万科2009
[color=Black][size=4]本帖主要收集万科2009年的快报、资料等信息。欢迎策友发帖[/size][/color]
观点地产网讯：
2009年1月份万科A实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元（注：均价：7657元/平方米，有所降低），分别比08年同期增长24.2%和18.6%。
此外，2008年12月份销售简报披露以来公司新增加1个项目。广州大坦沙项目。该项目位于广州市荔湾区大坦沙岛南端、桥中路以南，项目净占地面积约3.81万平方米，容积率3.56，计容积率建筑面积约13.57万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款4.54亿元。
[[i] 本帖最后由 房策族 于 2009-2-24 14:10 编辑 [/i]] 楼主是万科的吗，留个联系方式吧 呵呵，标题和内容严重不符 受益于市场回暖 万科第一季卖楼金额超100亿
万科近日公布的一季报中披露,受益于市场回暖,公司首季实现销售面积150多万平方米,销售金额120多亿元,分别比去年同期增长三成多和两成多。同时,如外间市场人士此前的猜测,万科在报告中也披露将上调开工计划。
销售大涨,万科仍要积极“促销”
据悉,一季度万科累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元,分别比2008年同期增长33.2%和21.0%;实现营业收入81.6亿元、净利润7.7亿元,同比分别增长27.6%和7.1%。
万科管理层认为,促成公司业绩上升的原因表现在三个方面,一是开发商为加快库存消化,而采取了多种策略来促进销售;二是自去年末以来不断出台的信贷、税收优惠政策,减轻了购房者的购房成本,促进了市场信心的稳定;三是, 房地产 市场已经调整较长时期,累积的大量自住需求存在一个释放的过程。
但考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,万科表示,依靠一季度的业绩来断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。因此,公司在经营上将继续坚持“应对重于预测”原则,继续遵循市场化定价策略,积极促进销售。
市场回暖,项目亏损计提小幅减少
此前,有研究机构指出,万科去年13个进行了计提跌价准备的项目,其亏损额可能会由原定的12.3亿元扩大到16亿元。万科当时曾回应称,项目计提跌价准备合理,而且由于市场回暖,公司可能会在一季报中对个别销售好于预期的项目进行减值准备冲回。
而本次报告则显示,由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期,该项目跌价准备金额由原来的6359万元调整到4957万元,也使公司整体的存货跌价准备微减到12.16亿。
市场回暖也使公司的存货结构进一步改善,上季末,在万科各类存货中,已完工开发产品(现房)66.7亿元,较去年底下降了15.5%,占比仅7.9%。 万科调增开工量将在中期报告中披露
在3月份万科月报显示其业绩回暖时,便有市场人士指出,万科很可能会上调开工量。而在本次报告中,万科更进一步明确表态。报告指出,公司将结合市场形势,考虑对开工计划作出调整,并将在中期报告中进行披露。公司相关负责人表示,去年以来,公司开工计划一直是动态调整的,结合目前情况,开工计划上调是肯定的,但上调幅度将视乎各城市的去库存化速度和可售资源进行安排。
在去年年报中,万科将今年的开工面积下调到约403万平方米,比2008年的实际完成数下调约23%。而若和2008年最初的开工计划848万平方米相比,2009年万科的新开工面积计划比2008年下滑幅度高达50%。 万科1—9月销售金额第一 超461.5亿
万科集团9月实现销售金额54.6亿元，同比上升27%，环比上升13.3%。万科9月实现销售面积53.7万平米，环比上升8.5%。
根据万科公告披露的数据计算，万科1月至9月已销售金额已达461.5亿元（为前三季销售金额唯一一家突破400亿元的开发商），销售面积510.3万平方米，较2008年同期分别增长29.6%和26.8%。按照公告披露的数据计算，三季度万科实现销售金额154亿元，销售面积161.5万平米。
虽然今年黄金周时间较长让更多人选择出游而非看房买房，但记者从万科内部获悉，该公司十一期间销售态势依然良好，仅十一长假期间就实现认购金额逾20亿元，较此前两年同期数据均有明显上升。据此推算，截至目前万科今年的销售金额应已经超过了2008年全年的478.7亿元。
万科执行副总裁肖莉此前在该公司股东大会上曾表示，万科的土地储备不足三年开发需要，考虑到未来持续发展的需要，该公司下半年仍将继续密切关注土地市场。公告显示，万科9月份在北京、广州、杭州、厦门、青岛、宁波共新增项目9个，对应万科权益的建筑面积共152.76万平米，其中67.9万平米位于北京和广州。
对此，肖莉表示，目前各地土地供应较此前有所增加，获取土地的机会也有所增加，万科仍将坚持既定的拿地策略，在精挑细选的基础上把握市场机遇，获取价格合理、受益前景好而风险可控的优质土地。
PS1:万科集团2007－2009年9月销售情况：
1月至9月已销售销售面积510.3万平方米、金额已达461.5亿元。
三季度万科实现销售面积161.5万平米、销售金额154亿元。
2009年9月份公司实现销售面积53.7万平方米，销售金额54.6亿元。
2009年8月份公司实现销售面积49.5万平方米，销售金额48.2亿元。
2009年7月份公司实现销售面积58.3万平方米，销售金额51.2亿元。
2009年二季报公司累计实现销售面积196.3万平方米，销售金额185.4亿元。分别比08年同期增长33.2%和21.0%。
2009年6月份公司实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元。
2009年5月份公司实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元。
2009年4月份公司实现销售面积59.5万平方米，销售金额52.7亿元。
2009年一季报公司累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元。分别比08年同期增长33.2%和21.0%。
2009年3月份公司实现销售面积72.2万平方米，销售金额61.4亿元。
