++某商业地块前期初步策划++
山西的项目，几个地块同时做的考察。希望大家提出意见。。。 鼎晨集团长风片区商业地块
项目初步建议及下步工作计划
二00八年十一月十七日
一、市场走访
通过对太原市各个商业卖场的走访调查，初步了解了各个卖场的分布格局和经营现状，简要资料如下：
大类 市场名称 主营范围 总面积 日租金 单户面积 备注
综
合
商
贸
城 八方商贸城 零售，百货、服装 26000 1.5-2.0 15 四层框架结构，千峰南路
半亩商城 零售，百货、服装 15000 3-5 30 两层临时建筑，集中供热
长风大卖场 零售，小商品鞋帽 20000 3 13 两层临时建筑，中央空调
富百家 零售，小商品 20000 5-8 6 三层永久建筑，空调费1元满租
金刚里商城 零售，服装百货 15000 4-7.5 6-10 商业裙楼4层，开业一个月
新康隆商城 小商品百货服装 30000 3-4 10-15 正在招商，年底开业
康隆商城 小商品百货 10000 10-13 10-20 钢架临时建筑，零售为主兼批发
下元商贸城 零售，百货鞋帽服装 43000 1-3 10 四层框架建筑，08年重新装修
森朴生活馆 零售，家居百货 11000 4.5 15-30 中高档，120个铺位，新开业
康达商城 零售，百货 20000 3.4 10-15 旧厂房改建，94年开业，经营好
夏园精品商城 服装、百货 20000 3.5 15-20 新开业，硬件设施好，满租
秀水街商城 百货、服装 5000 15 3-4 裙楼，单层1500平，06年开业
窗帘 朝阳街窗帘城 窗帘、床品、布匹 50000 一层5.4，二层1.1 一层30 经营火爆，无空铺
食品 恒山路食品城 小食品 50000 三层均价1.0 75平米 600户，地下一层，地上两层
小
商
品 尖草坪小商品市场 百货、文具、厨具、日化、家具、茶叶、食品、皮具、服装 70000 2-5 15-25
多数 部分购买商铺经营，供暖费每户1万，
晋阳小商品市场 日用百货，服装 10000 3 朝阳街92年开业的四层框架建筑
茶叶 尖草坪茶叶市场 茶叶 2000 2 30 大多在转让，反映生意很不好
中奥商城 茶叶、自行车、宠物 20000 2 专业市场，地块限制无法扩大
厨具 政中厨具市场 不锈钢炊具、家用厨具 8000 1.5-2 50 规模较小，品类不全，两层建筑，家用品较多
金屹厨具城 酒店用品、厨具、玻陶 10000 2-2.5 50-100 两层建筑，小商品市场后面
煤机 朝阳煤机市场 煤矿设备 1-2 大多数在办公楼经营，门面很少
由十年前几家发展到90家
摩托 新港辉摩配城 电动车、摩托车 6000 1 20-25 单层建筑，电动车生意较好
建材 聚宝彭装饰城 建材 50000 1.6-1.8 60 一楼满租生意冷清，二楼全部空置
化工 化工市场 化工原料 4000 0.6-0.8 35 开业10年，仓库很多，交通不便
汽配 海天汽配城 汽车配件 10000 1-1.2 90 两层建筑，规模小，明年大多搬迁走
蓝海汽配城 汽车配件 50000 1-2 90-300 19栋约400户，3-4层建筑，室内配货梯，月底开业
食品 田和肉制品市场 调味、冻肉、冻海鲜 30000 1.1-6 20-30 2万吨低温库，调味区1.1元，冻品含4吨独立冷库和10平米场地月租3500，冷库每吨每天2.5元
海鲜市场
河西农产品市场 蔬菜、水果、调味 1元左右 大棚 2%手续费，另加200-600代销费用。
花鸟鱼虫 花鸟鱼市场 植物、根雕 10000 0.3 自由分割 龙城大道，农科院投资900万建造，
迎泽桥西南鱼市 花鸟鱼虫 5000 1.0-1.2 20-30 品类较多，硬件差
