急！操盘高手们请来支招！
[b]1. [/b]所处城市：中国北方沿海城市，属二线城市范畴，本市人口290万，近几年来随着旅游地产的蓬勃发展，异地来此度假、投资、置业养老客群急剧增加[b]2.[/b] 地理位置：项目位于城市副中心地段，交通配套较为完善，另地处该市旅游度假板块，据大海直线距离约一千米，周边旅游资源丰富，年旅游人次逾百万，该区域未来将有巨大的市场空间和升值潜力
[b]3.[/b] 产品信息：占地5500平米，总建面3万多平米，产品定位四星级标准高层酒店式公寓（酒店式公寓产品在该市处于初级发展阶段，尚不够成熟），产品户型多为提包入住式精装小户型，销售价格与市区常住项目相比高出2000元左右，与该区域一线海景项目旗鼓相当，不相上下。目标客群以外地客群为主，产品功能以投资为主、度假为辅、自住次之。
[b]4.[/b] 销售计划：本产品拟定正式销售周期为一年，今年年底开盘认购，现为前期蓄水期，但因未作大力度宣传推广，故大多客户对此项目知之甚少，效果不佳。欲于旅游旺季7、8、9月加大宣传推广力度。
[b]5.[/b] SWOT分析
优势：（1）地处城市副中心地段及旅游度假区域，周边配套及旅游资源丰富，步行至海边约十五分钟，驾车到市中心十分钟，属城市生活与海滨生活的完美结合；
（2）率先引入第一个真正意义的酒店式公寓产品，以独一无二的物业品质区隔其他同类产品，抢占该产品市场的制高点和话语权。（之前该市出现的产品仅在硬件上与酒店式公寓相似，但在软件上即酒店式服务和产品投资回报方面则较为薄弱甚至没有固定保障），本案欲双管齐下，硬件软件两手都要抓，两手都要硬，尤以软件为主。
劣势：（1）距海一千米，属二线海景位置，且前方多为高层，观海效果不佳 （2）周边多为老旧建筑，自然环境不佳，且居住者多为工薪阶层，整体消费水平不高，另商业、娱乐配套缺乏
机会：（1）因酒店式公寓产品在本市处于初级阶段，故有较大的市场空间和发展前景 （2）该区域每年可吸引上百万的游客，而周边正规酒店数量较少，庞大的住宿需求已远远超过有限的供给，且酒店多为四星级以上标准，旺季时消费标准较高，故不能被大众接收 （3）市政重点规划区域，未来升值潜力巨大
威胁：（1）产品后期可能将受到市区常住项目和海滨地产项目的双重竞争——外地客群多对大海慕名而来，购房目的多为度假、投资，因此一线海景项目毋庸置疑的成为其置业首选，另市区常住项目由于其价格较低，因此也弥补了相当一部分的市场空白（因一线海景项目房价较高，故一些客群退而求其次，选择距海较远但价格便宜的市区项目）
（2）因该区域为市政重点规划区域，后期将有大量楼盘上市（多为一线海景项目）
以上就是该案的基本情况，烦请各位大侠帮小弟支支招，想想辙，怎样才能实现该产品的成功营销。最好是有一份比较详细的类似于营销推广方案的提纲，小弟在此多谢各位了！ 沙发了~~~
:lol 好像问题总结为：
1.地段不好——前有一线海景房，后有城市中心房竞争。
2.价格不占优——比市中心项目高，与一线海景房相当。
3.市场不成熟——酒店式公寓，定位投资客群，但该区域此类型市场还处于起步阶段
一些建议
一、问题说的购详细的了，但项目优势没体现，没法做对策啊。建议先做一下横比，让大伙知道项目同一纬度上有些啥。
二、做酒店式公寓的话，是否做带租约销售？开发商管理运营是否跟的上？
三、推广期建议调整，不知道是不是受工期或公关影响，年底开盘会不会太晚？
PS：光打酒店式公寓一项，会不会有点单薄，项目本身体量不大，且市场正处于起步阶段，教育市场的投入不小啊，时间、精力、金钱都是一个考验。
j建议
一、在产品定位上一定要做到正真酒店式公寓的标准，1、引入知名专业酒店管理公司运营，
2、酒店式公寓最重要的是公共设施配套即咖啡厅、酒吧、台球俱乐、大堂部等。是否考虑餐饮，（建议配套法国餐厅或意式餐厅）若定位不是很高可采用港式茶餐厅。
3、作为旅游度假酒店式公寓应把酒店功能强化，这样对投资客会有更大吸引。
4、做好做成产权式酒店公寓，客参照（海南吉利集团香水湾等成熟模式）共有产权形势。
5、在推广是要注意本地推广与外地推广结合。
6、营销渠道客采取多城市区域总代理的模式。（节约推广投入、）
建议
产品上1、做酒店公寓，也可以做成产权式的，引进先进酒店管理模式，给客户投资信心，或者直接引入酒店进驻，保障客户利润分析
