别墅卖不动，大家帮我想想办法撒
纯别墅项目，在本地口碑是很不错的，在本地（县城）也算数一数二的，可以说没有什么大的竞争对手，前两期也很成功，基本已售完。现在的问题是3期销售不畅，1年半了卖了还不到20%，主要原因：经济不景气、市场感觉有点饱和了（目标市场为本地）、位置不如前两期、单价比最早时高了80%左右、双拼位置差面积大（加地下室近400个平米）总价高，具体表现为来人来电很少、客户看的多买的少、很多都在等降价、独栋相对好卖。目前项目已交付，但依然缺少成交（普通项目销售一片火热），心急如焚，请高手支招，不胜感激。 卖房难，卖好房难上难，卖好的别墅房更是难上加难……期待高手，帮你顶下…… 弱弱的提一下：买别墅的通常只有两种人，一种是有钱没处花，追求高档奢侈生活的人，这类人往往不在乎你价格，只要房子中意，环境好，品牌大，多贵都买。另一种就是中产阶级，在市区已经有房子了，只是想远离城市，提早进入上流生活，也过过别墅的瘾，或者把父母也接过去享清福那种。
别墅要想好卖，要么品质好，别人就冲你品牌来的。要么就是很便宜咯，百八十万弄个别墅风光风光，首付也才几十万而已，还是有很多中产阶级客户的。看楼主的情况是哪一种咯。
另外，我觉得价格是不能以前期为参照物的，应该以当今别墅市场上同档次楼盘为参照物，像楼主这种400平双拼的情况，我想只要把价格调比参照物低或是搞一些送花园之类的活动，应该还是有竞争力的。
[[i] 本帖最后由 如果我有一千万 于 2009-5-14 09:25 编辑 [/i]] 补充几点：
1、既然楼主说独栋相对好卖，那高端客户基本没问题，下面就是双拼了，针对的客户群到底是哪些，400平的双拼总价高，面积大，应该属于高端消费了，但对于高端客户来说位置又差了些。但如果想要面对中端客户，价格不降始终是问题，楼主是要多和开发商沟通在这两点之间找到平衡点了。
2、关于来电来人少的问题那就要多推广了，把一些新的优惠打包推出去，哪怕周边地区的都可以。客户看得多，买的少，那就要提高销售员的炒作和逼客能力了，而且可以适当的放点给他们，这样相对好逼定。
3、目前项目已交付，这就是现房实景啊，这么好的卖点为什么不炒作，把客户带到现场一忽悠，多有说服力啊。
[[i] 本帖最后由 如果我有一千万 于 2009-5-14 09:26 编辑 [/i]]
等等看吧
还是加大宣传力度吧，卖别墅有时候是要看运气的，哎，，，不是谁都能买得起的。 后期营销推广注重社区文化的营造，举行各种社区活动为一般方法，还可以根据前期客户入住情况，举行一些家具产品展，摄影展等等吧，一句话，就是用活动来聚集人气，在结合项目的环境特点，倡导居住文化，什么意大利、法兰西、德式等等吧。至于客户观望，心理价格预期低等情况，搞些让利活动，打破这种僵局也是一种突破的模式。如果说项目的户型太差，可以考虑装修样板房，以直观的认识，来弱化客户对产品缺陷的抗性。销售的阻力可能很多，市场大势不好，确实是个难题。我手上也有一个别墅
我刚进入房地产时间不是很长就遇到我们目前的项目 一个在县城的别墅，
占地8万多 有联排叠加和双拼（目前还为开发）
07年开盘到目前销售也是很不理想，
一起一百多套只卖了40套左右，
压力非常大，
我们项目的硬伤很多，路况较差，举例较远，周边还是工业园区，有隐形的污染，
小区景观也不是非常好，周边配套几乎没有，只有小区内一个会所，
我们采用了很多种方法，在媒体整合上我们主打电视挂屏，
在户外推广上我们主要 形象布展
把别墅的情调，特色通过一个展示的平台展现出来，
实际效果表明这样的手法还是可取的
一定基础上积累了一定得客户资源
不过我们的媒体整合并不是很好，这个也是我们后期需要调整的一个问题，
接下来就是案场执行的问题，
案场的数据不是很到位，
包括来电来人客户的职业 区域 年龄等分析不是很全面
尤其对成交客户的置业目的不明确~~
造成后期推广目的性不明确~~~
不说了 打了很多字 呵呵也不知道大家能不能看懂
比较忙~
期待大家一起来探讨~~~~~~~~ 1、加大宣传推广的力度
2、强销期过后，客群是否会发生变化，需不需要重新定位一次消费群
我们目前的别墅也是这种情况