迎泽桥西北鱼市 花鸟鱼虫，钓具，刺绣 2600 0.9-1.0 26 四分之一空租，
建南花鸟鱼市 鱼，鸟，植物 2000 1.3 20-30 批发较多，离车站近
亲贤街鱼市 鱼及鱼缸 3000 1.3 20 生意最好，鱼产品为主
王村花市 鲜切花 2000 1-1.2 25 生意尚可
二、项目筛选原则
农业投资收益率太低，人民币升值又导致工业不景气，厂房出租很难，租金也不是很高，项目开发商业服务业将是比较好的选择，其中批发市场持久稳定，收益率逐年攀升，是较好的选择。对于专业市场主要遵循以下几个原则筛选项目：
1、 行业发展趋势较好，有利于公司获取长期稳定并且逐年递增的收益。
2、 前期投入最小化，前期收益和长远收益相结合。充分降低公司启动资金和启动风险，短期与长期效益相结合。
3、 市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。
4、 行业的规模不能太大也不能太小，要适合项目地块的发展空间。
5、 该行业的一级客户、二级客户和终端客户要容易锁定，有利于降低后期运营成本和实现精准营销，快速确立市场地位。
对于考察和考虑过的项目分为如下A、B、C三个等级：
A类项目：可以进入下一步深入研究和市场专项调查的项目，比较适合公司要求和储备土地的项目。
B类项目：有一定的市场机会，但是存在一定的风险、市场前景不够明朗、公司不具备资源等等原因，有待于进一步考察论证的备选项目。当A类项目经论证无法通过时，再从此类项目筛选。
C类项目：风险过大、市场饱和竞争激烈、行业整体前景下滑、租金贡献率很低等等原因，公司暂时不予考虑的项目类别。
三、市场观察
前期对太原的零售批发卖场进行了简单走访，对各个类别形成的初步结论如下：
1、 综合商贸城
描述：类似八方商贸城、平阳商贸城等项目，以小百货和服装零售为主
行业现状：太原现有此类商贸城将近20余个，都是割据一方，成为了周边社区居民的升级版的综合市场，产品包罗万象，大而全但是没有商场个性，开业较早年限较长的个别态势较好，近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升，转让费逐年降低甚至不收取转让费。原因大致是大面积商业需要出租，当时没有合适的定位而小百货租金较高也好招商，但是后续宣传管理跟不上而且受局限市场容量，生意逐年下滑，租金按年度收取商家有一定的退出门槛。预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别商贸城倒闭关门的现象。
优劣分析：短期租金收益很好，长期看处于衰退期。公司地块不在成熟的街道和商业区，目前的人流量不够支撑此类小百货服装大型的零售卖场。硬件设施要求较高，公司启动投入大。
项目评级：C
2、 小商品市场
描述： 日用小百货、五金、电器等等轻工业产品的批发。
行业现状：主要集中在尖草坪，朝阳街有小部分。火车站背后由浙商投资的新的小商品城已经签约预计明年底竣工，高层住宅下裙楼作为小商品批发。晋中也有一个非常大的小商品批发市场，据说已经动工。该行业在全国各地都是非常繁荣，商家数量众多，租金高，但是习惯于传统老地方经营，新市场很难对其撼动，尤其是经营大户。尖草坪市场部分摊位商家购买经营，搬迁估计有一定难度。该行业销售链条过长，稍不注意就会做成商贸城的零售卖场，对大户的鉴别和动员至关重要。
优劣分析：硬件要求不高，租金贡献较好，是公司可以重点考虑的项目之一。公司项目地处西南，是尖草坪有效的补充，也是对该片区零售的补充。核心风险是其他项目的进度和竞争状况，其次是商家容量和招商数量是否能够填满项目地块，再次是对大户的鉴别招商工作。
项目评级：A 为了进一步降低风险建议合并到食品城项目，划分单独小商品区域
3、 窗帘布艺城
