经典
谢谢！收获多多 不申请抵押贷款配套费都没得交哦！！！ 原有房策帐号不能登录，只有重新注册．今天到此一看，受益不少．谢啦好项目不愁钱
没有一个开发商钱富裕的，小有小的缺口，大有大的缺口，除非不想再开发了。但是好项目永远不会为钱发愁，把项目定位做好，只要有好的前景，钱会找你来的。 这种问题是很多开发商要遇到的,以上各位说的都很好.值得学习!
本人认识一位开发商解决问题的方法用的是"人脉"二字.
第一、结识当地一些有影响力的企业家,当然是没做过房地产开发的.邀其加盟,股份白送,限期10-20左右.
第二、借用其与政府关系办理相关证件（五证）
第三、大型企业往往会有职工住房的问题，可以以为企业建造福利房的方法，预先团购出部分房屋。
第四、各项手续办理完毕，便可向银行申请贷款，这样加上预收的房款，启动项目是没问题了。
不好意思，说的不好，请多批评！
悬赏
[color=Blue][size=7]与我合作!![/size][/color] 呵呵开荤了,有银子了:P 我觉得你们所说的都比较书面化，应该从一个城市的本地政策出发去考虑问题！１如果是在小一点的中级城市，开发商有能力买到地，就有能力去运作后面的银行资金．
２可以把相应的地块市场前期分析，展开融资洽谈（我不推崇这样）
３如果所买的地块在三级城市，那么更有运作的空间，很多常规按顺序的程序，可以打乱，先完成，后做其他的．
４我有这样帮人操作成功的案例． 我们目前正在操作就是类似的案例，但是并不是完全的相同，因为很多朋友就是将资金全部押在土地上后，项目无法操作了。新的国家房地产政策的不断出台，导致原来可以操作项目的很多方法如：集资建房、期房已经不可行，剩下的可以操作的手段无外乎以下几种1.土地分割抵押贷款；2.代理商的保证金；3.建筑商垫垫资；4.卖楼花。但是，具体操作过程中可以根据当地政府的政策具体分析。我们就是找到当地拥有该地块的相关单位的下属公司进行合作，他们以土地方式入股进行合作我们原来用来购买土地的资金就可以用来操作项目。而且，当地目前是可以销售期房的，百姓也认可这样的售房。
偶的操作方式
1、分期开发，以部分土地抵押贷款，支付行政事业收费及前期工程费。之所以是部分土地抵押，是为了方便办理销售许可。2、寻求合作伙伴，以合作建房名义回笼部分资金；
3、施工队伍部分垫资建设，缺乏资金必要时可进行部分在建工程抵押贷款，以保证另一部分工程达到销售要求。
目前情况基本是售房开始即可滚动解冻、施工。
一个完整的开发计划和分期建设是关键，预计的资金峰值出现时段及处置方式以及3％－5％的流动资金是整个开发进程保证的首要因素。 题目本身就有问题！拿地
那么我想请问做商业？住宅？商住2用？还是其他
我们现在的开发商完全是空手套白狼的做发，被他套住了一批人，没有敢借高利贷，没有钱让别人先垫资，没钱找人向银行贷款，没有钱可以卖房子给代理商。说白了，他敢套！！！！ 呵呵
当然首选抵押贷款，或者和人合作开发，至于工程嘛，先收保证金再有建筑商垫资！ 我能想到的就是找个投资公司进行融资然后开发:lol
案例
以期房折低货款经过与投资机构、房屋中介机构、政府主管部门以及税务部门的协商。北京匠人建筑技术有限公司自2002年起推出：在建筑暖通设备及材料的销售过程中，对房地产开发企业实行以即将建成的期房，按材料供需双方议定的价格，折抵货款的方式进行结算。目的在于：
1、利于房地产开发企业资金运作，减少信贷利息及资金运作成本。
2、利于建材生产企业加快资金回拢。
一、 可折抵供应的设备及材料范围
鉴于匠人公司长期以来所经营的产品主要是建筑暖通设备及材料，为了保证产品质量，完善售后服务。在进行期房抵货款的运作方式初期阶段，我们推出的期房抵货款的方式仅限于建筑暖通设备及材料。
二、 产品及生产企业
由于房地产开发企业在开发项目中所使用的设备材料不同、品牌要求不同，我们对产品及品牌的选用考虑以下几个可选方案：
1、房地产开发企业尚未指定厂家的，匠人公司在自已的合作生产企业中推荐。
2、房地产开发企业已经指定厂家的，由匠人公司向指定厂家代购，并负责结算。
