房地产<中介>经验交流和资料分享专题(页 1) - 老生常谈

feiyunqing 发表于 2006-11-7 15:54

房地产<中介>经验交流和资料分享专题

[size=5][font=楷体_GB2312]房地产<中介>经验交流和资料分享专题[/font]

本人从事房地产中介行业几年了,看到很多人成长,也看到很多人黯然离开……:mivGHJ9k4lG
[/size]!?o-_m'd H(K5x},@k
[size=5]中介行业淹没了很多人,行业竞争很激烈,这个行业能交流的东西不多,能分享的也不多,每天就是在你挖我的房源,我抢你的客户,公司大一点的,还有公司的同事可以合作,公司小一点的就互相压来碾去!我们这是看不见硝烟的战场![/size]

[size=5][/size][size=5]为了经纪人的利益和未来，我们有必要团结起来，想想我们经常被客户跳单，想想在跳单的基础上我们还要承担被其它中介跳单的风险，想想我们经常要看人的脸色，只是为了那可怜的1.5%中的那么点提成，我们不像售楼小姐在可以呆在售楼部指着模型拿着图纸卖房子，我们房子的价格都比当初的售楼部卖得高，我们的基本底薪不高，我们也要吃饭，我们要养家，我们每天日复一日的联系客户，满世界带客户看房，风里来雨里去……

[/size][size=5]我们的直接主管只是告诉我们要做什么，却很少了解我们需要什么，我们孤独的却又坚强的挺立着！我们不认输！[/size]
[size=5][/size] F|(l,J0Ur6uf
[size=5]我们在这个空间里讨论交流，我们有创新的思想，我们只是为了从这里获得补充的能量，找到新的方向，为了生活，所以我们通过房策的平台学习，我们能赚到让我们满意的金钱！[/size]
[size=5][/size]
[size=5][/size] 6Q4b|zGCc9{
[size=5][/size]
[size=5]先来个资料分享：[/size]
[size=5]管理类的：经纪人的工作报表（由于我还在职，不便透露公司的名称，请见谅！）[/size]

feiyunqing 发表于 2006-11-7 15:58

提供一份免中介的房产租赁协议书！

feiyunqing 发表于 2006-11-7 16:01

提供一份最新的房贷利率表，涵盖公积金和商业贷款的，下载完打印成4分之1版可以随身携带，很方便的！

feiyunqing 发表于 2006-11-9 11:05

[size=6]关于房产中介的问题:[/size]

很多公司在运行初期经纪人的积极性很高,但经过一段时间的市场洗礼后,很多业绩不好的经纪人都疲惫下来,这时沟通也沟通了,没有效果!也不怎么外出开发客户和寻找商业机会,问如何应对,或者有什么办法呢?(我公司的薪酬制度是无底薪的,比较难约束,打人情牌对公司的规范发展又不利,因为无底薪人员难招,不到万不得以不会去考虑到开除.)3a,G!V&X3Y.BN?
大家给个意见吧!

feiyunqing 发表于 2006-11-9 11:09

大家有没有什么好的中介用的资料或软件可以传上来呀!

我来一个房产中介管理软件

feiyunqing 发表于 2006-11-9 11:30

房产中介 V3.21软件是一款非常适合房产经纪公司使用的二手房管理软件，软件的设计初衷就是为方便房产中介公司的房源管理而编制的。软件经过房产经纪公司2年的使用与改进，已经使软件的稳定性、数据安全性和使用的方便性都做到了非常好的改进，并加入了分级管理功能有了分级管理功能使您可以对您的员工释放不同的权利来管理房源，增强了数据的安全性,还有数据导入导出功能使其更适合具有多家分店的大中型中介公司使用，而且导出的数据是经过压缩的体积非常小，您可以利用互联网的电子邮件功能将其发送到各个分店，也可以利用软盘或U盘传送。另外软件还支持本地的局域网连接使用，这样不管您是单个店的多机联网还是分店的多点联网都会让您感觉到软件方便性与易性！并且软件加入了地区设置功能，使得软件适合全国任何的地方房产中介公司，同时您还可以对户型和朝向设置，软件内置了沈阳地区的基本设置，您可以参照更改！软件对数据的安全性也做了非常好的编制，软件在使用当中会自动备份最近5天的数据以备数据出现问题时可以进行恢复。另外如果您有更好的建议我们会根据您建议对软件进行改进。

