老城中心项目，请策友一起参详献计
[b]项目[/b]：老城区项目，位置距城市中心10分钟行程。规划建成2栋高层电梯房，建面6.5万。现代简约立面。计划年底正式销售，户型面积以90左右为主，中小户型配比较大。
[b]周边[/b]：90年代多层民房居住区，居住氛围不错，但整体居住档次低，面貌差。
[b]交通[/b]：路网密布，步行，公交都方便。
[b]其他[/b]：周边多所中小学校，且临近有市级文化古迹、自然公园。
[b]竞争[/b]：目前，周边有多个楼盘处于蓄客期，并放价试探客户反应。周边楼盘体量均比本案大，也在推品质路线，且建筑均已即将封顶，立面、景观呈现轮廓。主力户型均在120—140之间。
个人思考，本案相对竞争项目，环境、路段没有优势，或者说略为逊色。体量小，品质感也难以凸显。因而考虑以“小户型，略低总价”作为切入点，先拉网吸收中低层客户。产品形象以精致玲珑的户型，小而优的特征推出。这样避免与竞争项目硬碰。且周边项目要较早面市，本案形象宣传上，率先把部分中低端客户拉拢过来，作为积蓄。
这里有两大纠葛：
一是：前期如果侧重于推“小户型，略低总价”的主题，如果做广告文案设计，能在完全没有产品之前打动客户，让他们先放弃选购周边项目，而等待本案面市？
二是：前期以价来推，会不会陷入“无品质”“低端房”的牢笼，造成项目形象受损？这点房开商都绝不乐意。
在此，诚请各位策友各抒己见。或有更好的思路，或有适合的推广语，不吝赐教！
感谢策友意见：
项目还在做基础，认购期预计在9月或10月。
100平米以下均为2房2厅户型，100-130之间为三房型。两栋间有空中花园，约为100平米。
相对其他几个项目而言，本案体量小，环境绿化上也没优势。
其他几个项目，都预计在4~5月内正式销售。
城市消费力一般，但目前城区及周边在售项目供量较大，原有的名盘后续开发吸收了大量客源。从其他几个项目情况反馈，蓄客主要为高端，富裕人群，且蓄客量不大。
所以本案考虑在老城中心生活感召基础上，以略低总价吸引中端客户。
[[i] 本帖最后由 指间沙 于 2009-4-7 17:30 编辑 [/i]] 看了你说这么多，还是有点不太明白。
1、项目现在处于认购期？需要用一种方式来固化客户资源？
2、弥补与其他项目的时间差异需要价格来实现？
3、你们的90平米是怎样的产品设计？有没有赠送空间，挑高设计，达到标准套三的使用功能？
4、城市消费水平如何？对20平米形成的总价差异有没有抗性，现在的客户群体是一种什么样的反映？
5、其他项目封顶都没有发售？市场饱和还是相当成熟？
这样的项目个人认为应该从性价比来考虑，找出差异优势，增加附加值。先于项目做点实际的展示性的东西。
情况还不是很清楚，暂说到这里。
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