2009年2月份公司实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元。
2009年1月份公司实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元。
2008年1-12月累计实现销售面积557.0万平方米，比2007年减少9.2%，实现销售金额478.7亿元，分别比2007年减少8.6%。
2007年1-12月万科实现销售面积613.7万平方米，比2006年增长90.1%。销售金额为523.6亿元，较2006年增长146.6%
PS2:万科新增加的9月项目项目：分别为青岛后桃林项目、北京长阳1号项目、北京长阳5号项目、杭州草庄R21-25项目、杭州草庄R21-24项目、宁波慈城项目、南昌公安学校项目、厦门翔安X2009G04项目、广州南沙08NJY-1项目。
1．广州南沙08NJY-1项目。该项目位于广州市南沙区凤凰大道西侧。项目净占地面积13.5万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约27.0万平方米。万科拥有该项目95%权益，需支付地价3.01亿元。
2．青岛后桃林项目。该项目位于青岛市城阳区文阳路北侧，青威路东侧。项目净占地面积约13.1万平方米，容积率1.77，计容积率建筑面积23.2万平方米。万科拥有该项目80%权益，需支付地价款2.41亿元。
. `13．北京长阳1号项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净占地面积约16.1万平方米，容积率2.11，计容积率建筑面积34.1万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款11.00亿元。
4．北京长阳5号项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净占地面积约27.6万平方米，容积率1.85，计容积率建筑面积约51.1万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款14.65 亿元。
5．杭州草庄R21-25项目。该项目位于杭州市江干区笕桥镇。项目净占地面积约1.4万平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积约3.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款3.72亿元。
6．杭州草庄R21-24项目。该项目位于杭州市江干区笕桥镇。项目净占地面积约2.3万平方米，容积率2.3，计容积率建筑面积约5.3万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款5.94亿元。
7．宁波慈城项目。该项目位于宁波市江北区慈城新城环湖路西侧。项目净占地面积约31.4万平方米，容积率1.26，计容积率建筑面积约39.4万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款20.50 亿元。 )
8．南昌公安学校项目。该项目位于南昌市青云谱区梅湖景区南侧。项目净占地面积约9.7万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约14.6万平方米。万科拥有该项目50%的权益，需支付地价款1.38亿元
9．厦门翔安X2009G04项目。该项目位于厦门翔安区马巷镇中心区。项目净占地面积约5.4 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约10.9万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款2.14亿元。 万科10月份销售65.4亿元
万科A （000002 ）11月6日发布销售简报，10月份实现销售面积60.8万平方米，销售金额65.4亿元，分别比2008年同期增长31.0%和95.0%。
今年前十个月，万科已累计销售面积571.1万平方米，销售金额达到526.9亿元，分别比2008年同期增长27.2%和35.2%。
万科还表示，自9月份销售简报披露以来新增加项目三个，分别是长春柴油机厂项目、长春小东沟项目和沈阳兰乔二期，其中前两个项目拟引入合作方按各50%股权比例共同投资开发。
长春柴油机厂项目净占地面积约25.1万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约50.5万平方米，需支付地价款10.01亿元。长春小东沟项目位于长春市净月旅游经济开发区净月潭森林公园西侧，净占地面积约40.0万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积约48.0万平方米，需支付地价款7.31亿元。沈阳兰乔二期项目位于沈阳万科兰乔圣菲东南侧，净占地面积约4.3万平方米，容积率1.2，建筑面积约5.2万平方米，万科拥有项目100%权益，需支付地价款0.46亿元。
万科三季度净利翻番
26日，万科公布三季报。公司业绩均大幅增长，三季度净利润同比增长101%。
万科三季报显示，公司第三季度实现营业收入77.4亿元，同比增长46.3%，净利润4.3亿元，同比增长101%。前三季度万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。
截至三季度末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。
今年前三季度，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%。万科称，因前三季度销售金额接近2008年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计今年销售金额超过2007年的523.6亿元，创新高已无悬念。
对于三季度部分城市相比年中销售高峰出现了不同程度回落，万科总裁认为，三季度成交量与供应存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上销售，到三季度市场可售资源降至近年来低点，制约成交量的扩大。
