qilei1027 发表于 2009-5-15 11:44

县城别墅如何卖？

联体别墅200多套，政府规定不让建别墅，开发商只能打擦边球，因此不能公开宣传别墅。宣传单页也只能出现别墅的一些元素，包括户外广告、政府领导经常去的场所都不能宣传。请教各位高手，销售该如何做呢？

qilei1027 发表于 2009-5-15 11:54

县城滞销项目

百十套房子，开发商自己卖了半年才十套，大多还是他的朋友买走。位于县城偏东南，紧邻县城主干道，一栋临街楼，一二层为商铺，上面四层为住宅；另外两栋为纯住宅楼，房子基本为现房。户型设计不是太完美，但还过得去，主要是100到120之间的三房，价位相比较周边楼盘低100元。
项目周边有好的高中、初中和小学，尤其与高中一路之隔。接手后，进行了派单和现场包装，去了一些客户，但成交情况不好，客户对价格非常敏感。
但是不知道问题到底在哪呢 ？

清风漂浮 发表于 2009-5-15 12:00

消费行为和消费习惯，消费者的居住习惯呢？

cjyhszy 发表于 2009-5-18 11:25

试着利用别墅自身的稀缺性，把目标客户改为市区购买群体，县城单价基本应该低于市区，低总价的别墅，应该能吸引到部分市区的购房者

好吃一口 发表于 2009-5-18 11:31

:)

omsn 发表于 2009-5-18 12:29

县城卖别墅干嘛？有市场吗？还是自我标榜的伪别墅？拿地用途不是别墅就不允许以别墅销售，你不可以说是洋楼吗？用洋楼概念销售伪别墅比自我标榜来钱更快

billding111111 发表于 2009-5-18 17:52

感觉，因为无法展开产品宣传，所以销售只能停滞不前，依靠老板的朋友带动部分销售。

好吃一口 发表于 2009-5-19 09:11

:)

中城置业 发表于 2009-5-19 10:51

县城别墅我操作过,关键是客户定位要准确：县城客户金字塔最顶端的20%是要到地级市以上去买房，下面的60%买不起，只有中间的20%才是县城别墅的客户。在上面的基础上进行价格和产品定位问题就解决了。

qilei1027 发表于 2009-5-22 22:38

谢谢各位大侠高见，县城人际关系网太小，尤其别墅的客户阶层；我觉得关键是前期隐形宣传能吸引部分客户，中后期不需要过多推广，维护好老客户关系，利用口碑靠圈层效应打开。

foloda 发表于 2009-6-9 15:22

直效

那就直接去找有钱人吧，直接找他们，一对一。

was2001 发表于 2009-6-9 15:51

楼主提的是两个项目的问题？一个别墅项目，一个是商品房项目？
不许出现别墅的概念，那能不能出现单体住宅的概念？周边是否有竞争项目，能不能依托周边的资源进行销售。楼主提出的问题，没有事件框架，没有实际具体的情况，就事论事的话，并不能帮到你改善项目，发帖的时候是否可以注意这点。别墅自身的稀缺性是很好的一个卖点，楼上也有策友提到外销的概念，但也视项目本身的特点而定。条条大路通罗马，但有远近，适合自己的路才是最好的。
旁边有好的学校，是好到什么程度，是否能成为一个主卖点？其实卖点不需要多，但一定要能打动人。客户对价格敏感是什么意思？是觉得便宜了，还是贵了？为什么会觉得贵，这个可能要你去梳理下项目本身的东西

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