风云地产排行榜之七：你心目中的知名品牌公司的最新动态及其发展战略？(房币奖励)
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[[i] 本帖最后由 fctianxia 于 2006-9-20 10:11 编辑 [/i]] [size=5][color=Sienna]郁亮：万科公司未来的发展战略[/color][/size]
对万科来说，虽然是谈合作，主要还是谈未来怎么发展。[b]现在都是非常讲究做合作时代来临的房地产，这个题目值得探讨。[/b]从万科的情况来看，如果我们要选合作对象，第一是信用对等。如果不是信用对等。如果是合作者透资你的信用，这种合作没有办法进行下去。第二是客户的理念对等。比如万科是从客户长期利益角度来考虑，如果合作者希望短期把房子卖了就算了，何必还管后面七十年，这样的合作者我们也没有办法考虑。中国的信用制度，信用状况是最不容乐观的。中国企业基本上是在恶性经营环境成长起来的，什么叫恶性经营环境呢？就是一旦有机会就一拥而上，做好做烂，做不下去为止。这里面守规范，守规矩的发展商，不一定是最后的赢家。所以在这么一种恶性环境下找合作，发展壮大自己，显得非常必要，但也是非常困难。希望万科能吸引到更多愿意跟万科合作的企业，共同发展房地产行业。
[b]万科今年正好是20年，[/b]从84年成立，到88年发行股票上市，成为深交所第二家上市公司。在那一年开始进入房地产行业，[b]在房地产行业摸索了差不多11个年头。[/b]92年进入上海，开始进行跨地域经营开发。[b]92年对万科是关键一年，在这一年万科决定放弃多元化道路，走专业化道路，我们不仅把自己行业收缩到房地产行业，还从房地产行业调整为专门做住宅业务。[/b][b]到2001年，[/b]我们经过十年终于把所有非地产业务转让掉，[b]成为一个纯住宅公司，这是万科公司二十年主要的脉络[/b]。最近五年以来，房地产销售面积的复合增长率是37％，利润是30％，万科有一个长期的目标，希望按照30％递增，最核心的指标就是盈利，这对投资来说也是最重要的。我们的全国市场份额连续三年都略有上升，[b]商品住宅市场份额是0.99％，[/b]应该说在行业的集约程度还不够。万科的项目储备到一季度末的时候有893万平方米，再加上153万在建资源，总的项目资源超过一千万平方米。
[b]万科发展策略是集约化发展。从区域发展策略上来说，我们是3＋X的发展模式，[/b]3是指珠三角，长三角，和环渤海地区，这三个地区占了商品销售住宅71.7％的份额，这个区理所当然成为我们的重点，目前万科基本完成了这个区域的布局。X是指中西部地区的重点城市，像武汉、成都这样的中心区域城市。从产品策略上来说，万科在未来十年会继续专注于做一件事情，做一个产品，就是做综合住宅行业，未来十年，我们不会去炼钢，不会做商业购物中心，我们会专门做住宅。或许有不少投资者会问单一化的这种做法是不是风险很大？我们是这么看的，如果外面环境越来越严峻，你专心做一件事情，成功的概率一定会大过你分心做很多事情的概率。房地产行业为我们提供的空间，即使行业不再成长，[b]它已经是一个七千亿左右的产值，[/b][b]在这七千亿左右的交易额里，我们还不到1％。[/b]所以，对于一个优秀企业来说，应该具备一定的能力，在市场有可能调整或波动的时候脱颖而出。因此必须是专心做一件事情，才有可能做成。未来十年，万科会继续做的事情是要致力于建设和维护我们的品牌，提高客户忠诚度。目前，我们非常骄傲已经拥有十万名会员，分布在中国十几个城市，这十万会员有63％的客户愿意再次购买万科产品，这也是我们一笔非常宝贵的资源。今年是万科二十年，我们要继续成为房地产行业优秀的开发商，要继续成为这个行业领跑者，我们需要更多的合作者。我们希望万科有共同的信用，有对等的客户的理念的机构合作，来共同为房地产行业发展作出贡献。
[b][color=Red][size=4]〔这是万科2004年的战略，还应该有一定的 借鉴作用，谢谢！〕[/size][/color][/b]
[[i] 本帖最后由 fctianxia 于 2006-9-21 10:27 编辑 [/i]] 万科今年将动用200亿“拿地”:o
