通过好的策划招商引资
一、可以先招商，通过招商先汇拢引资，这得靠绝好的地段自己来说话；先交钱，后盖房，交全款似乎很不容易，但只靠押金可能无法实现汇拢资金二、出租地块 如果占有好的地块，可以寻找有意向的运营公司来投资运营，比如建材家居行业可以找红星美凯龙、百安居、好一家……等等专业的运营公司合作，就是 这个是什么时候的手法了，
这么多大师如何还是想着拿土地与银行换钱呢。
不说与政策不符，银行也不会这样听话的。哈哈，
:lol
资金
大家都说了很多，而且说得也很具体，我这里只想说1点。1、土地证拿到后，银行抵押贷款。
至于卖楼花，收代理公司的保证金、等等很多招数，都是鞭长莫及，杯水车薪。搞不好对开发商、楼盘形象会带来负面的影响。任何一个开发商的资金都是由问题的，都是有1亿想做10亿的项目。资金问题是再正常不过的了。
例如：目前我们正在运作的项目，开发商连土地款都没有能力支付。而我们在现有的情况下，通过卖楼花，融资，等手段2个月时间为开发商解决掉了 1200万的资金。
好了，大家请指教。
举例说明一种开发方式！
其实也没有绝对好的或者可以通用的办法,只有合适自己的才是最好的!列举例子:
例如土地款是6000万，4万平土地
1、自行开发，通过向银行抵押部分土地获得2000-3000万贷款，而后对所剩1/2未抵押的土地进行开发，有一点工程进度必须要很好的与销售向结合，这样才能避免开发过程中资金断裂。当然这需要较硬的金融和行政关系才行，毕竟贷款的支付额度和正块土地又分块抵押不是那么容易办成的。
2、合作开发，通过相关渠道同社会上资金雄厚的机构或企业寻求共同开发、共担风险、共享利润。合作对象以建筑商、金融机构、实力雄厚的工业企业（原因自行思考）
个人见解，仅供参考 呵呵，学习先:lol 本人刚好操作过类似这样一个盘，经验是通过以下几个渠道获取开发资金：
1、土地证抵押贷款；
2、建设商的施工保证金及垫资建到正负零以上；
3、销售代理商保证金；
4、如不想让利润被人瓜分，则尽早搞定“五证”，开买！
------------虽简单，但很有效，请个位大侠指教。 说起来其实很简单的
主要就是钱的问题，我们一直在思考这个问题，在拿到地之后，没有钱，所以千方百计的搞到钱
策划这一块主要就是把市场研究，可行性拿出来，再找投资商
好的方案，好的思想，我不相信没有好的投资商，不管是找银行，个人，政府。
关键是把好的策划案拿出来。 第一步：办理好土地手续，有土地抵押贷款；
第二步：做一个详细的项目操作计划，包含项目操作的全过程：设计、审批、报建、建设、销售、交付等；
第二步：做一个详细的投资估算，尽量的准确；
第四不：根据总投资计划和项目总体操作计划，制定详细的资金需求计划，判断各个阶段的资金缺口；
第五部：拟定一个融资方案，或者跟合作伙伴合作开发，或者跟施工单位共同拥有物业，也就是用房子作为施工费用；
第六部；招标时设定合作单位垫资的前提条件，约定销售成功后支付费用。 在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。而自去年6月央行出台121号文件以后，房地产信托在2003年第四季度突然“井喷＂，投向于房地产领域品种的数量和金额分别比第三季度增加22个、22．9亿元。而本次论坛嘉宾重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞先生认为，信托＋银行将是房地产主流融资模式；部分房企企图上市募集资金：首创、北辰等老红筹公司实现国内上市，上海复地柳暗花明“二次上市”成功，而顺驰、奥园、SOHO中国也在紧锣密鼓地实施IPO计划。金融机构的态度积极，5月份中国科博会上，包括纳斯达克、纽约证交所、东京交易所在内的国际七大交易所高层齐聚京城，向渴求融资的中国民企抛出友好信号；部分基金机构已经从基金的运作中尝到了甜头，也希望更多地与房企“联姻”。种种迹象表明，房企有资金需求，而金融机构同样有释放资金的需求，房企的融资途径由单选改为多选。
金融与房地产将持续“热恋”
