palata 发表于 2009-6-2 17:34

建筑学转房地产策划 投石问路

先简单的自我介绍下：XA/H-J%YX:gR2fg
自幼学画，兴趣广泛B(L v+s }2|-^'qS)t
高中：美术学院附属中学
%s:o6B~$a9`/Z 本科：建筑学
KV+OF ~ ``S
%w0~"o|:X;JfQ 大学毕业之初，结合自身性格特点，选择气氛较为活跃、工作内容相对前期的外企开始了自己的职业生涯，公司战略及业务主要围绕地下空间开展。（的确这是一个极具前景的市场，城市集约化发展的必经之路。）由于工作需要与一商业策划外援接触，开始关注策划专业，特别是房地产策划专业。3pXT)?4Gv;q`[-l&D
随着关注深入，明白要策划是一个不仅要专业的广度更需要厚度的领域。
]\-wF i8jI$q PS 本来就是想进房地产公司，现在发现了除建筑设计外多了一个选择。
~.?7e%I+r7]
2}PglZS yU+Z;t 因此我极其希望能理智平稳地转型，望各位策友多多拍砖。 ~%QdGzN7Q
分析下自己的优势拉：对建筑方面的理解OK，由于一直做规划项目所以具有一定的宏观思维（个人认为这个策划应该也是需要的）。
`%bBP YOP7L 劣势：不懂销售，策划，对市场不了解。（但对自身的学习能力还是有信心的）C"Q |'\epla
计划：今年考一个土地估价师，房地产策划师（劳动局办的那种），预计今年底明年初入行，希望到时市场回暖ing（也好加深对房地产行业的认识）。]&g8cJ(FU'eJq/O
,r.Sk2_ T w%m j
策友不要吝惜你们的砖头阿，拍得愈猛对我愈要好处，咔咔，省得我过于乐观。当然更希望老策同志们的真知灼见给俺指条明路。ZChf"[#|
先谢谢拉:loveliness:

seth_zou 发表于 2009-6-3 10:31

砖头来了。;X{8Z[K _4H
首先我一直认为，不懂市场和销售，只懂建筑的人绝对不是人才。设计建设的东西不能转化为市场效益有什么用。
m_d,m3l `Iw)o 所以楼主转行我很支持。1k.bD} \.?#qzk
我就认识个KFS老总，主管工程的，但是每次开销售会议都到场，并且提的意见全都是落在实处的，对销售帮助非常大。这样的能力应该是所有工程的方向。{;j\-ett
既然楼主有建筑基础但不大懂销售与市场，建议楼主先到销售一线待一段时间，主要第一手的接触客户。这样市场和销售都接触到，然后再回到策划慢慢学，过个几年应该会有所成绩

palata 发表于 2009-6-3 11:07

ennh...[5n v$tc6i6F
谢谢，楼上的建议。
v#fbJ&^D;S1O4|{ 1.职业生涯是一个长远的打算，所以只要是能夯实基础，我也很乐意从销售做起。
G{7e&v4p%s3o[ 2.如何选择适合我的代理公司，深感自身在此方面的专业欠缺，希望能进入成长性快些的公司，是不是中型代理公司会更适合我的自身发展？
$WW9RU:M4^ 3.我希望自己在进入这个行业之前对其先有一个系统性的认知，同时也想为自己加加码（当然经验是最重要的），二级建造师、房地产估价师、房地产策划师（劳动局认证）都可以考，各位策友如何看待这3个本本的含金量，也希望大家推荐下好书。^7c6e$cNR/{6lG
4.何时介入？
T ]6u8s { N 5.所谓的销售，都是住宅吗，有没有商务或者别的什么？

coldlife 发表于 2009-6-5 00:36

学建筑的 有底子 还不错。也没必要非要从销售做起 只是一定要想办法了解销售呵呵。
&qitXe.h 要想学的快 不要进大公司，大代理公司分工过细。你也没机会上的快。中等就可以。i/P3]9CIB,V
不需要考太多证。有那么多时间就早点进入这个行业。其实工作经验才是值钱的东西。
/ng,[yq? J 坦白的讲 我一个证书都没有， 真正高的位置 需要的是经验。面试问的最多的就是你操过多少项目，管过多少流程。是否能掌控。证书是可以候补的。我只打算再稳定点 直接学MBA
#H$Fd6p8j8] 销售只要是地产产品，无论工业，商业，住宅等等只要能卖 都是销售。z/HR*Ym!HIw1B
你的优势就是懂建筑。这个是未来发展趋势，也是我的长项。

