郑州可以买到你的书吗？
看了这么多的帖子，很受启发谢谢了楼主复#509
一个销售员的技战术水平固然很重要，如拳击台的拳手，直拳钩拳组合拳。但在这场势均力敌的搏弈中，教练组的战略意图贯彻却是决定胜负的关键。房产销售的前期产品定位、推广策略、执行技巧等都很重要，但往往起到核心和灵魂作用的是策划，象拳击手的教练，培训、指导等。当然我是讲一手房策划销售，二手房居间基本上是在交易环节一个层面动作完成，业务员就象“泰森”了。 看到这么多高手一起讨论,我也想打肿脸充下胖子.大家谈了这么多,我想问大家一下,到底什么是技巧呢?技巧的定义是什么呢?
我做了二十多年的销售,每年公司的销冠军加起来可能比楼主研究的还多.我知道那些是销售冠军,但他们为什么会成为销冠呢?我总结不出来,看了楼主的书,我开始明白了很多,这一点我不得不佩服楼主的总结概括能力实在是高人一等.
其实,我个人是这样认为的,技巧就是把细节做好,做熟,做得不可替代.我每年都看蛭新的销冠产生,但他们只是在业绩上说明了他们是销冠,平时我并没有看到他们在销售过程中如何的惊天动地的成交案例,但给我感觉到的恰恰是楼主在前面三章里面的概括的那些基本功他们是非常扎实.
楼主的书特别是第一章,看下来,连我这个在负责多年管理的老人也都心血来潮,想再回到售楼人员中去干一场.
楼主的书对我来说,我最大的感悟还是用毛泽东的这句话来总结一番:
感觉到的东西,我们并不能很好地理解它,
只有深刻理解的东西,才能更好地去感觉它..
楼主的书就让我这二十多年的实践开始对销冠,对技巧有了一个深刻的理解.
销售时我们并不需要一味去围绕技巧而技巧,而是需要懂得技巧背后的力量来自于什么,话术固然重要,但我觉得更重要的是掌握好成为销冠的基础,无论是从心态开始,还是到销售准备工作,只有这些做好了,还有技巧的空间,否则海市蜃楼只能让我们看到虚幻的美景.
[[i] 本帖最后由 no1dxh 于 2006-11-6 23:22 编辑 [/i]]
看!第四代销售,的实际运用
今收到了书,而且是作者和策划人签名的.刚看到第四代房地产销售形式,就想起这次作者和策划人售书不就是典型的四代销售吗?他们的目的就是帮助同业人解决问题,提高业绩,同时销售了自己的作品.引用原文:"发现需求,满足它;发现问题,解决它".这也是作者和策划人在房地产这行的实践的智慧和实践经验的充分运用. ding :victory: :victory: :victory: 顶!!!回复 #526 no1dxh 的帖子
no1dxh 兄 感觉你肯定是做一手的销售管理的. 之所以你没有看到他们在销售过程中如何的惊天动地的成交案例.或许因为你是领导没有时间享受过程,只看了业绩这个结果,二可能是因为您的粗心没有在意. 很简单的比方,业务员遇到一个失意的富婆,在买房目的非常不明确的情况下,打发时间似的来看房,但是无意中，业务员看到了他的身份证, 发现她的生日就是明天,接着第二天,业务员就发了一条短信祝她生日快乐,富婆很感动,于是就和业务员做了朋友,买房就顺其自然了.这个案例,作为领导你看不到的过程的.什么叫技巧,好多时候一句话,什么时候说,什么地点说,什么情况下说,非常普通的一句话就成了技巧.技巧的基础的升华.
技巧也不能单单的就认为是稳中求发展，细中见亮点.技巧还需要不短翻新的.
同时提醒大家,技巧不但可以提高成交量,最重要的也是可以缩短成交时间,这样你就有更多的时间去做重要的事情，又回到了我们常说的2 8定律. 有人会从眼珠转动比自己快10倍的人手里买产品，也许产品本身没有问题，但是，总感觉有后面有陷井。
回复 #525 狼狼上口 的帖子
狼狼上口,你的话我不太听,或许是因为我是做二手的原因, 也或许你的比喻不恰当我始终认为,一手房销售是司机,开小轿车,舒服,稳当,简单 二手房的销售也是司机，是开大客车,范围广 车型复杂,受外界影响大 稳定性差
但是结果是,能开小车的人一般不能很好的驾御大车,开大车的人玩小车是轻车熟路.
