万科·东丽湖项目精彩点评
万科聪明，并善于动脑子占便宜，在楼盘名称上就打了一个擦边球，前边挂自己的名字，后面挂地名，组成词组扩大影响，其效果好比给孩子取名叫"刘盖茨"一样。这样一划，给人的第一感觉就是东丽湖整个都被万科包下来了，买了这个楼盘以后，偌大的东丽湖就像自家后院的井台一样可以私属了。记得去年东丽湖刚亮相时，其宣传口号是"向东，十年梦想。"虽然芦荟晓得住在水边的种种弊端，但也忍不住怦然心动，决心前往一看。记得当时是万科.东丽湖样板间开放的前一天，展示区内灯火通明好不热闹，处处人头攒动，人人手忙脚乱，铺地砖的、刷油漆的、做卫生的、还有临着东西到处乱转的，大伙都忙得不亦乐乎。芦荟看了看浴池大小的泳池、和低低矮矮的院墙，终于在看过售楼处之后，一片欢喜心情被冰消瓦解，因了那天花板上倒挂的密如繁星的拇指般大小的蚊子。同行人有些尴尬的说："那个….这种蚊子一般是吃素的，以花草汁液为生，不吸血。"此言说完芦荟反倒更是恐慌：芦荟本来就是草本植物啊！
交通条件及外部环境
楼盘座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。从风水角度上讲："面南背北"与"背山面水"都是好所在，万科为自己在湖北岸圈定的一块地方，还是相当有眼力的。
东丽湖距市中心24公里，距天津机场12.5公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里，杨北、津塘、津汉公路均能通往该区。其中津汉公路(一级干线公路) 为双向8车道；金钟公路(一级公路) 双向4车道，路宽18米；区域内道路包括湖西路、东丽之光大道为二级公路，路宽为18米，所有道路为沥青混凝土路面，路面十分平坦,，并且津汉、杨北、金钟、湖西路可形成35公里长的环形公路网。
这样的道路状况，可以满足较大流量的机动车通行，而多条公路组成的交通网也使各地通往东丽湖的便捷性得到保证，再加上相对市中心不算太远的距离，就促成了构筑第二居所的主要条件。
楼盘所处地理位置具有东丽湖水库、大面积湿地等良好优美的自然环境优势，并且拥有得天独厚的地热温泉资源，是天津市著名的旅游度假区之一。该区域大规模住宅开发尚属首例，缺少必要的生活配套与居住氛围，是东丽湖外部环境上无法回避的劣势，购买者前往居住时需要在爱车的后背箱内塞卖生活用品。但整个区域又因此如同一张白纸，可以随心挥洒，可谓是绝对待开发之处女地，可塑造性极强，也是一个机遇与风险并存的区域。
自然环境与周边居住区
"楼盘所位于的东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里(约1.1万亩)，相当于西湖的1.5倍。"这里的1.5倍说的是东丽湖与西湖的面积对比，若说游客流量和知名度的话，恐怕要反过来再乘个十的N次方了。这样的对比方式充分体现了开发企业对地块特点、优势的深入发掘和抓住芝麻无限放大的能力。不过平心而论，东丽湖的自然景观、地热、等等环境优势在天津区域中属于首屈一指的地位，这样的好地块，不盖房子确实可惜了。
东丽湖水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。东丽湖地区的NO2、TSP、SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城区区域环境噪声标准》(I类)，声环境质量较好。
当然，目前的东丽湖区域内，在夜间都是蛙鸣蝉噪，鸟语莺声。等到了入住后的周末之夜，恐怕就会有所变化，到时候恐怕就要夜夜笙歌扰四邻，推窗只闻麻将声了。可怜了那些原本在此的候鸟和秋虫。
楼盘概况
万科东丽湖位于天津东丽湖旅游温泉度假区，占地270多万平方米，（4095亩），规划总建筑面积约136万平方米，包括别墅、多层、高层等多种建筑形态，其首期别墅产品于2004年10月面世。东丽湖生态居住区在借鉴"北美"新市镇实施经验的基础上，围绕生态主题，采用复合开发原则，在8-10年内建设一个集休闲、旅游、度假、居住为一体的社区产业，商业配套及其公共设施齐全的新市镇。东丽湖首期建筑形式为低层、低密度、户户带院的独体别墅，面积为199-271平方米，共有5种户型。
