2009年成都春季房交会报告
一、09年成都春季房交会概况2009年成都春季房交会于2009年4月30日至5月4日在成都新会展中心举行。本次房交会共有来自成都6大主城区及12个区（市/县）的209家开发商的259个项目参会。由于展会规模的扩大、市域各区域基本上全部参会，从而成为了真正意义上的“全域成都”的房展盛会。
据最新统计（截止5月4日下午4时），在5天展会期间，共成交商品房（一手房）52.23㎡、4963套、成交金额共计26.94亿元、总体成交均价5158元/㎡；成交单位面积90㎡及以下的占60%。
具体成交走势见下图1：
图1：2009成都春季房交会商品房成交走势
因此，从成交量/价分析来看，尽管成交量出现“脉冲式”放量，但总体价格并未出现回升。表明目前大多数开发商的价格优惠政策仍在执行（甚至在加大价格优惠力度）；从消费端来看，目前各种价格优惠是刺激其下单的主要促进手段。
从成交单位面积分析，目前市场消费端主力仍然是“刚性需求”置业人群；消费购买力最强的“改善型”、“投资型”置业者较少入市。
二、重点区域参会情况
作为目前成都市房地产市场较为活跃的区域（同时也是公司代理项目主要竞争对手最多的区域），城南、城东区域成为了本次房交会供销相对旺盛的两大区域。
1、大城东区域
（1）概况
本次房交会城东区域共有36个项目参展，从参展项目分布的环域来看，其中一环~二环参展项目仅有2个，二环~三环参展项目17个，都是以高层电梯房源为主，其中在售楼盘16个，预告楼盘1个；三环外参展项目17个，其中在售14个，预告楼盘3个。
图2：春季房交会城东区域参会项目环域分布情况
调查发现，从整个城东区域此次参展的项目数量来看，房源非常充足，且并不缺乏优质房源，万科、龙湖、华润等旗下项目均有参展；
从参展的楼盘形态来看，类型丰富。合能·耀之城、恒禾·皇冠国际社区、龙城一号等多层、高层、小高层、别墅均有项目参展。
从参展多层房源来看，大多集中在龙泉区域，主要有艺锦湾、恒禾·皇冠国际社区、龙城一号等项目；而市区的多层房源主要集中在万科·金域兰湾、宝泰·家园、龙湖·三千城三个项目中，相对而言，多层房源选择面较小。
（2）龙泉区域
本次房交会，龙泉区域参展项目相对较少。但很多项目都拿出了巨大的优惠政策，以此来推动房源销量。
作为艺锦湾的竞争楼盘，仅有龙城一号、皇冠国际社区、东山国际新城这三个项目参展。下表1是龙泉区域参展项目概况：
表1：春季房交会龙泉区域参会项目概况
楼盘名
在售房源
面积区间
表均价
优惠信息
成交价
皇冠国际社区
1期3批次
70-150㎡
多层4200-4600元/㎡
一次性优惠5%，按揭优惠3%
4100元/㎡
龙城一号
1期2组团
106-180㎡
4800-7000元/㎡
在平时优惠8%的基础上，房交会特别追加优惠（总款再优惠5000元）和“看现房，免费领汽油票”活动
4400-4800元/㎡
东山国际新城E区
E区
85-130㎡
3500元/㎡
推出100套特惠房源，起价3238元/平方米。
优惠后最低价
3238元/ ㎡
2、大城南区域
（1）概况
本次春交会，城南参展楼盘约为80个，约占整个参展楼盘总数的三分之一。产品类型包括：别墅、花园洋房、小高层、高层、写字楼、商铺等，其中精装物业的占有比例开始增大。物业类型丰富，客户选择面较广。
品牌开发商方面：中海翠屏湾、中海兰庭、中海城南一号均悉数亮相，置信房产的城南力作，置信丽都花园城也参加了本次房交会。另外华润凤凰城和华润翡翠城以及蓝光的凯丽香江和圣菲阳光里也在本次房交会上设立了展位。
就项目而言，市区内的新盘，成都A区和华宇荣国府值得一提。这两个楼盘均占据着市区内的黄金地段，还未面世便已备受关注，本次房交会是其亮相的绝好时机。紫荆片区神仙树腹地的玲珑南域、神仙树大院以及桐梓林欧城等也以出众的区位优势备受瞩目。