以前金融风险基本由银行承担，现在信托和基金的介入无异于将鸡蛋放在不同的篮子里，大大降低了银行业系统风险，也增加了房企融资的灵活性。北京国际信托投资公司董事长、总经理王晓龙先生谈到，信托有避税和政策规避功能，可以针对项目，提供过桥贷款，也可以针对股权，为房地产企业增加信托投资人。在交易结构上，与银行不同的是，不良资产的抵押、质押不同，不需要通过法院裁决。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授谈到，土地和金融是房地产的两条腿，但是近来土地市场和金融市场的规范让开发商觉得以前的轻松环境不再。在这样的情况下，要营造好的市场关键是房价稳步上升、融资多种渠道。房地产与金融已经“热恋”了六年，今后还要继续“热恋”下去。
金融机构“嫌贫爱富”
以前我们都说银行不会“雪中送炭”，只会“锦上添花”，而信托公司对合作伙伴的选择也同样体现了这一点：其“安全性原则”放在首位，而其重点地区如长三角、珠三角、环渤海地区优先发展战略，重点客户优先发展战略、优秀产品发展战略与银行的选择并无二致。某信托公司一业务主管告诉笔者，现在房地产商找到信托公司的项目大多是四证不全的项目，希望信托公司提供过桥融资，帮助房地产公司补足资本金，然后通过银行的贷款完成项目。“好的房地产项目，银行都会追着把钱贷给他们，而我们的资金缺乏竞争力。＂这也说明，不论何时何地，具备安全性和赢利性的客户都是“香饽饽”。部分海外上市的企业也谈到，对于一个大型的房地产公司而言，至多十几个亿的资金不过是杯水车薪，但是，上市可以使管理更规范，运作更透明,而做到这些，就能更好地与国内或国外资本市场对接。 一种理念的升华
这个题目有意思
我没有做过开发的工作，但是感觉楼住的题目好象跟最近的时事有点关系~其实每个同仁说的都是很专业，很好的办法，不过好象楼盘口碑就不好了，最起码大家会认为开发商实力不济，品质无从保证。
我愚蠢的认为：不如靠此地块少赚点钱，多赚点口碑。无形资产到上市那边就会显得很有竞争力。 好多个人想集资建房的正愁拿不到地，为何开发商不帮一下这些劳苦大众呢~~
我感觉楼主的问题，不会那么苍白，一定要求答案新颖而富有可行性与创造力。
见笑了，一手实在不懂，呵呵，请楼主不要见怪，谁叫你给的奖金那么丰厚呢，参与一下~ 同意楼上的,奖金诱人啊,房地产开发融资不外乎前面几位前辈提到的几种.
说到底有钱了什么事都好办.现在的社会,融资靠的什么?靠的不就是社会关系啊.
理论的东西只是纸上谈兵(没说各位的意思哦),有了几点好的想法,实际操作还是有困难的.
我建议把地卖了,赚点钱得了,省力又省心,呵呵,见笑了 有点难，它可以用土地作抵押，向银行贷款，待项目开发以后，通过预售再收回资金，不过风险比较大，市场预期不准的话，会全部赔进去的 我认为可以:
1联合开发
开发商出地,投资商出钱,按销售比例分成,风险共担,然后再找代理商,找有实力的!类似深圳龙腾盛世这种规模,他们也会参与部分资金运做.点数可以高点,费用少点,承建方垫资,不行就顶房子,把风险共担为四方.每一方都应全力,促成项目完成.
2.借贷开发
首要问题是解决启动资金的问题,钱可以是企业拆借.借款.集资.入股.、公司员工入股一切可以融资渠道都应该考虑.(好象过于简单,可能这次讨论重点也是想有一个资金来源的思路,但是这个东西一般都是靠,人际关系以及网络来做).
然后是承建商垫付资金,利息可以房产支付.代理商点高点,但是前期不会出费用.宣传费用如果盘够大,可以采取于当地强势媒体联合的形式,以房产换广告.总之把握以自己的资源来换取现金支付的效果.或者利用户外围档进行媒体置换,有个干脆卖钱.
(采用这种方式应该有一个专业的财务团队,做收益分析,成本预算否则开发半天都成人家的了)
3.卖部分地,开发部门
联合开发比较不容易操作,最简单的就是卖地,把土地的一部分进行出让,尺度为:费用足够运做另一快地.可以进行统一操作,也可以分开操作,这个由开发商协商,最好还是打大盘 概念 双方受益.但是我方一定要有主动权利,承建部分也可统一施工,看双方谈判意想.
4.寻找投资
这个不同于联合开发,这种投资客户比较难找,审核程序比较多,但是他们关注的是收益情况,只做资金的运做,进场出场,收钱.
5.渐进开发
首先,也要有启动资金,但是需要的交少,通过个人途径应该可以完成,先开2座楼,拿到证后以教低价格销售,或者跑团购套现,这样把土地成本也部分收回,然后在逐步加大体量开发.让资金滚起来.
