而且投资基金会会对财务的流动进行控制，他们更先进的办法和管理方式是资金的使用更有效，或许他们对项目的开发和运营会有更加超前的意识，个人认为是个好办法。
建议可以尝试，创新不要仅仅停留在万事具备的基础上。
[[i] 本帖最后由 aicdying 于 2006-12-4 16:58 编辑 [/i]]
问题符合逻辑吗
现在的情况这个问题好像不符合事实情况了，现在是没钱就别想搞开发，搞开发就要腰包充实。从另外一个层面上说，即使问题成立，我看更多的也不是考验操盘能力，而是考验融资的本领及关系网。 见过把图纸上的几栋楼先批发给一些炒房者，从而得到建设到卖期房程度的资金 [quote]原帖由 [i]ntwfclj[/i] 于 2006-11-28 11:48 发表一、建筑商垫资或建筑商贷款
按照分期开发计划，工程的发包采用总包模式，寻找一个有实力的建筑商要求其进行垫资或以其名义进行贷款，在现行的贷款融资环境下，建筑商比一般的开发商要相对容易点，如果建 ... [/quote]
八 的一项 有点意思哈 大象也能跳舞 都回答到了九P了，算了，不回答了。
权当支持朋友们发言。 大家都在谈融资、贷款等等的基础市场知识，真是获益匪浅，但是本人对于各位的看法观点略有异议，土地获得的真正目的（作为拥有者来说）都是为了获利，如何获利是他们最为关心的问题所在，而在现今这种市场越来越规范的状况之下，要想达成目的，我认为首先是找准定位、端正心态、多方合作才是必由之路。
首先， 一块土地，本身的价值是不会有太大变动的，要寻求到更好的合作，更充足的资金首先要有一个明确的项目定位，只有通过准确的定位才有可能获得建筑商、银行、投资基金、商家和消费者的认同，也才有可能获得真正的可用资金，而无需负担沉重的压力。
其次，无论是开发商还是土地所有者在获得土地时都应该调整好自身的心态，房地产市场走到今天已经不可能是短期的高回报的投资项目了，只有调整好心态，利用合理的战略发展规划，充分发挥主观能动性，也就是练好内功，才能创造财富。 融资？自从储备金率上调，银行的审核开始趋于严格
联合？奸商、奸商、无奸不商，开发商与其他人合作会叫人分走多少？开发商心甘？
D IY？别墅操作还OK？高层杂办？客户自创？那报批杂办？估计窗口都到不了（只代表一线城市），难道拿出2-3个户型设计方案让客户去选？根据客户需求比例决定户型？那样又谈何DIY？
建议肤浅！请大家见谅！！
小弟，先在此赔罪了 10楼的兄弟，说的真不错,学习了 银行贷款：现在市场考发展商的都不时开发能力了，大家比的是融资能力。银行现在是不见兔子不撒鹰了。如果你之前没有和银行有过深度合作，你想拿到开发贷款或抵押贷款门都没有。
DIY：DIY这种模式只是水中月而已，对于实操中没有任何意义，连规划短时间都过不了，那你想什么时间拿预售？
卖地：楼主发布这一命题，可见发展商并不想在这丰收的季节放弃既得利益，项目整体出让的利润可能还不能达到发展商的心理预期，卖地我们就不想了。
合作开发呢？说话的人多了，做主的人多了，问题也就多了，如果发展商能够把控股权及经营权拱手让人的话，还有的谈。如果只是叫出资方派个出纳或会计监管下财务，年底来分个猪肉啥的，那这样的出资方肯定也不好找，除非大家有过合作，有一定的信任基础。
建筑商垫资：如果是高层的话，现在叫他们垫到封顶也不容易呀。现在哪一样建筑辅材（水泥、钢筋、商业混凝土、沙子）如果不用现金货都提不到，而其还一天一个价。简单以30%以上的高额利润或商品房作为大饼，去糊弄一下，可能还是有一些难度。除非以出让部分股份为代价，当工程款给付到一定比例后再回购，这样建筑商才有可能就范。
代理商：叫代理商包销，给付保证金之类。如果有足够资金实力的中介，还用得照往你那砸钱，早早的自己干项目去了。不够实力的能够给你多少？杯水车薪的，不如自己违规操作，拿预售前早早的把商铺买了，圈点钱回来。
与终端客户集资建房这种实操案例接触很少，但当中发展商也要舍弃一部分既得利益以取得资金。
其实这个命题只是让大家谈谈想法，最重要的还是要看发展商自己的整合能力及执行力。
路过
某开发商，买了一块地，公司资金全部都用于支付地价款，那么，项目该如何运作？得看地在什么地方了,如果地块在内蒙古草原里,那就租给农场放牧,第一年收取农场几头母牛几头公牛,第二年自己养的几头牛再繁殖几头,这样一代代下去,最终会把项目地发展成为一个大型农牧场.
