求助：别墅＋洋房项目或会所概念开发
一线海景土地，原计划按别墅＋洋房项目．现老板要求按会所概念考虑，基本思路：整体规划，按２０～４０亩分块卖给大企业（业主）．由大企业自行建造会所或培训中心．
我觉得这样的方案不可行．因为这样做不利于项目整体开发和配套建设．容易产生项目烂尾．且分块销售很难找到买主．
求助：１、这样做方案是否可行？不可行理由？如何说服老板？
２、这样做方案是否可行？可行理由？ 本项目作为会所开发优劣势分析：
优势：
1、 变相卖地变现，回收现金。
2、 业主自行经营，无经营盈利风险。
劣势：
1、变相卖地，无法实现项目盈利最大化。相对于按别墅+洋房的开发模式，预计少赚5~6亿。
2、当前经济形式下，按20~50亩分块，难于保证其开发的整体性及连贯性。如不能整体开发及连续开发，有损项目整体形象及档次。
3、200亩项目分块按会所概念开发，目前少有成功案例。一些企业老板有买小块地做会所或培训中心等想法，但真正实施的比较少。
4、高档社区会所致力养生休闲、餐饮娱乐、会员酒店等高端主流会馆的战略投资。旨在为商贾政要、精英名媛主流社会提供高端的财富生活。目的为了创造一种生活方式，一种以“疼惜精英，尊宠名媛”为精神，“来者为尊，侍者为荣”为和谐，“养生富世，舒泰安康”的主流社会生活方式，但实际上由于业态众多，难于物业管理及品派化运营，很难得到了国际社会和主流精英的一致认同。
5、各地块分块运营管理，带来各地块业主经营管理压力及运营费用。
6、分块分块运营管理难于形成品牌优势以及品牌宣传。在一定程度上来说，也很难满足和提升业主对尊贵身份的需求。
7、缺乏专业会所从业人员、缺乏专业的管理团队和技术团队，且相应的会员人群少。既难规模化经营管理又难管理。
8、项目主要靠卖地盈利。缺少赢利点，缺少主打项目，项目齐全但是没有主次之分。 求助ＩＮＧ 可不可行不清楚
说一下我曾经见过的一个案例吧，供lz参考
一个纯独栋别墅社区，有山有湖，围湖而建
它的客户有个人也有公司
它的特色在于它提供定制建设
客户可以选定一块地，比如30亩，同时可以有自己的设计方案，然后开发商按照客户的要求来建造。
无论是个人客户有自己的风格要求，或者公司客户有房型要求（比如建设成公司培训中心）等都可以满足
从它的客户了解来看，公司客户要高于个人客户
这个方案相对于lz的两种方案来说是个折中
它可以避免卖地的一些缺点，如缺乏管理，缺少主打项目等
但同时这样也增加了开发的难度 谢谢！ 好象很少成功案例 没有人来顶？
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