万科三季报还显示，今年1-9月，管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%。 万科集团核心竞争力及背景分析
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。
NO1完整科学的职业经理人文化
万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。
企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。
——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件：
一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人；
二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱；
三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账；
四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。”
NO2万科的成功是美国模式的成功
国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。
改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。
其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。
我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是房地产企业在中国的制胜之道。万科的成功其实就是美国模式的成功。万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住社区。如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种“小白领”住宅也可以成为产量世界领先的公司。万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚等，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明，万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。
——“有谁会像万科那样在第一次土地拍卖拿地时就敢于叫出较第二名高一倍的应拍价？
有谁会像万科那样早在十多年前就认定中国房地产发展会有今天的现状？
又有谁会像万科这样，十年前就在北大清华收罗人才、十年如一日地储备各方面专门人才？以至市场上有了万科秀才欺兵、书生夺天下的说法。
还会有哪家公司像万科这样发了财不做加法，反而玩着命做减法，将非主业一一减掉，无数挣钱的机会都不要，一心迷上房地产？
最为关键的是，这种理念能够十年如一日地坚持，并且一步步实现成功。”
NO3 通过减法形成准确的公司战略
最近柳传志多次讲到，中国民营企业最缺少的是战略思维和战略决策，我同意这种看法。
观察万科，任凭风浪起，我自有章法。10多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并没宣称是“资本经营”；明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅，今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品、部件都在总部设计，通过住宅产业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，万科近10年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。一个人要有成就，坚定、坚强、毅力是第一位的，这种伟大忍耐的力量源泉就是伟大的理想，而伟大的理想就是他的人生战略。所谓先有“坚忍不拔之志”，方可蓄积“坚忍不拔之力”。办公司、做企业同样如此。如果不对自己“是什么？为什么？做什么？怎么做？做多少？和谁做？何时做？”等一系列问题做出明确的判断，形成准确的公司战略，就难免脚跟不稳，缺少定力，薄积乱发。
－－ “万科曾说，房地产不仅是高投入行业，更是一个高风险行业，任何一个房地产开发企业都会犯错，万科的最大追求之一就是尽量减少犯错的可能。万科的项目运作一向比较缜密，比如在北京，看100块地才做一个项目，做一个项目又会变出100个方案来选。但如此有备而战、战无不胜的概率自然就大。”
NO4“万科牌汽车”是一架自动车
公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队；万科的治理结构是有优势的。由于万科最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始、合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化。
理性的创业者和优秀的职业经理团队使万科在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地（深圳）优势，而且建成了跨地区管理的高效体系。万科的进步恰恰表现为８０％是管理性决策，20％是投资性决策。好公司管理多、投资慢，坏公司投资快、无管理。今天，如果走进万科，你会发现无论投资管理、财务管理、还是人力资源管理、客户管理，甚至公关管理都非常清楚细致，井井有条。王石对万科的贡献，正在于他从不把精力放在门面和项目的炒作上，而是认认真真、数十年如一日、不厌其细地建造了终于可以自动行驶的“万科牌汽车”。管理在于细节（魔鬼在细节之中），在于耐心，在于持久，这一点，万科人做到了，所以万科创造了我们不可比拟的成功。
万科苦心孤诣地制造了六大工具。这就是万客会、万科周刊、万科网站、万科文化、万科学校和万科批判。这些工具中最有核心价值的还是万科批判，单是看见《投诉万科》、《某某这厮》、《我们向某某学什么》、《万科在投诉中完善》等这样的反思性文章刊发在《万科周刊》上，就知道这种自我批判既不是另类，也不是做秀，而是一种强大的学习能力和出众的悟性。
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