如果在大城市繁华中心,那就沃尔玛、百盛、国美、苏宁等大商家合作，可以以5年零租金提供2、3层大部分商铺合作，有了大品牌进驻，项目知名度提高的，银行贷款也会跟着来，一楼独立铺面内部订购也很快订完。手里有钱了，建筑商垫资也要跟你要项目做，建筑商来了，民工也来了，民工来了，项目也就起来了，项目起来了，我也失业了。
:P
找银行融资，或者找建筑商垫资
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 做以下几个方面工作：1、项目规划报建不能停
2、在社会上找家愿意垫资的建筑商，开工建设。并谈好条件，待项目符号预售情况后开始付款。
3、最重要的是，公司要出动精英团队组织项目的内部认购和市场营销渠道的开拓。前期的价格可以稍低。放出部分楼号，收回部分资金，一方面支付建筑款。一方面接着销售。
备注：此方式最重要的是第三点，客户工作做好了，项目起来不是问题，海南有很多类似的项目。 一、 做地产商，土地转卖
二、 做房产商
先做投资估算，制定详细的资金预算，及各阶段的资金缺口
1、 集资，收集民间资本，付2%的月利率(在浙江丽水房地产界，从土地款到建设资金，每家房产商都可以用集资的方式获得。每个项目的集资总额少则千万，多则上亿。)
2、 和别的开发商联合开发，你出地，别人出钱
3、 公司团购或联建，想办法预售，及早套现。
4、 前期预售优惠幅度加大，尤其对于一次性付款客户（二三线的城市才能实施，我们做的楼盘，一次性比分期优惠5-10个点）
5、 合作建房（楼上所提的DIR，我们在山西榆次试验了个合作建房项目，销售很不错）
6、 如果是商业用房，就先招商，（山西太原的一个商业，利用招商，燕莎和沃尔玛，商铺大卖）
7、 土地抵押贷款，办理项目规划报建等
工程外包（招标时，建筑商10%的保证金，垫支工程款）
销售包销（寻找有实力的包销公司，包销公司保证金200万以上，推广费用由代理商承担） 这实际上是项目可销售前启动资金不足的问题，无法靠销售资金回笼能解决的。
一、找政策
一般情况下土地拍卖后，当地政府会视情况给予补偿
二、合资
可以找手头上没项目的开发企业合资
（包括房地产行业外的企业）
三、公司财产抵押
（如我接触的一个公司；在这种情况下，靠董事长夫人买古画才度过难关）
四、将地块最有价值的部分优先认购
（日照某公司提前将群楼商业部分以优惠价出售给日百集团）
五、上市
如果公司规模够大，可以以销售公司股份的办法融资
（难度大、风险大）
再想想。。。。。。。。。。。 我们做过这样的项目
开发商甚至连土地出让金都没有交齐
做也来很过瘾呢
很有挑战性
以小博大
不过里面如果认真来讲
违法的地方特别多
所以呢
写出来不太好吧
原则就是
花别人钱办自己的事儿
[[i] 本帖最后由 明天见 于 2006-12-13 01:47 编辑 [/i]]
回复 #1 东海岸 的帖子
我就以房地产开发商的角度谈谈自己的建议吧。也许简单了点，但是很实用。第一步，就是把地产拿去抵押，贷一部分款出来。至于关系那不是问题，既然有实力拿地就有很深厚的社会关系，我相信大家都知道。有了这部分资金足够做很多事情了，象拿许可证之类的就不在话下。
第二步，就找一些有资质的建筑承包商，可以让他们先垫资，也就是说前期建楼不需要花什么成本了，如果钱多就可以包料，少的话就看了。
第三步，其实也可以说是第一步，与当地政府搞好关系，看能不能在这块地搞一些市政项目，如果幸运的话可以把地款全部拿回来，当然这个还是要有当地官员参与，没好处人家是不会做的。
相信有了来钱的方法就不怕做不起房子了。这个也是我们代理楼盘的实际情况。而且象现在我们动工就可以内部认购了，这几步走好一切问题就迎刃而解了。 1、合作开发，即：一方出钱，一方出地；按销售比例进行利益分配。如果项目大，就寻求专门的房地产公司；如果项目较小，找有实力点的代理公司合作都可以。
2、贷款开发。以土地作为抵押，向银行贷款开发。不过这种方法风险有点高，如果不能顺利销售，达到尽快的回款的话，资金问题会很严重。
3、建筑芳垫资。即与建筑方合作，要求建筑方垫资，在付款额度上可以适当调高。
4、进行不太规范操作。圈地就开始售房收定金之类的，以小进度开发，慢慢消化。 看了之后，才知道自己的无知 1、合作开发，找非地产单位合作，保证抽资到位再行动作；
2、出让百分之四十左右股份，合作建房
3、用土地抵押贷款
4、无论那种形式只要投资建房款到位，由建筑商先行垫资待预售证下来，进行炒楼花保证房款高效到位。
小弟之拙见望各位老师同仁不吝批评。 现在不管大的还是小的房地产公司都缺的是买地钱，中国学香港实行房屋预售制度，一个10万平米的住宅项目建设启动资金2000万就够了（有施工单位垫资）。现在有地就是爷，城市边沿农村的村干部富得流油了(卖地）
一、贷款。拿到国土证，就可以找银行抵押贷款，通常是六成或者七成，也就是贷款额通常限制在土地评估价格的60%~70%的范围内，年利率5.85％。如果正式立项，还可以申请项目开发贷款，但是现在控制较严，需要沟通银行的关系，但是需要担保，只要你和银行关系好，一级开发都能代款（房地产项目），只需要担保就可以了。
二、合作。不建议采取，没有自主权了，容易产生矛盾。
三、融资。现在融资渠道太多了：现在最赚钱的行业应该是挖煤、挖矿，这些老板拿着大把的钱想投资房地产；另外就是境外基金，他们的利润要求不是很高，10％左右，但是必须是稳定的回报，特别愿意投资房地产项目，北京的很多商场（华联）写字楼都被基金收购。
四、垫资。如果地块大的话可以分期开发，减少启动资金，一般总包单位会垫资到＋－0，再高的就要看你给他们的利润了，那时候基本上已经达到预售条件，如果一次性付款比例高的话根本不需要借款。