凌紫烟 发表于 2005-8-24 21:20

前期规划问题讨教大雪

对了,哪天和你聊的哪个200亩郊区的地
你的想法是什么还没告诉我呢?
我的想法是这样,请指教:
位于城乡结合部,所以适合建TOUWHOUSE-----此方案一
周边做生意的爆发户很多,商业氛围还可以,所以方案二为:
前小高层,后高层,成环型(根据地块)
1---3层是商铺
进可以吸引外来的住户
推可以满足周边的消费群体.
方案二的好处是:中庭景观可以做的很棒!


怎么样?给点建议

继续关注中

[[i] 本帖最后由 YS憨憨 于 2006-11-11  13:20 编辑 [/i]]

大雪无痕 发表于 2005-8-24 21:55

这样的前期方案偶去年做过一个，情况与你所说的较相似，现在后期策划工作已由世联在做，产品规划已出来，和偶的判断差不多，偶是这样做分析的：

调查分析之前，对产品地形及基本技术参数限制进行了分析，主要是跟据容积率、建筑密度、层高等限制分析出了四种物业类型组合形成的选择方案，然后在此基础展开常规的市场调查，也就是对四种物业类型的需求性进行判断，据相关楼盘作出了判 断，并提出了相关规划方面的建议，因为有理有据，且针对市场进行了相关的对比性分析，开发商收到分析报告，很爽快地付了款，而偶只不过工作了两天，加一个个班就完成了，现在项目规划已出来，与偶的非常相吻合，而产品也非常不错。

以上是偶的经验，我还是建议你针对周边环境及基本经济技术指标进行基础性可能分析，然后通过一定的市场验证，并据此作出主体产品形态及类型定位，然后据此对产品从配套、环境等进行优化。个人观点以为，前期规划性质的分析不但要定性而且更应该定量，否则有可能陷入空谈一个不可能的空中楼阁的误区。

以上建议能否帮你？也欢迎其他 朋友发表意见。

[[i] Last edited by 大雪无痕 on  2005-8-24  at 21:58 [/i]]

影子 发表于 2005-8-25 13:33

大雪说的对，一般来说是如此的程序，规划前这些工作是必须要做的。我们刚做一个千亩大盘的规划及产品定位。

凌紫烟 发表于 2005-8-28 20:57

呵呵
是吗?
你好棒哦
还有:你的意见是,先根据地块做出初步的规划思路及物业形态定位
       然后通过市场做大量的调研来印证吗?
呵呵
       我的想法是这样:
方案一:TOWNHOUSE   连排(55%) +独立(20%)

优势:纯粹高端产品,容积底,品质高
劣势:产品单一,万一市场波动,将不能快速回笼资金
方案二:花园洋房+小高层+高层

优势:可选择性多,社区规模效应
劣势:

三国总指挥 发表于 2005-8-31 15:09

顺便问一句

顺便问一句，需要多少人力，多少时间，单凭个人虚拟定位（凭经验）我觉得第一先查规划，同时做地块基础市调，规划到手后，在虚拟定位（但是是团队合作）在做量化专项调研，基本框架就会成形了

大雪无痕 发表于 2005-9-1 09:04

[quote]Originally posted by [i]凌紫烟[/i] at 2005-8-28 20:57:
     我的想法是这样:
方案一:TOWNHOUSE   连排(55%) +独立(20%)

优势:纯粹高端产品,容积底,品质高
劣势:产品单一,万一市场波动,将不能快速回笼资金
方案二:花园洋房+小高层+高层

优势:可选择性多,社区规模效应
劣势:

... [/quote]

这样看，还是说明你没有太理解我的意思，我所说的从规划条件来探求几种可能性，仅是从类的物业形态来说明，比如方案一：多层＋小高之类的，这里面的多层其实就含有别墅、一般多层、联排等，而且从规划推导出的可能性不是我们的想法，是客观的几种可能，然后对几种可能进行相关的市场、财务等方面的比较，得出一些建议或者结论。

leimingwh 发表于 2005-12-12 17:24

我觉得还是从地块条件，以及周边市场环境来推测方案操作可能性，如果能符合规划要求的话，那样才可以继续进行；实在满足不了规划要求，或者某种可能性按照公司的实力完成不了，那么最糟的状况也不过是放弃这个项目。你这样逆推的话，很容易主观的臆测这个市场将会如何发展，关着门来造车，无论如何都要做这个项目。。。那样可能会造成投资失误的。那比放弃项目要糟糕太多了吧~
30万方的地块到底条件如何？不如说出来，大家都看看嘛~~

落单的候鸟 发表于 2005-12-15 15:38

对啊    要根据容积率来选定项目物业类型，加上项目辐射区域的消费者偏好，再进行景观的规划吧
要不从哪着手做呢

henry8837 发表于 2006-6-21 22:00

同意上面的观点，根据规划条件来进行大胆假设，小心求证

domi 发表于 2006-6-26 12:20

非常感谢 ！学习中

晚风 发表于 2006-6-26 16:03

可不可以请教一下

如果把规划细分,规划 是包括哪能几个方面

chengdu73 发表于 2006-11-10 12:50

感谢楼主分享...

蝶恋花 发表于 2006-11-10 14:29

偶想知道有没有规划方面的群，偶想加入，向你们学习:P

蝶恋花 发表于 2006-11-24 14:18

:lol

caoyuandahai_ 发表于 2007-1-9 17:38

这样的讨论有价值，学习了

wuzhang_2000 发表于 2007-1-10 09:44

我认为做产品定位，主要考虑以下俩观点：
1、硬性条件：
A/政府规定的硬性条件，包括：地块大小/面积；物业性质（商业、住宅或是商住）；容积率（单位面积内所能容纳的最大建筑量），还有政府规定的相关要求，以规划许可证为准。
B/开发商实力，开发商的经济实力；开发商的品牌效应及开发理念
2、软性条件：
A/市场竞争区间：寻找市场缺口，找到个性。
B/消费区间：寻找目标消费群体，明确消费容量/消费特征等

y183 发表于 2007-1-13 23:22

学习

sedna 发表于 2007-1-14 16:34

商铺搞三层规划可能会给后期的销售带来抗性

djp800618 发表于 2007-1-14 21:59

必须要根据本区域的市场情况以及地块情况首先做出初步的可行性研究。做出初步的规划方案。简单的进行投资分析，然后等规划到手后，可以进行方案的优化，选择最佳方案。所有的一切都必须根据当地的房地产市场供求特点、人群消费特点、和地块本身着手的，不是凭空想象的~~:)

yanfubing 发表于 2008-8-6 11:36

学习中

不错，我正要写一个前期规划报告！

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