描述：主要批发家用纺织品，窗帘、床上用品、布匹等等
行业现状：主要集中在朝阳街，地下家纺商城、朝阳窗帘城、义乌床上用品城、新港辉窗帘布艺城，一部分在胜利桥西窗帘城和尖草坪。此类项目经营相对持久，租金贡献也是比较好，但是目前朝阳街基本一统天下，配套也比较齐全，装饰城也有一部分，市场基本达到饱和。
优劣分析：公司地块不具备该行业的商业气氛，配套也不够齐全，如果定位该项目就必须加大前期硬件投入，达到相当的规模，而且后期经营也必须加大投入同传统商圈竞争，结果如何还未知。
项目评级：C
4、 建材市场
描述：洁具卫浴、瓷砖地板、板材管线等等为主的建筑和家庭装修材料，也包括厨房电器、家具、窗帘、灯具等等的专业市场。
行业现状：太原的建材主要集中在胜利桥西，以现代、明珠、聚宝彭等形成建材市场集群，是全省的批零中心，周边衍生了众多的小型建材市场，此外就是万水物贸城，各个地方也有部分占据了地理优势的小型市场比如茂盛装饰城、敦化坊等为周边服务。目前还有三晋渤海、聚美瑞等在太榆路附近大举进入建材行业。市内又有东方家园、红星美凯龙、居然之家等超市割据一方。
优劣分析：建材行业空间很大，市场的竞争也非常激烈。公司地块如若考虑建材批发行业，因为在建材商圈，又是商务区中间，介于发展迅速的小店区和建材商圈之间，也可以实现招商和经营，但是从长远看我们未必是大赢家，经营也会很累。如果作为其中某一细分品类的精品专业市场，也有一定的空间，前期投入需要很大，不是公司的上上之选。
项目评级：B
5、 家具城
描述：床柜桌凳等家庭或办公室需要的家具以及相关物品。
行业现状：太原的家具卖场以黎氏阁为中心分布在迎泽桥到南内环桥之间的汾河西岸，除黎氏阁和雅阁瑞普外其余卖场档次都不高，经营状况都比较好。公司地块略接近家具商圈，有一定气氛。高端家具的美克美家已经进入太原，据说尚未完成选址。
优劣分析：目前宜家家居、特力屋、好百年等国内外家居用品的大型卖场尚未进入太原，但是都有拓展计划，说明太原的家具市场尚有很大发展空间。在太原目前的家居卖场中，产品个性不够强烈，办公家私的概念还不够突出，此类卖场也有很大发展空间。可以考虑在长风街地块发展此类项目，可以同大型卖场定做，联营或者租赁，也可以完全自己经营打造，招商后实行营业扣点。
项目评级：B
6、 化工市场
描述：工业化工原料的专业批发市场
行业现状：太原唯一的化工市场已经有十年历史，位于双塔巷，交通极为不便，租金低，仓库需求很大。目前全国各地都有不同的化工批发市场经营。太原作为能源大省的省会，应该有相当的市场发展空间。
优劣分析：危险品国家管制较严，不利于市中心经营，又面临现有市场的竞争，与之相比政府关系不具有先天优势，仓库需求过大导致整体租金收益下滑。公司地块相对较好，做此类项目有点可惜。
项目评级：C 7、 摩托配件
描述：摩托车电动车和自行车的配件和整车销售、二手车交易的专业市场
行业现状：朝阳街的新港辉摩配城生意尚好但是还有部分空置摊位，电动车相比摩托车生意好，新港辉附近的电动车市场100余间商铺正在招商，二手车交易市场生意一般，摆放的二手车不足300辆。万水的摩配市场基本被少量电动车、农用三轮、家电占用，摩托车几乎没有。电动车虽然正在上涨阶段，摩托车和自行车市场逐年萎缩，剩余的大多还走向了商场和专卖店形式。
优劣分析：市场容量有限，又面临着现有市场的竞争，即便招商取得成功也不足以填充项目上百亩的地块。
项目评级：C
8、 食品批发市场
描述：主要以小食品、糖果、饼干、熟肉制品、调味品等等为主的副食品批发市场
行业现状：副食品批发主要集中在恒山路食品城，部分在尖草坪。由于副食的利润逐渐降低，食品城的产品以非大众的品牌为主，知名产品相对较少，随着各个大型超市的竞争，副食的市场份额逐年降低，大多渠道是乡镇和杂货店。尖草坪对面正在修建一个食品城，将近完工，据说去年冬天已经销售完毕。民以食为天，副食品市场虽然逐步下滑，空间依然非常大。