3、匠人公司与房地产开发企业联合招标。然后匠人公司向中标单位采购并负责结算。
三、 价格的议定
一般情况下，在期房抵货款的供货结算模式中，设备和材料的价格参照北京市建委2001预算，匠人公司做一定优惠。开发单位的期房价格参照开发商的开盘价。
四、 结算方式
供需双方在就设备或材料的品牌、规格、数量、单价达成一致意见后，双方签订协议。合同金额的30%需以现款方式支付。其余金额以期房折抵。
五、 售后服务
1、供方所供材料的售后服务，以匠人公司或具体生产企业的售后服务承诺为准，由匠人公司对需方负责。
2、开发商折抵匠人公司的房屋，开发商应对未来的产权人视同自身销售的其它产权人同等待遇。也就是开发商对同一楼盘中的所有产权人实施相同的售后承诺。
六、未尽事宜
本文所叙述的以期房折抵货款的方式，由于是一种尝试性的经营和结算方式，在实际运作过程中，必然会遇到许多具体问题。我们诚挚的愿意与有关各方共同探讨协商。
方法
一、房地产项目成本构成：1、项目前期费用：
（1）市场调查开支；
（2）土地费；
（3）设计费；
（4）报建费（规划报建、施工报建、消防及园林报建等）。
2、项目开发费用：
（1）基础施工费用；
（2）主体施工费用；
（3）设备采购费用；
（4）粗装修及二次装修费用。二次装修看情况而定，一般发生在会所、样板房装修、公共区域（电梯厅、公共走道等处）；
（5）园林绿化费用。
3、销售费用：主要指因销售引起的广告费用及促销活动费用。
4、管理费：日常办公开支，员工工资、福利、保险等。
以上费用归类，是受俺的知识限制，并非从哪本书上抄过来的。可能与正规教材有点出入，但估计基本涵盖了各方面费用。
二、目前房地产项目开发资金来源：
第一种：以自筹资金为主体。
这种情况可以说是极品。自己腰包里有银子，就不必受各方面框框限制，花起钱来也比较宽松。有充足的自有资金保障，项目运作的灵活性就大大增强。
第二种：以贷款资金为主。
这种模式，在国家贷款管制不十分严格时，十分普遍。贷款抵押的模式也千差万别，有抵押土地贷款啦、固定资产贷款、担保贷款等等方式。但近期国家贷款管制较以前更加规范，贷款的难度也与日俱增，这种模式，除非开发商原来的财务状况良好，有大量的自有固定资产，否则，已经慢慢不能够以来这种方式运作项目了。
第三种：以预售房款为主。
这种模式，也有开发商采用过。但是，这种模式，无非是在玩火，运作成功的项目，在项目退出市面时，必须深受欢迎，购房者对开发商有足够的信心，在房产预售时就有着良好的销售业绩，否则，对开发商的社会形象将会造成不可估量的损害。
这种资金运作模式，在开发商二次开发过程中，可以考虑适当采用，以缓解资金周转困难的局面。但对于第一次开发项目的开发商来说，这种模式太过于冒险，应该尽量予以避免。
三、房地产项目资金运作模式评价：
在市场竞争日益激烈的今天，能够筹措到足够的资金，在完成项目建设的所有工作后，才进行房产的正式销售，无疑是最好的模式。特别是第一次开发的项目，能做到这一点，就能够给消费者足够的信心，“我们决不是皮包公司，你看看，我们的房子已经做好了，绝对不存在收了你的钱就跑路的问题。”因此，无论是自筹资金，还是贷款，在任何预售情况下，能够完成项目的建设，是最保险的操作模式。
以预售房款为主体的资金运作模式，冒险性是显而易见的。但是，如果辅助以良好的项目前期准备，充分的市场调查，恰当是销售定位，以及体贴入微的、风格独特的小区及户型设计，并有成功的销售手段扶持，这种运作模式还是可以采用的。毕竟，现在的项目，没有多少是完成项目建设后才开始销售，大多数还是进行预售的，靠回收的预售房款维持项目的继续建设开支。
四、开发商自有资金最低限度：
从以上项目成本构成分析，项目前期费用是不能够避免发生的，由房产销售引发的费用，也是不可避免的，同样，管理费也是必须发生的。在资金困难的情况下，只可能在施工款和材料、设备采购款支付办法上作文章。现在的常见运作情况如下：
1、与施工单位私下协商，由施工单位垫付施工款，在项目可以预售之后再逐步偿还所欠工程款；
