海子 发表于 2006-9-28 21:13

房价成本清单曝光 算算你被房产商敲诈了多少

昨日，一位杭州的房产业内人士传递了一份房产开发成本清单（表一）。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。

这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。   
  
但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。

而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。

与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产（表二），一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米（商铺及配套3.05万平方米），一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。

在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。

如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。

杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。

打开“商业秘密”

房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。

国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确：完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日，除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外，北京、上海、杭州等城市无一效仿。

在该不该公开成本的对峙中，一线城市开发商的利润居高不下，这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。

在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时，广东省建设厅近日以“容易造成对（房地产）企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。

房地产业界表示，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言，这对于房地产企业不公平。

在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非。

房地产业界人士还表示：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时，房价自然下降。而供不应求时，即使是把所有的成本清单都公布了，房价高低仍不受影响。”

专家指出，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。

由此可见，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。

易宪容：市场经济需要信息公开透明

市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明，或是公开而不透明，将会导致商品定价系统残缺，交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等，或是会导致交易市场的萎缩，或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。”

表1：杭州某楼盘成本清单

项目名称计算式金额（万元）一土地面积（出让面积）141.19亩（94133平方米）二可建房面积（主要部分）

多层公寓94560平方米占62.78％小高层公寓40000平方米占26.56%沿街商铺4000平方米占2.66%半地下汽车库17280平方米

小计167890平方米三容积率1.6四销售额多层公寓7800*9456073756.8小高层公寓8000*4000032000沿街商铺

12000*40004800汽车库8100小计118656.8五项目成本（万元）1、地价投标价165万/亩241362、配套费3793

3、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费118656.8*2.5%2966.427、营业税

118656.8*5.85%6941.428、不可预见费54831*1%548.31项目成本合计60232.84六利润

118656.8-60232.8458423.96七所得税58423.96*33%-19279.9八净利润58423.96-19279.9

39144.05表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡

（1）成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用

1500元/㎡（组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用

100元/㎡）成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元

（2）销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元

（3）毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元
[size=6][color=Red]转此帖只想让大家了解一下这些人的心理，知己知彼[/color][/size]

[[i] 本帖最后由 海子 于 2006-9-28  21:25 编辑 [/i]]

绿荫如云 发表于 2006-9-28 23:05

楼面地价居然被记者写成“地面价格”，汗。“杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。”中国房地产的毛利回报如果只有30％，并比起很多垄断行业来说不算高了。

    这两年地产业的暴利主要来自土地的增值和楼盘炒作，一方面新拍的地块已经涨价，必然影响其后上市楼盘的价格，另一方面炒家和购房者的疯抢也成就了房价的飙升。明知被宰，很多人还要疯抢，奈何？

耕天下 发表于 2006-9-29 02:30

赞同！

现在全国的房产项目，能做到毛利100%的又有多少。就是大多数做到了我觉得 还是该，这算什么。况且，一般在30——40%的还是占大多数。比起国家控股的垄断行业，房产又算什么。电信、移动、媒体等等这些国家垄断行业，我们亲爱的共产党又是如何看待利润的呢。典型的只准洲官放火，不许百姓点灯。拿者百姓的钱乱来。更何况，开发商还要背负风险。
        要想把房价降下来，除非政府自己把地价减下来，同时负担起经济实用房的开发任务。如果全部把责任推在开发商身上，就是一个不要脸。况且，现在老百姓买的还是房屋的使用权，而不是国际上的终身私有制产权。悲哀。黑暗什么时候才是个头。估计，这辈子是看不到多党制了。

YS憨憨 发表于 2006-9-29 08:59

赞同！
中国房地产的毛利回报如果只有30％，并比起很多垄断行业来说不算高了!

