构解国家宏观调控政策对东莞房地产市场作用机制影响
构解国家宏观调控政策对东莞房地产市场作用机制影响近年来，国家为抑制房地产市场泡沫推出了一系列的调控政策，如今年推出的新“国八条”、旧“国八条”、7部委联合新政。这些政策对全国各地的房地产市场发展产生深刻影响，作为全国地级市竞争力排名第一、房地产市场步入快速发展轨道的东莞来说，肯定会受到一定程度的影响；为此，本文结合东莞房地产市场发展情况与国家调控政策作用机制点进行分析，以至更能清晰认识东莞房地产市场发展状况和发展趋势。
一、 对东莞房地产行业市场作用机制影响
1. 东莞房地产市场仍处于健康、稳定、快速的发展态势
国家一系列宏观调控政策的目的是促使房地产行业软着路，从而减少对整体经济发展影响。
据2003和2004年统计，房地产投资在固定资产中的投资比例一直保持在25%以下，处于合理控制范围内，东莞市的房地产市场并没有出现过热现象。
从供求结构、空置面积方面分析来看，东莞的房地产供求一直保持平稳发展态势，每年保持30%左右的销售增长率；另外，空置面积也出现一定程度的下降。
东莞的房地产行业并没有成为东莞的经济支柱，电子、通讯、制造业等第二产业仍然是东莞的经济支柱，对GDP的贡献度达70%；房地产行业并没有威胁到东莞经济的发展。为此，整体东莞市的房地产市场仍然处于健康、稳定、快速的发展态势。
2. “银根紧缩”政策作用机制影响初显，开发商融资能力备受考验
从东莞2005年第一季度房地产市场预警指数统计分析可以看出，在开发投资金额同比增长的条件下，项目资金来源为175995万元，相比去年同期的209776万元却同比下降19.2%；可见，“银根紧缩”调控政策影响发展商开发资金链作用效果初显。
国家实行的一系列“银根紧缩”政策促使房地产行业竞争加剧，金融、土地政策双管齐下，对开发商的融资能力有了比较高的要求，这必然使得东莞中小开发商的日子越来越难过，从而促进房地产行业进行新一轮的行业洗牌，将淘汰一批实力较小的开发商，逐步走向垄断竞争的市场态势。
二、 对东莞房价市场作用机制影响
受“洼地效应”的影响，东莞的房价与广州、深圳的房价相差幅度较大，存在较大的升值空间，这对购房者和开发商预期的房价升值空间奠定信心基础。
从房价收入比分析来看，东莞目前仅为5：1，处于6：1范围之内，处于合理的标准，可见，目前房价并没有泡沫成分，仍然有比较大的发展空间。
另外，受东莞整体房地产市场健康理性发展影响，东莞的房价也保持比较理性的上涨幅度，2004年相比2003年房价上涨幅度达14%左右，2004年是近年来上涨幅度最高的一年，但仍然低于每年保持20%左右的GDP增长率，也低于长三角部分城市的增长幅度。
从成本分析看，土地出让金的提高、建造成本的上涨、物价上涨等因素也会促进房价的上涨。
消费预期信心程度高、城市化进程加速等因素将是主导房价增长的重要因素，加上东莞地方的“保护主义”政策，将会有效削弱国家调控政策所带来的消极影响。
目前影响东莞房价可能下跌的因素主要有：“加息”、“首付比例”、“市场供大于求”。
从“加息”和“首付比例”的影响作用机制分析来看，由于“加息”幅度不大，对具有真实购房需求的客户来说，不会因此而受影响；对投资客户来说，会将一定程度上抑制其炒房动机。
从客户层面分析来看，中高收入阶层受这两个因素影响比较小。
而市场供大于求是最有可能影响房价下跌的关键因素，但从东莞目前的供应状况分析来看，并没有出现此情况。
从2004年施工面积来看，达到800万平方米左右，按照2年的工期建设情况，每年有400万平方米的供应量；而2004年的销售面积已经达到285万平方米，同比增长30%左右，另外，空置面积也出现下降的趋势，按照此发展趋势，消化压力并不大，因此整体市场情况仍供求状况趋于平稳、合理、有序的发展态势。
综合以上分析，主导房价增长动力因素的作用机制影响远大于影响房价下跌因素所带来的影响，因此，房价上涨是必然的发展趋势。
三、 对东莞购房群体需求市场作用机制影响
目前，在东莞影响客户群体购房动机的作用因素主要是利率和首付比例。
而近期银行对购房一系列的放贷“收缩”政策，反映在各阶层的作用点影响方面，对低收入阶层的购房需求和投资客的投资需求产生比较大的影响，低收入阶层因此而持币观望，向投资市场发出信号，也在一定程度上抑制投资行为愈演愈烈。但是，对中高收入阶层的购房影响相对比较小的多。
从我司在今年五一房交会上对东莞的多次置业者问卷调查统计分析来看，调查显示其中有61%的居民表示购房不会受国家政策的影响。
另外，从2005年第一季度销售情况分析来看，住宅销售面积也同比大幅增长43%，消费者没有受去年的加息政策而影响购房，并且也没有受对预期的加息“阴影”而影响购房步伐，可见购房需求仍然旺盛。
四、 对产品供应结构的市场作用机制影响
根据广东省近期的规定，广东享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。
各地级以上市可根据本地实际，在广东省标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，但上浮幅度不得超过10％，也就意味着套内建筑面积为132平方米以下，按照一般的平均实用率85％计算，单套建筑面积为155平方米。
而按照2004年东莞市全年的房地产销售统计分析来看，单套建筑面积为155平方米以上的户型产品占据总量比例为15％左右，约有2000套住宅左右，而从2005年第一季度的销售统计分析来看，单套建筑面积为155平方米以上的户型产品占据总量比例也为15％左右。
反映在户型结构方面，目前单套建筑面积为155平方米以上的户型绝大部分是平层四房以上、复式、TWINHOUSE、叠加别墅、台地别墅、独立别墅等中高端产品，而定位于此中高端产品相对应的客户群体，绝大部分是中高收入阶层，结合东莞目前房价“低洼”影响，
3％的非普通住宅契税所带来的额外1.5％支付契税费用，对中高收入阶层产生的购房作用影响甚微。
如果东莞市执行广东省规定的标准，将会直接影响东莞地产市场的户型产品供应结构。因此，如何恰当定位开发户型供应结构、户型比例，将是开发商在房地产开发中所面临的一大重要课题。
2005-06-08
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