政策评论－－好消息 “套型建筑面积”的定义---袁一泓
在房价问题上，九部委调控细则的核心是“三限制”，关键数字是“90平方米”和“70%”。亦即，“套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
对包括我在内的非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个“新词”，很多从业多年的地产商也不清楚这个词的含义。因此，“套型建筑面积”的定义就显得至关重要。
据说，上周，建设部召集各地房地产主管部门领导，北京市建委召集知名地产商，对九部委文件及即将出台的解释文件进行了座谈。北京市的地产商对“套型建筑面积”的定义争议颇大。
今天有个朋友发了条短信给我，有关“套型建筑面积”的定义可以从中华人民共和国国家标准GB50096-1999《住宅设计规范》中查到。
赶紧去查。《住宅设计规范》于1999年3月24日以建标<1999>76号文公布，1999年6月1日起施行。该《规范》3．5．2条规定：
“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”；
“套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”；
“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”；
“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”。
后附的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB 50096-1999条文说明再次解释说，“阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。”
很显然，墙体面积、公共走道、电梯以及其他公共分摊面积等，不包括在套内建筑面积之中。
引用了这么多的条文，不知诸君是否发现了什么？
根据《住宅设计规范》，我的理解是，“套型建筑面积”与地产商卖房所指的每套住宅的建筑面积，根本不是一回事。地产商在计算每套住宅的建筑面积时，不仅包括了烟囱、通风道、管井等，还包括了墙体面积、阳台面积，还包括了电梯、公共走道以及其他公共分摊面积。也就是说，“套型建筑面积”要大大小于现在绝大多数地产商卖给我们的每套住宅的建筑面积。
顺便提一句，绝大多数地产商售房计算面积时，没有严格执行国家标准《住宅设计规范》。他们所说的住宅建筑面积根本就是一笔糊涂账，买房人有几个搞得清楚？
接着说。地产商计算的每套住宅的建筑面积与其实际使用面积的比例，与地产商所说的“得房率”相近，这个数字大约是80%。“套型建筑面积”与此相近，即相当于现有每套住宅建筑面积的80%。
以此推算，“套型建筑面积”90平方米，约相当于现有每套住宅建筑面积（含墙体面积、阳台及其他分摊面积）的112.5平方米。置换到九部委的文件里去就是，“每套住宅建筑面积112.5平方米（原文为‘套型建筑面积90平方米’）以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
如果是这样，很多地产商可能要松一口气了。住宅项目的70%做成建筑面积112.5平方米的三居室，而不是现在大量的160平方米以上，其他一居室、二居室和四居室以上占项目的30%，是符合实际需求的。
如果是这样，九部委文件对套型建筑面积的规定，我认为是可行的。但这需要有关部门以文件的形式给出解释。
2006/06/05
[[i] 本帖最后由 金石之策 于 2007-8-3 11:49 编辑 [/i]] 关注 “套型建筑面积“,我也就这个名词咨询过相关机构，但没有明确回答阿？ 《住宅设计规范》（GB50096-1999）
3.5 技术经济指标计算
第3.5.1条 住宅设计应计算下列技术经济指标：
—各功能空间使用面积（m2）；
—套内使用面积（m2/套）；
—住宅标准层总使用面积（m2）；
—住宅标准层使用面积系数（％）；
—套型建筑面积（m2/套）；
—套型阳台面积（m2/套）。
第3.5.2条 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；
2 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
3 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
4 住宅标准层建筑面积，按外墙结构表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。
5 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
6 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
7 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
第3.5.3条 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；
2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；
6 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
第3.5.4条 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内 。 如果真是如此，开发商确实可以稍微喘口气◎！;P 套型建筑面积就是等同于套内面积吗？如果是这样好像也没什么好松一口气一说吧？我们这边早就是按套内面积来计价了
切莫弄错.“套型建筑面积“!
复几位想了解“套型建筑面积“准确的法律概念的策友.1.绝大多数地产商售房计算面积时，没有严格执行国家标准《住宅设计规范》。
售房计算面积不由地产商计算,而是由有资格的房产测绘单位受开发商委托完成,而房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》;
一般情况下房产测绘单位均与当地政府测绘主管部门或产权交易中心有密切的关系,房产测绘单位受开发商委托完成售房计算面积是商业合同,要收费的,就象设计院一样,不过更专业更单一而已,错了也要承担法律责任;
售房计算面积不按《住宅设计规范》执行,而是按《中华人民共和国测绘法》和中华人民共和国建设部同国家测绘局共同发布的《房产测绘管理办法》执行。
2.套型建筑面积就是等同于套内面积吗？
套型建筑面积不等于套内面积,请阅两部委共同管理的《房产测绘管理办法》
3.“套型建筑面积“,我也就这个名词咨询过相关机构，但没有明确回答阿？
伺样请阅两部委共同管理的《房产测绘管理办法》.
4.调控所指的.“套型建筑面积“应按两部委共同管理的《房产测绘管理办法》去理解,反之由于各种不同建筑型式的建筑公摊率相差很大,不可能用套内面积来控制;至于合同上两种计单价方式理论上是一样的,不过一个是已考虑了公摊面积,一个是未考虑了公摊面积;合同上采用两种计单价方式的原因是:套内面积发生变化的可能性较少,而公摊面积发生变化的可能性较大,分开计更有利于产权分割和责任分割.