雪峰 发表于 2009-6-5 09:41

做前期可能更适合你，前期策划人才也很缺乏的

palata 发表于 2009-6-5 10:01

前期策划？
:y$io.Z$y 能否具体说明下哈~L/K'[(l_y
它相对于后期策划有何不同呢

palata 发表于 2009-6-5 10:07

自己Google了下
VK2b#iM7nnM 职业介绍 X2_:v&L[G7u_&AZM
前期策划主要是项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等，更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略等的研究，目的是在事前设计好整个项目的操作方案，以确保项目的产品质量，并适销对路。
{"UR_UB#K!Sg j0l6^J Ca
前期策划主要解决什么问题： i!~@_ r]
1．项目基础判断 :X1V"nZ#D)jY R
项目可行性分析，项目优势和劣势分析，项目风险与机会点分析。
l cr7LuK 2．总体市场研究及专题市场调研
/?y T puF+y A%`W 房地产最新数据收集研究，宏观大势分析，中观和微观形势分析。 Ku%k0}5T\!o
3．项目定位及策略总纲 7S?4W3@+c3o[ C K,m
客户在哪里，如何确定项目的核心竞争力，如何保证项目在竞争中取胜。
+sqvl iCz 4．项目物业发展建议 C-q4N F4Z
分期开发建议、物业类型建议、户型及面积比例建议、户型功能及结构体系建议、配套设施建议。
|g7LHl0b 5．项目规划、建筑设计方案评价 6r3v Y(I p*S ^K
市场将怎样看待现有项目规划及建筑设计方案。 k7[?T!rYQ
6．相关专业公司推荐 [u0R&}:{%}5JmqCN
目前行业内各个专业方向的市场领跑者在哪里。
1F Q8P~ J,T_l "[+Bu'Lq*Dw
地产前期策划所面对的是一个系统工程，是一个牵涉面广、专业性很强的职位。所以，要求策划师有相当的快速学习的能力、独立操作能力，具敏锐的市场触觉与快速的市场反应能力，应对市场的预知性和抗风险的能力；同时，有较强的协调能力与组织能力，以及过硬的文字功底；要求性格是直觉型，能总体把握事物、抓住事物的关键，对事物的发展有前瞻性和战略性眼光，擅长策略性思维。 :~O ga jNG1W`
e1? L_-Y _h|
从业者需系统地掌握房地产行业专业知识，房地产运作的形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，熟悉市场调研、资源信息、投资分析、策划、销售、规划与建筑、房地产估价等环节。接受房地产行业的相关培训，尤其是关于前期策划的专业培训，如：房地产策划、营销高级研修班等。可参加策划资格证书考试，获取行业知识和专业资格的认可，如：WBSA商务策划师国际认证。 Dt_-P-c2w-iq
\q#F{ q,P}
现状与前景
%i5`-v0s\~l!}}oF%_ 在目前的市场竞争格局下，房地产仅依靠大投入，而不对项目进行前期策划，亏损可能性极大。项目开发策划先行，这已是目前很多房地产企业的共识。通过项目策划，企业可以最大限度降低风险和减少成本。
] dj1FvWl"X"|d${)d
Gq#K@9z K 近年来，我国的房地产策划行业取得长足进展，直接和间接从业人员数以百万计，其中从事项目策划的各级管理人员约15万人，其职业范围涵盖了房地产开 发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。 ;d*z ~@~YtM
%hL zo"`
房地产行业的职位需求数量始终列居各行业前十位，其中策划管理类职位属于最紧缺的人才，需求旺盛。目前全国房地产策划人才平均年薪达到１２万元以上，如能策划出好的楼盘项目，策划师年薪可达到几十万元甚至百万元级别。房地产策划管理类职位将成为房地产行业最紧缺的高端职位之一。北京2008奥运会的举办更为中国房地产带来前所未有的巨大商机，无论是人才、薪资，都会呈现一个上升趋势。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代，为房地产策划人才带来前程似锦的发展契机。中国的房地产策划将会从概念到专业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越来越系统。
"yA[s#A(kYl
}Q k)Y [ t%o 目前在我国的房地产策划还处于较为年轻的专业服务阶段，房地产企业普遍面临着人才短缺的困境。由于现有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，教学和培训质量不高，与市场发展以及政策完善的契合度不高,各大高校很少开设房地产专业的课程，真正科班出身的优秀策划人才寥寥无几。同时，策划师做出的整体策划方案将直接影响整个项目的销售，而当前的房地产策划人才大多是半路出家，大多是由广告设计、土建、造桥、营销等相关专业转行而来，他们对建筑学、规划学等专业知识知之甚少。有６５％的房产企业急需策划人员，其中９０％的企业因招不到经过系统培训的人才而出现岗位空缺。所以缺乏专业策划人才成为制约地产企业升级与管理创新的重要因素之一。 mG^jf'n6_Z%N H%}