2、引进假日酒店模式，你的目标客户大部份属于旅游的，买你的产品不可能每年来你这 里旅游，因而与假日酒店交换假期以达到客户需求，因而与渡假公司加模，可与全国上百家假日公司分享交换时间旅游。
3、酒店配套分布 ，将项目内的配套一一布齐
营销上
1、制定相对应的回报率，达到吸引客户需求
2、与旅行社相结合，进行团购，购房免飞机票
3、网上营销
4、自驾游现在越来越多，可与高速收费站合作，或加油合作
5、旺季与海滩边进行活动展销
6、制 定整套的回报体系，确保客户的服务程序 学习了 多谢各位大虾指点，小弟在此谢过！
目前该案整体开发定位方案业已尘埃落定——即以外地客群为主要目标客群，以投资为主、度假为辅、兼具本市单身白领自住功能的酒店式公寓产品，如此定位的主要依据如下：
1.酒店式公寓类产品在本市发展尚不够成熟，诸多项目标榜酒店式公寓，但实则是偷换或强奸了其概念和产品特征，倘若该案将酒店式公寓的功能及优势发挥至最大化，并以独一无二、不与平凡同列的产品形象面市，则面临同质化竞争的程度较小，产品胜出的几率较大；
2. 正因为该产品市场还不算成熟，因此未来也将有较大的市场空间和市场份额；
3.酒店式公寓在本案目标客群的居住城市销售火爆，并受到众多投资客的青睐；
4.受产品条件的限制和制约，该案只适合做酒店式公寓产品。
现项目整体营销思路已有了初步和系统的确定，如拟定销售周期为一年，依靠“品质牌”和“收益牌”赢得市场共鸣。但具体的营销推广方案现尚无头绪，例如推广策略、产品宣传重点、前期认购方案和开盘方案等一系列具体工作计划的制定和实施，诸位大侠如能在此方面指点一二，小弟将不胜感激！
给你一些建议!!!!!!!!!!!!
:victory: :victory: :victory: :victory: :victory: :victory:1\推广是要注意本地推广与外地推广结合,营销渠道客采取多城市区域总代理的模式.
2\注重与旅游旺季相结合.
3\我大概猜出你项目是在秦皇岛,对不?
4\建议买给一些亲海的度假投资人士,可以实行.其它区域城市总代理推广,如设立石家庄城市总代理销售中心
5\建议关注老年人客户群.
:hug: :hug: :hug: :hug: :hug: :hug: :hug: :hug: 辽宁 纯酒店式公寓、2000元差价、二线海景等等项目硬伤，看到有点吓到。
有几个问题随便问问：
1、纯酒店式是基于什么条前下的物业定位？
2、2000元差价，是基于什么条件下的价格差价？
3、5500平米的占地，3万的建面是怎么样的一个布局？
4、百万游客、商业配套匮乏、是怎么样的一个区域环境？
有几点建议随便说说：
1、百万游客，众多一线海景房规划，商业匮乏，为何不考虑做集中的旅游休闲广场，3万建面足可以塑造二线地标
2、既然酒店式公寓的物业定位，2000元的价格差异需要足够产品支持，是否可考虑新型住宅概念，如朗诗
3、
晕、开会，晚上再来瞅瞅 已经条件比较少 信息不是很充分 数据不严谨
要定位准确 首先扎实做一份《xxx城市酒店式公寓深度市调报告》吧
回帖有些建议很好 但未必是对症下药 很多项目都是主创策划 直接进入销售阶段 然后浮光掠影 走马观花 主观臆断 害死人啊 不敢乱说， 以免误导LZ
说点自己的看法:
1\我不明白为什么定位已经做完了,还不知道项目怎么推广?? 请楼主把你的困惑直接说出来,这种情况,我觉得不符合常理,难道是没信心??
2\如果是因为没信心,建议再多看几遍自己的报告,好好整理整理自己的思路,多问几个为什么?自己能说服自己吗?
3\如果信心十足,但是不知道怎么推广,建议重新完整系统的定位,在这里有一小点忠告 ,定位一定要知道取舍,不舍不得 楼上的同行说的非常对,我刚接手一个新项目,这几天在赶推广方案, (刚到一个完全陌生的城市),楼上的提醒的对,谢了 我也插一嘴，楼主只要把全区域的楼盘进行一下摸底，首先解决，对手是谁？客户是谁的问题？
而楼主最终的目标锁定人群有些乱，也就是项目的定位还是不清晰？
首先有几个问题需要回答
1、你的竞品是市内还是海景房？
2、你的客户是外地还是本地？
3、你的产品竞争优势除了概念上还有那些能挖掘？
推广的过程不过就是将信息传递到目标客户面前的过程，所以只有客户锁定，渠道才能锁定。
销售的节点是需要看整个市场的竞争形势，只有明晰对手了解对手，才能知道自己怎么玩
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