feiyunqing 发表于 2006-11-9 12:01

大家把帖子顶起来!
还有很多相关的软件我再发!

feiyunqing 发表于 2006-11-9 16:12

<转贴>规章制度(为了集中在一起让更多的人看到)

房屋经纪人应遵守本业务道德规范的所有事项，遵纪守法，服守公司各项管理制度，服从领导。切实遵守房屋公司的经营理念，不得有损房屋形象及商誉之行为。HZ3?6_+hA#P
       尽其所能保护客户权益，并以公平的态度对待参与交易的任何一位客户。(uT"nonI}-H
       坚持不赚取差价的原则。
       在执行业务的过程中，不得以不正当的手段谋取私利或接受不当的报酬。
       不得恶意的误导客户进行市场价格分析判断。
       应明确告知客户有关服务费的收费标准及其涵盖的服务范围。
       不在任何与业务有关的文件上使用假名。za1SQ$Q R,@&a
       在执行业务的过程中，应尽量避免与同行业起冲突。
       在客户不知情的情况下，经纪人不得为自己或家人买下客户委托的对象或出售自有不动产与客户。
       代收客户款项后，应立即交回公司，并开立单据。
       与其它经纪人或同业共同执行业务时，应先行以书面明定有关服务费的分配方式。$O1^0g6~$Bo8QG
       在未经客户同意前，不得以任何方式将客户的个人资料对外透露。
       当进行的业务与本身利益有关时，应诚实告知交易中的任何一方客户。
       在未得当事人同意前不得代收任何金钱。"g ZY;h/S#r|5ahDv
       员工承办事务不得收受馈赠或回扣，亦不得借职务之便为自己或他人图谋利益。%B9k `7`Y-Q
       员工应尊重店内信誉，凡个人意见涉及本店利害关系者，非经许可不得对外发表。
       对于经手的金钱，应予立即处理而不得与本身的金钱混淆。ZWQ(fV
       在其它经纪人的专任委托合约尚未期满前，不得向该客户争取专任委托权。MoEJKJ
       在与客户做初步接触时，即应表明身份。
       避免公开批评同行或其它竞争者。
       经纪人每日所接物件及所签合约均应当日及时交给店务秘书进行登记，不得延误。E}DFb a8ttY7u\%t
2005-7-30V,_)L;Z*y"T$R

