a19831031 发表于 2009-5-4 21:33

重庆一线江景城市综合体！！挑战超高地价！挑战你的大脑！商业精英请进～～～

重庆一线江景，总体量7.9万方、目前规划为2.5万方商业和5万方的住宅混合体。商业主要包括8000方的经济型酒店、1.8万方的美食、休闲、娱乐商业街。

地块SWOT分析
S（优势）
1.震撼江景资源（50米高临江悬崖，近1KM宽阔江面）
2.400米临江面，500米临街面（地块非常狭长）
3.项目500米范围内有100万方高密度住宅群（预计2011年达到50%入住率），1km范围内有200万方高密度住宅（老社区，入住率超过95%）
4.项目可通达性较好，处于3区交汇处且距离区域中心2公里范围内。

W（劣势）
1.路面较窄，且较为弯曲。
2.周边处于开发阶段，商业氛围较差。
3.道路体系目前不完善，门前路为断头路。
4.住宅底商，不利于门面分割 且门面大小偏大！多为500-1000平米大门面。

O（机会）
1.未来道路规划、片区规划（通达性全面改善）
2.3-5年周边小区全面入住，人气旺。
3.周边商业较少，且不上规模缺乏档次且滨江休闲商业稀缺。

T（威胁）
1.门面面积偏大
2.美食类、休闲类商业租金偏低
3.片区不成熟招商风险大成本高

望高手指点，小弟目前的想法就是做辐射周边、以及方圆2公里内的片区型休闲餐饮商业。本项目原先定位为高档次滨江住宅但是由于2008年市场急转直下土地价格偏高，销售价格需要超过周边2000元才能保本盈利，因此只能通过提高商业比例增加项目盈利能力消化高地价。望能听听各位大侠的意见谢谢！！！！！！！！！！！！！

一阵凉风 发表于 2009-5-4 21:44

回复 1# a19831031 的帖子

嘿嘿，又坐头等沙发！:P

这个案子不好做呀，个人认为：

1、做高档楼盘，用最好的装修，最好的园林、配套、规划、设计、物业服务等，打出品质和品牌。

2、商铺方面先做好规划设计，再做招商，运营成熟（可能要几年）后再带租约出售。

3、多方面同时配合，如政府、媒体、同行业、各种商家、开发商、代理商、物业公司等共同配合，才能把项目做活、做大、做强！:victory:

[[i] 本帖最后由 一阵凉风 于 2009-5-4 21:53 编辑 [/i]]

雪山不会飞狗 发表于 2009-5-4 23:54

[b][size=3][color=darkred]板凳！
[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]凉风大侠说得好！
感觉楼主对项目分析已经比较用心了
建议：
1、优势充分发挥，还是建议尽量做高档盘，[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]      如果各方面考虑和执行到位的话，还是利润会有保障一点。
2、修改商业的单店面积，都是500-1000的太难卖了。[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]      但要保留一些大一点的做今后的主力店招商[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]      具体的应该参照下面第4点的步骤来做。
3、底商做餐饮可能不是很好，[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]      一个我不知道你们那里的政策是否允许，我们这里不行，另外也不利于营造高档住宅区
4、既然沿街店面较长，可以考虑做特色商业街。[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]     步骤上应该先找专业机构做好商业规划和计划，[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]     然后按照专业机构的要求相应的设计应该做一些调整，包括建筑和景观，[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]     再做好商业街的宣传，[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]     再进行针对性的招商和销售。[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=darkred]     再就是数钱……[/color][/size][/b]

[[i] 本帖最后由 雪山不会飞狗 于 2009-5-4 23:58 编辑 [/i]]

malaohu 发表于 2009-5-5 09:44

是重庆的南滨路吗

densen 发表于 2009-5-10 22:17

具体位置在哪

dtdeyu2008 发表于 2009-5-10 22:29

强烈建议楼主先去类似商业街考察一翻，再对商铺面积和结构做设计。否则以后销售的时候有你够费神的。一点小意思， 不成敬意！嘿嘿

好吃一口 发表于 2009-5-11 08:50

:)

ggc888000 发表于 2009-5-12 16:52

酒店为综合体较大的切入口，但酒店管理公司会对项目的层高、通风、电梯等配套进行考察，项目不知道在什么区位，区位环境对酒店的品牌选择有较大的限制，商铺为后期营重点，现有商业氛围不浓厚，商业价值不会很高，同时单项推广费用较大，不建议做高档精装修，精装修项目时间周期较长，单体项目精装修后期产品类型脱离纯居住型项目，一般性区域营销难度较大，建议楼主对区域内市场供应做一个比较详细调研，同时对面积区间、竞品消化等信息摸透，对于住宅定位有较准确把握，你现在所提的外部环境劣势可以通过产品进行弱化。
按照你说写的内容，估计整体营销方向应该是切酒店、营住宅、烘商业。

吴子鉴 发表于 2009-5-13 11:29

估计是重庆渝中区地块，可能是虎头岩上大坪位置的？？

xht19860129 发表于 2009-5-13 14:47

回复 8# ggc888000 的帖子

针对性的建议  感觉研究的很透    虽然不是搞策划的  但是从现有资料的可行性分析上看 感觉蛮不错的  顶了

xht19860129 发表于 2009-5-13 15:39

回复 8# ggc888000 的帖子

针对性的建议  感觉研究的很透    虽然不是搞策划的  但是从现有资料的可行性分析上看 感觉蛮不错的  顶了

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