值得一提的是，位于城南的新津组团也有8个中大型项目亮相本次房交会。分别是：津·尚都、岷江国际、尚品·境界、万邦·和谐园、山水丽都等。
在高端品质级别墅项目中，龙湖的长桥郡和置信的牧山丽景也再次提升了本区域的高尚居住品质，并给予了高端置业客户更多的选择。
（2）南延线区域
南延线上的参展楼盘较为密集，公司代理项目“蜀郡”及其多个竞争对手如远大系列、南湖国际社区、慕和南道、麓山国际、河畔新世界、雅居乐花园、新鸿基悦城等亦在本次房交会中展开激烈的角逐。
本次房交会的高端项目多云集于城南片区，不仅成为本次房交会中的一个亮点，而且各项目间的竞争手法也愈发多样化。
紧邻南延线的双流航空港片区多以现房或准现房项目参展居多。片区内比较有代表性的参展项目有：温哥华花园、美好家园、空港16区、翠筑天地等。
部分重点参会项目情况见下表2：
表2：城南区域部分参展楼盘信息
项目名称
展位号
当期主推（㎡）
表均价（元/㎡）
动态/优惠
中海·城南一号
4--03
160-240
10000
样板区开放
中海·兰庭
4--03
2期 89-176
5300-8000
2期开售，1期余少量
华润·凤凰城
4--01
70-180
5300-6300
全现房发售，春交会5300起
英郡
3--08
90-180
5500
2期开盘
光明城市
双流--04
78-136
新盘 价格待定
预计5月开盘
远大
4--28
49-140
5200
各组团均有剩余房源
慕和南道
4--34
84-158
3800
1期主体封顶
河畔新世界
4--09
110-240
5400
春交会最高优惠19%
南湖国际社区
4--06
2期 110-280
4700-7000
景观呈现、商业招租
成都雅居乐花园
3--03
60-167
3800-5000
精装电梯开售
蓝光·凯丽香江
4--02
71-135
一口价34.8万最低
71平米变94平米
天府长城
4--29
49-135
5900
只剩120以上大户型
万科·金色海蓉
4--29
65
55-70万
发售3批次、实得90平米
成都A区
4--01
48-200
新盘 价格待定
高升桥附近
玲珑南域
3--17
60-146
5200
主体封顶
叠翠峰
4--11
45-150
9000
1批次推出房源约200套
桐梓林欧城
4--32
90-180
8000-12000
一次性优惠8%
中海·翠屏湾
4--03
80-120
6300-9000
主推120平米
神仙树大院
3--04
100-400
3期 价格待定
3期预计6月开盘
圣菲阳光里
4--02
87-108
2600
销售一般，房源充足
三、近期市场趋势分析
1、市场供给方面：尽管由于房交会因素，目前市场出现了本年度第一个“脉冲式”供销高峰，但我们必须清醒看到，当前成都市待售房源存量依然巨大（仅主城区2008年底800多万平方米的巨量存量到目前为止去化也不过15%左右），而且06、07年拿地高峰期存量土地即将陆续进入开发，后期市场供给肯定还有一个集中释放期；因此，未来市场巨大的销售压力难以避免，目前的市场繁荣只是短期的。
2、市场销售方面：相关数据统计分析表明，目前市场消费主力仍然是“刚性需求”置业者，而我国消费能力最强的“改善型”乃至于“投资型”置业者仍在观望（目前相关政策对此类客户仍然是“抑制”的）、极少入市。因此，随着市场“刚性需求”的大量、持续释放，支撑目前市场短期“繁荣”的市场刚性需求的容量及其消费能力的持续性仍有待进一步观察。
3、市场价格方面：综合考虑市场供需力量对比、政府干预等因素作用，我们认为近期（1~2年）内，（包括成都在内的）我国房地产市场价格将出现逐步“寻底”及震荡走势，短期价格出现“回升”不大现实，但也不会出现“暴跌”走势。
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