规章制度
Ylq$wD
房屋和加盟店为房屋总部直属的一家独立营业的连锁经营公司。为求管理制度健全发展，以达到高度运用人力,提高经营绩效,特制订本制度。
一、行为规约
服从命令，敬业负责，尽忠职守，互相尊敬。
同舟共进，通力合作，不得滋生事端，争吵斗殴，扰乱秩序，影响店内员工的团结，影响经营绩效等行为。
店内所有物件未经店长同意,不准复印带出店外.
经纪人在工作时间应维持仪容端正、清洁，必须着工服，若不安规定着装，被点名两次以上者，每次罚款50元。
二、出勤制度：9DlO A2iatz o/oB/Ub
本店营业时间为：          早8:30――晚9:001fY6m}:K^"t\
每日经纪人在店内值班时间为：早8:30――晚9:00
（冬季和夏季作息时间将作相应调整）
每日上午9:00开晨会，下午4:30开全体夕会。6H2N)V a5Zu6B'eM
每周五下午为大扫除时间。
员工休息日为轮休方式，由店务秘书统筹安排。w:`UoGz8L&m
员工在正常出勤时间不得迟到与早退。1e-Il/P~
如有特殊情况并说明情况需向主管请假。如请假理由不充分或与本店工作发生冲突时，主管人员酌情处理，员工应无条件服从。 A6yh.o9l7`
迟到早退共计超过3次者,每次罚款20元.
值班规定:实行专员轮流值班,负责接待登记来访客户,接听并记录热线电话,若值班人员有业务外出,可委托其他专员接待.
每日值班人员在上班之后和下班之前打扫店内卫生（包括卫生间）第二天检查如发现未打扫者,将对前一日值班人员进行处罚,每人每次扣10元.
无故缺勤者，以旷职论处，旷工一日扣除两日薪资，连续矿工两天以上者视为自动离职。haShf6I
三、请假制度&X5|.W/V \VM S[;z
员工请假，须提前两天填写请假单呈报店内主管签批。因工伤假、重病等紧急事故不能事先呈报时,必须以口头或电话向主管报备,于返回工作岗位时及时办理补消假手续,凡未告知而擅自离职或假期届满仍未到岗销假、续假者,或有虚报请假事由者均以旷工论处。CJ~$L K t,]rQs`
事假不得超过3天，试用人员事假不得超过2天，事假期间不发放工资。.S0\4wW/Wn(nPOr
病假全年不得超过10天，病假期间按半薪发放，请病假在销假时需附相应的医疗证明。
四、离职制度
员工如另有发展去向，应提前15天向主管提出辞呈，否则视同旷职。
在提交辞职报告后，应主动积极配合办清离职交接手续，后方可离职。
若未提出辞职而擅自离职者，其在职期间各项奖金及工资一概停发。
五、培训制度E~VtzvT
公司定期举行的各项教育训练以观念养成及强化专业知识为主，各位经纪人均应积极参加。若有迟到、早退、旷课等现象，则上课费用由当事人承担，并从薪资中扣除。
六、本制度未尽事宜依据总部加盟店制度执行。
以上各项规定请全体员工认真严格执行。

倒骑毛驴 发表于 2006-11-9 16:47

为无私精神喝彩！

浪子随风 发表于 2006-11-9 17:09

非常好,可以了解下该行业,谢谢!

雯雯916 发表于 2006-11-14 11:57

中介公司房、客源？

[color=Magenta]我的好朋友近期开了一家非常正规的中介公司，可是目前为止，生意并不像想像中的那么好，'] b*\d N[e*qYZ*?U
最让人着急的是：有房源时，没有客源？而有客源时，房源却又寥寥无几？
不知面对这样的情况该如何处理？请帮我的朋友支几招？？？？？？？？？？I^D*|F/]~4}
谢谢了~~~~~~~~~~:handshake [/color]

feiyunqing 发表于 2006-11-14 19:22

回复 #11 雯雯916 的帖子

人员的培训要跟上!培训是用来调整经纪人心态用的,可以问底下经纪人需要哪方面的培训针对那方面来培训,
销售方面本来中介市场就是靠不对称信息来挣钱的(市场信息对称的话,就不需要中介了!),所以当有好的房源要主动去推荐,做房源展示工作,如登报寻找客户,中介合作,到处去贴红纸的pop,l+| abQ1pb)E
客源要积极配对和保持跟进,跟进中会发现很多客户的需求是可以做一些调整的,而原本打不开的结就在这样的调整中找到了缺口!
大部分原因在于经纪人没有尽力做好每一个顾客的服务,是经纪人不作为产生的,而上级主管要分清是哪些原因,针对各个经纪人的实际情况给出解决方案,因才施教!
实施监督!监督是双刃剑,太严了经纪人会跑!太松了会丧失公司的威信,自己总结一套方法!或从经纪人中的建议的汇总出来也是个好方法,这样在制定后就不会有执行不到位,或难以执行的问题!
有什么问题再探讨探讨!
%V0K{s:cq9I`OiO t
Ji;|S#d]
顶起中介的帖子!为中介的伙伴找个解决问题的家!永远支持房策!