七楼的同胞你好，我现在连云港的灌云，我们的项目跟你讲的很类似。面积很大联排与双拼面积正常在350平方左右。周边工厂很多。由于我刚过来，不知道怎么下手。有空我们聊聊。我的电话 13511733166 邓 QQ:269487412 我现在在淮安金湖县做的一个别墅项目，一期全部是双拼，开发商做的广告也比较少，而且项目离市区大概还有3、4公里，现在准备开工了，相关很多的手续都没有办好，现在只有一个销售员，看房的客户也很少，请兄弟姐妹支招。一点点看法和意见
别墅的销售，有很多因素制约。1）景观因素，买别墅的客户大多是为了改善目前居住条件，或投资置业，他们对社区文化，景观绿化，核心区域等方面较为关注。待景观绿化成型后，举办一场文化盛宴，邀约前期业主，后期积累客户等等，促成公园社区或鸟类栖居地社区等口碑的大力宣传。2）体验式营销，我相信二三线城市开发的别墅项目不会太多，而真正购墅意向客户却从未体验住别墅的感觉，可以在样板间免费体验。3）定价策略，独栋和双拼的单价要拉开，以此体现独栋的尊贵和双拼的经济，选出项目的楼王，作为标杆，反衬其他产品的价格。4）圈层活动，举办高档大客户活动，分批次邀约银行、社会名流、成交客户、意向客户等。逐步形成圈层的文化，通过口碑和老带新促成部分成交。5）媒体策略，选择城市主流媒体，不做小型媒体，以此为项目在城市的定位拔高高度。愚见，先写这么多吧，欢迎大家一起讨论。 首先想一下，别墅是卖什么？大房子？在县城，买大房子不如到周边乡镇用买别墅的钱建的800平米了
我认为是卖的附加值
其他的楼主自己去想，眼前的就说您的物业
私密的物业，保姆的物业。
随便列举一下，美女骑高头大马保安，菲佣24小时等等，
县城口碑传播很重要
住这是身份的象征，是一种享受 关键还是卖点的提炼，所谓的卖点，不一定是楼盘本身的优势，有些卖点是需要自己去创造出来的，我们做房产的常说没有卖点我们就创造卖点，别墅项目现有很多自身的优势，但很多专业的营销策划人员常常会忽略去创造卖点，我可以给你一个小小的建议，可以增加些附加值，比如中央空调，2首进，移动屋顶等，卖点是要靠自己创造出来的，靠原来那点东西在现在危机时期已经不足用了 面积大 总价高 门槛相对较高，相对县城悠闲地圈层客户来讲会有不小的抗性，可否想想办法将地下室或其他区域的面积进行整合，由开发商买单，再将其做特色化装修送给业主，比如做地下影音室 健身室等 看看制造的卖点可否吸引一部分客户 10楼的哥们，既然是别墅项目，就一定要舍得投入，开发商如果没有实力干脆就不要做别墅，这是明摆这搬起石头打自己的脚
就是那么回事
我现在所做的项目是在天津滨海地区，周边配套一塌糊涂，什么都没有！就有一个高尔夫球场、三面环水什么的，现在主打的广告就是区域发展的潜力， 别墅的升值潜力！今年的目标远远实现，150套快没了！所以还是找出消费者的心态！要什么的生活或者投资的潜力！ 本人在厦门卖一别墅项目，三个月销售一万多平方QQ871115033 只自己县城，别墅消费群体有限。考虑到周边地区做做活动 本地市场饱和，是不是加强一下外地市场的拓展？
单价高，从侧面也反映了你的房子升值了，可不可以稍加提炼，作为一个卖点，主攻投资客户呢？
看的客户多，也就是说你们的潜在客户还不少，是不是在营销上没找对点呢？
瞎聊几句
我对别墅楼盘的运作情有独钟，上述情况也碰到过。个人建议：1、媒体整合，尽量缩减推广成本，依靠前期品牌优势，选择对楼盘最有效的推广方式；
2、销售手段，主要是靠老客户挖掘新客户，以老带新的比例在别墅楼盘的销售案例中占有相当大的比重，关键看如何说服开发商，以何种最实惠、又为上层客户所接受的物质或者其他利益奖励作为诱因。。。
3、另类出新，别墅楼盘本来销售周期就很长，越往后运作越难，这种情况下，仅凭原有的营销技巧很难形成市场冲击力，也就是说很难再有新客源，最好的办法就是推陈出新，让客户打破原有对楼盘的思想束缚，搞一些高端活动，如鸡尾酒会、化妆舞会等等新颖活动，再或者搞一些公益性宣传活动，总之，最终目的是为上流阶层打造结识平台，同时对楼盘产生共鸣——上流阶层、上层别墅、上品之作。。。
闲来无事说说闲篇，有对别墅楼盘感兴趣者请一起讨论，我的QQ：80821596.
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