日前，万科集团的第一季度工作例会刚结束。据消息人士透露，万科计划今年实现土地储备1千万平方米以上，据此推算，万科需动用200亿元人民币以上资金。针对万科今年的战略定位问题，郁亮坦陈：“2006年至2008年将是万科高速发展阶段。2002年以来，万科与竞争对手的差距并不是很明显，[b][size=3]此前万科在全国的市场占有率为1%，而在美国，最大的几家地产公司在全国的市场占有率高达4%~5%[/size]。[/b]万科今后要利用合作杠杆效应，大步往前走。”
郁亮强调，片面的规模扩张从来不是万科的目标，万科追求的是有质量的增长。资金支持对地产公司快速增长正日趋重要，房地产行业资金密集的特性，也越来越成为业内人所共知的基本常识。多年以来，强大的融资能力一直是万科引以为自豪、也深受业内推崇的优势。进入2006年，万科大部分项目进入收获期，经营本身也将带来大量的现金流入。调控期内丰裕的可用资金，对于许多同行来说可能是梦寐以求的佳事，但对万科来说，也带来了全新的挑战。
按照分析人士的初步测算，万科2006年掌控的可用于购买项目资源的资金，至少在100亿元以上。如果融资顺利，再加上合作开发的杠杆作用，万科今年可动用200亿元以上巨额资金。这不仅对于万科，甚至对于整个境内地产行业来说，都是前所未有的富足。但同样，如何用好这笔钱，不仅对于万科，甚至对于整个境内地产行业来说，也都是前所未有的挑战。
全新的挑战向万科提出了全新的变革要求。郁亮介绍，万科2006年需要更完善的城市布局和更系统化的发展规划。集团需要继续推进“聚焦城市圈”发展战略，提高在深圳、上海、广州、北京和天津五大核心城市市场占有率和影响力。
郁亮指出，或许只要有钱就不愁买不到地，但能否用最高的效率、最合理的价格买到最合适的项目资源，这是考验万科在新的规模平台上能否保持有质量增长的核心课题。
[b][size=4]住宅产业化是万科未来发展利器[/size][/b]
近年来，住宅产业化在中国开始受到关注。从政府层面来看，国家建设部正在推进住宅产业化工作的进程，从业界来看，万科已成为积极实践住宅产业化的先行者。
郁亮欣慰地告诉记者，万科历史上首位外籍高管将于近期到岗，这位先生来自日本，是住宅产业化方面的专家，今后将由他来具体负责住宅工厂化的技术探索。郁亮表示，住宅产业化除了符合国家政策的引导以及行业发展的规律外，也是万科自身实现突破发展的需要。而据消息灵通人士透露，即将到万科就职的这位外籍高管很可能是原丰田住宅中国首席代表伏见文明。
此前，国家建设部住宅产业化促进中心领导曾指出，发展节能省地型住宅是发展住宅产业化的根本战略方针，中国必须走住宅产业现代化的这条道路。据了解，深圳市政府已经向建设部提出创办住宅产业现代化综合试点城市，而万科则获得与建设部共同研究、开发住宅产业化这一课题先机。
郁亮透露，[b][size=4]万科将注重产品分类管理体系的建设，坚定不移地推进住宅标准产业化进程，加大成熟产品应用的推广力度，提高成熟产品、标准化产品在集团整体规模中的比例，[/size][/b]藉此，万科将更好地实现规模效应。
今年，万科已经在深圳地区进行产业化实验楼的装配，同时开展更复杂的实验，其中包含一个六层或者九层的实验楼。另据上海东方早报记者了解，万科工厂化生产的住宅部件，90%以上都是在工厂生产好，然后到现场装备。
业内分析人士指出，只有当住宅规模扩大到能将工厂化住宅部件成本降至与目前生产方式成本相近时，选择更优的生产方式才会成为主流。预计万科大规模推广住宅工厂化产品的时期将是3~5年以后，那时工厂化住宅有望成为万科创造新利润增长点的利器。
[[i] 本帖最后由 fctianxia 于 2006-9-21 10:32 编辑 [/i]] 敢问楼主：你公司的发展战略是什么？？你是如何来理解的？ [quote]原帖由 [i]影子[/i] 于 2006-9-21 12:49 发表
敢问楼主：你公司的发展战略是什么？？你是如何来理解的？ [/quote]
谢谢你，共性的东西很多，大家一起探讨吧。
附带说句，你的个性签名很好、很有个性。
祝福你 ！
[[i] 本帖最后由 fctianxia 于 2006-9-21 15:29 编辑 [/i]] 谢楼主了。
我们很多人，以现在的水平来讨论这个问题，好像层次还达不到，但真的希望有此方面的真实讨论，原创的东西吧。。。。 谢谢！也有同感。
但有别人总结的经验也是值得学习的。 没有人交流啊。
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