黑暗之神 发表于 2006-11-15 18:02

确实不错！A7{c2v"l+i'@'Q?I
感谢

泡沫发表于 2006-11-15 19:57

夜阑珊 发表于 2006-11-15 23:32

谢谢楼主

feiyunqing 发表于 2006-11-17 16:29

二手房市场进入理性阶段 2005成都中介靠什么赢天下？ +}Za5N4o!YY

从２０００年３月成立的成都第一家房屋中介连锁企业富房置换开始，成都中介企业就走向了一个规模化、品牌化的阶段，尤其是近两年成都市二手房中介连锁更是如雨后春笋般林立于市区的大街小巷，二手中介市场达到一个空前的火爆阶段，整个市场也呈现出规范化、秩序化的趋势。进入２００５年，随着政策的规范和市民意识的提高，二手房中介市场的理性化程度将进一步提升，购房者对房子的要求和中介公司的服务都将提高一个档次。在这种情况下，中介公司在来年的生存竞争中将以一种什么样的姿态出现？在这个辉煌的历史舞台上它又能演绎出怎样的精彩呢？u4Q*^!ilq

二手房市场进入理性阶段(q0{;s;@&~K}h
}&I0E5{6o^8I@7H
近年来，二手房中介市场的发展呈现出一个相当火爆的势头，然而从去年起，政策的控制和购房者的逐渐成熟，中介市场的发展逐步走向了理性化阶段，从二手房的价格增幅就可以窥其一斑。“今年二手房价格的增幅只有３０％，相对前年的８０％来说下降了很多，”富房置换的副总经理冯军认为，“由于政策的控制和买卖双方的理性化，明年的二手房价格增幅估计也只有２５％左右。”

据业内相关人士分析，从政策方面来看，今年５００万平方米经济适用房的推出大大地增加了成都市的住房供给，而住房补贴的取消也使人们买第二套房的钱袋瘪了一些，同时明年银行联网的出现、信贷的卡严对于很多投资二手房的投资者也形成了不小的冲击，因此客观上看来政策的控制将给２００５年的二手中介市场适度降温。另外，消费者购房也进入了一个理性消费的阶段。以前购房者对二手房的品质要求不高，只要能住、面积合适就基本上可以，但随着生活水平的提高，购房者对二手房的品质要求将越来越高。“从今年的行情来看，购房者对房屋面积的要求平均每套增加了２０平方米左右，对户型、位置、房屋建造年代的要求也越来越高。”据相关人士介绍，明年购房者对住房品质的要求将进一步提升。

２００５中介市场激战将至5[0dySq w{&Wr
:Lr5_k I3u
市场的理性化、规范化发展将给以后中介市场的竞争格局带来一个不小的变化，中介公司的竞争态势将更加激烈。对于明年中介市场的竞争格局冯总认为：“明年的整个竞争格局还是处于在变化中寻找各自定位的状态，基本上还不会定下来。”随着本土中介连锁企业的发展，如金丰易居、富房、东方人家等众多中介连锁品牌的屹立，以及外来巨鳄天津顺驰、美国２１世纪不动产以及玛雅房屋相继进军成都，近几年二手房中介的竞争都将处于一个龙争虎斗的阶段，谁是市场的最终霸主在明年还难以决出胜负。
ZCP#[.b-C
然而由于整个市场的容量还相当大，现有的正规中介公司的业务还没有占据整个市场容量的５０％，因此明年仍然将有不少新的中介公司加入竞争。然而市场的规范化、理性化发展必然提高整个市场的进入门槛，也会将一部分不思进取、坐等花开的小公司淘汰出局，整个中介市场将进入一个规模化、品牌化的发展阶段。随着中介市场的竞争，企业之间的资源共享、联手出击，以及各种各样的新式服务产品都将在竞争中逐渐出现。
Kt7h4t8g&U
品牌服务中介公司的立足之本