附件:《房产测绘管理办法》
:)
[[i] 本帖最后由 YS憨憨 于 2006-6-5 21:32 编辑 [/i]] 请楼上直接说明套型建筑面积是什么
“套型建筑面积”之我见
“套型建筑面积”之我见多次与专业测绘公司主管和房地产专业律师探讨这个问题，一般情况下专业测绘公司是按如下情况提供“套型建筑面积”和“套型套内面积”的。
一.予售时初步确权面积测量（一般用于开盘蓄水期房源销控）
1.计算资料：房地产商提供的建筑专业单元建筑施工图中平、立、剖面图和必要的相关资料；（可参照本地专业测绘公司向房地产商要求提供的资料清单）；
2.计算公式：
1）无山墙套型套内面积=分户墙水平投影中轴线和外纵墙面水平投影中轴线所围合的建筑面积+应计算面积的阳台等辅助半开放空间面积（全算或算一半按相关规范执行）
2）有山墙套型套内面积=山墙水平投影外边线与分户墙水平投影中轴线和外纵墙面水平投影中轴线所围合的建筑面积+应计算面积的阳台等辅助半开放空间面积（全算或算一半按相关规范执行）
3）单元公摊面积=单元各层分户墙水平投影中轴线和公共外墙面水平投影外边线所围合的建筑面积之和+单元各层应计算面积的公用辅助面积之和（含门厅、楼梯间、电梯间、出屋面机房等，全算或算一半按相关规范执行）
4）单元公摊率=单元公摊面积/单元所有套型套内面积之和
5）套型公摊面积=套型套内面积×单元公摊率
6）套型建筑面积=套型套内面积+套型公摊面积
注意：
1）在3单元及以上连体结构栋号中，一般端山墙单元比中间单元多出端山墙水平投影一半结构面积，所以端山墙单元套型套内面积比同型式中间单元套型套内面积略大。
2）初步确权面积测量时资料不全，计算结果不太准确，只能供买卖双方在正式签定合同之前使用。
二.申办产权证确权时面积测量（用于正始签定合同）
1.计算资料：房地产商提供的已经审图公司审批通过的建筑专业全套建筑施工图，加上必要的其它专业施工图和相关资料；（可参照本地专业测绘公司向房地产商要求提供的资料清单）；
2.施工图会审后与面积测绘有关的会审记要和补充修改设计图（实际中因结构专业设计和审图中变动引起外墙变化造成建筑面积变化的情况居多。）；
3.按国家法规规定可以进入套型公摊面积的其它公摊面积的图纸和资料（无独立产权证的栋号以外的公共面积；例：会所、门卫室、设备房等。）
4.计算公式：
1）原则上同予售时初步确权面积测量，但更准确详细，本次计算结果是要记入合同的，是要承担法律责任的。
2）一般情况下按国家法规规定可以进入套型公摊面积的栋号单元以外的其它公摊面积，执行中多数均未再加进套型公摊面积；这也是目前业主与开发商争议最多的焦点之一，因为无独立产权但成本多数已列入项目建筑总成本中了。
5.两次计算可合成一次。
6.房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，也就是合同中的套型建筑面积。
7.房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
1）其中各产权主共同占有的建筑面积多数指单元公摊面积，已计入套型建筑面积。
2）其中各产权主共同使用的建筑面积多数指单元以外的按国家法规规定可以进入套型公摊面积的其它公摊面积，多数情况下未计入套型建筑面积。
三.善意提醒
1.仅是个人参与多个项目操作中，多次与专业测绘公司主管和房地产专业律师共同研究，并在项目中执行的结果，供大家参考。
2.面积计算中因不同专业所依据的法规不完全相同甚至相背，还有法规的级别和时效性，执行中其说不一的现象很多。
3.面积计算中同地区、同是专业的测绘公司对所依据的法规理解也不完全相同，计算结果也存在着误差。
4.面积计算中专业的测绘公司与建筑设计院所依据的法规不完全相同甚至相背，所以有矛盾有误差也是经常发生的，但各有各的专业用途，目前尚无统一的迹向。
5.为什么起初不愿详解“套型建筑面积”如何计算，实在是比较复杂很难有权威解释，很多建筑行业专业人士都说不清楚；现实中是各专业的测绘公司按各地区主管测绘机关对所依据的法规的理解干的；起初不愿详解本意是让大家自己到本地有资质的专业的测绘公司去找答案，才更有执行性。
6.再发一个相关附件：建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》
欢迎探讨:victory: 学习
期待有关部门的权威解释!
楼主真是有心人.建议将此贴直接MAIL给建设部部长.套型建筑面积究竟是什么面积？？？
非常感谢 ！学习中
套型建筑面积的权威解释还是《住宅设计规范》，毕竟指标的控制在前。 好东东 有没有权威机构给个解释的？ 学习思考中!!!!!!!学习
学习学习可是“标准层的使用面积系数”是什么意思啊？
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