4913 发表于 2006-8-11 10:05

请教~如何从 租金推算售价?谢谢

如题 谢谢~

楼市明天 发表于 2006-8-11 10:21

租金推算售价:
           租金X12X房屋的使用年限/房屋的面积=大概的房屋售价
根据大概的房屋售价和地处地段房价综合分折，就可以得出基本准确的售价了！

4913 发表于 2006-8-11 10:33

呵呵 谢谢楼上~不过我仍是不太明白~
举例而言: 一套100平的商铺 租金在$40/平/月 该如何推算该商铺的售价呢?谢谢

hbfeng 发表于 2006-8-11 10:59

年租金=40*100*12=48000元
商铺总价48000÷8%=600000元
假设投资12-13年能够收回，回报率=8%
商铺单价=600000÷100=6000元/平方

xlx323 发表于 2006-8-11 11:06

在理论条件下:一宗正常的物业的回报应当在6%---8%,在可使用年限的情况下,你倒推就可以了!不过目前相当的物业有30%--50%的溢价!还算得出来吗?

hbfeng 发表于 2006-8-11 11:17

[quote]原帖由 [i]xlx323[/i] 于 2006-8-11  11:06 发表
在理论条件下:一宗正常的物业的回报应当在6%---8%,在可使用年限的情况下,你倒推就可以了!不过目前相当的物业有30%--50%的溢价!还算得出来吗? [/quote]

用投资回报的方法计算只是一个方面，从市场从客户可接受程度都可以推出合理售价，要取一个综合值才行。

wuhan999 发表于 2006-8-11 11:27

租金推算售价:
           月租金X150个月=大概的房屋价值，然后根据新旧程度和人气加权30---50%就是推出的房屋售价。
也就是说40元/M2的地方，销售价格在7800——9000元/M2。

fsir_2006 发表于 2006-8-11 11:54

可考虑用比较法与收益法估算
一、比较法：在同一市场上寻找类似房地产（即租金、区位、内部结构及质量等与对象相同或相近）的售价作为参照，经适当修正来确定。
二、收益法：
　　租赁收入扣除运营费用（维修费、管理费、保险费和税金等），具体扣除项情况而定）确定净收益，在此基础上再测算售价。就所给商铺而言，一般运营费用为25%左右，回报率一般取8%，收益年限主要应根据土地使用权年限、建筑物尚可使用年限综合实际使用情况来确定，因未给出可收益年限，故不便确定，暂按30年确定（可根据具体情况自己酌情确定，代入公式即可），则售价（单位面积）：
　　　　[1-1/(1+0.08)^30]*40*12*(1-25%)/0.08=4000元(左右)
　　　　算出后，自己可根据周边情况做适当修正来确定最终售价。
一点意见，仅供参考。
　　　

kingying1000 发表于 2006-8-11 12:11

wuhan999 ，你能具体推论演示以下吗？

在理论条件下:一宗正常的物业的回报应当在6%---8%,在可使用年限的情况下,你倒推就可以了!不过目前相当的物业有30%--50%的溢价!还算得出来吗?

4913 发表于 2006-8-11 13:05

呵呵~谢谢诸位 望诸位继续讨论~

oOkevinOo 发表于 2006-8-11 14:11

具体问题具体分析吧.不过总的来说是这样.

第一步: 每个月租金 x 12个月 x 10-12年(投资回报年限) x (1+市场可承受溢价比率)  = 售价
第二步: 找出本地区类型项目的租金和出售价格.

  两者之比就可以修正实际的出售价格了,但是在实际操作中因为项目的实际价格还会收市场环境,地产景气,目标商户财务情况和政策等的影响,所以定价格的话前面两步都只是在充分的理想状态,实际精确确定还要考虑很多其他因数. over   :D

xlx323 发表于 2006-8-11 16:33

该宗物业年收益:40*100*12=48000元
按年收益为6%--8%算,物业售价:48000/6%--8%=600000---800000元
即理论单价为600000---800000/100平方米=6000---8000元/平方
市场因素(即溢价)30%---50%,该物业定价范围为:
                                   (6000---8000)*[1+(30%---50%)]=7800---12000元
   这就是该物业的单价了!和外部市场大环境和小环境(包装啊执行啊等等)息息相关!!

changjiang 发表于 2006-8-13 12:41

精彩

yuanyln001 发表于 2006-8-14 09:47

有点小疑问，确认下

租金推算有疑问
1平米100元租金/月、商业年限40年
售价＝100×12×40÷1＝48000元？？？？
应该是投资回报的年限吧？

yyyfujiaxl 发表于 2006-8-14 10:07

推算方法很多，但要根据不同的项目来对待。其实这其中市场很重要的！

allison 发表于 2006-8-15 13:47

高手很多！

trashing 发表于 2006-9-9 21:37

高手如云啊！

qaihh 发表于 2006-10-19 21:10

不错，我以后会经常来这里学习！~

qige2 发表于 2006-10-20 10:49

不知道 谁说的是对的！:')

张维DTZ 发表于 2008-4-15 21:10

谢谢

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