在中介市初级阶段，价格战就是各公司之间竞争常用的手段，由于中介服务的价格弹性和升降空间相当大，因此很多小公司都会用降价来赢得客户。然而从２０００年成都出现中介连锁经营企业以来，在大的连锁企业当中却从未出现过价格战，按照业内人士的说法来看，“大公司竞争靠的是品牌和服务”。x}8F7g+b$LJp5?.PT
a@ Twt;_
由于中介行业是一个专业性极高的行业，也是一个非常讲究信誉的行业，因此一个企业的专业程度和信誉程度也决定了其市场份额的占有，品牌就是专业化和信誉的象征；而中介行业所提供的就是服务，因此只有将服务搞好了才能在此基础上打造出有名的品牌。随着新公司的不断加入竞争，老公司必须在服务和品牌建设上下大功夫，才能在以后的竞争中站稳脚跟。1I^qZ]TG_
P F'SO#K:cS3f0}
成都晚报文/庞雯赵霏雯

feiyunqing 发表于 2006-11-17 16:36

来个房产中介的标准收费!.y{/G^9[rt
房地产天下中介中心收费标准
-u/@Hg#X$y
置换业务p [{'H&s2X ~*\

买方 6.05％X成交价+2000元
国家税费公司收费 2b%MMZnu%^
土地出让金３％X成交价代理费１％X成交价
契税 0.75％X成交价办证费 500元/宗交易 TbB0zA#E
印花税 0.003％X成交价中保费 1000元/宗交易
交易手续费 500元/宗交易 J,fR~b
个人产权登记费: 100元/件
卖方 2.05％X成交价+2000元 t%uZQ'F&fTN
国家税费公司收费
印花税 0.003X成交价代理费 2.5％X成交价 _ {+R M`D&H3egt
交易手续费 500元/宗交易办证费 500元/宗交易 ;bpZW7T,X |+`
中保费 1000元/宗交易

租赁业务[ vu cIlw

普通租赁业务房屋银行业务
承租方月租金在4000元以下：相当于半个月月租金额承租方无偿。租期至少为一年
月租金在4000元以上：免费
出租方月租金在4000元以下：相当于半个月月租金额出租方承担每年两个月的免租期 4AA-Z{,Wz
月租金在4000元以上：相当于一个月月租金额

若您对网上的某套房子感兴趣，为了方便您尽快了解到房屋情况，建议您记下房屋编号，在您方便的时候与相关业务部门联系。

feiyunqing 发表于 2006-11-17 16:39

由于本人对顺弛挺感兴趣的,所以也就摘录这条信息!希望不要见怪!
~[7bd@6AjMEda

顺驰股改要害部门高管换员做地产要拿数据说话
E7l.T Er ~"^r
　　管理上，管理方式要求转变为更简单有效，拿数据说话。“做好成本和费用控制，严肃预算管理”成为顺驰新发展时期的要点