6.卖地
最后一招,所谓留得青山在,卖地可以通过合作、兼并其他公司、等一系列障眼法实现，比如每平米收多少管理费等等可以有更多的精力和人力进行其他项目！ 根据以上资料，我得出的结论是，“孤注一掷”这就决定了在以下所做的各个方面工作都要求缜密流畅，稍有待懈就会前功尽弃。而且更深一层就是时间价值的体现，脆弱的资金链禁不住长时间的拉扯。而如何解决问题，关键在于“合作”对于引入资金的方式确定，和谁合作？如何合作？这也是利润大小的决定性因素。
合作在于房地产领域已是比比皆是，其中比较常见的合作形式就是一方出资金，一方出土地。这样的弊端是利润大打折扣。另外，工程施工款的垫付在行业内已经被默认了，这个不在我们考虑范围之内。所以需要加以推敲的就是前期启动资金和推广费用，之后的问题就是资金迅速回笼。
既然土地已经到手了，可以说是开发过程中最重要的落实了下来，以现在市场行情来看，土地资源要比资金重要的多。所以用土地做为抵押，贷款的问题很容易落实。至于以后的工程款都是承包商代付，而推广宣传的问题可以和代理商谈。做好资金回流就可以了！
1、贷款（流动资金可以避免很多麻烦，而且马上WTO这块在银行解封了，多方位的贷款会更容易争取，国家三令五申限制外资购房，这种方式容系形成外资进入。什么信托机构啊，各色银行啊，太多了，只有你挑花眼，没有找不到的）
2、推广（其实这是资金链的重要组成，只要推广出去，很快就能资金回流，但是目前因为资金链处于瓶颈时期，所以破釜沉舟在此一举，一定保证有效，尽量请些有实力的代理机构介入吧。而资金的问题和代理商商榷下，大不了在利润方面做一些牺牲，如果他们对自己有信心，会答应的:) ）
3、施工（垫付工程款，这个没的说）
4、做按揭（资金很快就回来了）
这里还有种可能，想必大家都知道最近温州集资建房的事情，找个代理商直接从社会募资，也不失为一种办法。但弊端也是明显的，利润空间小，楼盘档次低。
至于卖一部分土地来获得资金.......想谁也不会费这个劲。
以上说的都是些常规的方法，但是如何最快的解决资金的问题，说白了一个字就是“借”，同开发商，同银行信托，同代理商，还是同消费者，答案很明确，合作者越弱，利润空间越大，但要把消费者聚集起来搞一个盘，可行性很低，档次也会参差不齐。不过若是用以有房源作为抵押，和银行贷款，这个属于同消费者谈判却获得了银行的资金支持。会容易些.....
胡说了些~~大家指点
最可行几种方法
1、抵押贷款——寻找银行及基金2、借高利贷
3、圈建设单位及代理行、广告公司钱
4、合作开发
5、定制化销售——给大集团或单位定制产品，先让他们出一部分资金 前面该说的都说了，2004年以后规范多，以前还用全付土地款，不等土地款付完楼花都炒完了。
非常谋事非常手段。说直白就是利用所有关系------找钱
1、土地抵押贷款是个办法，不过看你所属区域了，并非易事！
2、谋求合作，投资公司多如牛毛，找几家合作
3、找社会资金，说白的借高利贷。
4、内标几家公司，共同承建，04年在安徽曾有开发商在60亩地开发中找了8家建筑公司来垫资建设，人多抬起来容易撒。工地一开工销售证就快到手了。
5、找关系首先拿到销售许可证，只要证一到手，马上炒楼花，如短时销售有阻力，到银行骗贷（借100个身份证先搞他100套）。
哈哈，做露馅了砸了盘子别怪我呦
某开发商，买了一块地，公司资金全部都用于支付地价款，那么，项目该如何运作？
答:一.先办好土地证.
二.办法:
1.土地证抵押给国内银行贷款,但五证不齐,有难度.
2.土地证抵押给国外银行贷款.
3.引进国外基金.
4.信托公司可做房地产信托.
5.国内有一家商业银行有土地证的好的住宅项目可以投资.
6.土地证抵押企业融资. 值得参与的活动
先题条件很有意思“公司资金全部都用于支付地价款”，开发商手头没钱了，自己是肯定单干不了；但地几经拿下，不开发都不行，被政府收走就血本无归。
解决办法三种：一是项目全权委托由有实力的开发商代为开发，利益共享；二是房地产建设销售推广中各个环节中有实力的企业，如建筑公司、销售公司、广告公司甚至媒体等等深度合作，共享开发利润；三是通过各种渠道融资，还是由自己来开发，常规的融资方法有借贷、集资等。不论用何种方式前提是这家开发商必须放弃很多利润，因此在均衡得失的情况下可考虑与个人集资建房团体合作开发。一般房价是由土地、建安成本和其他费用三部分组成的。其他费用中包括推广费用、代理中介等等。这种能够合作方式自然没有大部分的其他费用，不光集资者得到实惠价格的住房，开发商没有营销之忧，同时也可赚点口碑。
据相关报道：温州个人集资建房联盟，现在正式加盟的有352人。每人首批存入银行的资金为8万-15万元，大约共有3000多万元。。。。 由此可见个人集资建房的市场能量巨大，相信只要这家开发商登高一呼，应者云集，资金问题迎刃而解，到时说不定还名利双收。 楼上在应该算较懂行的人，说在办法都基本在点子上