2、在材料及设备采购时，与材料、设备供应商协商，签订较为灵活的资金支付合同，那项目运作初期，开发商所需承担的只是材料、设备的定金；
3、由施工单位垫资，采取包工包料的模式向施工单位发包工程，在房产销售到一定程度后结算。
4、寻找合作伙伴。
象以上谈到的集中办法，在房地产项目运作的今天，有着一定的普遍性，如开发商有足够的信心，可以按以上几种模式启动项目，缓解目前资金周转困难的局面。
五、以预售房款为建设资金主体的弊端：
1、项目运作风险大。
这是显而易见的，如果在项目进入预售阶段，预售业绩不佳，不足以支持项目的继续建设，那就面临着停工的危险。一旦项目停工，对开发商的形象造成很大的损害，并且，会在消费者心中留下难以消除的阴影，对开发商的二次开发有着历史遗留的负面影响。
2、项目利润率的降低。
无论是由施工单位垫资，还是寻找合作伙伴，都会无形中造成项目利润的外流。愿意垫资的施工单位，在合同条件上，肯定提出较高的利润要求，毕竟受制于人，在商谈条件时，失去了一定的主动权。
如果有外来合作伙伴介入，同样面临着类似的情况，在受制于人的局面下，无法提出对自己更有利的要求，而且，利润刮分的情况，可能会对开发商的业务开展有着长期的影响。
3、开发成本增加。
由于项目建设资金主要依赖于房产预售款，所以，在项目建设过程中，开发商必须采取种种手段刺激消费者，以达到提高预售业绩的目的。例如：强化施工现场管理、增加广告费用等等。
因此，大多数房地产开发商，采取这种模式运作项目，也是无可奈何的事。寄希望于未来。
在开发房地产项目时，应对各种情况提前作出预测，以避免措手不及的情况发生。在项目正式运作前，应制订较为准确的资金使用计划，对项目运作的各个阶段所需资金情况进行较为准确的预测，编制各阶段资金筹措计划。在项目运作过程中，要对资金使用的动向进行及时的把握，以调整开发商内部资金的使用，科学调配资金，确保项目顺利完成建设。
这个项目应该转手或者寻求合作者
原因：1.在如今的金融政策下，这个项目拿到贷款的概率很低，依靠土地质押获得项目启动资金的可能性很低
2.项目无论是民宅还是公建，以这个公司现有的现金流来看，很难支撑到获得销售许可证，所以卖楼花套现难度比较大
3.这个公司的现金流如此脆弱，在项目开发过程中的抗风险能力已经相当低了，任何一点市场风险都会随时放倒这个项目
4.如果这个公司所有的资金只够支付土地款，意味着这个公司资金实力不足以开发如此规模的项目，或者这个公司是项目公司，缺乏开发项目的经验，那么在现在的市场态势下，这样的公司要么调整公司投资策略，可以以小博大，但也要弄清楚自己的承受底线；要么干脆退出房地产领域，另谋出路。没有经验的公司开发项目，有的时候会害人害己的。
方法：
1.直接作土地转让－一手交钱，一手给地，钱地两清，也算是给这块地找个好的归宿，自己公司也落点实惠，至少比银行存款利息高
2.土地转让，要求补偿一部分物业－如果够狠，就要最好的商业作补偿:lol，尽管有点丧尽天良，但是确有成功案例可循
3.合作开发－我出地来，你出钱，各取所需，按投入分收益，那你的合作伙伴，可要找好；否则会死的很难看
4.公司转让－彻底金盆洗手，退出江湖
补充
强烈反对1.工程单位垫资－工程单位垫资很正常，但绝对是一个权宜之计，不是一个根本的解决方案，对于一个现金流如此之差的项目，还硬拉着工程单位垫资，可能到头来最苦的是那些最底层的农民工了。如果我是一个规范的工程单位，绝对不会接受这个条件；
2.代理公司交担保金，如果哪个代理公司敢接这样的案子，那这个公司一定是穷疯了
参考意见
联合开发多方融资
提前认购
抵押土地，获得政府贷款
做经济适用房项目
建筑商直接参股，以垫资形式体现
分不同时期开发，一期缩小开发规模，尽快回款，二期跟上。
与大型企业签订优惠价格团购合同，先期收取房款。（期房价格销售）
找有实力的代理公司一次性买断。
好难
一、好项目找资金，好资金找项目；二、分期开发；
三、融资；
四、联合开发；
五、部分转让联合开发；
六、招商先行，找到主力商，参与开发；