优劣分析：副食品批发市场有广阔空间，上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商，副食品的渠道比较长，省级代理到市级代理到县城代理到终端门店，有利于批发市场的运作。现在只有两个批发市场，我们与之相比，交通方便批发零售空间大。
项目评级：A 备注：将本项目放置在南屯地块，农产品的客户将会和本项目产生加法效应，互利互补
9、 海鲜市场
描述：以鱼虾为主的鲜活水产批发市场
行业现状：五龙口几个海鲜市场占据了绝对的垄断地位，但是随着社会的发展，五龙口交通越来越不方便，租金也越来越高，海鲜市场的竞争也比较大。一个规模更大，档次更高，交通方便的海鲜市场将是发展的必然。
优劣分析：公司南屯地块如果定位食品城可以将海鲜容纳入内，通隔壁的农产品和本市场的副食品等形成山西最大的食品批发基地。
项目评级：A 容纳入食品城项目，专门分区
10、 茶叶市场
描述：茶叶茶具的批发市场
行业现状：太原的茶叶市场非常多，尖草坪茶叶市场、千峰南路茶叶城、长治路茶叶城、王村茶叶城、双塔东街、和平北路中澳、五一东街茶城、现代茶文化城等等。每个市场租赁情况都似乎不错，但是商家经营大多反馈不如意，规模普遍都是2000-5000平米。现代茶文化城的崛起将有可能一统天下，将格局打乱，按照其精致的装修和超大的规模，就是决心长期经营，将其他茶城击垮后在图发展。
优劣分析：茶叶市场未来两三年将会出现惨烈的竞争，公司不宜介入。
项目评级：C
11、 厨具市场
描述：玻璃陶瓷、商用厨具灶具、酒店用品等的批发市场
行业现状：目前有两个厨具市场，一个是位于南内环桥西的政中厨具城，主要以不锈钢炊具为主，家用厨具电器也有相当部分，普遍反应产品种类不够齐全，商场管理非常好但是宣传很差劲。尖草坪厨具市场酒店用品较多，玻璃陶瓷有一部分但是不够多不够齐全，硬件设施差杂乱，部分商家欢迎更大的厨具市场。还有部分酒店用品商家在建设南路火车站南北租赁门面单独经营。山西近年发展旅游，对于酒店和餐饮的需求将会增多，厨具酒店用品也有一定的发展空间，就全国各地的批发市场看来，山西省会的厨具市场容量应该不低于2-3万平方米。
优劣分析：厨具市场目前群雄割据，有待于进行整合，而且该行业的目标客户极为明确（酒店饭店食堂）有利于低成本宣传制胜快速火爆市场。该行业市场容量相当，一旦我们达到一定规模，后续将会垄断经营，山西不会在出现第二个市场。
项目评级：A 可以放在南屯地块，也可以放在理工大地块或其他地块，根据招商情况作为补充项目或其他新项目也可
12、 汽配市场
描述：汽车配件批发市场
行业现状：海天汽配城、蓝海汽配城、建南汽配城、晋中汽配城等等，汽配市场规模都大，公司地块目前难以达到垄断，建南汽配城不拆迁其他都难以火爆，将来会出现蓝海和晋中汽配的争夺，都位于太榆路。
优劣分析：如果建南汽配搬迁，我公司地块介入，会补充市内汽配概念作为建南的替代品，也位于汽配汽车商圈，招商将会有八成把握。但是目前建南两三年不会搬迁，我公司就没有机会介入这场竞争。
项目评级：B
13、 花鸟鱼虫市场
描述：绿色植物、景观鱼及鱼缸钓具、鸟和宠物等等。
行业现状：花鸟鱼虫市场众多，迎泽桥西北生意较差、迎泽桥西南品类丰富生意较好、亲贤街鱼市以零售为主、王村花鸟鱼市全部是鲜切花、建设南路市场是批发较多、朝阳街宠物市场正在招商、玉门河北侧是宠物集散地、迎泽公园以鸟类和植物为主、龙城大道主要是植物，目前市场规模普遍偏小，大多在100家经营户以内，各自有特色，产品不够齐全，处龙城大道外整体硬件环境差。