　　11月6日，路劲基建的全资附属公司常州宏曦出面收购苏州顺驰全部股权，正式入主苏州顺驰凤凰城。11月10日，路劲基建配售8350万股，融资9.28亿元，继续为顺驰(中国)注资。11月下旬，香港路劲基建集团代表、顺驰方代表、凤凰城项目董事、苏州公司总经理等高层到苏州召开了媒体见面会，披露凤凰城项目的盘活详情。有迹象显示，苏州顺驰凤凰城将成为顺驰(中国)被收购后，第一个重新启动的项目。而且消息人士透露，路劲基建将有要员空降顺驰任董事长一职。
x9\)pf&[$@tQ
　　苏州“凤凰”再展翅
PKP7`c R
　　2004年1月6日，苏州顺驰置地以底价27.37亿元成功竞得一块近100万平方米的土地，这是苏州工业园区内的“两个100万”大盘之一。&Ez(S(a"r&qI
~#j}sN&C
　　在顺驰的原计划中，三年时间付清土地款，六年时间完成项目。而凤凰城一期的销售也可以称得上是理想，2005年一季度，凤凰城项目的销售额占到了华东集团总销售额的50%以上。苏州市场成为华东集团主要的销售回款来源地之一。s-yLLw1\
:d&Js3U&^q&Yp$hE!_2N
　　但凤凰城二期销售时，受宏观调控影响，苏州市场的销售额骤然缩水，特别是在去年7、8月份，成交量可以用“惨淡”形容。凤凰城二期的开盘时间正好是7月底。此后，由于工程进度放慢，本该在2005年底交楼的凤凰城二期，延迟到今年4月底才正式交楼。而前期入住的业主开始因配套不齐、生活不便而屡屡投诉。uGqpGy)|JVq
!C@,qP'n o
　　但是从9月达成收购顺驰(中国)的框架协议后，路劲基建开始持续为顺驰(中国)输血。除了与其关联公司合共借出8.7亿元的贷款外，第一笔收购资金3.7亿元，已在11月签订收购苏州顺驰凤凰城的协议后，打到了顺驰的账户上。其中3.2亿元用以偿还凤凰城的贷款，4000余万元用作收购该项目公司的全部股权。` Y|#d.rs
G)pUl.tU[7i#| D
　　与此同时，已经逐渐陷入停工状态的凤凰城开始复工，现场销售热线的接线员表示，凤凰城新一期将在年内发售。而凤凰城也在近期重新亮相苏州房交会，并以性价比良好的优势吸引了不少置业者。据悉凤凰城目前已开发但未预售的面积约22万平方米。其中住宅楼面积为近20万平方米，非住宅楼面积近8000平方米。
*B-h ZsvOj6P%v
　　另外，凤凰城的项目公司有关负责人透露：“至少从目前来看，凤凰城的资金压力缓解了，开发节奏肯定会作出调整。”注资完成之后，在开发节奏和方式、后期土地的获取，凤凰城会进行全方位的转变，比如说后期的住宅开发将放慢速度，并将加快商业配套、学校等教育配套方面的建设，而且已经制订了相关的物业改善计划等。而《第一财经日报》记者在凤凰城的业主论坛上看到，业主因迟交楼及配套不全而刚开始萌芽的退房潮也开始有所平息。

　　要害部门高管换员
:Ft6h,vc
　　与此同时，消息人士透露，路劲基建将派遣一名资历丰富的财务总监入驻顺驰(中国)，协助路劲基建已派遣到顺驰(中国)的首席财务官单颂曦，理顺该集团的财务。路劲基建董事总经理及行政总裁高毓炳有可能空降顺驰担任董事长，孙宏斌则退居为大股东。顺驰(中国)首席财务官单颂曦在10月17日正式到岗后，已经开始针对财务管理工作作了规划和布部署。
Chi1GoHgtDIh*p
　　顺驰(中国)下一阶段的经营从昔日的追求规模，转变为做好项目梳理工作。一、明确各项目的指标、计划及预算。二、全集团集中资源，优先解决重点难题包括地价、贷款等问题。三、各项目确保销售指标完成和交楼入住。
l"hnY3P:i+[
　　在管理上，管理方式要求转变为更简单有效，拿数据说话。“做好成本和费用控制，严肃预算管理”成为新发展时期的要点。而且在近期，顺驰(中国)与路劲基建还召开了一个管理层的百人大会，双方管理团队分组讨论了落实各城市公司下阶段的具体经营工作。
IC.r1M0L:B
　　在此期间风传极有可能将入主顺驰的路劲基建的董事总经理兼行政总裁高毓炳，也出席了这次百人大会。他主要是做了路劲基建管理方式的介绍。而在11月6日路劲发布的配股融资公告中，这8350万股中有350万股为高毓炳所配售的旧股，高毓炳目前持有657万股路劲基建，占集团现已发行股本1.09%，配股后高毓炳对集团的持股比例将降至0.45%。 %X0wzP2Hk:v)K3v
"[ Fy!Fp&c1Jw?/Q
　　顺驰(中国)的前董事长孙宏斌在这个百人大会中，表示路劲是他见过的最努力的公司，和路劲合作是顺驰最好的选择，双方有着共同的理想和一致的目标。