楼盘一期北欧墅占地22万平方米，共193户，总建筑面积约6.4万平米；提供5种户型的独体别墅，面积区间为199-237平米之间，赠送的院落面积在200-800平米之间。北欧墅内目前已建成邻里中心，具备社交与商业双重功能，在06年即将正式运营。北欧墅东侧天津实验学校05年投入建设，将于2007年开始招生。北欧墅南侧规划以网球等室外运动为主题的大型体育公园，占地超过2万平米，将于2007年交付使用。北欧墅与东丽湖之间将建设15万平米的新城中心，集社区服务、商业、医疗、娱乐休闲等功能于一体。
楼盘近来正在对规划中的多层、小高层产品进行宣传推广，预计将在年后入市。
建筑规划
万科.东丽湖规划是以满足远郊第二住所居住需求为主要目的，采用低建筑密度卫星城镇的思路，积极利用地域的生态资源和自然环境，进行亲自然、亲水景设计。
万科的规划思路设想应该是以良好的城市形态为基础，把市政建设、自然景观、历史文脉、不同年龄不同阶层的居民需求看作一个有机复合整体进行协调开发；将居住、商业、办公活动集中容入邻里和社区的生活中，多样化的产品使社区由不同年龄与不同收入阶层居民所构成，从而增加人们对商品及服务的不同需求。环境的混合利用以及住宅的多样化让城镇居住、商业、办公的功能更加平衡。使社区达到可持续发展。
作为近郊第二居所，这个核心想定对产品建筑形式的要求具有较大局限性，实际证明某些建筑形式和产品户型、产品风格、甚至设计思路不符合第二居所的要求，不适宜作为第二居所采用的主打产品，比如说高层、小高层、小户型产品等等。但东丽湖作为自身环境条件极好的地块，不可能始终局限在近郊第二居所的位置上，随着城市规划的外扩，和东丽湖区域的认知度抬升，将东丽湖作为第一居所使用的消费者将会越来越多。万科也随着在前瞻性设计和近期收益之间有些左右为难。
万科对于市场的变化非常敏感，产品设计常具有较强的前瞻性，也能领先半步于当地消费需求，他对于区域条件的变化不可能熟视无睹，所以，多层、小高等适宜第一居所使用的产品在其规划中的比重在逐步提升。但目前该楼盘的主打卖点还是风景宜人的近郊第二居所，同时楼盘在回款、销售、市场份额与同档项目间的竞争压力也不小。万科目前是看着盘中菜，还要护住碗中食，委实不易。
楼盘整体规划的基本概念是"将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合"在整体规划设计中，主要有3条主线：
规划主线一：重视现有自然环境，积极利用由水体、湿地和野生动植物组成的综合生态景象，将居住与自然和谐结合，创造具有融入性和亲和性的自然居住环境。强调居住生活的自然性。
规划主线二：强调城市生活氛围，采用多重建筑产品围合成一个多功能、丰富的城市社区环境，充分满足人们居住的各种需求，并形成具有特色的居住人气和安全空间。
规划主线三：自西向东修建一条林荫大道，作为干道贯穿整个项目，将项目各个区域有机的相连，同时也为整个社区创造出充满活力与浪漫的情景化街区氛围，在社区内的共享空间中强调交融性和温馨感觉。
楼盘产品及评价
东丽湖北欧墅吸收了美国著名建筑师赖特的"有机建筑"的理论思想，强调建筑与大自然的和谐共生；着眼于建筑自身的内部空间，最大限度地考虑建筑空间内的舒适性、丰富性和人性化；充分运用和发挥木材、石材、涂料、钢、铝、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力，创造出不同以往的趣味空间感觉。
评价一：万科.东丽湖没有采用较为流行的地中海、美式风格的建筑风格，也没有在建筑中大量使用文化石、干挂石材等流行的工艺手段。而是将比较生僻的北欧风格引入楼盘中，采用镀锌版屋顶、大面积玻璃、文化石、铝木复合窗的有机的结合，达到功能与预想建筑风格相统一。给消费者的感觉相对新鲜，同时通过诺基亚、沃尔沃等北欧知名产品来宣传北欧建筑风格，达到了较好的效果。