n'GI-N?AB~ [(}P 从业者可以从房地产开发商或代理公司的市场调研人员做起。积极学习并参与公司的具体项目方案的策划、操作，重点掌握市场调查研究、策划文案撰写、营销策划、房地产趋势等技能、信息，与专业的研究人员一起策划新项目的研究方案、给客户的提案，积极参加观摩各地产商的宣传活动，并且要广泛建立与相关各界的关系。房地产前期策划涉及多个不同的专业领域，一个人很难都精通，所以还需选定几个主攻方向。项目整体定位、项目整体规划、项目营销策划可以优先考虑。 Iw7V/^.L
jrKP N'\&H1t
成熟的策划师可以做开发商的专业策划，但由于与投资者存在着长期的雇用关系，其思想、看法必然也会受到老板意志的影响,有时在存在不同观点的情况下，往往也会受到雇用关系的影响而缺乏提出问题的勇气，专家的独立性受到了限制，这就必然影响到策划的水平。也可以在专业的房地产代理、策划公司做策划师,与房地产开发企业是合作关系。可以发挥自身专家群体优势，其成果水平高，独立性强，完全按市场需求来进行策划，能够提供高品质的决策咨询。
m%ye)l y4GG$D $uB.F*E T
随着我国房地产策划行业的发展，未来将出现两个重要趋势:一是工作内容会进一步细分，二是行业会逐渐走向规范和成熟，策划业务的市场规模迅速扩大，将会与房地产评估和房地产经纪一样，成为房地产中介领域的一项重要内容 ，一支全新的房地产前期策划队伍正在产生并迅速成长。

coldlife 发表于 2009-6-5 17:01

楼上GOOGLE出来的基本正确。%h@mAJA%aA
循序渐进吧，多跟各环节的人接触。多学习吧。你学建筑的其实未必了解实战中的问题。多磨练就能学到。"O1J"P T:j'j
发挥你的优势嘿嘿

newlongman 发表于 2009-6-5 20:52

呵呵,慢慢来呀

palata 发表于 2009-6-10 14:47

ennh |_:q~1|1h#\
看了很多大家的帖子"{#?z(y;w7|,^ J2[,@[
想买《房地产全程策划实战教程》莫宏伟的? e:d:uzxa2A
但是无论是书店还是网上都没得买，大家是怎么解决这个问题的？ _kf k o9YT
或者除了这本较为经典的读本外，还有什么推荐？

荒野雄狮 发表于 2009-6-10 20:19

恭喜楼主  呵呵+P2c;Pu"j:l
P\$_A#bZ6n
现在的策划要么从文案做起来的，要么从销售做起来的，从建筑做起来的策划很值钱的……

冰火9802 发表于 2009-6-11 14:56

呵呵，楼主道出了我的想法啊，我也是建筑学，现在还在设计公司，这样呆感觉没有前途，也早想着新的出路，一直对策划也感兴趣，也想着比如到销售到策划，房地产公司等等，还请大家也多多拍砖。。

palata 发表于 2009-6-20 14:46

:loveliness: A:v&A}F#deKs2Vk
ls的 那我们要多多交流啊~~!l+kI Fn
被拉到天津去投标 5H~e${#G*oDR~
很久没来打理了

