仅供参考．
800万如何翘动1个亿....
这个题目大家看了是什么感觉，就目前而言，大部分的地产开发上都面临的资金问题，就连顺驰也是因为资金链条的原因不得不出售股份，可见日后如何融资必将成为开发商所面临的最为严重的问题。不过我没有什么好办法，嘿嘿
信托
可以考虑在金融机构发土地价值的70——80% 的信托额用土地作为偿还物。信托回报率控制在5-6% 我们今年作的一个项目就是这样操作的 第一种解决办法：
马上转让土地使用权，赚取部分收益！
第二种解决办法：
跟别的开发商合作，适当分配股权，然后共同开发，得到的利润按持有股分配！
第三种解决办法：
转让大部分股权给其他开发商，由该开发商开发，然后收取所持股份的分红！
第四种解决办法：
如果还是要继续靠自己干的话，先把土地使用权抵押给银行，拿到部分资金，开始快速进行开发，此外让建筑设计单位、施工单位、监理单位、材料供应公司、代理公司、广告商先付出相应劳动材料，然后销售后给予高回报，把开发商的利润与他们的利润挂钩，使这么多公司能竭尽全力为项目共同付出，最后达到共赢！当然开发商的利润会稍微降低，但是由于开发周期较短，资金回收较快，开发商风险降低，利于为下个项目的上马做好铺垫！顺驰的三快就是值得借鉴的！
呵呵.
1.土地贷款(分期开发,用二期土地抵押,所得资金部分用于前期,部分用于推广)2.施工垫资(垫到拿预售证)
3.诚意金收取(支付部分工程款,只能动用收取资金的50%)
4.排号
5认购
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* :handshake 一、 开发商,投资商联合开发
开发商出地，投资商出钱，按双方约定合同分红，用土地抵押向银行申请贷
款。
如：地块面积100亩，总建筑面积10万平方米，按每亩地块80万，建安成本1000块/平方米计算，土地款共8000万，总投资1.8亿，开发商公司资金全部都用于支付全部地价款，投资商出资5000万,其它就用银行贷款与销售回拢资金运作项目
二、开发商全额投资开发
开发商全额投资开发，承建方垫资，用土地抵押向银行申请贷款。
如：地块面积100亩，总建筑面积10万平方米，按每亩地块80万，建安成本1000块/平方米计算，土地款共8000万，总投资1.8亿，分三期工程开发，开发商公司资金全部都用于支付全部地价款，承建方垫资用于前期开发，用土地分割抵押向银行申请贷款，及部分回收资金运作项目一期工程。
以上只是一点点看法，融资的方式还有多样化，这要根据每间企业的情况不同而制定不同的融资方案。 换个思路吧，打下法律的檫边球。
把地看做一种资源，那就有权益在里面，把权益分割，按照股票未上市那种操作方式，对大众融资，认购内部股份权益。
其实做为KFS来说，并不能完全靠融资来获取全部的开发资金，而最好的情形是通过炒做把权益价格炒上去，通过不断的套现来获得更多的资金，只要KFS能掌握大多数的开发后权益，那就是无本融资（因为融资成本和炒做权益获得的利益完全大于等于KFS所放出的权益）。
呵呵，不过这种操作手法要非常高明了。操作过股票大盘的懂的里面的玄机。 转让一部分土地给其他的开发商，再用于投资 2个思路，
一个是独立开发
先把土地做抵押贷款，不过在此之前需要先做好前期项目运做，并把建筑图纸做到初步设计以上的深度，否则抵押贷款的利息可不是吃素的，尽量提前贷款后的开工时间，并且同时开始做项目推广，当建筑到1/3时，采用预售/内部认购方式，销售1/3左右的房子（比较差的），得到继续开发的资金，建筑封顶时，推出另外1/3的房子（普通的）做公开销售，并且可以归还一部分银行贷款和支付部分工程款，随着工程的逐步结束，最后推出剩余的1/3的房子（最好的），拿到最大利润
二是合作开发。
可以分为两种，一种是以土地为股权，与其他开发商合作开发（最好是知名开发商），这样只要初期做好最终权益的分配，就可以获得比较好且安全的收益。深圳的一个盘“招商。城市主场”就是类似于此的操做方式。
另一种是找一个大型的企业，以企业员工集资入股的方式开发，项目的部分权益由集资方以成本价拿走，另一部分作为开发商的商品房销售。 还有一种思路，不知道可取不，就是如果所购土地面积很大的话，可以出让一半左右的权益给别的开发商先开发，然后将转让资金做为剩下面积的开发资金，这样别的开发商先期替你造了势，省不少广告费 都说了，我还说什么呢？那只有上市萨。 第一，土地抵押贷款分期开发
第二，以土地为资本寻求合作伙伴
第三，就是抄地皮 首先肯定就是要做土地来抵押来贷款，用贷款的钱来进行项目的运作。 :) 个人愚见：
1、与其它发展商联合，采用控股方式进行合作进行一期土地的前期开发；
