社区商业如何突围
现在几乎所有的住宅项目都有大量的商业配套面积（商业配套面积远远超过小区配套需要的项目比比皆是），与其说是开发商考虑到小区的商业配套，还不如说是商业建筑更高的利润空间。现在经济状况不容乐观，不管是说正在经历严冬还是开始复苏。我们能看到的依然是消费市场正在逐渐的萎缩，人们的消费欲望正在减退，享受型消费市场正在退却，生活必需品消费市场正在扩大自己的地盘。我们不能说是经济停滞或者******现在大量的纯商业地产项目不断地被投入的市场，以前没有消化掉的储量和新开发的商业地产并存的现状，不景气的市场环境，作为2-3线城市的社区商业该如何突围才能找到自己的市场地位........
社区商业除了内向型的配套，有没有外向型市场空间，能不能在竞争激烈的现实市场中找到一杯羹？
很想听听业界友人有什么高见，共同交流提高！ 我近期也在考虑上述事宜，如果想把社区商业更好的对外发展空间，主要考虑的问题应该是品牌建立、业态划分、商业特色、主力店等实质问题；如果社区商业面积不大，难以形成规模，则建议不用轻易去对外发展。 即便社区商业面积足够，但也有一个很重要的问题不能忽略。社区近住宅的商铺对也太本身就有很多约束，诸如油烟污染、噪音污染等等，光靠后期的装修屏蔽处理，成本又太高。
不少开发商要想把这种商业做出点牌子，又该如何突围！ 我现在正在做一个项目就是这种情况。三级城市，还是城郊，入住率底，导致对内发展路行不通。目前是周边已形成中等餐饮一条街，目前考虑的是以城市高端餐饮作为主力店，吸引人气，打造餐饮一条街。
对内，社区终究消费力有限，花的心思相对会少，投入少，开发商利润率自然也就不会高；对外，花心思特定少不了，特别是二三级城市，大的主力店不愿意来，如何找准当地人关注的主力店成为关键。人气足后，周边商铺价格自然也就高了。 大家都在从商业自身的角度去找思路，为何没人从消费者的角度去找呢，突围的基础还是消费者啊，现在的消费者是可以培养的，仅提供个思路，供参考 社区商业的定位首先要考虑为本社区居民服务，业态也主要以便利性的业态为住。如果社区商业量能达到一定规模，就可以考虑引进小型超市700㎡左右，可以辐射本社区与周边社区。如果社区是多组团的社区，在业态上可以有一定的重复
回复 1# soontao 的帖子
社区商业首先要立足于社区配套服务上，只有满足了社区居民基本、快捷、便利的需求，才能形成人气、业态、商圈的拉动作用。 诸位策友的真知卓见，本人受益匪浅发此贴的原意是想大家好好讨论一下社区配套这种商业物业发展运营，广开言路，互相探讨。
就楼上诸位观点，是不是可以总结为：
1、社区商业最主要的还是向内看（为本社区/小区服务）；
2、先做人气，后做商业；
:handshake :handshake :handshake :handshake :handshake :handshake :handshake 我有一个项目，4万平米体量的社区商业，目前销售形势极差！
对项目区域进行了详细分析，项目所在区域属城市开发区，而且是工业性质开发区，住宅项目开发数量也不少，但是档次偏低，普遍入住率低。
商业陷入困境，但是寻找出路的两条路，一条对自身社区内部，由于项目入住率低，所以基本短线，能消化体量很小；对外，整个片区受入住率低、工业片区的影响，很难形成餐饮、娱乐等性质的商业街。为此，希望能够打造出主题形式的商业，比如说××交易市场，面向的是城区及周边城市的消费人群，是一个典型的有特点的某类产品大型集散地。关于我的想法，希望大家能给一些很好的建议。
社区商业运营的核心策略：先炒商，再炒铺
1、只有片区商业有一定的商业氛围，商业的物业价值才能体现出来2、合理的商业营销活动应当是在商业经营有前景的前提下去展开
3、商业经营是商业物业经营的基础，只有商业经营成功了，商业物业才是一个优良的合格产品
解决问题的关键：如何吸引人气？吸引什么样的人？ 社区内的商业首先的着眼点就是市区内，主要就是日常商业配套的补充，我认为核心的就是两个字：便民
（拙见） 社区商业应当求小而全,商铺面积不宜过大,降低经营门槛,扩大门类,让周边人群感到方便越好 定位，定位，除了定位还是定位
社区商业要想突围，就要精细化，差异化的定位。
根据周边市场，小区居住人口数量及结构组成等，寻找市场空白需求点，进行业态合理规划组合，招商运营
精细化体现：
例如：餐饮需求定位，打造餐饮一条街抑或特色餐饮+少量服饰组合，特色餐饮数量多少？业态档次如何？需要合理论证定位。要体现精细化。
差异化体现：
例如：如果社区汽车保有量庞大，项目位置产品适合经营业态，周边餐饮竞争激烈，亦可差异化定位汽车美容装潢一条街，体现自己的特点，利用规模和专业化的服务提升社区商业的核心竞争力。
思路仅供参考 如果具备及时经营性，可以考虑先招商，如果周边实在荒凉，不具备经营的可能行，只能是塑造成长空间，以较高的回报率博得投资者的认可。没有卖不出去的商铺，只有卖不出去的价格。 这个问题我们的项目也遇到。我觉得最好开发商能够自己持有一段时间来培育市场，社区商业虽然是以服务社区配套为主，但如果让业主放任自由，难免导致恶性竞争。但至于做什么业态，我觉得这个问题学问很大。大家都说做餐饮一条街，但餐饮管理不好是会对社区住户产生挺大影响的阿。还是谨慎一点好。个人认为这个问题，万科城处理得比较好。 在2-3线城市，我们比较成功操作的主线都是搞主题商业街，面积足够大的话，可以搞几个互补的主题街，当然主题商业要综合考虑项目的区位和城市所有商业中空白点，这样做比较容易一点。
主要是前期引导（招商主力店）----中期强化（对口主题商业）-----后期成型（基本都是业主找上门的） 好
社区商业的出路
基本上现在无论是规模小区，还是几幢楼组成的小区，只要有可能，都会在小区外围建设所谓的底商，说起来是为小区配套的商业，可如果每个小区都有配套，如此庞大的商业，哪里有购买力来支撑，这是规划部门要考虑的事情。策友们所关心的是如何让小区的商业活起来，小区商业一般分区内商业和外围底商。
区内商业是为小区内业主服务的，这就有一定的局限性，只能定位为小区内配套的一些小型配套店，很难有较大的发展。如果社区大，对营业额还有所支撑；如果社区较小，估计都是艰难支撑，很难有长足的发展。限制较多，只能做些小超市、水果店之类的配套。所以社区规模不大的前提下，建议开发商不必做区内商业。
另一种就是沿街底商，是可能对外的。如果能做出特色，是不愁销售的。如特色饮食一条街，品牌服装一条街，留出局部的做一些社区基本配套，这是小区的一个卖点，同时也是基本人气的保证。这种特色业态的定位对开发商的要求较高，如何做出做出定位，如何招商，如何管理，这在前期要进行充份的调研来确定的。 在社区商业招商规划过程当中，我们不可回避一个很尖锐的问题——“扰民”，可能是污水、噪音、油烟等等，化解这种问题只能上设备包装净化，这个成本基本不低，开发商不想认账，投资人也不想出这笔钱，最后往往会引发商家与小区业主之间的矛盾
不知道其他策友在项目运作当中是如何解决这个问题的？？？？
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