hunyingwa 发表于 2009-7-7 02:16

我就是做了几年建筑设计的，后来转去做策划了，经常能够看到很多设计院做的方案，发现很多设计院做的东西实在不怎么样，主要是没有和销售的实际结合起来，
&^O9uqh*|.KN,N 比如有些建筑做了外围一圈的绿化构架，但最后销售后的房子是每个业主自己管理的，那种统一绿化建筑是实现不了的，还浪费成本。
AW8|kr&? 还有一个项目，一栋24层，一栋13层，如果改成一栋26层，一栋11层，那就可以少做一个封闭楼梯间，节省成本。o8@ Yr3V5[5Da
能做18层就不要做到19层，因为要做多一道楼体:u9n}#M2I#C6xH-@H
当然基本建筑知识还要扎实，比如地下室停车位计算，消防，楼间距，平时多看看其他项目，看看他们的偷面积手法，各地不同
It \4~\'A 我在做策划时学到的建筑知识比在设计院学到更多，还可以指导设计院做设计，因为设计院的见识，接触的项目没专业的策划公司多（就中国情况）#R2I~R fxXP
能做成好的产品的策划师是很值钱的，后期销售压力也很少，现在懂建筑又懂策划的策划师太少了。

gaoyu3618@sina 发表于 2009-7-10 18:34

可以考虑到地产公司试试

我们公司就有培养应届毕业生的机会，无论策划销售或职能岗位，hehe

gaoyu3618@sina 发表于 2009-7-10 18:35

电话：15192013286

hope0205 发表于 2009-7-10 22:24

我信息管理与信息系统出身的，转行做策划，大家给点意见~~~

palata 发表于 2009-7-14 13:50

14 楼的兄台~
0g*e ViR-M 所言甚是 设计院和KFS的出发点还是完全不同的
%FH0{8{:N*~S 问：~.e U(s_fP'W(]3?
你是直接转的策划，还是中间经历过销售的阶段~~:lol

palata 发表于 2009-7-14 14:02

建筑面积计算规则

第1章 计算建筑面积的范围
u&PP/m^}2z| 第1.0.1条1．单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
(Ed `?m 第1.0.2条 2．高底联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建设面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。8Gjg"p2d2b'v
第1.0.3条 3．多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
)m#l&}7zB"H:E N/x 第1.0.4条 4．地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
)~.qdP;b^(J1^ m/[ 第1.0.5条 5．用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
A*A _0N3R!@5p 第1.0.6条 6．坡地建筑物利用吊脚做架层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
4A"Qu!KMb 第1.0.7条 7．穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积。
/]%q%PxX!g#pc$h 第1.0.8条 8．图书馆的书库按书架层数计算建筑面积。b3pp s K:L i)m
第1.0.9条 9．电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
%Te{ S?!| NK ] 第1.0.10条 10．舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。do;SOau3I
第1.0.11条 11．建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。 j\.el2E8Yv
第1.0.12条 12．有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
{$?mq~7p9v?3G 第1.0.13条 13．有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
C5{dn;S!W 第1.0.14条 14．突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。:eP:h C({ m2d7?J
第1.0.15条 15．突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。%d-l@,S0q
第1.0.16条 16．封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。6g9N bT+Z.O
第1.0.17条 17．建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。:Dr{R&i V:n
第1.0.18条 18．两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 Y5cc4BF|.V
第1.0.19条 19．室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
J"bo%nC 第1.0.20条 20．跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。] V_#l&P;};IP @
第2章 不计算建筑面积的范围
YQv+Fd 第2.0.1条 1．突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。V}1a{P O
第2.0.2条 2．检修、消防等用的室外爬梯。
8MH'G/`i H]_;IV 第2.0.3条 3．层高在2.2米以内的技术层。f*aIk:JE#S,o6w
第2.0.4条 4．构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。l:eV(g$cw{
第2.0.5条 5．建筑物内外的操作平台，上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
5`O5yo9h3s n-p O 第2.0.6条 6．没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。,u!NA(x$_~.lS2fF
第2.0.7条 7．单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

hunyingwa 发表于 2009-7-15 01:12

直接去做前期策划，别的公司的策划报告里面的户型配比是拍脑袋拍出来的，我是真正用cad画规划图算出来的，丢给设计院马上就可以出方案了

页: [1] 2