茄子堡 发表于 2006-6-9 00:55

商铺银行概念

“返租销售”自从上世纪九十年代中期一经面世，即遭口诛笔伐。什么商铺投资陷阱，慎投“雷区”，“天上不会掉馅饼”等。更为严重的称之为，扰乱国家房产市场，破坏国家金融秩序。众说纷纭，核心点为二：一是委托租赁期内开发商承诺的高回报是否能得到真正保障。二是承租期满后产权分散带来的风险。笔者肯定，这两个风险绝对是“返租销售”模式无可避免的“死穴”。假设能最大限度的规避这两个风险，是否“返租销售”的模式能走得顺畅些就不得而知。本文结合市场上五花八门的“返租”模式，提出“商铺银行”概念营销模式供大家商榷。
“商铺银行”操作模式基本流程：
1、 投资客户交首付，签定房屋买卖合同。
2、 办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供。
3、 签定商铺委托经营协议书，10年间开发商以投资客首付为本返利。
4、返本利率参考国家银行利率，但一定高于银行同期存款利率。
5、10年后，开发商必须收回商铺的产权，投资客同样必须把产权过户给开发商。
6、开发商收回产权的同时，返还给投资客户的首付款。
7、10年委托期间，投资客允许自由退出。
8、在此活动中，涉及到的贷款、办理产权、产权过户等各种相关费用（含税费）由开发商负担。
“商铺银行”操作模式关键点掌握：
1、 整个活动，客户仅需付首付，原则上不应承担其它费用，类比银行存款。
2、 因设立客户自由退出机制，客户收益可采取逐年递进方式返利，但整体十年间均回报不应低于8%，才能对客户有吸引力。
3、 在此活动中开发商垫付的相关费用较大,可按投资客户退出的年限长短，适当由客户分摊一部分。（例：十年期退出，开发商承担费用100%，九年期90%，……一年期10%）
“商铺银行”操作模式利弊分析：
 开发商利益所在
1、迅速回笼资金，保证物业后续的开发和运营有足够的资本。
2、拥有今后楼盘升值的巨大空间。
3、物业产权完整，拥有绝对控制权，后期招商或销售可灵活处理。     
 开发商风险所在
1、房地产市场风云变化，商铺市值不升反降。
2、商家经营不善，导致商铺市值下降。
3、商家经营不善，导致承诺客户回报无法兑现。
4、商家经营不善，导致客户集体退铺现象发生。
 投资客利益所在
1、商铺产权最终属于开发商，可以有效禁止开发商项目销售完毕，套现出局，把投资客的高额回报风险转嫁给承租商。
2、考虑到后期开发商必需收回商铺，获取项目增值利润，故项目之初定价不会虚高。
3、在此活动中开发商垫付的税费及相关费用基本按商铺总价为缴纳基数，故项目定价开发商会据此酌情考虑。（国税发[2006]31号文件，房地产预售收入所得税上调5%。）
4、自由退出机制，投资客可以根据项目的经营状况，决定退出时机。
5、急需资金之即，可以随时抽取本金，等同于银行。
 投资客风险所在
1、回报收益不如市场上宣称的“一铺富三代，百年摇钱树”，“十年收回成本，还将拥有一个增值旺铺”这类投资性物业。
2、商家经营不好，开发商不诚实，仍有资金被套牢的危险。
综上所述，“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。它是否违法、是否涉嫌非法融资那只有交给法律专家去评判！

七上八下 发表于 2006-6-9 09:50

2、 办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供。  呵呵！

寂寞之鸽 发表于 2006-11-14 20:55

谢谢

sh000000 发表于 2006-11-15 00:44

好

oOkevinOo 发表于 2006-11-15 10:04

新瓶子装旧酒......

tony8251 发表于 2006-11-15 12:57

不错!但觉得10年,对KFS来说,会不会压力大点,但现在产权商铺被全国打压的情形下,硬销确实有点困难了!但作为代理公司,如何销售也是我们一直关心的问题.现在,我们不再象原来那样一来就建议销售,更多的建议KFS持有物业,这个做法很值得商讨论证!但总算提出了新的东西,打了一些擦边球!但做策划的,这些都是很正常的!但愿哪位兄弟把这个概念能运用到实体当中!来分享一些操作经验

leoyang1981 发表于 2006-12-12 11:32

的确可以说是一个值得借鉴的和参考的东西，

lkfnt 发表于 2006-12-12 14:30

不错 学习下

xiaotian16800 发表于 2007-3-20 15:28

不错！！

xiaotian16800 发表于 2007-3-20 15:30

不错！

有了新的突破点，但是法律方面实行起来还是有问题，银行贷款难以通过，目前全国商业楼盘不景气，原因还是商业经营不景气，现在商品的附加值越来越低，利润小了，很少有商家能挣上大钱。

阿峰7865 发表于 2007-3-20 16:51

商业的长期可持续经营运作是商业地产项目的根本，风险太大，国内有实力的开发商多半不玩商业地产，因为他需要太大的资金保证！

66290602 发表于 2007-3-21 13:32

不错的融资方式，但一般开发商可能会因资金压力而实行不了

漂流 发表于 2007-11-15 15:46

偶也曾经总结过,但有很多矛盾没有解决:
第一:按照这种方式操作,仅要求支付银行贷款这一项,就要求物业的租金回报达到7.47%,在加上支付投资者的存款利息部分,该物业的租金算出的投资回报超过10%.一个投资回报达到10%的商业,价格贵点也能卖得出去.
第二:这种思路的提出多是基于物业租金不高,价格高才提出来的方案,即回报不高的物业,那么采用这种方式,开发商付出的代价太高了,因为租金根本就不能支付银行的还款.
第三:这种方式其实本来就是返租的变通,开发商要完全摆脱这个项目,得需要10年.
第四:投资者对风险的担心依然是存在的.
等等,确实有太多的问题.
不知道有无成功的案例

qiu1355 发表于 2007-11-15 20:49

考虑下下~

张文波 发表于 2007-12-2 20:21

受教了！

猛龙 发表于 2007-12-3 08:46

这样操作风险大，利润小

张维DTZ 发表于 2008-1-13 15:55

谢谢楼主

cytian 发表于 2008-2-27 16:40

学习........:handshake

vip212 发表于 2008-2-28 11:14

前期回笼了资金，但后期风险加大
并且面对的投资客群面会收到一定的限制，剔除了一部分喜欢购买并拥有商铺长期产权的投资客

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