feiyunqing 发表于 2006-11-17 16:43

房产证已更名钱不给咋办专家教你规避二手房买卖风险
S6d6je CEK u
　　二手房买卖双方“过户”产权证时，中间有个10天的“时间差”，房款该怎么付呢？昨天，市民张先生致电快报说出了自己的困惑：自己和买房人已经弄齐了所有资料，到房产部门“送件”办理“过户”手续，房产部门也认可了，但是到“出件”后，房屋产权已经更名，如果买房人房款不给怎么办？5Y1b ayzqeq

　　市民：“过户”了，房款咋收
-o#l"CCH;^
　　张先生有一处新街口附近的单身公寓，他通过中介和一名买房人达成了协议，买房人先预交了1万元的定金。昨天双方到南京市房产局产权市场处办理“过户”的送件登记手续，这时买房人认为现在房产证还没拿到，并且他要办理银行按揭手续，要等到“过户”后的“新”房产证之后，才可以办理抵押贷款，拿到贷款后才可以付清房款。;s;O)KK3U@

　　张先生“郁闷”了：到房产证“出件”的时候，房款还没拿到，但房产证已经是别人的，万一他不付钱怎么办？“如果是办理资金托管的，应该不会有什么风险。”南京市房产局产权市场处人士表示，现在交易市场有专门的账户办理资金托管，但是牵涉到银行抵押的部分房款还得双方约定。
eB6H5{d3XZ
　　专家：让银行指定“拿款人”

　　“张先生的担心没错，在二手房交易过程中，一些通过贷款付房款的，的确有一定风险存在。”江苏中广置业网上交易中心主任王小军分析说，在中介“牵手”买卖双方达成交易时，三方要签订合同、买卖双方也要签订买卖契约，遇到买房人需要以贷款来购房时，在“送件”前一般是提前支付首付款（三成），这个首付款可交由资金托管，等到房产证“出件”时，由卖房人拿走。a3j N"j{w+`2W

　　他说，二手房交易的风险主要来自于买房人如果贷款办不下来怎么办，而这时产权证已经“过户”完成，这方面主要要注意两个方面。一是在“送件”前可以由中介提供对贷款资格“审查”，审查是针对双方的，卖方的房子是否存在司法查封、拆迁冻结等限制范围，或者是否有土地证等；买方在公积金贷款、商业贷款上是否符合银行的条件等。二是贷款到位的情况下，碰到买房人拖着不给怎么办，这时在“出件”前的申请银行贷款时，买卖双方最好和银行再签订一个书面的三方协议，指定拿房款贷款部分的“下款人”为卖房人，并规定下款日期，也可以附带“不得下款给中介公司”的条款。

　　律师：让买房人提供担保

　　江苏圣典律师事务所副主任律师王宏说，二手房交易，房产中介应该负责对双方的全过程服务，而不是收完1.4%的手续费就了事。#N2F$[ Y,F*]d6Kw F:J
"Quj0f1J `
　　王宏表示，在二手房交易中，一定要在合同中约定清楚各个细项的条款。比如：在“送件”时，考虑到买房人的支付能力，卖房人最好要让买房人提供其他的担保；比如：通过中介公司的，要在合同中明确因为中介问题造成房款拿不到的赔偿责任等。

平淡人生 发表于 2006-11-22 09:34

谢你了。楼主！

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