不会处于市中心或经济区中心，而值得一个企业倾其所有来投资的地块也必有它的可取之处，如处于新旧城市交界，或某较好区域临边等。
那么在这种地方做商业是不现实的，可选的也就是住宅和写字楼了，当然裙楼还得是商铺。
即然全部资金都投入了，那么快速回收资金是最基本的目标了。我们可以冲这个目标略加分析。但具体执行过程我了解的不多，取地后银行贷款或基金贷款，当然也可以合作开发以及建筑承包商垫资等前期工程部分很多朋友已经说了不少，在此不再重复——也不是我的专长——同时也不是快速回收资金。我只能从业态选择及之后的工作来说一些。
业态方面写字楼是不考虑了——至少第一期不考虑。至于住宅，则完全看取地的占地面积和容积率了，选择按优先顺序来排为多层——小高层——高层。
在具体设计上以短平快为指导原则，建筑本身如果没有其它因素一般按正常风格设计即可——如果前期有调查，就看那种风格的住宅卖的好就按那种风格来就行。而在配套以及环境上面得有所取巧，原则上依周边人员素质、习惯、喜好以及周边公园、商业等等配套相互补。
户型上以小户型为主，中间户型不易过多，如果可以有第二期工程则可设置几套大户型，并且留到最后再卖。
至于下层商铺则视各地情况，有的地区适合临街，有的地区适合小区内，我自己感觉二三级城市一般适合临街，而一线城市较适合小区内。如果按临街来讲可设为双层，至于第一层的空间则视假定客户的购买力，如果城市购买力强，可设为5.7——5.9米层高，也就是说以最底的建筑成本来将单层卖成双层价格，否则还按一般空间设置。
在后期的广告投入方面，以单页直投为主，铺助价格优惠等促铺手段。少选报广、户外等长效高价的媒体
如果可以有第二期，则第一期可以先少量建设。看市场反应及当地具体情况来确定业态，如果一期是多层或小高层，则二期最好还是多层，如果一期是高层，则二期可根据具体情况来选择是多层还是写字楼。
简单说这么多。 既然有了米,就不愁没有饭
首先;需求合作,合作的形式可以是多样的,如:风险合作,类似与将地抵押,与风险投资机构合作等等;共同合作,类似与找到一家房地产企业共同开发,我方以地来投资,还有将地块分成几个部分,一块直接转让给某个地产商\单位等,用来周转资金,进行开发.
时间不够了
这个帖子只能写到这里了,谢谢斑竹提供这个机会! 1、申请银行贷款。大约能申请到土地成本的70%
2、建筑商垫资。这样能缓解了开发商的 燃眉之急
3、代理商的保证金。以保证金用做前期的广告费用，然后以收取诚意金的方式来进行资金回笼
4、期房销售。拿到预售许可证，开始缴纳房款，以此来回笼资金
ok
:victory:回复 #10 绿荫如云 的帖子
联合开发开发商出地,投资商出钱,按销售比例分成,风险共担,然后再找代理商,找有实力的!类似中原这种规模,他们也会参与部分资金运做.点数可以高点,费用少点,承建方垫资,不行就顶房子,把风险共担为四方.每一方都应全力,促成项目完成.
2.借贷开发
首要问题是解决启动资金的问题,钱可以是企业拆借.借款.集资.入股.RIST一切可以融资渠道都应该考虑.(好象过于简单,可能这次讨论重点也是想有一个资金来源的思路,但是这个东西一般都是靠,人际关系以及网络来做).
然后是承建商垫付资金,利息可以支付房产.代理商点高点,但是前期不会出费用.宣传费用如果盘够大,可以采取于当地强势媒体联合的形式,以房产换广告.总之把握以自己的资源来换取现金支付的效果.或者利用户外围档进行媒体置换,有个干脆卖钱.
(采用这种方式应该有一个专业的财务团队,做收益分析,成本预算否则开发半天都成人家的了)
3.卖部分地,开发部门
联合开发比较不容易操作,最简单的就是卖地,把土地的一部分进行出让,尺度为:费用足够运做另一快地.可以进行统一操作,也可以分开操作,这个由开发商协商,最好还是打大盘 概念 双方受益.但是我方一定要有主动权利,承建部分也可统一施工,看双方谈判意想.
4.寻找投资
这个不同于联合开发,这种投资客户比较难找,审核程序比较多,但是他们关注的是收益情况,只做资金的运做,进场出场,收钱.
5.渐进开发
首先,也要有启动资金,但是需要的交少,通过个人途径应该可以完成,先开2座楼,拿到证后以教低价格销售,或者跑团购套现,这样把土地成本也部分收回,然后在逐步加大体量开发.让资金滚起来.
大体先这么多,想到了再说吧!! 各位高手说的真好！
我只知道快速融资，找合作开发或银行抵押贷款。 各显神通 不懂 ＤＩＮＧ 1、寻求合作方，向银行进行担保式贷款。同时协定后期权益。合作方资质要较好。
2、寻找施工方，开槽、出正负零，施工方垫资。
3、如有可能，集中某栋房屋超过三分之二或封顶，进行在建工程抵押。
4、通过内部认购、成立VIP俱乐部收取意向金。
5、尽早办理部分销售证，开始销售。 受益匪浅..好帖.
小嘴啃大象
看了那么多层楼的高手们的金句良言,感觉真是卧虎藏龙之地.分析丝丝入扣,办法句句入理.我是新手,只能发挥重在掺和的精神说两句了.大家见笑了.大家的想法都是要通过找钱的传统方式来解决现在的情况.我的想法是如何能跳出这个圈子.让钱来主动找我们.我的想法是看了论坛中的一篇文章得到的启发.介绍王志纲前辈如何帮助广州的一个镇进行引资.和楼主所提到的情况有极近相同之处,有地却没有开发资金.
固我的想法是,把这块土地当作一个小的城市运营来看.
1.找一个有实力,但是知名度不是很高的策划公司.有实力,可以得到很大的帮助.知名度不高,才会在后拿钱的情况下还与项目共进退(他也想借此提高知名度).对项目做整体的形象包装.
2.把地块的知名度炒高以后,自然会有很多闲散资金找到项目.
3.成立容资股份公司,按资金的多少来进行利益分配.(这样的投资客只要有赚头就行,不会追求多少)
4.由策划单位制定利益分配制度.
这样就有钱了,钱的问题解决了,其他的我也就不用赘言了.不过此方法风险性很高.要有舍不出孩子套不到狼的精神. 好多人都说了 我只好简单说说拙见 如有重复 还请见凉
我们先假设这地快有一定升值空间
第一步 大家都说过的 土地贷款 这样手上就有六 七成 流动资金了
第二步 找风险投资商 原因有三 1、风险投资商的资金注入 可以确认地块价值
2、风险投资商有丰富的投资经验，可以提出宝贵意见
3、风险资金商的介入 有利于后期的上市
第三步 找合作商 俗话说 强龙难压地头蛇 当地的打点是必然的 与其暗下送钱打点 不如实现共赢
第四步 承建商垫资
以上四步完成后 项目资金基本已经筹集 差不多了 如果不够 可以以下继续
第五步 买楼花 买楼花可以协助回笼相当的资金
第六步 予售
后续就入轨道了
拙见 见笑了 这个要留个位子学习