定向开发、合作开发、土地抵押贷款
1、定向开发、2、合作开发、3、土地抵押贷款 等待更好的操盘高手出的谋略啊 对超版佩服的是五体投地路漫漫其修远兮,吾将上下而求索 呵呵,没有这样的 远近高低各不同。到位 厉害呀
融资渠道
一 发行信托产品;二 和银行协商委托贷款；
三 民间融资 A 固定回报：B 募股；
四 在建项目开发贷款；
五 预售回款；
六 定向开发；
七 与自建房联盟合作；
八 开展团购业务；
九 划块承包，收取管理费；
十 建筑商垫资；
总之，办法多种多样，关键是根据实际情况操作。我们刚操作了一个项目的融资，开发商也是玩得空手道，没有挂牌之前我们已经给融资了一千多万，模式叫“投资 买房 得利息”。如需要交流的话，请来电 13837201686 贷款、合作、垫资。。。。。都有了
还有一种方法！
要看这块地是什么使用性质？ 普通住宅还是商业？这两种业态融资方式差别很大。
举一个真实的例子。
广州会展中心旁某大型商业用地，具有会展商业用途。某会展公司有很多合作的需要参展的出口商但资金不够充裕，该展览公司采取了出口商参股投资的方式，共同成立了投资公司，由展览公司牵头，负责地块的拍卖、规划、建设。由于抓住出口商参股后可以不再租用高额展位的心理，该展览公司短期内即融资4个亿，顺利拿到土地。
做商业，客户是最大的资源，可以灵活运用阿！ 贷款、合作、垫资。。。。。都有了
还有一种方法！
要看这块地是什么使用性质？ 普通住宅还是商业？这两种业态融资方式差别很大。
举一个真实的例子。
广州会展中心旁某大型商业用地，具有会展商业用途。某会展公司有很多合作的需要参展的出口商但资金不够充裕，该展览公司采取了出口商参股投资的方式，共同成立了投资公司，由展览公司牵头，负责地块的拍卖、规划、建设。由于抓住出口商参股后可以不再租用高额展位的心理，该展览公司短期内即融资4个亿，顺利拿到土地。
做商业，客户是最大的资源，可以灵活运用阿！ 对我来说 这个题目太难了 土地那到了，那么就可以做土地抵押贷款，然后一部分找承建商垫资。 先弄个联建协议来看看~~最重要是找个真正有钱的来联建,那什么问题都好解决了~ 可以联系一下集体团购，预交部分房款
可以找一个投资方联合开发
可以银行贷款
大部分都是建筑上垫资
就是放着增值也很快呀！！！！ 如云斑竹厉害呀.见多识广 佩服.. .顶起来.
呵呵，其实这种例子现在好像并不少
呵呵，这样的例子真的很多，开发商现在拿到地然后去一面去银行申请贷款，一面找建筑商垫资。销售由代理公司垫资。这个帖子很好，看过几遍了，一直在关注，很有感触！
好像在说我目前操作的项目哈，我们公司目前在某三线城市操作一个商业项目，占地30亩，从06年8月份拿到此地，到现在还未动工，说明几点：地块位置很好，项目发展前景可观；规划定位合理；目标客户非常认可；招商已经完成80%；但由于项目拖的太久，很大一部分客户存在不稳定因素。目前开发商情况：
1、新成立公司，第一次搞开发；
2、公司班子不见全，没人懂开发；
3、土地款交了80％（1000万左右），没有拿到土地证；
4、由于是外来投资开发，当地社会关系很一般；
这个开发商老总一直在国外做生意，打拼了几十年，手里有了一些资金，看到国内发展的比较快，也想回国报效国家，为社会主义做贡献，可由于在国外待久了，人情往来，社会关系方面根本就不会疏通。所以被招商引资到这个小城市搞投资开发（他本身不懂房开），本以为自己高高在上，可人家共产党根本就不捋他那撮胡子，让其很是郁闷（我们同样也跟着郁闷），其结果成了烫手山芋，到了进退两难的地步了。不过这个人比较执着，同时也比较理想化，一直激情高昂，一个人市委五大班子天天跑，跟人家拍桌子，到现在该办的手续还没办下来，怎么可能有进展。