评价二：北欧墅赠送的庭院面积从200-800平米不等，均采用前院、侧院、后院组合形式。形成对别墅的围合景观空间，院落中预留温泉接口，可以按需要开辟私家游泳池、温泉池。并借此形成家中私密空间与外部公共空间的自然过度。多层次、渐进式的庭院设计丰富了产品外在空间的层次感，同时也在递进性的对居住者的居住空间进行维护，借用论坛里恬静清风MM的话就是"庭院给建筑穿上了合体的裙子"，不会让陌生访客直接接触皮肤。
评价三：以四户为一组的标准邻里单元进行围合式摆位设置，形成自然规整、错落有秩的街区感受。邻里之间采用高低错落的硬质隔墙与绿篱相结合的分隔方式，有效保护家庭生活的私密性。正所谓"洋装虽然穿在身，可心依然是中国心"。虽然居住着异国风格的建筑，但居住者的生活习惯还是中式的。万科很敏锐的发现并深入发掘了这个问题，力图使居住者对建筑之间的适应性过渡更自然、更亲和，不会因更换住宅而使居住者感觉不适或产生陌生感，体现了万科建筑以人为本的思路。姑且不论万科是否达到了这样的高度，但他至少开始这样想、这样做了。
评价四：楼盘伊始推出的五种别墅户型，分别采用了北欧神话中五位主神的名字，将主神的职责、性格特色与户型特色设计联系在一起，别出新意。即突出了产品的文化内涵、又符合产品的异域风情。例如梦藏户型所对应是神话中主管梦境喜欢收藏一切美好事物的神，该户型的设计思路是突出精致独立的生活氛围。户型强化了对厨房和餐厅的设计，对庭院景观的设计也独具匠心；更格外注重卧室采光位置的布局，充分考虑到居住者对精致生活的追求。而征服户型对应的是神话中精力旺盛独闯四大洋的神，该户型主要突出完善细分的功能区，室内空间层次丰富，四个客厅安置在一层与三层，各尽其用、各专其用，并且每个居室都拥有良好的采光与景观，非常适合多兴趣爱好者居住。相比之下，某梅江南世界豪宅采用的"苏伊士总裁豪邸、西雅图华盛顿豪华贵族宅邸、北美皇室风格空中宅邸 "等等空泛的不知所云的户型形容词，就如同搜肠刮肚的将自己认识的金字都堆起来一般，让人在穿金戴银下瞅得出暴发户的本质。
综合看法
作为近郊第二居所项目，万科东丽湖的北欧墅部分在产品、形象、品质、规划设计上都符合第二居所的需求，但面临地域自身定位变化的时候，如何定位楼盘二期产品，最大限度减少不同建筑形式间居住者的相互影响、淡化居住者的档次差异，又不影响到整个楼盘整体的融合性，这是个难题。很难想象小面积住宅和中档住宅对别墅的居住氛围所带来的杀伤，和别墅类产品大比例侵占自然、景观资源对小面积住宅和中档住宅产生的影响。别墅需要的环境偏淡，偏爱幽静，住宅需要的环境是偏重，偏爱融合，这样的规划在一起，明显的看出了开发企业对利益至上原则的让步。大家挤在一起层层的围着一湖水看，矮个的站里圈，高个的站外圈，倒也有趣。
就对购买第二居所者而言，首要关注的是楼盘环境和产品品质，来满足自己度假、放松的目的，第二居所的最大用途就是放松居住者的身心，一切的产品设计、环境规划都应以此为中心。而购买者在考虑购买时需要更加注重对楼盘居住环境、建筑的舒适度的考察，同时楼盘的安防、配套设施等方面的规划也更为重要，毕竟第二居所是要提供一种不同于第一居所的生活。就芦荟个人而言，如果去东丽湖买套百平米的小高层做第二居所，还不如不去，因为与现在自己的家相比，实在是没多大差别，与其隔着别人家的篱笆去看湖水，还不如坐公交绕梅江一圈更贴近水面。
虽然这个大规模楼盘以后的发展芦荟难以预计，但可以肯定地一点是：随着多层、小高产品比重的增大，入住人群量必然增长，这对东丽湖的自然条件影响是巨大的。终会有一天，所有山下、湖边、树荫里，都会住满了人，但愿到那时候，山不会变成荒山、树不会变成水泥假树，湖不会变成臭水坑。 更多精彩点评请参看目录
天津楼盘精彩点评
目录
万科金色家园 7
交通条件及外部环境 7
楼盘概况与建筑规划 8
楼盘产品及评价 9
综合看法 10
北斗星城 10
交通条件及外部环境 11
综合看法 14
宝翠花都 14
交通条件及外部环境 14