优劣分析：花鸟鱼市群雄格局，有待于进行整合各个品类并改善硬件设施，提升整个行业的经营状况。该行业只需要一层建筑，阳光大棚受到部分细分类别的喜欢，建筑成本低，风险低，收益尚可，可以达到垄断经营。
项目评级：A
14、 矿山机械市场
描述：煤矿、铁矿、铝矿等矿山专用设备销售展示中心
行业现状：十年前朝阳街三两户煤机经销商逐步发展到现在90多户厂商办事处，说明矿山机械市场有成功的需求基础。近年来矿山事故频发，先进的矿山机械就更成为各个单位的重点之一。山西作为能源大省，煤博会也会促进矿山机械市场的拓展。
优劣分析：可以将本项目作为省政府支持的一个国际贸易和展示合作的平台，作为国际矿山机械的交易中心，促进新设备、新技术、新材料的研发和应用，促进山西机械设备的出口贸易。
项目评级：A 需要更高层面的调研和运营
15、 印刷纸张广告材料市场
描述：纸张和印刷材料，广告设备和广告耗材的批发市场
行业现状：山西的印刷制版在全国甚至全世界都是前列，但是很多城市都有印刷用品市场，山西却没有。也许是山西的加工型小企业较少，对于包装需求不多。
优劣分析：行业前景未明，有待于进一步了解。
项目评级：B
16、 展览馆
描述：类似省煤炭展览馆的国际会展中心
行业现状：会展行业是朝阳的产业，但是太原的会展都很难做，每年展会不多而且效果不佳，稍具规模的都是政府不计投入产出的政绩工程。会展行业收益收益相对较好，通常每个展位（9平米）每展期（5天）收费1000元左右，平均租金10元/平米/天。
优劣分析：地块要足够大，交通要足够好，而且不注重短期收益，必须有政府大力支持。
项目评级：C
17、 家电电子市场
描述：家用电器、音响器材批发市场
行业现状：只有普国电子城，部分电器元件在五一东街，部分小家电在尖草坪。但是全国的家电批发市场都逐渐没落了，随着国美苏宁等家电卖场的兴起，彻底改变了家电原来的流通模式。行业平均利润也越来越薄，不足以贡献高租金。
优劣分析：无论从行业前景还是利润率还是市场容量都不符合项目筛选原则。
项目评级：C
18、 药材批发市场
描述：中药材批发市场、中西成药的医药物流基地
行业现状：部分省市有药材批发市场，河北安国、成都五块石、西安万寿路、襄樊药材市场。太原目前还没有。
优劣分析：山西既不处于产地，也不是销地。医药改革尚未确定，医药流通体制也不明确，有一定风险，目前不适合进入该行业。
项目评级：C 作为长期项目进行观察
19、 五金机电市场
描述：电动工具、五金设备的批发市场
行业现状：五金机电很多时候和汽车配件、钢材、建材等关联较大。目前主要的就是建设南路一带和万水。五金机电详细分类很难，终端客户也不是非常明确。
优劣分析：紧邻公司地块的万水是较大的五金机电市场，新万水更加提升一个层次，公司介入这个项目没有非常大的把握。
项目评级：C 中长期深入关注，近年不介入
20、 定制开发（知名品牌联营或租赁）
描述：项目定制开发，进行整体销售、租赁、联营等多种方式合作
行业现状：太原作为落后的城市也正在显现他的商业价值，全国各大品牌也开始逐步进入太原，从华联、百盛、燕莎到王府井，还有更多的品牌正在筹备进入太原，超市中的家乐福、乐购、好又多等，百货的银泰、新世界、太平洋、大商等，专业卖场的宜家、百脑汇、美克美家、好百年、特力屋、百安居等等。我们借助长风街商务圈将有可能得到某些商家的青睐，从而得到长期稳定的收益。
优劣分析：签订长期经营协议，有利于收益稳定，对方品牌效益也并不至于顷刻倒闭。
项目评级：A
总结：
A类项目：小商品城、食品城、海鲜市场、厨具市场、花鸟鱼虫市场、矿山机械市场、定制开发
B类项目：建材市场、家具城、汽配市场、印刷广告城
C类项目：综合商贸城、窗帘布艺市场、化工市场、摩托配件市场、茶叶市场、展览馆、药材市场、家电电子市场、五金机电城
。 四、首选项目及发展思路
1、食品城