再说说项目融资的事，本来好好搭理一下子关系，不但土地证完全可以拿到手，而且年前就可以开始资金回笼了。可中国人都知道怎么办，就他一个人还蒙在鼓里。到现在到处找资金、拉投资、谈合作，上面大家谈到的办法，差不多该用的都用上了，可他条件苛刻，谈一个吓跑一个，我觉得这不单单是资金链问题了，你们说那。唉！真是拿他没办法。还有很多细节，在这里就不一一细说了，免得浪费大家时间，下面主要谈谈项目下一步工作，我觉得我们这个项目，目前唯一的办法，就是与建筑商合作，第一、开发商整个环节流程不专业；
第二、建筑商已在年前就已经进驻；第三、建筑商是本地企业，关系资源丰富。关键就看合作方式及条见。
唉!郁闷啊！不知哪位大侠对此有更好办法？
[[i] 本帖最后由 小言午 于 2007-4-1 14:29 编辑 [/i]] 先说常规途径。公司资金全部都用于支付地价款，那就是连启动经费都没有了。这时候只要拿到了国有土地使用证，就可以一步一步走：
一、贷款。拿到国土证，就可以找银行抵押贷款，通常是六成或者七成，也就是贷款额通常限制在土地评估价格的60%~70%的范围内。如果正式立项，还可以申请项目开发贷款，但是现在控制较严，需要沟通银行的关系。
二、合作开发。与其他有资金的开发商联合开发。通常情况是土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。双方的权益事先约定好。这种方式麻烦的是利益要被分一半，而且双方的合作很容易出现纠纷。
三、寻找投资者，找非房地产开发商的有钱人投资，一方出地，一方投资，好处是投资方不懂行，开发商作主的程度更高，相对自由点，但投资者仍然要分走利润。
四、土地典当。典当往往是用在资金周转的时候，不能作为主要融资渠道，因为典当的融资金额比例小，而成本高，但优点是应急的时候很方便。典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行对收费稍微下浮，开发商的成本也是非常高的。
近来看看,真长知识.多谢各位!!!!
你有一块钱愿意分2毛给其他人吗？人都是自私的``找人合作开发我觉得很多KFS都不愿意
所以才有了很多违规的KFS，当然这里有很多政府腐败官员的原因
但看当今市场，能拿到地的都是有一定实力的
有了地你还怕建不起房子，
当然还要看你到底想用这地干吗？
地段非常好，那么钱绝对不是问题
地段不好？那你买来干吗？转手卖了吧`去其他地方买，要不抵押了
现在地越来越少了，搞钱的方式很多，看你的渠道和关系了
``` 土地抵押贷款,申请开发贷款,同时要求建筑商垫资,接着卖镂花,这是一种解决途径,但这样做的风险实在是比较大的,一个环节出了问题就可能造成崩盘.尤其是对于大型项目.
1,对于小型项目还是有一定的可行性.但为减小风险应该增加其他的手段.
如可以发动一切可以发动的力量,尤其是员工人际关系方面,让一些有购房意向的关系户在项目开发前就交纳一定的金额,可以让其有优先的选房权和比较诱人的折扣.
此外,也可和一些大型单位合作,可以象单位的福利房一样操作.就如我们这里有个项目的开发商和电力集团关系很好,开发商和电力集团达成协议,该公司员工到该项目购房,可以享受8折优惠.但首付需在开发前期就支付,另外一部分则在项目满足预售条件下支付.这样不仅筹集到了一定资金,也销售了一定的房子,大大降低了风险.对于电力集团而言,则是对员工的一种福利,受到了员工的欢迎.是一种双赢的融资方式.
对于面积较大的地块,则建议采取合作和转卖部分土地
合作可以找开发商,但如有渠道,还是找非房地产业的投资商为好,协调好双方的责任、义务和利润分配方式。应该说，目前房地产是一个利润相对较高的行业，很多企业都想涉及这一领域，因此找一个投资商还是有很大的可行性。
总的来说，在没钱的情况下开发项目，安全第一，心不能太黑，钱要赚，但盲目开发弄的最后倒闭变成烂尾楼就得不偿失了。