yyyfujiaxl 发表于 2006-9-29 11:47

赞同　房地产行业的利润不算高　　只不过太明显了　　令人羡慕　　投资额大　　

lizechun9066 发表于 2006-9-29 12:30

那净利到底有多少呢？？？

songrichard 发表于 2006-9-29 14:21

前几年取得的土地，现在开发出来，利润当然是高了

yanxuedong 发表于 2006-9-30 10:13

回

哈哈
幸亏我买不起

ccwc2000 发表于 2006-10-2 09:18

我非常支持 我顶

wxh003639 发表于 2008-5-10 01:37

钱全叫政府赚了！！11

yyh909 发表于 2008-5-10 08:20

最大的收益者是政府，土地成本和各种税收和硬性配套要求，都是政府收的，一边喊高房价，一边抬
高土地价格，各种税收越来越多，开发商投入几亿的资金30%的利润算啥，搞不好有破产的风险。目前这么多行业有多少利润少于30%的。只是房地产的商品标的比较大。

1983Ranbo 发表于 2008-5-10 15:47

房价高的原因很多,归根结底还是老百姓的思想问题.生活=房子,那还说什么?别说政府宰你,我都想磨把刀来宰.要想房价降下来还是要从理智的消费思想来改变,买家少了自然房价回归理性.好象有点不现实,太多人想要房子了.房地产商赚不了多少钱,那是人家应得的,其实大部分的钱被政府拿走了,也没进入国库,直接进了地方政府的财政.地方政府还靠这钱来养腐败呢.房价已经不是开发商所能决定的了,大家就看政府怎么改变吧.政府不变房价不变.

嘉恒地产 发表于 2008-5-10 16:03

扯淡

只需要交纳营业税吗  ?其实总的算起来甲方要交纳销售价格15% -20% 的各种税含营业税 所得税 等

zxlkiki 发表于 2008-5-18 09:36

[quote]原帖由 [i]yanxuedong[/i] 于 2006-9-30  10:13 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=223712&ptid=23071][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
哈哈
幸亏我买不起 [/quote]

wxgcufe 发表于 2008-5-18 21:15

求教--关于地产开发经济测算的问题

刚工作，要求我看一下咨询公司给的经济测算，并提出修改意见，
测算表包括了各物业配比、指标、分期、总成本、销售收入、投资计划表、来源运用、利润表、现金流量表、土地增值税计算表、联排成本、小高层成本、洋房成本。
请问我应该关注的的重点是什么？检查顺序呢?就是先从哪个表看起，重点关注哪些数据。
拜谢了！！！！！！！！！渴望与各前辈学习！！:)  
在线等

中央华庭刚子 发表于 2008-5-19 11:34

:lol 周瑜打黄盖

冬虫夏草 发表于 2008-5-19 16:01

房地产行业利润差不多都有这么多的

ttrr23 发表于 2008-5-19 16:31

楼主只说地产的利润高!!那是你的孤陋寡闻了,例如电信,移动通讯,石油化工,能源等等.......你知道着写利润是多少吗?不计算贪污腐败消耗的掉的80%他们利润还都超过100%,可怜可怜我们这个楼主吧,没见过什么呀!!!!!1

恋风物语 发表于 2008-5-19 16:53

谁都知道利润高，但是人被逼到这份上，也没办法，不买房也得租房，连租房都很高的时候，只能考虑买房。偶做过几个可研报告，对于利润这回事很清楚，但是咬牙切齿的还是做房奴。好比电力企业、移动公司、银行、汽油等等，七七八八无法接受的高费用，难道你不用？
土地价格高，税费高，建材成本高，还是政府大人赚的最多啊！！

房策族 发表于 2008-5-19 19:40

[quote]原帖由 [i]wxgcufe[/i] 于 2008-5-18  21:15 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1209133&ptid=23071][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
刚工作，要求我看一下咨询公司给的经济测算，并提出修改意见，
测算表包括了各物业配比、指标、分期、总成本、销售收入、投资计划表、来源运用、利润表、现金流量表、土地增值税计算表、联排成本、小高层成本、洋房 ... [/quote]

问题提的很好，不知你是学那行的，要是技术经济或投资管理的，就会明白了。

对于不同层次的人，对这些表的着重程度各不同，要是领导，只关心利润表（损益表），最多加一个流量表或几个单价；
对于中层关心你对成本与售价的计算基础数据，比如各种单价（指标）、配比、分期等；

对于实际工作人员，就要从你说的顺序开始，反正就是：利润＝收入－成本，把减数和被减数分析清楚，剩下的就是财务评价了。

建议补充一个表，技术经济指标表，领导知道这张表上的数据就差不多了。论坛里有类似的资料。

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