细分类别：海鲜区、冻品区、食品机械包装和添加剂区、副食品区、小商品区
经营理念：借助河西市场的人气和客流，对其进行有效补充，打造成为省内最大的食品及相关产品的集中交易中心。
后期营销：厂家招商鹊桥会，深入各个地市联络经销商，告知次级批发商到项目进货，启动市内零售市场、网上商城。
发展计划：放在南屯地块，纵向分片划分业态，根据详细市调结果如土地不够就将小商品单独立项另外开发，如果土地仍有空置就将厨具酒店用品作为分区容纳进来。首先发展2-3层街铺建筑，市场成熟稳定后逐步改造成为大型框架建筑。
2、花鸟鱼虫市场
细分类别：盆景及雕塑区、植物区、鲜花区、干花区、鱼区、宠物区、家庭装饰品区、古玩字画区
经营理念：打造成为一个品类齐全的生活空间美化装饰用品的集中营，成为居民陶冶情操休闲的好去处。
后期营销：周末免费讲堂、季节订货展销会、科普宣传活动、礼仪快递。
发展计划：将给项目放在理工大区域，一层大棚建筑，3-5年后市场地位稳固后将其整体搬迁到它处，该地块用于开发小户型加部分底商，或者开发其他专业市场和卖场，以便实现该地块利润最大化。
3、矿山机械市场
细分类别：会议中心、会展中心、办公楼、酒店、仓库
经营理念：国际化的矿山机械展示和交易平台，产品出口贸易，国外产品的展销，同声传译会议办公设备，矿山机械的技术交流，矿山安全会议，打造成为全国最大最专业的矿机中心。
后期营销：全球招商、全球采购，国际订货会，技术论坛，每年一次针对国内矿山的免费交流培训。
发展计划：放在高速路周边目前较偏僻的地方，以此国际定位争取政府土地划拨或优惠或其他政策扶持，项目成功后可获得良好收益，失败后改为其他专业市场或者住宅开发。
4、玻陶厨具酒店用品市场
细分类别：玻璃陶瓷区、不锈钢制品区、酒店用品区
经营理念：全省最大最专业最全的厨具酒店用品市场，饭店酒店所需要的产品都能购齐而且价格省内最低。
后期营销：免费餐饮厨师培训、免费品牌餐饮连锁加盟、酒店厨师长论坛、美食争霸赛、客房管理年会
发展计划：南屯地块如果有空置时，作为补充项目进驻，单层或4层框架建筑。如南屯地块没有位置，就另谋土地发展，或作为储备项目。
5、品牌项目联营或租赁
细分类别：家具主题卖场、家电卖场、建材卖场、居家装饰品卖场、百货超市卖场
经营理念：产品定制，联营或者租赁。或者以房产作为股份入股经营，公司需要资金时出售知名品牌股权并赠送项目物业产权。
后期营销：由经营方负责，我方不参与。
发展计划：将长风街三个转角的地块发展成为相互关联但是不冲突的主题卖场，自己营造商圈的气氛。比如百安居（建材）+好百年（家具）+苏宁（家电）+特力屋（居家装饰品）形成居家产业品牌卖场金三角。
五、下步工作计划
根据前期初步走访以及筛选的结果，需要对备选项目进行深入的针对性市场调查，主要包括以下几方面：
1、 备选行业的政策导向和发展趋势，行业的主流媒体和传播渠道，生产厂家的集中区域。
2、 全国同类市场的详细资料和经营情况，以及商家资料，物业的建筑模式。
3、 备选行业太原市内全部批发商家的字号名称、电话、老板、经营类别、现有面积等详细资料信息。
4、 进行调查问卷，分析现有经营环境的优劣，商家的不满和期望。
5、 宣扬项目规划发展情况，尤其是大户的动员工作。
6、 召集部分热心商户和大户，进行座谈沟通，确定项目的发展细节。
7、 会同工程部门商讨建筑形态最优化。
8、 形成《项目市场调研报告》和《项目发展可行性报告》。
9、 工程进入设计阶段，招商工作正式启动。
由于涉及项目和地块较多，建议首先从花鸟鱼虫市场开始，招商完成之后在考虑小商品和食品城，依次逐步稳步推进 资料太乱用EXCEL线形表格总结，可得出直观的结论。
注意个数据间的交替分析
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