2、在正式入市前，可采用信托融资的方式，筹集后期的运作资金，购买了信托的客户可在未来选房时享受较低折扣的优惠。
3、如此进行，后期的土地就可独立开发了。
:handshake 入行不久，一些胡乱想法，见笑见笑，更多的是向大虾们学习请教。:lol
我的一点意见
对于楼主提到的情况，我个人认为，大家的意见（没看完，看了两页）都集中到两点上，启动资金的问题是首当其冲。大家提出的解决办法：
1、银行贷款。这条可以说大家如果没有其他的贷款用途就不要想了，现在银行基本不能涉及土地抵押贷款和项目开发贷款，唯一的从银行贷款的方法是：买一个三年以上做商贸的公司做壳，以土地做第三方抵押担保，从银行贷款到壳公司，然后挪用该笔款项用做开发；
2、社会抵押贷款。这是目前来说最实际的办法，也是行之有效的办法。讲一下我的经验：我的一块地，只有国土局通知交纳土地款差价（划拨转出让）的通知和出让合同，没有国土证，怎么办？唯一的途径就是先向高利贷公司借高利贷打时间差，7天后将国土证拿回抵押贷款抵冲前面高利贷，看上去风险和成本增高，但相对于把买地的资金陷在土地上不变现带来的现金流成本仍然便宜得多。
下面，再谈后面的操作。
在前面的操作中，已经解决了钱的周转问题，这个时候已经可以从财务公司手中贷款土地价值的一半了。然后利用这笔钱规划设计报建，应该是十分充足了。在成都，一般情况下报建费用152元/平方米。当然如果土地价值有限，也可能不够，但不要紧，还有营销公司保证金和建筑商建筑保证金。
一般来说，一个亿的销售额可以找营销公司借或者交纳保证金200万左右（需要给予相应较高一点的代理佣金，在成都，习惯说法叫包断销售）；然后是建筑商，建筑市场现在流行的做法是交纳10%甚至在关系较好的情况下交纳15%的建筑保证金，然后一般这个时候可以和建筑商谈分期付款，不需要垫资到封顶了。这样，把所有的资金综合起来，可以看到这笔款项一般已经超过或者达到原来的土地款了，什么配套费、水电气、三通一平等等完全可以解决了。
一般情况下，建筑商10%的保证金在进场时应该返还建筑商5个点，算是付第一笔款吧。
然后一般情况下建筑商会承诺垫资到一-三层（按高层计算），这是如果按成都的规定，高层到正负零可以拿预售许可了，实际上已经解决了资金的来源的问题了。这个时候的压力就集中在营销上，至于营销的手段就多得不用再说了，那是比较小儿科的，问题就是如何合理的安排营销回款的流向了。要说明的是，量身订做（DIY）在实际操作中是无法实现的，特别是在有时间要求的情况下（前面资金拆借一般不会超过半年，最长不超过8个月）。即使在没有办到预售，但项目已经在建设中，我想，一般的营销公司也能做这样的操作。
实际上，房产商本身就是个资源整合者的角色，在当前的状况下，如果手中有地还要去联合开发或者卖地，是无能的表现。
一般来说，联合开发的情况是土地原来的性质是国有划拨，现在面临划拨转出让需要补差或者原土地在银行有他项权利抵押，导致原来的业主无法完成划拨转出让的过程，需要联合方先出资解决原来的抵押或者纠纷。
至于上面的做法是否能得到大家的认同，就不是我考虑的了。
成都奥讯机构——地产全程解决之道。
[[i] 本帖最后由 大雪无痕 于 2006-12-28 11:18 编辑 [/i]]
融资阿~~~~~~~就是今天花明天的钱
本人觉得只有三个大体途径1，合作开发
2，抵押土地（当然现在政策比较严格所以很难做）
3，融资（本人认为最为妥当）
1，2挑本人不加考虑，楼上的人们已经说了很多
本人就融资提出点小小的看法
首先对于房地产的融资，国家法律也是有限制的。
所以在这里融资本人认为有1条途径：
1，信托产品其中包括：
1.1
如果项目前景不错，可以采取股权方式，也就等于资产扩大，或叫增资扩股俄日明确，第一大股东的任务就是看住钱，而盖楼的事就交给开发商，最后分利采取现实的优先股的方法。
这种方法，不保证赚，但保证不赔。除非开发商连本都收不回。
1.2
财产信托
就是转让收益权，这样可以不受200份的归限，可以大大提高融资总额
无非就是提前将收益变现，或是长期租约变现，或是江日后销售收益变现。
房虫sese上 1、承建商垫资建设；
2、寻找迅速销售渠道，尽早回笼部分资金，如团购等； [quote]原帖由 [i]东海岸[/i] 于 2006-11-13 15:03 发表
题目很简单，但答案却可以多种，展示你的操盘能力，300房策币巨奖送出，大家都来参与吧！
某开发商，买了一块地，公司资金全部都用于支付地价款，那么，项目该如何运作？
注：既然是巨奖，希望大家都能回 ... [/quote]
太简单啦，现在几乎70％的开发商都是这样操作的呀，房子有人给你建，质量保证金有人押给你，你只要把楼卖出去就可以了 36楼的兄弟~~顶！