一手房销售,技巧一般很少或很单纯
二手房销售,首先，销售标底不一样,房龄 户型,贷款年限,贷款额度 物业公司等等都不一样,所以二手房销售人员，首先记忆力要比一手的好,二是商圈必须熟悉,甚至包括一个小区的犯罪率,升学率等等,或是近几年内政府规划到什么程度等等 三是客户选择面广,所以更需要专业加技巧来提高成交率,缩短成交时间.四是心态要比一手的好,因为客户的态度就不一样 五,二手房销售的布局,策划不比一手少,而且不能的房子布局也不一样,内容更丰富
还有好多,要工作了，不多写了,所以楼主写我们象喜欢咬别人耳朵的人一样,有身体没大脑,这话我真的不喜欢听
楼主应该记得一句话: 技巧是专业基础扎实的升华 二手居间是一手销售的升华
要不,请看大家名片,一手叫销售代表 二手叫置业顾问 我想顾问和代表意味什么,楼主应该明白吧~ 有些真的是只是培训师,因为可以很容易看出他讲房产销售是头头是道,可是对于自己的书的销售却是愁眉不展.楼主是真真的大师.虽然里面有些空洞.但楼主在书的售销上成功了 [size=5][color=DarkRed]楼主回复：#531[/color][/size]
[size=3][font=楷体_GB2312]合理的怀疑是对的，但怀疑一切你什么也不能做啊。
短短三天时间，浙江湖州的空旷野的海、上海的房仲、四川绵阳的myfc114等等都已收到了我们寄出的《售罄》，诚信只靠口碑。
而且上面有我的手机电话：13423649569 如有服务不周欢迎投诉。
您只要按46页的地址，汇款方式并QQ、电话确定操作就行了[/font][/size]。
说说技巧和方法
我也不知是那位高人说的,成功一定有方法,失败一定有原因.这一点我是很坚信的,大家小时都玩过魔方和九连环这类益智玩俱,这类玩俱有个特点:不告诉你方法,一般人很难在短时间将其完成,但只要一指点,加上自己的练习那是很快就能将其玩通.那我们做房地产销售也如此,有人把他的成功经验,总结出来告诉大家.(这不就是指点),学习后自己再在实际工作加以练习,不说成为销冠,起码对自己的业务水平和业绩肯定是有所提高.再说一次<<成功一定有方法,失败一定有原因>>,想起来了,好相是陈安之说的. 回#532 房仲的帖子先说一下，我觉得#532这时形容得很贴切。同感！
[[i] 本帖最后由 疯狂走一回 于 2006-11-7 12:07 编辑 [/i]] 我觉得做销售能达到没有技巧的技巧才是最高境界. 回#530房仲
一个短信搞定一个富婆买楼？我的同事为一个准备离开广州的富婆卖房子，陪她一晚上走拉OK，第二天她还是在对面行签了合同，为什么？对面行的客人高出三万元的价格。
我在想，真正起作用的是一个短信吗？还是之前的愉快沟通呢？这些问题可能回到了“先有鸡，还是先有蛋”的类似问题上，因为这些是相辅相成的。如果之前的沟通不好，再多的短信也只能白发了，我是这样看问题的，其实，这个短信也只能说是一个规范的基本动作而已。因此，我还是觉得扎实基础更为重要，是前提。
但房促兄这句：技巧是专业基础扎实的升华我认同，但后半句牵强。
任何销售都是一样，是建立在专业的基础上的。技巧只不过是把专业细节的东西做透而已，无他。真正的的销冠不一定是技巧冠军，我们公司基本上每年如此，最让我感触的是，有一年，一个以前没做过地产的人进到公司，只工作了10个月，就做到了我们公司的第一名，该年他比别人少工作了两个月，再加上他之前还没做过地产
技巧可以帮我提高成交率，但态度可以更可以提高可成交基数，两者都非常重要。 支持上面兄弟的说话,单独靠追求是不可取,现在的消费者都不傻瓜.只有让他觉得确实了需求才会淘腰包 [color=DarkRed][size=5][font=黑体]楼主回复:[/font][/size][/color]
[size=3]谢谢：房仲、no1dxh 、myfc114
几位都是业界高手，同时，也期望更多的高手浮出水面，这才是论坛之道，也是广大房策网友加入这个论坛的意义之所在，通过研讨，解惑、才能每天变化一点点，才能每天进步一点点.......
近期我一直在忙于组稿和负责扩大发行网络，并做网友的订货服务，但我已广布英雄贴邀请了少林、武当、峨眉、天山、逍遥、泰山、西藏等八大门派的掌门人赶来助拳了，一场群雄汇聚房策天下的大剧都要拉开了序幕。
好戏在后头．．．．．．．
[color=DarkRed][size=4][b]试问天下，看谁是真英雄．．．．．[/b][/size][/color] [/size]
:victory: :victory: :victory:
回复 #538 no1dxh 的帖子
你感觉我的案例是为了说明凭一个短信成交还是为了说明平淡的一个行为，一句话在某个特定的时候就成为技巧呢????是我表达不清楚,还是您时间忙没看清楚呢?
闻道有先后，术业有专攻
十个月成为销售冠军不奇怪, 上海好多二手经纪人也只不过在入职三,四个月成为十万经纪人,也有入职六个月的百万经纪人.
车还没开熟,就想玩特技??????? 这都是常识，这么专业的论坛里,我们就不需要经常谈基本功扎实了,只要上这个论坛的估计都还算专业吧.
你最后说的态度问题,跟我们的论点很远,我们在离婚诉讼,你非要进行财产诉讼.
no1dxh 告诉你一个事实
入职前三四个月是热情最好的时候四个月以后，尤其是取的点小成绩的时候,就会感觉自己很厉害,工作很容易,忘了自己当初是怎么辛苦的了,这个时候业绩倒退, 聪明人会总结或经过老前辈指点,明白了道理，业绩开始稳步上升.
一年以后是最烦躁的时候,也是自己怀疑是否选对行业最迷茫的时候,所以,很多经纪人都在这个时候改行了.
你反过来在看你的例子你就明白了
如果你从业超过三年,曾经带过的属下超过200个,你就会清楚的明白了.