楼盘概况与建筑规划 15
楼盘产品及评价 16
周边楼盘对比 16
综合看法 16
大地十二城 17
交通条件及外部环境 17
楼盘概况与建筑规划 18
综合看法 19
城市之星 19
交通条件及外部环境 19
楼盘概况与建筑规划 20
楼盘产品及评价 20
综合看法 21
富力城 21
交通条件及外部环境 21
自然环境与周边居住区 22
楼盘概况及建筑规划 22
楼盘产品及评价 22
综合看法 25
假日风景 26
自然环境与周边居住区 27
楼盘概况与建筑规划 28
楼盘产品及评价 29
综合看法 31
万科水晶城 31
交通条件及外部环境 31
周边配套 32
自然环境与周边居住区 32
楼盘概况 32
建筑规划 32
规划设计思路： 33
楼盘产品及评价 33
楼盘销售推广情况 34
综合看法 34
海河大道 34
交通条件及外部环境 34
自然环境与周边居住区 35
楼盘概况 35
建筑规划 35
楼盘产品及评价 36
综合看法 36
海河新天地 37
交通条件及外部环境 37
自然环境与周边居住区 38
楼盘概况与建筑规划 38
楼盘产品及评价 39
综合看法 40
阳光星期八 40
交通条件及外部环境 41
楼盘概况与建筑规划 41
楼盘产品及评价 42
楼盘优劣势分析 43
综合看法 44
城市天籁 44
交通条件及外部环境 45
自然环境与周边居住区 45
楼盘概况 46
建筑风格 47
周边楼盘对比 48
综合看法 48
水语花城 49
交通条件及外部环境 49
自然环境与周边居住区 50
楼盘概况建筑规划 50
楼盘产品及评价 51
同档楼盘对比 53
综合看法 53
金地格林世界 54
交通条件及外部环境 54
自然环境与周边居住区 55
楼盘概况 55
建筑规划 56
楼盘产品及评价 57
综合看法 58
春和景明 58
交通条件及外部环境 59
自然环境与周边居住区 59
楼盘概况与建筑规划 60
综合看法 61
向左走向右走 62
天鹅湖 65
自然环境与周边居住区 65
楼盘概况与建筑规划 66
楼盘产品及评价 66
综合看法 67
时代奥城 67
楼盘基本概况 68
交通及周边环境 68
楼盘规划 68
产品分析 69
综合评述 69
太阳城新领地 71
新领地基本概况 71
交通及周边环境 72
规划设计思路： 75
俊城浅水湾 76
交通条件及外部环境 76
自然环境与周边居住区 77
楼盘概况 77
建筑规划 77
楼盘产品及评价 77
综合看法 78
万科东丽湖 78
交通条件及外部环境 78
自然环境与周边居住区 79
楼盘概况 79
建筑规划 80
楼盘产品及评价 80
综合看法 81
红磡领世郡 82
交通条件及外部环境 82
自然环境与周边居住区 83
楼盘概况 83
楼盘产品及评价 84
综合看法 84
亿城山水颐园 85
自然环境与周边居住区 85
楼盘概况与建筑规划 86
楼盘产品及评价 86
综合看法 86
[[i] 本帖最后由 杨柳青 于 2006-10-20 16:28 编辑 [/i]] 前面 写的确实不错 不知道哪位市场高手所为 有参考价值,谢LZ! 可不可以不收费的
谢谢分享
怎么样才能有房策币呀
不错 定一下.刚好用到.呵呵 有价值。是俺第一次付费买东西哦。谢谢LZ xie xie 晕,等于上身全裸,下面上锁,不爽啊..不过收藏先 [quote]原帖由 [i]asdoing[/i] 于 2007-1-12 08:56 发表
晕,等于上身全裸,下面上锁,不爽啊..不过收藏先 [/quote]
呵呵，也太偏激了吧，大家都不赞成帖子出售，应该是可以理解的，但大家要多看看《房策天下会员手册》，看看如何赚币的说明。 只能看看免费的了 谢谢 不错 看了前面的评析，后面的肯定差不了。这样的一定要买 买了,
看看. 我花币买了,可是打不开啊.
55555555.....................
郁闷中---------- 是哦，增样获得
页:
[1]
2